Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaak- en rolnummer: C/13/518676 / HA ZA 12-684
Vonnis van 24 april 2013
in de zaak van
[A],
eiser,
hierna te noemen [A],
advocaat mr. J.A. Tuinman,
tegen
mr. [B],
gedaagde,
hierna te noemen [B],
advocaat mr. M.F. Benningen.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 juni 2012, met twintig producties, van [A],
- de conclusie van antwoord van 25 juli 2012, met één productie, van [B],
- het vonnis van 24 oktober 2012, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 29 januari 2013 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [C] (hierna: [C]) was tot medio 2007 eigenaar van een zeventiende-eeuws pand aan de [adres] in Amsterdam (hierna: het pand). Op 1 juni 2007 heeft zij het pand te koop aangeboden voor € 1.350.000,00.
2.2. [A] heeft door Perfectbouw B.V. (hierna: “Perfectbouw”) een bouwtechnische keuring van het pand laten uitvoeren. In het bouwkundig rapport van 21 juni 2007 staat met betrekking tot de fundering het volgende.
“(..)Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd. Het pand is op palen gefundeerd. Visuele inspectie van de gevel en enkele indicatoren welke een aanleiding zouden kunnen zijn om op termijn gebreken en/of problemen te verwachten, hebben geen bijzonderheden opgeleverd. Indien hierover zekerheid gewenst is, wordt een nader onderzoek aanbevolen.(..)”
2.3. Op 21 juni 2007 heeft [A] het pand gekocht voor € 1.380.000,00. Ter financiering van de koop en een voorgenomen verbouwing heeft [A] een lening van € 1.540.000,00 afgesloten.
2.4. Bij de levering van het pand op 1 augustus 2007 aan [A] heeft [C] de verbouwingsplannen van haar architect aan [A] gegeven. Deze plannen hebben betrekking op het samenvoegen van de woningen op de begane grond en eerste verdieping. Ter realisatie van deze plannen heeft [A] informatie ingewonnen bij de gemeente. De betreffende ambtenaar heeft hem toen verteld dat hij al eerder in het pand was geweest en dat hij toen een onderzoek naar de fundering heeft geadviseerd.
2.5. [A] heeft zich op 31 oktober 2007 gewend tot mr. Flesseman en mr. Costers van Boekel De Nerée N.V. (hierna: Flesseman respectievelijk Costers) voor een advies over zijn rechtspositie ten opzichte van [C].
2.6. Costers heeft [A] in een brief van 2 november 2007 uitgelegd onder welke omstandigheden [C] een mededelingsplicht had met betrekking tot de staat van de fundering en welke vorderingen hij kan instellen indien vast komt te staan dat de fundering slecht is en [C] niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht.
2.7. Omdat [A] op enig moment overwoog het pand te koop te zetten voor een hogere vraagprijs dan het bedrag dat hij voor het pand heeft betaald, heeft Costers in een e-mail van 7 november 2007 aan [A] geschreven dat de rechter bij de beoordeling van de schade rekening kan houden met een hogere verkoopprijs. Costers heeft [A] er ook op gewezen dat de rechter, gelet op het bouwkundig rapport van Perfectbouw, een verdeling van de aansprakelijkheid tussen partijen kan toepassen.
2.8. [A] heeft op 29 november 2007 aan [D] Bouwconstructie B.V. (hierna: [D]) de opdracht gegeven om een visuele inspectie van de fundering uit te voeren. [D] heeft in haar rapport van 21 december 2007 geconcludeerd dat er geen paalfundering maar een fundering op staal aanwezig is en het volgende geadviseerd.
“(..)Wij adviseren de fundering van het pand te herstellen en hierbij rekening te houden met de reeds herstelde bouwmuur [adres].
Indien het niet gewenst is de fundering te herstellen adviseren wij geen belasting aan het pand toe te voegen en de belastingafdracht naar de fundering niet te wijzigen.
Tevens adviseren wij dan het zettingsgedrag van het pand te monitoren door middel van meetbouten(..).”
2.9. Op 28 februari 2008 heeft [A], bijgestaan door Flesseman en Costers, conservatoir derdenbeslag laten leggen op bankrekeningen en een woning van [C].
2.10. Costers heeft [A] in een brief van 18 november 2008 geschreven dat hij geen schadeclaim in de bodemprocedure tegen [C] toegewezen zal krijgen, als het pand gesplitst kan worden zonder dat het aanbrengen van een fundering nodig is. Daarnaast schreef zij dat van een bodemprocedure tegen [C] nog afgewacht moet worden of dit het beoogde resultaat zou opleveren.
2.11. [A] heeft in 2008 en 2009, bijgestaan door Flesseman en Costers, in het kader van een voorlopig getuigenverhoor getuigen laten horen.
2.12. In een e-mail van 16 februari 2009 aan [A] heeft Costers geschreven dat zij zijn schadebegroting van € 380.000,00 heeft bekeken en dat zij geen zekerheid kan geven dat hij in het gelijk zal worden gesteld. Daarnaast heeft zij gewezen op de mogelijkheid dat, ook indien de rechtbank [C] aansprakelijk acht, een verdeling op basis van eigen schuld zal plaatsvinden. Zij heeft in dit verband gewezen op de verklaring van [E], één van de verkopende makelaars en goede kennis van [A] (hierna: [E]). Ook bij de overige kostenposten heeft zij kanttekeningen geplaatst.
2.13. [A] heeft zijn zaak tegen [C] rond april 2009 besproken met [B], een advocaat met wie hij al langer (twintig jaar) samenwerkte. Ter beperking van de kosten van rechtsbijstand heeft hij [B] gevraagd hem bij te staan in de bodemprocedure tegen [C]. In dit kader heeft [B] kennisgenomen van de adviezen van Costers.
2.14. In een taxatierapport van 19 mei 2009 is de waarde van het pand per 21 juni 2007 getaxeerd op € 1.350.000,00. In dit rapport staat vermeld dat deze waarde getaxeerd moet worden op € 1.100.000,00, als bij de transactie bekend zou zijn geweest dat het pand niet gefundeerd was, een betonnen bak in 1997 niet was vernieuwd en de herstelwerkzaamheden zijn begroot op € 250.000,00.
2.15. Op 10 juni 2009 heeft [A], bijgestaan door [B], [C] gedagvaard. In deze procedure vorderde hij onder meer betaling van € 250.000,00 aan herstelkosten, € 5.923,76 aan taxatiekosten, € 1.500,00 per maand aan gederfde huurinkomsten en € 25.000,00 aan huur van vervangende woonruimte.
2.16. Gedurende de hierop volgende procedures hebben [A] en [B] voornamelijk telefonisch contact gehad.
2.17. Deze rechtbank heeft op 20 januari 2010 een tussenvonnis gewezen, waarin onder meer het volgende wordt overwogen:
“ (..) Naar het oordeel van de rechtbank belemmert de onderhavige gebrekkige fundering het normaal gebruik van het pand aangezien deze fundering het woongenot weliswaar niet onmiddellijk in de weg staat maar binnen afzienbare tijd moet worden hersteld om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. (..)
De volgende feiten en omstandigheden leiden tot de conclusie dat [C] op de hoogte moet zijn geweest van de dubieuze staat van de fundering, althans zij moet redelijkerwijs hebben verwacht dat een funderingsonderzoek zou uitwijzen dat funderingsherstel noodzakelijk was: (..)
[C] had [A], rekening houdend met de gerechtvaardigde belangen van [A], op het risico van funderingsherstel dienen te wijzen nu het hier niet slechts een ‘normaal’ risico betrof dat voor alle oude panden in de binnenstad van Amsterdam geldt. Aangezien [A] [rechtbank: bedoeld wordt [C]] op de hoogte was van de aanzienlijke en terugkerende scheur in de bouwmuur van haar pand, van de gebrekkige staat van de fundering van het buurpand en zij gewaarschuwd was dat herstel van de fundering van haar pand naar verwachting eveneens noodzakelijk zou zijn, kon zij redelijkerwijs niet volstaan met de algemene mededeling via haar makelaar dat bij splitsing van het pand een funderingsonderzoek zou moeten plaatsvinden en de enkele mededeling bij de notaris dat zij niet bekend was met de staat van de fundering. (..)
Het verweer dat [A] geen beroep op non-conformiteit toekomt aangezien hij zelf een onderzoeksplicht heeft geschonden gaat niet op aangezien onder de gegeven omstandigheden de mededelingsplicht van [C] prevaleert. De rechtbank ziet wel aanleiding om de schade voor 25% voor rekening van [A] te laten nu ook hij is tekort geschoten. De omstandigheid dat het een pand uit de 17e eeuw betreft in de binnenstad van Amsterdam en de omstandigheid dat er in ieder geval op de 2e en 3e verdieping een scheur in de muur was te zien, had [A] er toe moeten bewegen gerichte vragen te stellen aan [C] over de fundering en zelf onderzoek te laten verrichten naar de gesteldheid van de fundering. (..)”
[A] is vervolgens in de gelegenheid gesteld om bij akte de kosten van het herstel van de fundering nader te onderbouwen. Om redenen van proces-economische aard is tussentijds hoger beroep tegen dit tussenvonnis toegestaan.
2.18. [B] heeft op 9 februari 2010 een e-mail gestuurd aan [A]. Deze e-mail luidt, voor zover hier relevant, als volgt.
“(..) De vraag is nu of in hoger beroep nog 25% kan worden verdiend door het bouwkundig rapport in te brengen. Dat is een lastige afweging, omdat je in feite door een eigen adviseur op het verkeerde been bent gezet.
Het is daarom lastig te voorspellen wat de uitkomst van het hoger beroep zal zijn. De rechtbank heeft klip en klaar overwogen dat de mededelingsplicht in dit geval prevaleert boven de onderzoeksplicht. Het lijkt mij niet dat dat oordeel snel zal wijzigen. Anderzijds kan ik niet garanderen dat door overlegging van het bouwkundig rapport de vermindering van 25% van tafel zal gaan. (..)”
2.19. [C] heeft op 10 februari 2010 hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 20 januari 2010. Als bijlage bij haar memorie van grieven heeft zij een aanvullende verklaring van [E] overgelegd. [E] verklaart, voor zover relevant:
“(..) Ik kan wel zeggen, dat de heer [A] mij keer op keer over het pand benaderde met allerlei vragen, maar vooral ook waar het ging om de fundering. Hij bleef mij daarover vragen. Zoals in mijn eerdere verklaring reeds is weergegeven, heb ik er in mijn contacten met [A] geen misverstand over laten bestaan dat hij naar mijn overtuiging niet mocht uitgaan van het bestaan van goede fundering. Ik heb hem zelfs gezegd dat hij zeker een keer aan de beurt komt voor het herstellen van de fundering. (..)”
[C] heeft verder als bijlage bij haar memorie van antwoord in incidenteel appel het funderingsrapport van [D] overgelegd (zie hiervoor onder 2.8).
2.20. [A] heeft het pand in juni 2010 met een funderingsclausule te koop aangeboden voor € 1.645.000,00.
2.21. Als bijlage bij een e-mail van 4 april 2011 heeft [B] de memorie van antwoord in het incidenteel appel doorgestuurd naar [A]. Deze e-mail luidt, voor zover hier relevant, als volgt.
“(..) Hierbij de memorie die namens [C] is genomen in het hoger beroep. We moeten nu over 2 weken aangeven of we willen dat de rechter vonnis wijst, of dat we nog een keer de zaak willen bepleiten in een mondelinge behandeling. Dat laatste zou alleen zin hebben als we denken dat de rechter nog niet volledig is geïnformeerd.
Ik denk dat alle gegevens bij de rechter zijn en dat op basis daarvan vonnis kan worden gewezen (..).”
2.22. Bij e-mail van 6 april 2011 heeft [A] aan [B] om een inhoudelijke reactie gevraagd op de memorie van antwoord in het incidenteel appel. Deze reactie heeft hij telefonisch gegeven, waarbij [B] heeft vastgehouden aan zijn advies om arrest te vragen.
2.23. Vervolgens hebben [B] en de advocaat van [C] gepraat over de mogelijkheid van een schikking. Hierbij is van de zijde van [C] een bedrag van € 40.000,00 genoemd. [A] heeft tegenover [B] verklaard dat hij niet wilde schikken voor minder dan € 100.000,00. Bij brief van 29 april 2011 heeft [B] een schikkingsvoorstel van € 120.000,00 gedaan. [C] heeft dit voorstel afgewezen.
2.24. Het gerechtshof in Amsterdam (hierna: het hof) heeft op 20 december 2011 een arrest gewezen, waarin de vorderingen van [A] worden afgewezen en onder meer het volgende wordt overwogen:
“ (..) Bij deze stand van zaken kan inderdaad niet als vaststaand worden aangenomen dat het noodzakelijk is dat spoedig tot funderingsherstel wordt overgegaan. (..) Het hof merkt ten overvloede op dat [C] (..) het rapport van funderingsonderzoek [rechtbank: zie hiervoor onder 2.8] in het geding heeft gebracht. (..) dat dit (..) steun biedt aan zijn reeds eerder getrokken conclusie dat het niet als vaststaand kan worden aangenomen dat het noodzakelijk is dat spoedig tot funderingsherstel wordt overgegaan. (..)
Het hof zal vervolgens ingaan op de door [A] gestelde non-conformiteit. Van belang is dat het om een pand gaat uit 1610 in de binnenstad van Amsterdam. (..)
[A] is in zijn memorie van antwoord ingegaan op deze schriftelijke aanvullende verklaring van [E] [rechtbank: zie hiervoor onder 2.19] en heeft de inhoud daarvan niet bestreden. (..) Tegen deze achtergrond (..) is het hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het pand achter bleef bij de verwachtingen die [A] redelijkerwijs mocht hebben omtrent de kwaliteit ervan, in het bijzonder van de fundering. (..)
Het hof zal er hierna veronderstellenderwijs van uitgaan dat juist is de stelling van [A] dat [C] aanwijzingen had (..) dat zich mogelijk problemen voordeden met de fundering en dat [C] was geadviseerd daarnaar onderzoek te laten uitvoeren. (..) [A] heeft gelijk waar hij betoogt dat [C] hem omtrent die aanwijzingen en dat advies had behoren in te lichten en dat zij,, door dat na te laten, niet heeft voldaan aan haar mededelingsplicht. De vraag is evenwel welke consequenties hieraan moeten worden verbonden. Hiervoor is reeds overwogen dat niet kan worden gezegd dat de fundering van het pand achter bleef bij de verwachtingen die [A] redelijkerwijs mocht hebben omtrent de kwaliteit ervan en dat artikel 7:17 BW Pro daarom niet een deugdelijke grondslag biedt voor (een van de onderdelen van) de vordering. Dit oordeel wordt niet anders door deze schending door [C] van haar mededelingsplicht. Wel geldt dat [A] geen nadeel mag lijden als gevolg van het niet meedelen door [C] van datgene waaromtrent zij [A] had behoren in te lichten. Met het oordeel dat de fundering niet achter bleef bij de gerechtvaardigde verwachtingen van [A], is niet gegeven dat [A] geen nadeel heeft geleden door de veronderstelde schending van de mededelingsplicht. [A] heeft er dus aanspraak op in de situatie te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien [C] hem voorafgaand aan het sluiten van de kooppovereenkomst naar behoren zou hebben ingelicht. (..)
[A] zou, indien [C] hem zou hebben ingelicht, over weinig meer of andere informatie hebben beschikt dan hij reeds wist op grond van de mededelingen van [E], terwijl [A] in die mededelingen klaarblijkelijk geen aanleiding had gezien een funderingsonderzoek te laten instellen. Denkbaar is dat de informatie waarover [C] – nog steeds : bij wijze van veronderstelling – beschikte voor [A] munitie zou hebben opgeleverd een lagere koopprijs te bedingen. [A] heef zijn stellingen echter niet in die zin uitgewerkt en heeft een aantal stellingen van [C] in het kader van haar betwisting dat [A] schade heeft geleden onweersproken gelaten. Zo heeft [C] naar voren gebracht dat de markt in 2007 ‘verkopersvriendelijk’ was. [C] heeft ook naar voren gebracht dat [A] geen funderingsherstel heeft laten uitvoeren, maar het pand ten verkoop heeft aangeboden voor € 1.645.000,- (met ‘funderingsclausue’). Zij heeft in dit verband ten slotte naar voren gebracht dat de huizenprijzen in het onderhavige segment sinds 2007 zijn gedaald en in elk geval niet of nauwelijks zijn gestegen. (..)”.
2.25. In een taxatierapport van 24 september 2012 staat vermeld dat het pand op deze datum een marktwaarde heeft van € 900.000,00.
2.26. [A] heeft het pand op 18 december 2012 verkocht voor € 1.020.000,00. In ieder geval tot aan deze verkoop heeft geen funderingsherstel plaatsgevonden.
3. De vorderingen en verweren
3.1. [A] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. wordt verklaard voor recht dat [B] in zijn dienstverlening tegenover [A] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat mag worden verwacht,
II. wordt verklaard voor recht dat [B] jegens [A] aansprakelijk is voor de schade, die [A] als gevolg van de onder I. bedoelde tekortkoming heeft geleden, lijdt en zal lijden,
III. wordt bepaald dat de onder II. bedoelde schade nader zal worden opgemaakt bij staat,
IV. [B] wordt veroordeeld om de schade van [A] te vergoeden, zoals vast te stellen in de onder III. bedoelde schadestaatprocedure, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten, welk totaal te vermeerderen is met wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening.
3.2. [A] legt aan deze vorderingen – kort samengevat – ten grondslag dat [B] hem niet op een deugdelijke en vakbekwame wijze bijgestaan heeft in zijn procedure tegen [C], waardoor schade is ontstaan. [A] heeft deze stelling uitgewerkt in meerdere verwijten.
3.3. [B] voert verweer en stelt daartoe – kort samengevat – dat hij in de procedure tussen [A] en [C] heeft gehandeld conform de op hem rustende (inspannings)verplichting tegenover [A] om te handelen als een bekwaam advocaat. Subsidiair stelt [B] dat het causaal verband ontbreekt tussen zijn handelen en de door [A] gestelde schade. Ten slotte betwist [B] dat [A] schade heeft geleden.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Partijen hebben een overeenkomst van opdracht gesloten, waarbij [B] zich heeft verbonden om zich als advocaat in te spannen voor het bereiken van een positief resultaat in de procedure tussen [A] en [C]. Als opdrachtnemer moet [B] bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Als hij toerekenbaar tekort is geschoten in deze zorgplicht, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die [A] als gevolg van deze tekortkoming heeft geleden. Gelet op de inspanningsverbintenis van [B] is pas sprake van een tekortkoming als hij tekort is geschoten in de inspanning die onder de gegeven omstandigheden op grond van de overeenkomst van hem kon worden verlangd. Van beroepsbeoefenaren mag in het algemeen worden verlangd dat zij de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot betrachten. Dit betekent dat het voor de beoordeling van de door [B] verleende rechtsbijstand aankomt op de vraag of hij de belangen van [A] heeft behartigd op een manier die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Dit betekent ook dat niet iedere tekortkoming of beoordelingsfout zonder meer tot aansprakelijkheid leidt.
4.2. De rechtbank acht voor de beoordeling van de vraag of [B] tekort is geschoten in ieder geval van belang dat [B] de zaak heeft overgenomen van Flesseman en Costers en dat zij [A] voorafgaand aan de bodemprocedure hebben geadviseerd over zijn rechtspositie. De overstap van [A] was niet ingegeven door onvrede over de rechtsbijstand door Flesseman en Costers, maar door de kosten daarvan. [B] is dan ook met instemming van [A] voortgegaan op de door Flesseman en Costers ingeslagen weg. Voorts is sprake van een twintigjarige, zakelijke relatie tussen partijen, waarbij [B] in meerdere dossiers rechtsbijstand verleende aan [A]. Gedurende de procedure tegen [C] beperkte hun contact zich voornamelijk tot telefonisch overleg, hetgeen tussen hen gebruikelijk was.
4.3. Door deze rechtbank is een tussenvonnis gewezen dat voor [A] als een overwegend positief resultaat kan worden aangemerkt (zie hiervoor onder 2.17). Het hoger beroep tegen dit vonnis, dat in de eerste plaats door [C] is ingesteld, heeft geleid tot een arrest dat voor [A] als een negatief resultaat kan worden aangemerkt (zie hiervoor onder 2.24). De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat indien de rechter het standpunt van een advocaat niet deelt, dit niet zonder meer betekent dat deze advocaat tekort is geschoten.
4.4. [A] beroept zich op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde tekortkomingen van [B]. Gelet hierop rust op [A] de plicht om feiten en omstandigheden te stellen – en zo nodig te bewijzen – waaruit volgt dat [B] zijn belangen niet heeft behartigd op een wijze die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Mr. Tuinman schrijft in zijn aantekeningen voor comparitie dat het pas na lezing van de conclusie van antwoord mogelijk was om tot een juiste juridische analyse te komen. Dit leidt volgens hem tot een precisering van de onderbouwing van de stelling van [A], dat sprake is van een tekortkoming van [B]. Voor de beoordeling van de door [A] opgesomde verwijten zal dan ook deze nadere, ter comparitie gehanteerde, precisering worden aangehouden. Kort gezegd vallen de verwijten uiteen in gebrekkig procederen en gebrekkige advisering.
A. Gebrekkig procederen
4.5. [A] stelt dat [B] gebrekkig heeft geprocedeerd tegen [C]. [B] heeft volgens hem niet voldaan aan de vereisten voor een vordering op grond van non-conformiteit of dwaling, en de vorderingen ten onrechte niet uitgewerkt als primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen.
Non-conformiteit
4.6. [A] stelt dat de wijze van procederen door [B], de rechtbank begrijpt in hoger beroep, het onmogelijk heeft gemaakt om met succes een vordering uit hoofde van
non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) toegewezen te krijgen. Ter onderbouwing van deze stelling formuleert hij twee concrete verwijten.
4.7. [A] verwijt [B] allereerst dat hij niet heeft onderbouwd, dat op korte termijn herstel van de fundering geboden was om normaal gebruik te kunnen blijven maken van het pand. In dat verband had hij moeten uitleggen dat [A] geen financieringsruimte had om de fundering te laten herstellen. Hij had bovendien nogmaals moeten refereren aan de verklaringen van [F] en [G] zoals afgelegd tijdens het voorlopig getuigenverhoor. Verder had hij het funderingsrapport van [D], aangevuld met een verklaring van [D] of een ander rapport, moeten overleggen. Nadat [C] dit rapport had ingebracht, had [B] ten slotte pleidooi of een nadere akte moeten vragen.
4.8. De rechtbank volgt [A] hierin niet. Het hof heeft bijna twee jaar na het tussenvonnis van de rechtbank, geoordeeld dat de fundering weliswaar slecht was, maar niet zodanig dat spoedig herstel ervan noodzakelijk was. Het hof heeft daarbij de verklaringen van [F] en [G] betrokken, en overweegt dat zij niet hebben verklaard dat spoedig herstel nodig was. Het funderingsrapport van [D] levert evenmin bewijs op van de noodzaak tot spoedig herstel. Integendeel, het hof overweegt uitdrukkelijk dat dit rapport steun biedt aan zijn conclusie, dat niet als vaststaand kan worden aangenomen dat het noodzakelijk is dat spoedig tot funderingsherstel wordt overgegaan. [A] heeft ten slotte onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat een aanvullende verklaring van [D] of een ander rapport, dan wel een nadere toelichting van [B] bij pleidooi of akte, tot een andere conclusie zou hebben geleid. De vraag is bovendien wat voor meerwaarde een verklaring van [D] zou hebben gehad naast het funderingsrapport en de verklaringen van de betrokken werknemers. [A] heeft in deze procedure weliswaar een brief van [D] van 14 januari 2013 overgelegd, maar hieruit valt slechts af te leiden dat zij adviseert de fundering te herstellen en dat haar rapport een standaardtekst bevat voor het geval de fundering niet wordt hersteld. Deze brief levert geen bewijs op van de noodzaak tot spoedig herstel. Dat [B] een ander rapport had kunnen overleggen, waaruit deze noodzaak wel zou zijn gebleken, is niet zonder meer aannemelijk, aangezien de fundering in ieder geval tot december 2012 niet was hersteld. Tot slot levert het feit dat [A] geen financieringsruimte had om herstel uit te voeren, geen bewijs op van de noodzaak tot spoedig herstel. Dit is slechts een mogelijke verklaring voor de reden waarom herstel nog niet had plaats gevonden.
4.9. [A] verwijt [B] voorts dat hij niet heeft onderbouwd, dat de waarde van het pand ten gevolge van de staat van de fundering lager was dan de door [A] betaalde koopprijs. Dit had met een taxatierapport of verklaringen kunnen worden aangetoond. In dit verband had ook uitgelegd moeten worden waarom het pand inmiddels voor een hoger bedrag te koop stond.
4.10. Ook hierin volgt de rechtbak [A] niet. Het hof heeft geoordeeld dat niet kan worden gezegd dat het pand achter bleef bij de verwachtingen die [A] daarover redelijkerwijs mocht hebben. Hierbij heeft het hof niet alleen betrokken dat spoedig funderingsherstel niet spoedig noodzakelijk was, maar ook de ouderdom van het pand, het bouwkundig rapport en de aanvullende verklaring van [E]. Uit deze verklaring leidt het hof af dat [A] met nadruk en bij herhaling is gewaarschuwd voor de noodzaak van funderingsherstel. [A] heeft onvoldoende toegelicht op welke manier een onderbouwing van de waarde van het pand deze beoordeling door het hof zou hebben veranderd. Volgens het hof was hij immers gewaarschuwd voor de noodzaak van funderingsherstel. De aanwezigheid van funderingsgebreken en de waardedaling als gevolg daarvan veranderen in beginsel dan ook niets aan de verwachtingen over de kwaliteit van de fundering die [A] op grond van deze waarschuwingen redelijkerwijs mocht hebben. Overigens heeft het hof de beschikking gehad over het taxatierapport van 19 mei 2009 (zie hiervoor onder 2.14), zoals blijkt uit rechtsoverweging 4.12 van het arrest, zodat het hof kennis had van de mogelijk lagere waarde. Ten slotte valt niet zonder meer in te zien waarom [B] in dit verband zou hebben moeten uitleggen om welke reden het pand inmiddels voor een hoger bedrag te koop stond. Het hof heeft dit feit immers niet bij de beoordeling van de gestelde non-conformiteit betrokken.
Dwaling
4.11. [A] stelt dat de vordering uit hoofde van dwaling door [B] op onjuiste wijze is ingesteld, waardoor geen reële kans bestond om de vordering op deze grond toegewezen te krijgen. Ter onderbouwing van deze stelling formuleert hij vijf verwijten.
4.12. [A] verwijt [B] dat niet is gesteld dat [A], als hij juist zou zijn ingelicht, de koopovereenkomst niet (op dezelfde voorwaarden) zou zijn aangegaan.
4.13. De rechtbank volgt [A] hierin niet. In de dagvaarding in de procedure tegen [C] heeft [B] gesteld dat [A] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft de vordering echter op de grondslag non-conformiteit toewijsbaar geoordeeld. Zoals redelijkerwijs te verwachten viel, spitste het partijdebat in hoger beroep zich vervolgens toe op de vraag of sprake is van non-conformiteit. [B] verwijst in de memorie van antwoord in principaal appel wel naar de overige grondslagen, waaronder dwaling. Het hof heeft de stelling van [A] (er veronderstellenderwijs van uit gaande dat [C] inderdaad haar mededelingsplicht zou hebben geschonden) dat hij minder zou hebben betaald voor het pand als [C] voldaan zou hebben aan haar mededelingplicht, uitdrukkelijk verworpen en vervolgens overwogen dat op de verschillende grondslagen van de vorderingen niet meer afzonderlijk hoeft te worden ingegaan. [A] heeft dan ook onvoldoende toegelicht op welke manier het innemen van de volgens hem ontbrekende stelling tot een andere uitkomst zou hebben geleid.
4.14. [A] verwijt [B] dat hij een onjuist rechtsgevolg heeft verbonden aan het beroep op dwaling. Nu het hof het beroep op dwaling niet heeft afgewezen vanwege het daaraan verbonden rechtsgevolg, ziet de rechtbank niet in op welke manier het verbinden van een ander rechtsgevolg aan dit beroep tot een andere uitkomst zou hebben geleid.
4.15. [A] verwijt [B] dat hij in de onderhavige procedure ten onrechte stelt, dat het onmogelijk zou zijn geweest om aan te tonen dat [A] door de schending van de mededelingsplicht in een nadeliger positie zou zijn komen te verkeren, maar [A] licht onvoldoende toe welk verwijt hij [B] met betrekking tot zijn rechtsbijstand in de procedure tegen [C] in dit opzicht maakt, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.
4.16. [A] verwijt [B] dat hij de bewijsregels die bij een beroep op dwaling gelden niet juist heeft toegepast en dat hij niet aan de vereiste stelplicht heeft voldaan. Volgens [A] had slechts toegevoegd moeten worden, dat een redelijk handelend koper in verband met de herstelkosten van € 250.000,00 van de koop zou hebben afgezien, dan wel een lagere koopprijs zou hebben bedongen.
4.17. Het hof heeft de stelling van [A], dat hij een bedrag gelijk aan de herstelkosten van € 250.000,00 minder zou hebben betaald voor het pand als [C] zou hebben meegedeeld wat zij had moeten meedelen, niet als juist aanvaard. Hiertoe heeft het hof overwogen dat de taxatie van de herstelkosten uitgaat van spoedig herstel en herstel van meerdere gebreken. Bovendien had [C] volgens het hof evenmin wetenschap van de kwaliteit van de fundering, zodat mededelingen van haar [A] niet in een wezenlijk andere informatiepositie hadden gebracht. Ten slotte overweegt het hof met betrekking tot de mogelijkheid dat een lagere koopprijs bedongen had kunnen worden dat [A] stellingen van [C], dat [A] geen schade heeft geleden, onweersproken heeft gelaten. Deze stellingen hebben onder meer betrekking op de verkopersvriendelijke markt in 2007. [A] heeft gelet op het voorgaande onvoldoende toegelicht op welke manier de door hem geopperde beperkte en algemene toevoeging tot een andere uitkomst zou hebben geleid. Zijn stellingen in dit verband over zijn vragen over de fundering voorafgaand aan de koop en zijn beperkte financieringsruimte, zijn hiertoe evenmin voldoende. [A] heeft immers onvoldoende weersproken dat hij het pand boven de vraagprijs heeft gekocht ondanks de weigering van [C] van zijn verzoek om voorafgaand aan de koop een funderingsonderzoek uit te voeren, mede in het licht van de interesse van andere aspirant-kopers.
4.18. [A] verwijt [B] dat hij niet subsidiair heeft gesteld dat sprake was van wederzijdse dwaling, gelet op het verweer van [C] dat zij haar mededelingsplicht niet heeft geschonden.
4.19. Voor een geslaagd beroep op wederzijdse dwaling is vereist dat sprake is van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Het hof heeft de vorderingen van [A], die mede waren ingesteld op de grondslag dwaling, afgewezen. Hierbij is het hof veronderstellenderwijs uitgegaan van een schending van de mededelingsplicht door [C]. [A] heeft dan ook onvoldoende toegelicht op welke manier een subsidiair beroep op wederzijde dwaling tot een andere uitkomst zou hebben geleid.
Uitwerking vorderingen
4.20. [A] stelt dat een vakbekwaam advocaat een helder onderscheid zou hebben gemaakt tussen de grondslagen non-conformiteit en dwaling. In aanvulling op hiervoor beoordeelde verwijten stelt hij bovendien dat het verstandig was geweest een meer subsidiaire vordering uit hoofde van wanprestatie en onrechtmatige daad uit te werken. [A] verwijst in dit verband naar de dagvaarding.
4.21. [A] heeft onvoldoende toegelicht op welke manier een helderder onderscheid tussen de grondslagen tot een andere uitkomst zou hebben geleid. Ook het verwijt met betrekking tot een meer subsidiaire grondslag is onvoldoende duidelijk nu [B] deze grondslagen in de dagvaarding heeft aangevoerd. [C] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. De rechtbank heeft de vorderingen echter op een andere grondslag toewijsbaar geoordeeld waardoor het partijdebat in hoger beroep zich vervolgens op deze grondslag toespitste. [B] heeft ook in de memorie van antwoord in principaal appel verwezen naar de overige grondslagen.
4.22. Gezien het vorenstaande kan niet worden geoordeeld dat [B] tekort is geschoten doordat hij het beroep op non-conformiteit of dwaling op onjuiste wijze zou hebben ingesteld.
B. Gebrekkige advisering
4.23. [A] stelt dat [B] hem onjuist heeft voorgelicht over de processtrategie en proceskansen, onvoldoende heeft geadviseerd over de ingestelde schadevergoeding en gebrekkig heeft geadviseerd bij de schikkingsonderhandelingen.
Processtrategie en proceskansen
4.24. [A] stelt dat [B] zijn processtrategie onvoldoende met hem heeft afgestemd en hem onjuist heeft voorgelicht over zijn proceskansen. Ter onderbouwing van deze stelling formuleert hij vier verwijten.
4.25. [A] verwijt [B] dat hij nooit met hem zijn bewijspositie heeft besproken. In eerste aanleg heeft [B] er bijvoorbeeld bewust voor gekozen het bouwkundig rapport en het funderingsrapport van [D] niet over te leggen zonder dit te bespreken met [A]. Bij [A] is hierdoor de indruk ontstaan dat zijn stellingen voldoende waren onderbouwd, terwijl [B] hem had moeten waarschuwen voor het tegendeel. Hieraan doet volgens hem niet af dat [B] de zaak heeft overgenomen. Flesseman en Costers hebben immers alleen geadviseerd op het moment dat er nog geen dagvaarding was opgesteld en de verweren van [C] nog niet bekend waren. Bovendien stond [B] volgens [A] een andere processtrategie voor.
4.26. De rechtbank overweegt alsvolgt. [A] is door Flesseman en Costers geadviseerd over zijn rechtspositie, waaronder zijn bewijspositie. [A] heeft de stelling van [B], dat dit een gedegen advies is en dat partijen hierachter stonden, niet weersproken. Dat [B] de door Flesseman en Costers ingezette strategie heeft voortgezet, onder meer door de dagvaarding te baseren op de beslagstukken, levert dan ook geen tekortkoming op. [A] heeft zijn stelling, dat [B] een andere processtrategie voorstond dan Flesseman en Costers, onvoldoende toegelicht. Dat Flesseman en Costers anders dan [B] op de noodzaak van een funderingsrapport zouden hebben gewezen, zoals [A] stelt, is hiertoe onvoldoende. Dit rapport was immers al opgemaakt voordat [B] de zaak overnam. [A] stelt in dit verband verder dat [B] afwijkend en onjuist heeft geadviseerd over de gevolgen van het tijdens de procedure aanbieden van het pand tegen een hogere prijs dan de koopprijs. Het hof heeft dit feit echter niet in doorslaggevende mate meegewogen bij zijn afwijzing van de vorderingen. Dit feit betreft slechts één van de stellingen van [C] in het kader van haar betwisting dat [A] schade heeft geleden. [A] heeft dan ook onvoldoende toegelicht dat een andere advisering door [B] over de vraagprijs van het pand tot een andere uitkomst zou hebben geleid. Bovendien stelt [A] dat de vraagprijs een noodzakelijk gevolg was van de opstelling van de hypotheekhouder, zodat niet zonder meer valt in te zien op welke manier andere advisering door [B] iets aan dit feit had kunnen veranderen. Dat [B] zijn strategie heeft voortgezet in hoger beroep, levert in het licht van het positieve tussenvonnis van de rechtbank evenmin een tekortkoming op.
4.27. In het licht van het bovenstaande heeft [A] onvoldoende toegelicht dat [B] zijn processtrategie onvoldoende met hem heeft afgestemd. Bovendien valt met betrekking tot de procedure in eerste aanleg, gelet op de uitkomst daarvan, niet zonder meer in te zien op welke manier dit tot schade heeft geleid. Met betrekking tot de procedure in hoger beroep is onvoldoende duidelijk op grond waarvan [B], gelet op de uitkomst in eerste aanleg, [A] had moeten waarschuwen dat zijn stellingen mogelijk onvoldoende onderbouwd waren. Bovendien heeft [B] het al dan niet overleggen van het bouwkundig rapport voorafgaand aan het hoger beroep wel uitdrukkelijk besproken met [A], zoals blijkt uit zijn e-mail van 9 februari 2010. Dat [B] niet met [A] heeft besproken dat hij het funderingsrapport niet heeft overgelegd, kan als een verzuim worden aangemerkt. [A] heeft echter onvoldoende toegelicht op welke manier dit enkele feit tot enige schade heeft geleid.
4.28. [A] verwijt [B] dat hij hem niet heeft geadviseerd over de aanspraken die hij tegenover [C] geldend had kunnen maken.
4.29. [A] is door Flesseman en Costers geadviseerd over de mogelijke aanspraken tegenover [C]. Het valt niet zonder meer in te zien waarom [B] [A] daarover nog nader had moeten adviseren. De keuze van [B] om overeenkomstig het advies van Flesseman en Costers een vergoeding van herstelkosten te eisen, levert geen tekortkoming op. [A] heeft zijn stelling, dat ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst de enige optie was die voor hem uitkomst bood, onvoldoende toegelicht en onderbouwd.
4.30. [A] verwijt [B] dat hij [A] niet voldoende op de procesrisico’s heeft gewezen. De rechtbank volgt [A] hierin niet. Flesseman en Costers hebben [A] meermaals geadviseerd over het procesrisico, zoals genoegzaam blijkt uit de overgelegde correspondentie. [A] heeft onvoldoende toegelicht waarom [B] hem daarover nog nader had moeten adviseren of waarom [B] daarover met Flesseman en Costers overleg had moeten voeren. Dat [B] over de proceskansen in hoger beroep uitermate zelfverzekerd was, zoals [A] stelt, is in het licht van het tussenvonnis in eerste aanleg niet geheel onbegrijpelijk. Dat het beter was geweest indien [B] het risico dat het hof, in het licht van de verklaring van [E] en het door [C] overgelegde rapport [D] tot een ander oordeel zou komen dan de rechtbank, nadrukkelijk bij [A] onder de aandacht zou hebben gebracht, is, zeker achteraf bezien, duidelijk. Daarmee staat echter nog niet vast dat een dergelijke advisering ook tot een andere uitkomst van de procedure zou hebben geleid.
4.31. [A] verwijt [B] dat hij hem had moeten waarschuwen, dat na het in het geding brengen van het funderingsrapport van [D] door [C] de kansen op een goed resultaat nihil waren. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij nu het hof het rapport alleen ten overvloede heeft betrokken bij zijn oordeel.
Schadevergoeding
4.32. [A] stelt dat [B] hem niet goed heeft voorgelicht over de omvang van een reële schadevergoeding. [A] verwijt [B] dat hij niet kritisch heeft gekeken naar de door [A] gepresenteerde schade van € 250.000,00, dat [B] hem niet heeft gewaarschuwd voor een vermindering van de herstelkosten met het economisch voordeel van funderingsherstel en tot slot dat hij nooit heeft gevraagd om taxaties, zodat bij [A] geen duidelijk beeld bestond over de waarde van het pand.
4.33. De rechtbank gaat voorbij aan de stellingen van [A] op dit punt nu de rechtbank en het hof niet zijn toegekomen aan een beoordeling van de schade, zodat niet valt in te zien hoe een andere advisering van [B] over de gevorderde schadevergoeding zou hebben geleid tot een andere uitkomst. Bovendien was [A] door Flesseman en Costers al geadviseerd over de schadevergoeding en is hierbij uitdrukkelijk verwezen naar de mogelijkheid dat niet alle herstelkosten in rekening gebracht kunnen worden in verband met een nieuw-voor-oud-correctie. Verder was de gevorderde schadevergoeding gebaseerd op een taxatierapport, waarin op grond van de begrote herstelkosten de waarde van het pand is getaxeerd, zodat niet valt in te zien waarom [B] in dit opzicht een verwijt kan worden gemaakt.
Schikkingsonderhandelingen
4.34. [A] stelt dat [B] hem had moeten adviseren om te schikken voor € 40.000,00 toen die gelegenheid zich voordeed. Als hij er door [B] op was gewezen dat er een zeer grote kans aanwezig was dat hij de procedure zou gaan verliezen, dan had [A] hiermee genoegen genomen.
4.35. De rechtbank verwerpt de stelling van [A]. [A] heeft in het licht van het positieve tussenvonnis en de onzekerheid van de uitkomst in hoger beroep in onvoldoende mate toegelicht dat hij een schikking van € 40.000,00 zou hebben geaccepteerd, als hij door [B] gewezen zou zijn op zijn verslechterde proceskansen in hoger beroep. Daarbij acht de rechtbank van belang dat, gezien de advisering op dit punt door Flesseman en Costers, [A] wist dat een procedure als deze risico’s met zich brengt en dat een positieve uitkomt niet op voorhand vast staat. Dat [B] [A] zou hebben verzekerd dat het hoger beroep een positieve uitkomt zou kennen, zoals [A] stelt is niet komen vast te staan. Dit volgt ook uit het door [B] namens [A] gedane schikkingsvoorstel van € 120.000,00, een aanzienlijk lager bedrag dan het gevorderde. Verder heeft [B] onbetwist aangevoerd dat [A] minimaal € 100.000,00 wenste in verband met de kosten die hij zou hebben aan herstelwerkzaamheden. Aldus is niet komen vast te staan dat indien [B] [A] nadrukkelijker zou hebben gewezen op de risico’s in hoger beroep, [A] genoegen zou hebben genomen met een schikkingsbedrag van € 40.000,-.
Conclusie
4.36. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [A] onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat [B] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat verwacht mocht worden. De vorderingen van [A] worden dan ook afgewezen.
Proces- en nakosten
4.37. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [B] worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht € 267,00
- salaris advocaat € 904,00 (2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.171,00.
4.38. De gevorderde nakosten en de ten aanzien van deze kosten gevorderde betalingstermijn en wettelijke rente zullen als onweersproken worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] in de proceskosten van [B], begroot op € 1.171,00,
5.3. veroordeelt [A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen – onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden – met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat, in beide gevallen te vermeerderen – onder de voorwaarde dat [A] niet binnen veertien dagen na dit vonnis aan deze veroordeling voldoet – met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot aan de dag van volledige voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Voetelink, mr. S.E. Sijsma en mr. M.R.J. van Wel, en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2013.