Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/520554 / HA ZA 12-798
Vonnis van 3 april 2013
in de zaak van
[A],
wonende te --,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] en de Gemeente Amsterdam genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [A] van 21 juni 2012, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 17 oktober 2012 waarbij een comparitie is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 7 januari 2013 en de daarin genoemde stukken waaronder begrepen de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] is sinds 12 oktober 2006 appartementseigenaar en erfpachter van het appartement aan de [adres] te Amsterdam. Eigenaar van het perceel is de Gemeente Amsterdam.
2.2. Het eerste erfpachttijdvak is op 31 mei 2012 geëindigd. Tot 31 mei 2012 betaalde [A] aan de Gemeente Amsterdam een canon van €26,44 per jaar.
2.3. De Gemeente Amsterdam heeft [A] bij brief van 27 februari 2009 een aanbod gedaan voor de canon voor het nieuwe erfpachttijdvak (hierna: de aanbiedingsbrief). In de aanbiedingsbrief staat, voor zover van belang:
“Hoe verloopt de procedure
1. In deze brief deel ik u mee welke nieuwe grondwaarde en nieuwe canon de gemeente heeft berekend. Indien u het niet eens bent met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon, dan zullen drie deskundigen deze vaststellen. Voor de berekening van de gemeente en de deskundigenprocedure verwijs ik u naar de punten 1 en 2 van de toelichting. Via bijgevoegd antwoordformulier dient u mij vóór 27 mei 2009 te laten weten of u de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon accepteert of dat u deze door deskundigen wilt laten vaststellen.
2. U kiest uit één van de vier betalingsmogelijkheden. Dit zijn:
* de jaarlijkse canon van €1.488,00 (…);
* de vaste canon van €1.821,00 voor 10 jaar;
* de vaste canon van €1.978,00 voor 25 jaar;
* de afkoopsom van €32.634,00.
Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt (toelichting 4).
Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt.
(…)
3. Deze aanbieding wordt gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Dagelijks Bestuur.”
In de toelichting bij de brief staat, voor zover van belang:
1. Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon
De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m² gebruiksoppervlak te vermenigvuldigen met de prijs per m². Omdat het erfpachtrecht al meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m². De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage.
Nieuwe grondwaarde bij prijspeil 2009 : €32.634,00
Canonpercentage : 4,56
Nieuwe canon per 1 juni 2012 : €1.488,00
2. Deskundigenprocedure
Indien u het niet eens bent met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon, dan worden deze vastgesteld door drie deskundigen. (…)
4. Ingroeiregeling
De canon in het nieuwe tijdvak is hoger dan die in het aflopende tijdvak. Om de overgang wat gemakkelijker te maken is er een ingroeiregeling. Deze regeling geldt voor rechten die op of na 1 januari 1999 het einde van het eerste tijdvak hebben bereikt. De canon wordt dan als volgt berekend: in het eerste jaar betaalt u de oude canon plus 1/3 van het verschil met de nieuwe canon. In het tweede jaar is dat de oude canon plus 2/3 van het verschil. In het derde jaar is de volledige nieuwe canon verschuldigd. De ingroeiregeling is vastgelegd in het besluit van Burgemeester & Wethouders van 31 oktober 2000, nummer 2000/10789.”
2.4. Op 25 mei 2009 heeft [A] het antwoordformulier behorende bij de aanbiedingsbrief ondertekend aan de Gemeente Amsterdam geretourneerd. [A] heeft aangekruist akkoord te gaan met de grondwaarde van €32.634,00 en de nieuwe canon die de Gemeente Amsterdam heeft voorgesteld. [A] heeft daarnaast aangekruist dat zij in aanmerking wenst te komen voor de volgende canonbetaling: een vaste canon voor 25 jaar van €1.978,00.
2.5. Bij brief van 20 mei 2010 heeft de Gemeente Amsterdam aan [A] meegedeeld dat het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid middels het bijgevoegd besluit toestemming heeft verleend voor de canonherziening einde tijdvak.
2.6. Op 17 december 2011 heeft [A] het antwoordformulier behorende bij de aanbiedingsbrief opnieuw ingevuld en aan de Gemeente Amsterdam verzonden. [A] heeft op dit antwoordformulier aangekruist dat zij in aanmerking wenst te komen voor de volgende canonbetaling: een afkoopsom van €32.634,00.
2.7. Daarop heeft het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid op 19 december 2011 een nieuw besluit genomen van gelijke strekking als het eerdere besluit van 20 mei 2010.
2.8. Op 14 februari 2012 heeft [A] een brief van de Gemeente Amsterdam ontvangen waarin staat, voor zover van belang:
“Zoals in eerder schrijven is aangegeven heeft u recht op een korting op de afkoopsom, de zogenaamde ingroeiregeling. Door deze korting wordt het netto door u te betalen bedrag niet €32.634,- maar €31.207,-.”
2.9. [A] heeft naar aanleiding van deze brief contact met de Gemeente Amsterdam opgenomen en meegedeeld dat zij op grond van de inhoud van de aanbiedingsbrief in de veronderstelling verkeerde dat de 40% korting op de grondwaarde nog niet in het bedrag van €32.634,00 was verwerkt. De Gemeente Amsterdam heeft [A] daarop bericht dat deze korting al in de bedragen in de aanbiedingsbrief was verwerkt en dat de Gemeente Amsterdam niet inziet hoe daarover onduidelijkheid kan zijn ontstaan.
2.10. Op 25 mei 2012 heeft de raadsman van [A] aan de Gemeente Amsterdam bericht - kort gezegd - dat als er al een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, de overeenkomst middels deze brief wordt vernietigd op grond van dwaling. [A] heeft de Gemeente Amsterdam verzocht haar alsnog toe te laten tot het deskundigentraject.
2.11. De Gemeente Amsterdam heeft [A] bericht niet bereid te zijn om [A] alsnog toe te laten tot het deksundigentraject.
2.12. [A] heeft het bedrag van €31.207,00 onder protest aan de Gemeente Amsterdam betaald.
2.13. Op de erfpachtverhouding tussen [A] en de Gemeente Amsterdam zijn de “Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000” van de Gemeente Amsterdam (hierna: AB 2000) van toepassing. Artikel 11 lid 4 van Pro de AB 2000 bepaalt, voor zover van belang:
“Art. 11 Wijzigingen Pro in de erfpacht bij het einde van het tijdvak
(…)
4. Bericht de erfpachter schriftelijk dat hij akkoord gaat met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon van zijn keuze binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving, dan zullen de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon van kracht worden. Doet de erfpachter binnen dit tijdsbestek geen mededeling daaromtrent, dan zullen de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon op basis van jaarlijkse canonaanpassing van kracht worden.”
2.14. De Rekenkamer Amsterdam heeft de gemeentelijke aanbiedingen voor de nieuwe canon per einde erfpachttijdvak onderzocht en daarover in juni 2012 een rapport uitgebracht. Dit rapport vermeldt, voor zover van belang:
“2.1. Onderzoeksvraag
In de verkenning, die vooraf is gegaan aan dit onderzoek, kreeg de rekenkamer signalen dat een relatief groot deel van de gemeentelijke aanbiedingen niet werd geaccepteerd en dat erfpachters het idee hadden dat de waardevaststelling door deskundigen gunstiger voor hen zou uitvallen.
De rekenkamer besloot om te gaan onderzoeken in hoeverre het systeem van het doen van een gemeentelijke aanbieding voorafgaand aan een canonherziening einde tijdvak, doeltreffend en doelmatig is. (…) De rekenkamer heeft zich in het onderzoek beperkt tot de particuliere erfpachten die tussen 2007 en 2011 moesten worden herzien. (…)
2.2. Onderzoeksbevindingen
In de periode 2004 tot en met 2008 accepteerden erfpachters tussen de 48% en 60% van de gemeentelijke aanbiedingen niet.
In die gevallen waarbij de gemeentelijke aanbieding niet werd geaccepteerd stelde vervolgens een comissie van drie deskundigen de grondwaarde, het canonpercentage en de te betalen canon vast. In 18% van de onderzochte erfpachtdossiers stelden de deskundigen de jaarlijks te betalen canon gemiddeld € 163 hoger vast dan de gemeente. In 82% van de onderzochte erfpachtdossiers stelden de deskundigen de jaarlijks te betalen canon gemiddeld € 591 lager vast dan de gemeente (…).
In niet één onderzocht erfpachtdossier komen de gemeente en de deskundigen tot dezelfde waardevaststelling. Dat is opmerkelijk, maar wel verklaarbaar. Wat beide gemeen hebben is dat zij in hun berekening om de canon vast te stellen uitgaan van dezelfde componenten: de grondwaarde en het canonpercentage. Bovendien hanteerden zij beide tot 2011 dezelfde correctiefactor (40%) omdat de grond al bebouwd was. In de wijze waarop zij tot de grondwaarde en het canonpercentage komen, verschillen zij. Door deze verschillen wijkt het uiteindelijke resultaat – de canon – af.
In het onderzoeksrapport gaan wij uitgebreid in op de verschillen, hier bespreken wij ons tot de hoofdlijnen:
• De gemeente bepaalt de grondwaarde op basis van een m²-prijs voor het erfpachtrecht op basis van de grondwaarde voor bouwrijpe grond (dus zonder opstal). Terwijl deskundigen de grondwaarde bepalen als deel van de totale waarde van het erfpachtrecht en de waarde van de opstal samen. Elk van de gemaakte keuzen heeft zijn voor- en nadelen en zijn verdedigbaar. Het leidt echter wel voor een individuele erfpachter tot een verschillende uitkomst bij een nagenoeg vergelijkbaar object.
• De gemeente gaat bij het bepalen van de canonpercentage uit van het gemiddeld effectief rendement van vijf aflosbare staatsleningen met de langst resterende looptijd. Terwijl deskundigen het canonpercentage relateren aan het veelal lagere rendement van kortlopende staatsleningen en dit vermindert met een afslag omdat de grond aan het einde van het tijdvak een restwaarde heeft.
(…)
2.3 Conclusie
(…) de aanbiedingsprocedure in de huidige vorm is maar in beperkte mate doeltreffend en doelmatig. De doelen die het gemeentebestuur voor ogen had met deze procedure zijn maar in beperkte mate gerealiseerd. De kosten van deze procedure zijn wel een stuk lager, maar dat voordeel wordt steeds minder omdat steeds meer erfpachters het aanbod niet accepteren. Daarnaast is het waarschijnlijk – maar we hebben dat niet onderzocht – dat het neveneffect van deze prodcedure is dat het draagvlak voor de erfpacht afkalft omdat de verschillen tussen canons niet altijd meer goed uit te leggen zijn.”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [A] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoer bij voorraad:
I.
Primair: voor recht verklaart dat door het invullen en retourneren van het antwoordformulier door [A], tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen of geen rechtshandeling is verricht;
Subsidiair: voor recht verklaart dat de overeenkomst of rechsthandeling inhoudt dat [A] het nieuwe erfpachttijdvak mag afkopen voor een afkoopsom van €19.580,40 onder aftrek van de ingroeikorting waar [A] additioneel recht op heeft;
Meer subsidiair: voor recht verklaart dat de overeenkomst of rechtshandeling is vernietigd op grond van dwaling althans deze te vernietigen;
II. voor recht verklaart dat artikel 11 lid 4 van Pro de AB 2000 door [A] terecht is vernietigd vanwege de onredelijke bezwarendheid en derhalve werking mist;
III en IV: de Gemeente Amsterdam veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
3.2. De Gemeente Amsterdam voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. De Gemeente Amsterdam heeft op de comparitie haar vordering in reconventie verminderd tot nihil.
4. De beoordeling
in conventie
Totstandkoming en inhoud van de overeenkomst
4.1. Ter beoordeling ligt allereerst voor of er een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, en zo ja, welke inhoud die overeenkomst heeft.
4.2. De rechtbank volgt [A] niet in haar stelling dat de aanbiedingsbrief van de Gemeente Amsterdam geen aanbod is in de zin van artikel 6:217 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Aan de hand van de aanbiedingsbrief en de bijbehorende toelichting zijn de canonbedragen en de afkoopsom die [A] dient te betalen voldoende bepaalbaar. Ook het voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring leidt er niet toe dat geen sprake is van een aanbod. Zoals de Gemeente Amsterdam betoogt, zou het aanbod komen te vervallen als de bestuurlijke goedkeuring niet zou worden verleend. De bestuurlijke goedkeuring is echter verleend (zie 2.5 en 2.7).
4.3. [A] stelt dat het aanbod van de Gemeente Amsterdam vervallen was op het moment dat zij het antwoordformulier van 17 december 2011 verzond, althans dat het aanbod te laat door [A] is aanvaard. [A] verwijst naar de aanbiedingsbrief waarin staat dat het antwoordformulier vóór 27 mei 2009 moest zijn geretourneerd. De rechtbank verwerpt ook deze stelling van [A]. Vast staat dat [A] reeds op 25 mei 2009 voor het eerst een antwoordformulier heeft ingevuld en aan de Gemeente Amsterdam heeft geretourneerd (zie 2.4). Dat is binnen de door de Gemeente Amsterdam gestelde termijn van 27 mei 2009. Het feit dat [A] op 17 december 2011 nogmaals een antwoordformulier naar de Gemeente Amsterdam heeft verzonden en middels dit formulier heeft gekozen voor een andere betaalwijze, doet niet af aan de eerdere (tijdige) aanvaarding van het aanbod.
4.4. [A] stelt verder dat er geen wilsovereenstemming was en dat er ook om die reden geen overeenkomst tot stand is gekomen. De wil van [A] was gericht op het totstandbrengen van een andere overeenkomst. [A] ging er bij de ondertekening van de antwoordformulieren van uit dat van de bedragen die in de aanbiedingsbrief werden genoemd niet alleen de korting van de ingroeiregeling af zou gaan, maar ook de korting van 40% die wordt genoemd in onderdeel 1 van de toelichting. Als de rechtbank van oordeel is dat er wel een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, dan heeft deze overeenkomst als inhoud dat [A] een afkoopsom van €19.580,00 dient te betalen, waarvan de korting van de ingroeiregeling nog af moet. [A] mocht er op grond van de tekst van de aanbiedingsbrief en de uitkomst van de taxaties van deskundigen ten aanzien van woningen in de buurt redelijkerwijs vanuit gaan dat van de bedragen die in de aanbiedingsbrief worden genoemd ook nog een korting van 40% af zou gaan, aldus [A].
4.5. De Gemeente Amsterdam betoogt dat indien [A] het aanbod van de Gemeente Amsterdam anders heeft begrepen dan de Gemeente Amsterdam heeft bedoeld, niet [A] maar de Gemeente Amsterdam een beroep toekomt op artikel 3:35 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De Gemeente Amsterdam mocht er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs op vertrouwen dat [A] akkoord was met het aanbod van de Gemeente Amsterdam, aldus de Gemeente Amsterdam.
4.6. De rechtbank overweegt als volgt. Indien tussen partijen als gevolg van een misverstand geen wilsovereenstemming bestaat, hangt het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen en welke inhoud die overeenkomst dan heeft, af van wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden (artikel 3:35 BW Pro).
4.7. De Gemeente Amsterdam heeft in de aanbiedingsbrief verklaard: “Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt (toelichting 4). Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt.” [A] stelt dat zij er op grond van het feit dat in deze passage over “kortingen”, te weten meervoud, wordt gesproken, vanuit ging en redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat ook de 40% korting die in onderdeel 1 van de toelichting wordt genoemd, nog niet in de bedragen waren verwerkt die in de aanbiedingsbrief staan vermeld. De Gemeente Amsterdam stelt dat er op grond van de bewoordingen van deze passage redelijkerwijs geen verwarring kan zijn ontstaan over de inhoud van het aanbod van de Gemeente Amsterdam. Volgens de Gemeente Amsterdam slaat “kortingen” duidelijk alleen terug op de ingroeiregeling. De reden dat er “kortingen” (meervoud) staat, is omdat de korting op basis van de ingroeiregeling voor twee jaar geldt, aldus de Gemeente Amsterdam.
4.8. De rechtbank is van oordeel dat op grond van de bewoordingen van de hiervoor geciteerde passage van de aanbiedingsbrief de betekenis die de Gemeente Amsterdam aan de bewoordingen heeft toegekend meer voor de hand ligt dan de betekenis die [A] daaraan heeft toegekend. De passage begint met dat een ingroeiregeling geldt. Vervolgens staat er dat dit (onderstreping rechtbank) betekent dat [A] in de eerste twee jaar een korting op de canon krijgt. Daarna wordt verwezen naar onderdeel 4 van de toelichting, welk onderdeel over de ingroeiregeling gaat. In de betreffende passage van de aanbiedingsbrief wordt niet over een korting van 40% gesproken. De korting van 40% staat alleen in onderdeel 1 van de toelichting genoemd. In de betreffende passage van de aanbiedingsbrief wordt ook niet naar onderdeel 1 van de toelichting verwezen. Op grond van de tekst van de aanbiedingsbrief mocht [A] dus niet redelijkerwijs veronderstellen dat van de bedragen die in de aanbiedingsbrief worden genoemd ook nog eens een korting van 40% af zou gaan. Dat [A] niet deskundig is op het gebied van erfpacht, maakt dat niet anders. De rechtbank acht met de Gemeente Amsterdam ook van belang dat een korting van 40% een substantiële korting zou zijn. Het ligt niet voor de hand dat een dergelijke substantiële korting niet in de bedragen in de aanbiedingsbrief zou zijn verwerkt. Het zou daarom logisch zijn geweest om bij de Gemeente Amsterdam navraag te doen of de veronderstelling klopt dat er nog eens 40% korting van de bedragen afgaat, wat [A] niet heeft gedaan.
4.9. [A] wijst erop dat op het moment dat zij de aanbiedingsbrief ontving en het antwoordformulier retourneerde, zij wist dat taxaties door deskundigen ten aanzien van soortgelijke woningen in de buurt in 2008 en 2009 hadden geleid tot bedragen die circa 50% lager lagen dan de aanbiedingen van de Gemeente Amsterdam. Met de additionele korting van 40% zou [A] een voor haar buurt en appartementsomvang normale canon/afkoopsom betalen. De gedachte dat van het aangeboden bedrag nog 40% afging was daarom geen rare gedachte, aldus [A]. De rechtbank is van oordeel dat [A] uit de omstandigheid dat de taxaties van deskundigen ten aanzien van woningen in de buurt tot veel lagere bedragen hadden geleid dan de aanbieding van de Gemeente Amsterdam, niet redelijkerwijs mocht afleiden dat de Gemeente Amsterdam met de betreffende passage in de aanbiedingsbrief de bedoeling had om een korting te geven van 40% op de bedragen die in de aanbiedingsbrief worden genoemd. De taxaties van deskundigen ten aanzien van woningen in de buurt betreffen namelijk geen verklaringen of gedragingen van de Gemeente Amsterdam. Uit deze taxaties van de deskundigen kan op zichzelf dus niet iets worden afgeleid over de bedoeling die de Gemeente Amsterdam had met de betreffende passage in de aanbiedingsbrief.
4.10. Gesteld noch gebleken is dat er voor de Gemeente Amsterdam in de gegeven omstandigheden aanleiding was om te veronderstellen dat [A] het aanbod van de Gemeente Amsterdam anders had opgevat dan de Gemeente Amsterdam bedoelde en uit de tekst van de aanbiedingsbrief redelijkerwijs volgt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de Gemeente Amsterdam er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat [A] met de retournering van het acceptatieformulier op 23 mei 2009 akkoord ging met de bedragen die in de aanbiedingsbrief worden genoemd, verminderd met een korting op basis van de ingroeiregeling voor de eerste twee jaren van het nieuwe erfpachttijdvak. Dit betekent dat er een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen met als inhoud (na wijziging van de betaalwijze bij antwoordformulier van 17 december 2012) dat [A] gehouden is een bedrag van €31.207,00 aan de Gemeente Amsterdam te betalen.
4.11. Het voorgaande leidt ertoe dat de primaire en subsidiaire vordering van [A] onder I zullen worden afgewezen.
Dwaling
4.12. [A] vordert meer subsidiair vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling. [A] stelt ten eerste dat zij op grond van de mededeling van de Gemeente Amsterdam in de aanbiedingsbrief in de veronderstelling verkeerde dat de 40% korting die in onderdeel 1 van de toelichting wordt genoemd, nog niet verwerkt was in de bedragen die in de aanbiedingsbrief staan vermeld (artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro). Daarnaast stelt [A] dat de Gemeente Amsterdam haar bij de totstandkoming van de overeenkomst had moeten meedelen dat taxaties van deskundigen ten aanzien van soortgelijke woningen in de buurt in 2008 en 2009 tot veel lagere bedragen hebben geleid dan de aanbiedingen van de Gemeente Amsterdam. Ook had de Gemeente Amsterdam [A] in zijn algemeenheid moeten meedelen dat taxaties door deskundigen altijd tot aanzienlijk lagere bedragen leiden (artikel 6:228 sub b BW Pro). Bij een juiste voorstelling van zaken zou [A] het aanbod van de Gemeente Amsterdam niet hebben geaccepteerd. Zij zou dan gekozen hebben voor wat financieel het meest gunstige is, namelijk een taxatie door deskundigen, aldus [A].
4.13. Met de Gemeente Amsterdam is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente Amsterdam in de aanbiedingsbrief niet heeft meegedeeld dat de 40% korting die in onderdeel 1 van de toelichting wordt genoemd nog niet was verwerkt in de bedragen in de aanbiedingsbrief. De rechtbank verwijst naar rechtsoverweging 4.8. hiervoor. Het beroep van [A] op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid Pro sub a BW wordt dus verworpen.
4.14. De rechtbank begrijpt dat [A] zich in het kader van haar beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro onder meer op het standpunt stelt dat zij heeft gedwaald over de omstandigheid dat taxaties van deskundigen ten aanzien van soortgelijke woningen in de buurt in 2008 en 2009 veel lager zijn uitgevallen. Dit standpunt valt echter niet te rijmen met de eerdere stelling van [A] dat zij bij de retournering van het acceptatieformulier op 25 mei 2009 al op de hoogte was van de uitkomst van taxaties van deskundigen in de buurt (zie 4.9). Zonder nader toelichting van [A], die ontbreekt, kan dan ook niet worden aangenomen dat [A] op dit punt heeft gedwaald.
4.15. [A] stelt daarnaast dat zij heeft gedwaald over de omstandigheid dat de taxaties door deskundigen altijd tot aanzienlijk lagere bedragen leiden dan de aanbiedingen van de Gemeente Amsterdam en dat de Gemeente Amsterdam haar dit had behoren mee te delen. Volgens [A] is het een bewuste strategie van de Gemeente Amsterdam om argeloze erfpachters te binden aan een onevenredig hoge canon, die substantieel afwijkt van wat marktconform is.
4.16. De rechtbank overweegt dat uit het rapport van de Rekenkamer van juni 2012 (zie 2.14), waarnaar [A] verwijst, niet blijkt dat de taxaties door deskundigen altijd tot aanzienlijk lagere bedragen leiden dan de aanbiedingen van de Gemeente Amsterdam. Uit het rapport van de Rekenkamer blijkt dat de taxaties door deskundigen in 82% van de gevallen lager en 18% van de gevallen hoger uitvielen dan de aanbieding die de Gemeente Amsterdam in de periode 2004 tot en met 2008 aan de erfpachter had gedaan. Anders dan [A], is het de rechtbank ook niet gebleken dat het een bewuste strategie is van de Gemeente Amsterdam om erfpachters te binden aan onevenredig hoge canons, die substantieel afwijken van wat marktconform is. De Gemeente Amsterdam berekent de grondwaarde van de in erfpacht uitgegeven grond en de hoogte van de canon volgens het Amsterdams Grondprijsbeleid. Uit het rapport van de Rekenkamer blijkt dat de verschillende resultaten van de waardevaststelling van de Gemeente Amsterdam en de waardevaststelling van deskundigen, veroorzaakt worden door een verschil in de waarderingssystematiek. Volgens de Rekenkamer zijn beide systematieken verdedigbaar.
4.17. De rechtbank concludeert dat uit de stellingen van [A] niet volgt dat de Gemeente Amsterdam een mededelingsplicht heeft geschonden. Het beroep op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro wordt dus eveneens verworpen. Dit betekent dat ook de meer subsidiaire vordering onder I zal worden afgewezen.
Vernietiging artikel 11 lid 4 AB Pro
4.18. [A] stelt dat de tweede zin van artikel 11 lid 4 van Pro de AB 2000 onredelijk bezwarend is (zie 2.13). Volgens [A] is het onredelijk om aan de aanbieding van de Gemeente Amsterdam gebonden te zijn als je niet op de aanbieding van de Gemeente Amsterdam hebt gereageerd.
4.19. De rechtbank is van oordeel dat [A] geen rechtens te respecteren belang heeft bij de vordering tot vernietiging van deze bepaling. [A] heeft de erfpachtaanbieding immers tijdig aanvaard. De Gemeente Amsterdam doet jegens [A] ook geen beroep op de tweede zin van artikel 11 lid 4 van Pro de AB 2000. De enkele omstandigheid dat [A], zoals [A] stelt, aan deze bepaling gebonden is en de Gemeente Amsterdam daarom over 50 jaar, als een nieuw erfpachttijdvak gaat lopen, een beroep op deze bepaling zou kunnen doen, levert geen rechtens te respecteren belang op. De rechtbank zal vordering II daarom afwijzen.
Conclusie
4.20. De rechtbank concludeert dat alle vorderingen van [A] zullen worden afgewezen.
4.21. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente Amsterdam worden begroot op:
- griffierecht € 575,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.479,00
4.22. De gevorderde nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen op de in het dictum vermelde wijze worden toegewezen.
in reconventie
4.23. De stellingen in reconventie behoeven geen beoordeling meer aangezien de Gemeente Amsterdam haar vordering op de comparitie heeft verminderd tot nihil. De Gemeente Amsterdam zal in de proceskosten van [A] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op nihil omdat de conclusie van antwoord in reconventie geen bijzondere inhoud heeft en op de comparitie van partijen slechts kort over de vordering in reconventie is gesproken.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente Amsterdam tot op heden begroot op €1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.
5.3. veroordeelt [A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op €131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [A] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van €68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de datum van betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5. veroordeelt de Gemeente Amsterdam in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C.M. Oude Hengel en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2013.?