Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/525676 / HA ZA 12-1116
Vonnis van 3 april 2013
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
eiseressen,
hierna [A] c.s.,
advocaat mr. M.C.P.G. Canoy te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING DUWO,
gevestigd te Delft,
gedaagde,
hierna DUWO,
advocaat mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 september 2012 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 14 november 2011;
- het proces-verbaal van comparitie van 4 februari 2013 met de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. DUWO is een woningcorporatie die zich in het bijzonder richt op studentenhuisvesting. DUWO is de eigenaar van de woningen die deel uitmaken van het Atriumcomplex en die verhuurd worden door DUWO. Het Atriumcomplex is gelegen op de studentencampus Uilenstede te Amstelveen.
2.2. Bij brief van 1 oktober 2010 heeft DUWO de bewoners van het Atriumcomplex geïnformeerd over het besluit van DUWO de woningen in het Atriumcomplex na mutatie, dus na huuropzegging door de zittende huurder, voortaan te koop aan te bieden.
2.3. Eind 2010 zijn de eerste woningen in het Atriumcomplex door DUWO verkocht.
2.4. [A] c.s. hebben op 19 april 2011 van DUWO bij schriftelijke overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning gelegen aan Uilenstede 75-A, postcode 1183 AB, te Amstelveen (hierna: het appartement) tegen een bedrag ad €160.000,00 gekocht. De levering van het appartementsrecht heeft plaatsgevonden op 3 mei 2011. In de leveringsakte is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“ (…)
B. MEDEDELINGSPLICHT
Verkoper staat er voor in, dat verkoper aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoefden te worden verstrekt.
(…)”.
2.5. Op 3 mei 2011 heeft eiseres sub 2 haar onverdeelde aandeel in het appartement (door)geleverd aan eiseres sub 1, haar moeder.
2.6. Eiseres sub 2 en haar partner hebben nadien hun intrek genomen in het appartement, alwaar zij ook thans nog wonen.
2.7. Voor en ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst werden de woningen in het Atriumcomplex met name door 40 à 50-plussers bewoond. In de woningen destijds waren nagenoeg geen studenten gehuisvest.
2.8. Op 8 maart 2011 heeft er een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen DUWO en de gemeente Amstelveen. In de notulen van het overleg staat onder meer vermeld: “(…)Afgesproken wordt de woningen niet te verkopen maar te bestemmen voor studentenhuisvesting aangezien dit niet meer past in de strategie van de campusvorming.(…)”
2.9. DUWO heeft zes van de zestig woningen van het Atriumcomplex verkocht.
Vanaf augustus 2011 biedt DUWO de woningen niet meer te koop aan. DUWO verhuurt de vrijkomende woningen sindsdien aan studenten.
2.10. Bij brief van 24 augustus 2011 aan DUWO heeft de rechtsbijstandverlener van [A] c.s. namens hen aan DUWO, voor zover van belang, geschreven:
“(…) Namens cliënten verzoek, voorzover nodig sommeer, ik u om de koopovereenkomst met daarop gebaseerde verbintenissen op vorenstaande gronden ongedaan te maken c.q. terug te draaien en wel binnen veertien dagen na heden met vergoeding van de door clienten geleden schade..(…)”
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd wegens dwaling, althans dat er sprake is van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW en dat de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel dienen te worden gewijzigd door de betaalde koopprijs te verminderen;
II. DUWO te veroordelen om de betaalde koopprijs, dan wel het teveel betaalde deel van de koopprijs, terug te betalen aan [A] c.s., alsmede de door hen ter zake daarvan gemaakte kosten ad €10.406,34 (overdracht en belasting), schilder/opknapkosten ad €1.750,- en kosten taxatie ad €250,- (exclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair:
III. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden dan wel de overeenkomst te ontbinden;
IV. DUWO te veroordelen binnen drie maanden na het gewezen vonnis mee te werken aan de teruglevering van het appartement, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €1.000,- voor iedere dag dat DUWO hieraan niet voldoet;
V. DUWO te veroordelen om uiterlijk op de dag van teruglevering terug te betalen de koopprijs aan [A] c.s. alsmede de door hen ter zake daarvan gemaakte kosten ad €10.406,34 (overdracht en belasting), schilder/opknapkosten ad €1.750,- en kosten taxatie ad €250,- (exclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
Meer subsidiair:
VI. de koopovereenkomst te ontbinden dan wel te wijzigen op grond van onvoorziene
omstandigheden;
VII. aan deze ontbinding dan wel wijziging van de koopovereenkomst terugwerkende
kracht te verlenen tot 3 mei 2011, althans een in goede justitie te bepalen datum;
VIII. ingeval van ontbinding DUWO te veroordelen om binnen 1 maand na het gewezen vonnis mee te werken aan teruglevering van het appartement, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €1.000,- voor iedere dag dat DUWO hieraan niet voldoet;
IX. ingeval van ontbinding DUWO te veroordelen om uiterlijk op de dag van teruglevering aan [A] c.s. te betalen de koopprijs, alsmede de door hen ter zake daarvan gemaakte kosten ad € 10.406,34 (overdracht en belasting), schilder/opknapkosten ad €1.750,- en kosten taxatie ad €250,- (exclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
X. ingeval van wijziging van de overeenkomst DUWO te veroordelen om het teveel betaalde gedeelte van de koopprijs terug te betalen aan [A] c.s. alsmede de door [A] c.s. ter zake daarvan gemaakte kosten, bij staat op te maken, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2011 tot aan de dag der algehele voldoening.
Zowel primair als (meer) subsidiair:
XI. DUWO te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten;
XII. DUWO te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2. [A] c.s. leggen aan hun primaire vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst is vernietigd per brief van 24 augustus 2011 op grond van dwaling, althans dat in het onderhavige geval sprake is van dwaling. Aan de subsidiaire vordering leggen [A] c.s. ten grondslag dat de koopovereenkomst bij brief van 24 augustus 2011 buitengerechtelijk is ontbonden op grond van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door DUWO dan wel dat de koopovereenkomst op die grond dient te worden ontbonden. Meer subsidiair beroepen [A] c.s. zich ter zake de ontbinding dan wel de wijziging van de overeenkomst op onvoorziene omstandigheden.
3.3. Stichting Duwo voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Dwaling
4.1. [A] c.s. stellen primair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat zij deze niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden c.q. koopprijs, gesloten zouden hebben bij een juiste voorstelling van zaken (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b Burgerlijk Wetboek (BW)). Indien zij geweten zouden hebben dat de woningen in het Atriumcomplex niet langer verkocht zouden worden, maar verhuurd aan studenten, zouden zij de woning niet, althans onder andere voorwaarden, gekocht hebben.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op artikel 6:228 lid 2 aanhef en onder b BW sprake moet zijn van een onjuiste voorstelling van zaken bij kopers ten tijde van de koop, waarbij de verkopers wisten of behoorden te weten dat kopers bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst niet, dan wel onder andere omstandigheden, gesloten zouden hebben (het kenbaarheidsvereiste) om welke reden zij kopers hadden moeten inlichten (de mededelingsplicht).
4.3. Tussen partijen is in geschil of DUWO wist of behoorde te weten dat de bestemmingswijziging van de vrijkomende woningen in het Atriumcomplex van verkoop op de vrije markt naar verhuur aan studenten voor [A] c.s. van belang was bij het sluiten van de koopovereenkomst. [A] c.s. stellen dat zij in de veronderstelling waren dat de woningen in het Atriumcomplex na mutatie verkocht zouden worden aan de zittende huurders, dan wel op de vrije markt. [A] c.s. wilden een woning kopen alwaar eiseres sub 2 en haar partner rustig konden wonen, opdat zij hun studie konden afronden. [A] c.s. hebben bij bezichtigingen van het appartement zowel aan DUWO als aan de makelaar van DUWO kenbaar gemaakt op zoek te zijn naar een woning in een rustige omgeving. De makelaar alsmede DUWO hebben tijdens de open huizendag kenbaar gemaakt dat de woningen na mutatie niet langer verhuurd, maar verkocht zouden worden. Op grond van de mededelingen van [A] c.s. had DUWO kunnen weten dat [A] c.s. een woning wilden kopen in een niet-studentencomplex. Ten tijde van de koop werden de woningen in het Atriumcomplex bewoond door een gemêleerd gezelschap. De leeftijd van de meeste bewoners is gelegen tussen de dertig en vijftig jaar. Het is een feit van algemene bekendheid dat studenten geluidsoverlast veroorzaken. Verder hebben woningen die uitsluitend of nagenoeg door studenten worden bewoond een lagere marktwaarde dan woningen in een complex dat wordt bewoond door diverse doelgroepen. Sedert het stopzetten van de verkoop worden de woningen die vrijkomen aan studenten verhuurd, hetgeen zichtbaar en merkbaar is. Verder is er reeds sprake geweest van geluidsoverlast, aldus steeds [A] c.s.
4.4. DUWO betoogt nimmer in het vooruitzicht gesteld te hebben dat alle woningen verkocht zouden worden. Dat [A] c.s. een woning in een niet-studentencomplex wilden kopen, hebben zij noch aan DUWO noch aan de makelaar kenbaar gemaakt. Evenmin heeft DUWO dit af hoeven leiden uit de mededeling van [A] c.s. dat zij op zoek waren naar een woning in een rustig complex. Het stopzetten van de verkoop van de woningen brengt niet met zich dat het Atriumcomplex niet langer een rustige omgeving vormt. Er is vrijwel geen verloop met betrekking tot de woningen en de woningen die vrijkomen worden met name verhuurd aan studenten in de laatste fase van hun studie - net als eiseres sub 2- en PHD-studenten, althans niet aan startende studenten. Verder zou het, indien de woningen wel verkocht zouden worden, geenszins denkbeeldig zijn dat het Atriumcomplex het karakter van een studentencomplex zou behouden of krijgen doordat de woningen gekocht zouden worden met het oog op studentenhuisvesting. De omgeving van de Atriumwoningen is geheel op studenten ingericht, hetgeen blijkens beleidsstukken en nieuwsbrieven bekend was sinds 2008 en ook zo zou blijven. DUWO mocht dit als bekend veronderstellen. Voor zover [A] c.s. hiermee niet bekend waren, had het op hun weg gelegen zich te laten informeren over de ontwikkelingen met betrekking to de woonomgeving, aldus steeds DUWO.
4.5. De rechtbank overweegt als volgt. DUWO heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat [A] c.s kenbaar op zoek waren naar een woning in een rustige omgeving. Ook ter comparitie is verklaard dat niet wordt betwist dat [A] c.s. hierover mededelingen in die zin hebben gedaan. Voor zover DUWO betoogt dat zij uit deze mededeling van [A] c.s. niet af hebben hoeven leiden dat zij een woning zochten in een niet-studentencomplex, wordt hieraan voorbij gegaan. Toen [A] c.s. de koopovereenkomst sloten, werden de woningen in het Atriumcomplex met name door 40 en 50-plussers bewoond. DUWO had kunnen en moeten begrijpen dat, nu [A] c.s. een woning in een rustige omgeving zochten, van betekenis was of de bewonerspopulatie in de toekomst gevormd zou worden door met name studenten. Als feit van algemene bekendheid heeft te gelden dat studenten in het algemeen meer geluidsoverlast veroorzaken dan andere bewoners zoals, in dit geval, 40 en 50-plussers. De huisvesting van studenten is daarnaast van invloed op de waarde van het complex. Ook indien, zoals DUWO betoogt, het verloop van de bewoners relatief laag zou liggen, slaagt dit beroep niet, nu hiermee niet is uitgesloten dat op den duur de bewonerspopulatie zal veranderen en steeds meer gevormd zal worden door studenten. Bovendien zijn zes van de zestig Atriumwoningen verkocht in 2011 en zijn na het sluiten van de koopovereenkomst studenten gehuisvest in woningen van het Atriumcomplex. Met deze omstandigheden strookt niet dat er vrijwel geen verloop is, zoals DUWO betoogt. Verder staat haaks hierop het standpunt van DUWO dat [A] c.s. ermee bekend hadden kunnen zijn of zich hadden moeten laten informeren over de op studenten gerichte omgeving van het Atriumcomplex. DUWO had moeten begrijpen dat [A] c.s. juist op zoek waren naar een woning met een ander karakter dan de overige woningen gelegen in de omgeving van het Atriumcomplex die zijn gericht op studenten. De woningen in het Atriumcomplex hadden immers een andere bewonerspopulatie dan de omliggende woningen. Gezien het vorengaande wist of behoorde DUWO te weten dat voor [A] c.s. van essentieel belang was dat zij een rustige woning zochten in een niet-studentencomplex.
4.6. Vervolgens komt de vraag aan de orde of DUWO haar mededelingsplicht heeft geschonden door [A] c.s. niet in te lichten omtrent de bestemmingswijziging van de woningen in het Atriumcomplex.
4.7. Volgens [A] c.s. wist DUWO na het overleg tussen haar en de gemeente op 8 maart 2011 en dus ten tijde van de koop van de beleidswijziging ten aanzien van de bestemming van de woningen in het Atriumcomplex, van welke wijziging DUWO hen op de hoogte had moeten stellen. DUWO weerspreekt deze stelling. Hieraan legt DUWO ten grondslag dat in het bestuurlijk overleg tussen DUWO en de gemeente op 8 maart 2011 geen afspraken zijn gemaakt of besluiten zijn genomen over het Atriumcomplex. De notulen van het overleg zijn eenzijdig door de gemeente opgesteld en DUWO heeft niet de gelegenheid gehad hierop correcties aan te brengen. De wethouder, aldus DUWO, gaf alleen aan op een andere manier naar de situatie te kijken. DUWO behoefde er niet van uit te gaan dat enkel een mededeling van een wethouder in een overleg moet worden opgevat als een beslissing over de woningen in het Atriumcomplex. In een nadien gevoerd overleg tussen DUWO en gemeenteambtenaar mevrouw De Witte begin mei 2011 werd kenbaar gemaakt dat de gemeente, anders dan DUWO, van mening was dat er wel een besluit lag ten aanzien van de bestemming van de woningen. Daarna heeft DUWO de gebruikelijke procedures voor beleidswijzigingen opgestart, welke procedures hebben gelopen van mei tot en met juni 2011 en aldus na de verkoop van het appartement.
4.8. De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank gaat er van uit dat in het bestuurlijk overleg van 8 maart 2011 tussen DUWO en de gemeente Amstelveen de afspraak is gemaakt dat de woningen in het Atriumcomplex niet langer bestemd zouden zijn voor verkoop. Alhoewel volgens DUWO de notulen van het overleg eenzijdig door de gemeente zijn opgesteld en DUWO te dien aanzien geen wijzigingen aan heeft kunnen brengen, verzuimt DUWO aan te geven in welke zin de notulen niet correct zouden zijn dan wel hetgeen zij wel met de gemeente heeft besproken voor wat betreft de woningen in het Atriumcomplex. Het had op de weg van DUWO gelegen nader te onderbouwen waarom aan de tekst van de notulen een andere betekenis dient te worden gehecht. Dit heeft DUWO nagelaten. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat DUWO in ieder geval ten tijde van de koop op 19 april 2011 de wetenschap had dat de gemeente de bestemming van het Atriumcomplex wilde wijzigen, zodat met betrekking tot de bestemming van het complex in de toekomst een verandering zou komen. Dat DUWO de afspraak destijds mogelijkerwijs niet heeft opgevat als een besluit van de gemeente, doet niet af aan de wetenschap die DUWO op het moment van de koopovereenkomst bezat. Hierbij neemt de rechtbank in overweging dat het beleid en de visie van DUWO werden vastgesteld aan de hand van de visie van de gemeente ten aanzien van de studentencampus Uilenstede. Evenmin doet aan het vorengaande af dat DUWO pas na de koop op 19 april 2011 de procedures voor een beleidswijziging heeft opgestart. DUWO heeft niet voldoende met stellingen onderbouwd waarom zij na een mededeling van een gemeenteambtenaar begin mei 2011 haar beleid heeft gewijzigd en DUWO aan een eerdere mededeling van een wethouder, gelet op zijn positie binnen de gemeente, in een overleg tussen de gemeente en DUWO geen bijzondere waarde hecht.
4.9. Gezien het vorengaande was DUWO op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten, op de hoogte van de omstandigheid dat de bestemming van de woningen in het Atriumcomplex zou worden gewijzigd. Gezien deze wetenschap en het onder 4.5. overwogene omtrent de kenbaarheid van hetgeen van belang was voor [A] c.s. bij het sluiten van de koopovereenkomst, had DUWO [A] c.s. hierover moeten inlichten. Door dit niet te doen, heeft DUWO haar mededelingsplicht verzaakt. Het beroep van Huisen c.s. op dwaling slaagt.
Schade
4.10. De primaire vordering van [A] c.s. betreft een verklaring voor recht dat de overeenkomst buitengerechtelijk is vernietigd wegens dwaling, welke vordering toewijsbaar is. Toewijzing van de vordering betekent dat de overeenkomst niet in stand blijft en de reeds ingetreden gevolgen ongedaan gemaakt moeten worden. De rechtbank begrijpt de vordering aldus, mede gelet op de stukken en de stellingen van [A] c.s., dat primair wordt gevorderd de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat [A] c.s. lijden (artikel 6:230 lid 2 BW).
4.11. [A] c.s. beroepen zich ter bepaling van de schade die zij hebben geleden op een taxatierapport van een door [A] c.s. ingeschakelde maklaar waarbij de woning tegen een waarde van €110.000,- is getaxeerd per 28 juni 2012. DUWO betwist de inhoud van het taxatierapport.
4.12. Voor het wijzigen van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel neemt de rechtbank tot uitgangspunt het nadeel dat [A] c.s. hebben geleden als gevolg van het sluiten van de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, voor zover opheffing van dat nadeel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is aangewezen. [A] c.s. vorderen vermindering van de koopprijs. Hierbij is van belang welke waarde aan de woning kan worden toegekend in april 2011 indien op dat moment aan de kopers van de woning bekend zou zijn geweest dat de andere woningen in het Atriumcomplex niet meer verkocht zouden worden met ingang van augustus 2011, maar voortaan verhuurd zouden worden aan studenten. De rechtbank is voornemens ter beantwoording van deze vraag een deskundige, een makelaar-taxateur, te benoemen. Partijen dienen zich bij akte bij voorkeur eensluidend uit te laten over de persoon van de deskundige alsmede te reageren op de vraag die de rechtbank aan de makelaar overweegt te stellen. Ook kunnen partijen zich uitlaten over de vragen die zij willen stellen aan de deskundige. Wanneer partijen over de persoon van de deskundige geen overeenstemming bereiken, zal de rechtbank een beslissing nemen en een deskundige benoemen.
4.13. De rechtbank overweegt dat de gevorderde kosten ter zake overdracht en belasting en taxatie voor toewijzing in aanmerking komen nu deze de rechtbank niet onredelijk of bovenmatig voorkomen. Voorts zijn deze kosten niet betwist. De kosten ter zake schilderen en opknappen komen niet voor vergoeding in aanmerking nu deze kosten geen schadepost vormen, aangezien [A] c.s. deze kosten ook gehad zouden hebben ingeval onder andere voorwaarden de overeenkomst zou zijn gesloten.
Vervolg van de procedure
4.14. De zaak zal worden verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door beide partijen zoals omschreven in rechtsoverweging 4.12. Iedere verdere beslissing zal in het licht daarvan worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 1 mei 2013 voor het nemen van een akte van beide partijen zoals omschreven in rechtsoverweging 4.12;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K. Mans en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2013.?