Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer en rolnummer: 1371091 \ HA EXPL 12-1078
Uitspraak: 11 maart 2014
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
de vereniging
Vereniging van Eigenaars van het [perceel],
gevestigd te [plaats],
eiseres,
gemachtigde mr. C. van Boetzelaer (DAS Rechtsbijstand),
nader te noemen VVE,
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde mr. F. Salouli,
nader te noemen [gedaagde].
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- het tussenvonnis van 6 maart 2013, in het incident en in de hoofdzaak, waarbij de vordering in het incident is toegewezen en in de hoofdzaak een bijeenkomst van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van de bijeenkomst van 12 juni 2013 en de daarin genoemde proceshandelingen en/of procestukken.
Vervolgens zijn nog ingediend:
- de akte vragen vonnis van de VVE met producties,
- de antwoordakte na comparitie van [gedaagde] met een bijlage,
- de akte uitlating productie van de VVE.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1
[gedaagde] is eigenaresse van het appartementsrecht aan de [adres]. In die hoedanigheid is zij ook van rechtswege lid van de VVE.
1.2
In artikel 8 van de op de VVE toepasselijke splitsingsakte van 12 november 1992 staat onder meer vermeld:
(…)
Ter beperking van hinderlijke contactgeluiden is het verboden om min of meer harde vloerbedekkingen zoals plavuizen, marmer en dergelijke aan te brengen, tenzij de vloer is voorzien van een zogenaamde anhydriet-laag danwel een systeem met gelijke werking, zodat deze vloerbedekking niet in rechtstreeks contact staat met de ondervloer of de wanden en geen hinder kan ontstaan voor de andere appartementseigenaren.
In geval een eigenaar/gebruiker bovenvermeld voorschrift overtreedt, zal hij een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren voor iedere dag dat de verboden toestand na ingebrekestelling voortduurt. De boete per dag wordt thans vastgesteld op tweehonderd vijftig euro (EUR 250,--)
1.3
In artikel 3 van het toepasselijke huishoudelijke reglement van de VVE staat onder meer vermeld:
1.
Ter beperking van hinderlijke contactgeluiden, zoals het lopen en schuiven van meubilair, zijn min of meer harde vloerbedekkingen, zoals vilt, kurk(ment), kurk(parket), plavuizen, linoleum e.d., verboden tenzij wordt aangetoond dat de contactgeluidisolatie van de kale vloer inclusief de vloerbedekking een waarde bereikt van Ico = + 10 dB of meer. Dit betekent dat harde vloerbedekking zoals genoemd uitsluitend is toegestaan wanneer het aanbrengen op deskundige wijze geschiedt met een “zwevende vloer”, zodat deze vloerbedekking niet in rechtstreeks contact staat met de ondervloer of de wanden en geen hinder kan ontstaan voor de overige eigenaren en gebruikers.
1.4
In 2007 heeft de onderbuurman van [gedaagde], [buurman], bij [gedaagde] en de VVE geklaagd over geluidsoverlast vanuit de woning van [gedaagde]. Vervolgens hebben [gedaagde] en [buurman] in juni 2007 een regeling getroffen over het plaatsen van een andere ondervloer, die vervolgens ook is geplaatst. De aanpassingen zijn verricht conform een voorstel van [buurman], die van beroep architect is.
1.5
Een e-mail van [buurman] van 5 juni 2006 aan [gedaagde] houdt het volgende in:
Beste [gedaagde],
Ik heb vandaag een telefonisch gesprek gehad met [naam]. Hij vertelde me dat hij het laminaat heeft gelegd volgens de geldende regels. (4 mm isolatie en 6 mm laminaat). Hij kan onder het laminaat een betere isolatielaag aanbrengen, maar zal hier 3 dagen mee bezig zijn en dit zal ongeveer € 2700,- gaan kosten. Dit lijkt mij aan de dure kant. Als alternatief stelde hij voor om in de woonkamer een vloerbedekking te plaatsen i.p.v. laminaat.
Ik stel voor om een aantal parketeurs, waar ik regelmatig mee werk, ter plaatse van de woonkamer het laminaat eruit te laten halen, een goed isolatiemateriaal aan te laten brengen en het laminaat weer terug te plaatsen. Deze jongens kunnen het waarschijnlijk voor minder geld uitvoeren. (…)
1.6
Een e-mail van 16 juni 2007 van [buurman] aan de VVE (cc verstuurd aan [gedaagde]) houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Beste VVE,
Ik heb met [gedaagde] overeenstemming bereikt over het plaatsen van een betere ondervloer en dit is inmiddels uitgevoerd. (…)
1.7
Een e-mail van eind december 2007 van [buurman] aan [gedaagde] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Beste [gedaagde],
In juni van dit jaar hebben we het kliklaminaat in jouw appartement voorzien van een extra ondervloer om het geluidsoverlast te verminderen. Door de nieuwe ondervloer is de overlast minder geworden maar niet verdwenen. Zoals afgesproken zal erboven mijn slaapgedeelte een zacht tapijt moeten worden aangebracht.
(…)
1.8
Een e-mail van eind januari 2008 van [buurman] aan [gedaagde] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Beste [gedaagde],
Bedankt voor je begrip, In mijn geval was het een beter als je in het appartement een massage studio had. (…) Hoewel jij verantwoordelijk bent voor de geluidsoverlast ga ik akkoord met je voorstel mits je i.d.d. een kleed/tapijt onder de bank en tafel plaatst. Omdat dit geen permanente oplossing is wil dat we met de VVE gaan vastleggen dat een volgende bewonder verplicht is om een vloer te plaatsen waarbij er geen sprake meer is van geluidsoverlast. (…)
1.9
Een e-mail van 1 april 2008 van [buurman] aan [gedaagde] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Beste [gedaagde],
Ik blijf last houden van contactgeluid. Je hebt in de vergadering verklaard de je een tapijt hebt neergelegd maar dit heeft geen effect. (…), hoe dan ook stel ik voor dat de voorzitter van de VVE even bij je komt kijken wat hier aan kan worden gedaan.
1.1
Een e-mail van 28 juli 2008 van [buurman] aan [gedaagde] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Beste [gedaagde],
Zondagochtend was het weer raak, om 6 uur ’s ochtends had ik weer ontzettend veel last van geluidsoverlast van hakken op het laminaat. (…) Het bleek dat er een aantal Noren in je His verbleven en dat zij een klein feestje aan het vieren waren. Op mijn verzoek hebben de dames hun hakken uitgetrokken zodat ik weer kon gaan slapen.
Ik wil graag met je afspreken om in je huis te gaan kijken of nu eindelijk een s een oplossing kunnen bedenken zodat ik geen last meer heb van al je gasten in je appartement.
1.11
In een e-mail van 24 januari 2012 aan onder meer [gedaagde] heeft [buurman] melding gemaakt van gesprekken die hij met een bemiddelaar van [gedaagde] heeft gevoerd over het tegengaan van de geluidsoverlast vanuit het appartement van [gedaagde]. In die e-mail heeft [buurman] ook gemeld dat er een overeenkomst moet komen met [gedaagde] waarin [gedaagde] zich verplicht een vloer te leggen overeenkomstig artikel 8 van de splitsingsakte en artikel 3 van het reglement, bij gebreke waarvan een procedure zal worden aangespannen.
1.12
In een e-mail van 23 februari 2012 heeft [buurman] aan [gedaagde] bericht dat hij nog geen reactie heeft ontvangen op zijn e-mail van 24 januari 2012 en haar gesommeerd met de hiervoor genoemde overeenkomst akkoord te gaan.
1.13
In een aangetekende brief van 12 maart 2012 heeft de gemachtigde van de VVE [gedaagde] gesommeerd de vloer in overeenstemming te brengen met artikel 8 van de splitsingsakte en artikel 3 van het huishoudelijk reglement. In die brief is ook aanspraak gemaakt op een boete van € 250,00 per dag vanaf datum verzuim, mocht de sommatie niet worden nageleefd.
1.14
Een e-mail van [buurman] aan een bekende van [gedaagde] van omstreeks november 2013 houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Beste [naam],
Graag gedaan! Ik vind het jammer dat het zover is gekomen maar het bleek nodig. Ik ben blij met de geïsoleerde vloer (…). Het belangrijkste voor mij is dat de rust in ons huis is teruggekeerd! Zoals ik je zaterdag j.l. al vertelde en wat ook tijdens de laatste VvE vergadering is gesproken is dit geen zaak tussen [gedaagde] en mij is ondanks dat ik wel direct de overlast ondervond van de niet geïsoleerde vloer. Dit is een zaak tussen [gedaagde] en de VVE. (…)
Vordering en verweer
2.
De VVE vordert blijkens haar akte vragen van vonnis nog slechts dat [gedaagde], bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zal worden veroordeeld tot betaling van een boete ter hoogte van € 5.000,00 en van de proceskosten. Oorspronkelijk had de VVE ook gevorderd om [gedaagde] te veroordelen een vloer overeenkomstig artikel 8 van de splitsingsakte aan te leggen.
3.
De VVE stelt kort gezegd dat [gedaagde] als lid van de VVE is gebonden aan artikel 8 van de splitsingsakte. In strijd met deze akte heeft [gedaagde] in haar appartement een harde vloerbedekking, te weten een laminaatvloer, aangebracht zonder voor isolatie te zorgen die voldoet aan de vereisten van artikel 8 van de splitsingsakte. Hierdoor ontstond bij de onderbuurman, tevens lid van de VVE, ernstige geluidsoverlast. Ondanks diverse sommaties, waarin de VVE ook aanspraak heeft gemaakt op de in artikel 8 vermelde boete, heeft [gedaagde] aanvankelijk geweigerd de vloer aan te passen. Pas nadat in deze procedure een bijeenkomst van partijen heeft plaatsgevonden is [gedaagde] akkoord gegaan met het plaatsen van de vereiste vloerisolatie. De aanpassingen aan de vloer zijn inmiddels verricht. De VVE heeft vervolgens besloten de aanvankelijk gevorderde boete van € 15.000,00 te matigen naar € 5.000,00. [gedaagde] weigert echter deze boete te voldoen, zodat geen volledige regeling tot stand is gekomen. Om deze reden vordert de VVE nu nog de (gematigde) boete en de proceskosten.
4.
[gedaagde] voert verweer.
5.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover nodig nader worden ingegaan.
Beoordeling
6.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] inmiddels de vloerisolatie overeenkomstig artikel 8 van de splitsingsakte heeft aangebracht. [gedaagde] heeft na de bijeenkomst van partijen ook niet langer meer betwist dat zij een extra vloerisolatie moest aanbrengen. Zij heeft blijft echter betwisten een boete te zijn verschuldigd. Zij heeft daartoe aangevoerd dat het niet aan haar te wijten was dat het leggen van de juiste isolatie zo lang heeft geduurd. Zij heeft in het verleden immers aan de onderbuurman, [buurman] verzocht, de geluidsoverlast te verhelpen, wat [buurman] vervolgens ook met volledige toestemming en vrijheid van [gedaagde] heeft gedaan. Omdat [buurman] als architect deskundige is verkeerde [gedaagde] dan ook lange tijd in de veronderstelling dat zij aan haar verplichtingen had voldaan en was zich niet ervan bewust dat [buurman] slechts tijdelijke en goedkope maatregelen had genomen. Bovendien heeft hooguit [buurman] en niet de VVE geluidsoverlast ondervonden, terwijl [buurman] het juist niet nodig vindt dat [gedaagde] een financiële vergoeding betaalt voor de overlast. Voorts geldt dat het besluit van de VVE tot matiging van de boete naar € 5.000,00 niet rechtsgeldig is omdat [gedaagde] niet tot die vergadering was toegelaten. Ten slotte heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de VVE geen schade heeft geleden en dat daarom de gevorderde boete disproportioneel is. Gelet op dat alles is [gedaagde] van mening dat de gevorderde boete moet worden gematigd tot nihil dan wel tot een bedrag van € 2.000,00 omdat de billijkheid dat klaarblijkelijk eist.
7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de door partijen in het geding gebrachte stukken (correspondentie tussen [buurman] en [gedaagde]) blijkt dat [gedaagde] en [buurman] in juni 2007 een regeling hebben getroffen over de geluidsoverlast en dat [buurman] toen overeenkomstig eigen inzichten aanpassingen aan de vloer van [gedaagde] heeft laten verrichten, daarbij rekening houdend met een beperkt budget van [gedaagde]. In die tijd gebruikte [gedaagde] het appartement voor zichzelf. Enige tijd daarna is [gedaagde] het appartement onder meer als short stay verblijf aan toeristen gaan verhuren. In de correspondentie die nadien is gevoerd is vervolgens aan [gedaagde] duidelijk gemaakt dat het isoleren van de vloer in 2007 niet voldoende was om te voldoen aan de eisen van de splitsingsakte. Immers, [buurman] heeft vanaf eind 2007 verschillende keren bij [gedaagde] duidelijk geklaagd over de overlast en erop aangedrongen dat er naast de getroffen tijdelijke maatregelen ook definitieve maatregelen worden getroffen. [buurman] is ook herhaaldelijk bij de woning van [gedaagde] gaan aankloppen en heeft zich bij de tijdelijke bewoners beklaagd over de geluidsoverlast. Begin 2012 is [gedaagde] vervolgens door [buurman] twee keer per e-mail op de hoogte gebracht van het feit dat de geluidsoverlast niet acceptabel was en dat [gedaagde] maatregelen zou moeten nemen, waartoe hij [gedaagde] ook heeft gesommeerd. [buurman] heeft daarbij concreet aangegeven welke maatregelen moesten worden getroffen. In maart 2012 is [gedaagde] ten slotte door de advocaat van de VVE gesommeerd de vloer in overeenstemming te brengen met de regels van de VVE. Desondanks heeft [gedaagde] al die tijd stilgezeten. Voor zover [gedaagde] in 2006/2007 er mogelijk nog vanuit mocht gaan dat zij had voldaan aan haar verplichtingen, had zij naar het oordeel van de kantonrechter uit de daaropvolgende correspondentie vanaf eind 2007 moeten begrijpen dat dit niet het geval was. In 2012 is [gedaagde] vervolgens nog meerdere keren duidelijk op de hoogte gebracht van wat van haar werd verwacht. Desondanks heeft [gedaagde] niet gereageerd, heeft zij het op een procedure laten aankomen en heeft zij zich pas ter zitting akkoord verklaard met het leggen van de vereiste vloer. Het verweer van [gedaagde] dat het niet aan haar te wijten is dat er geen aangepaste vloer kwam omdat zij erop vertrouwde dat er voldoende maatregelen waren getroffen, wordt dan ook verworpen.
8.
Gelet op het bovenstaande ziet de kantonrechter geen aanleiding de gevorderde boete te matigen. Er is geen sprake van omstandigheden die maken dat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.
9.
Dat de VVE mogelijkerwijs geen schade heeft geleden en dat [buurman] het niet nodig zou vinden dat [gedaagde] een boete betaalt (wat de kantonrechter overigens niet uit de overgelegde brief kan opmaken) maakt het bovenstaande niet anders. Voor het verbeuren van een boete is dit immers niet vereist en van een disproportioneel hoge boete – de VVE heeft de boete juist zelf al gematigd tot € 5.000,00 – is ook geen sprake.
10.
Ook het verweer van [gedaagde] dat er geen rechtsgeldige besluitvorming zou hebben plaatsgevonden wordt verworpen. Immers, zelfs al zou het besluit nietig zijn, dan betreft het het besluit tot matiging van de aanvankelijk geëiste boete van € 15.000,00, tegen welke boete het verweer niet is gevoerd. Zonder naderetoelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom de VVE de boete niet zelfstandig zou mogen verminderen.
11.
Gelet op het voorgaande zal de vordering tot betaling van de boete worden toegewezen.
12.
Wat de proceskosten betreft wordt overwogen dat het op grond van de stellingen van partijen over een weer aannemelijk is dat [gedaagde], was zij niet uit zichzelf overgegaan tot aanpassing van de laminaatvloer, zou zijn veroordeeld tot het aanleggen van een vloer zoals vermeld in artikel 8 van de splitsingsakte. [gedaagde] was in dat geval ook tot betaling van de proceskosten veroordeeld. Nu [gedaagde] bovendien tot betaling van de gevorderde boete zal worden veroordeeld, bestaat er geen aanleiding om in dit vonnis daarvan af te wijken, te meer dat tussen partijen niet in het geschil is dat zij geen regeling hebben getroffen omtrent de proceskosten.
13.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de VVE.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de VVE van € 5.000,00,
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VVE tot op heden begroot op
explootkosten € 97,64
salaris gemachtigde
€ 900,00(3 punten x tarief € 300,00)
totaal € 997,64
inclusief eventueel verschuldigde btw;
explootkosten € 97,64
salaris gemachtigde
€ 900,00(3 punten x tarief € 300,00)
totaal € 997,64
inclusief eventueel verschuldigde btw;
verklaart dit vonnis tot dusver uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. L. Biller, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 maart 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter