Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer en rolnummer: 1387563 \ HA EXPL 12-1412
Uitspraak: 4 februari 2014
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
nader te noemen [eiser],
gemachtigde mr. E. Fransen,
t e g e n
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
nader te noemen [gedaagde],
gemachtigde mr. M.E. van Huet.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 8 oktober 2012 inhoudende de vordering van [eiser], met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, van [gedaagde], met producties.
Ingevolge tussenvonnis van 5 december 2012 heeft op 13 maart 2013 een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Partijen hebben toen verzocht om verwijzing naar de parkeerrol in verband met mediation. Het proces-verbaal van de comparitie van partijen en de daarin genoemde conclusie van antwoord in reconventie bevinden zich bij de stukken.
Er is vervolgens ingediend:
- de akte uitlaten voortzetting procedure, van [eiser].
Daarna is de comparitie van partijen op 21 augustus 2013 voortgezet. Het proces-verbaal van voortzetting van de comparitie en de daarin genoemde andere stukken bevinden zich in het dossier.
Er zijn vervolgens nog ingediend:
- de akte houdende vermeerdering c.q. wijzing eis in reconventie, van [gedaagde],
- de antwoordakte van [eiser], met één productie,
- de akte uitlating productie van [gedaagde].
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden in conventie en in reconventie
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden tussen partijen vast:
1.1
In een op 24 augustus 1994 verleden notariële akte “economische eigendomsoverdracht” (waarin [eiser] wordt aangeduid als “verkoper” danwel “ondergetekende sub 1”, [gedaagde] als “koper” danwel “ondergetekende sub 2” en partijen gezamenlijk als “comparanten”) staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…) Verkoper is eigenaar in juridische zin van (…) [adres] (…) hierna ook te noemen: “het registergoed”. (…).
Verkoper heeft bij mondelinge overeenkomst de dato drie mei negentienhonderdvierennegentig verkocht aan koper (…) de onverdeelde helft van het registergoed (…).
De koopprijs bedraagt eenhonderdvijftigduizend gulden (…) welke wordt voldaan als volgt. Deels door overname van de hypothecaire schuld voor een bedrag van eenhonderduizend gulden (…) en het restant zijnde vijftigduizend gulden (…) is voldaan doordat partijen bij wijze van schuldvernieuwing laatst gemeld bedrag hebben omgezet in een vordering uit geldlening tot een gelijk bedrag van vijftigduizend gulden (…).
Comparanten verklaarden:
(…)
-
de ondergetekende sub 1 en 2 zijn tot alle baten gerechtigd en nemen alle risico’s, lasten en kosten gezamenlijk voor hun rekening; (…)
de ondergetekende sub 1 en 2 zijn tot alle baten gerechtigd en nemen alle risico’s, lasten en kosten gezamenlijk voor hun rekening; (…)
-
de ondergetekende sub 2 heeft te allen tijde het recht de juridische eigendom, voorzover het betreft de onverdeelde helft van het verkochte te verkrijgen, zulks voor een bedrag van één gulden (…) mits voormelde schuld is betaald (…).”
de ondergetekende sub 2 heeft te allen tijde het recht de juridische eigendom, voorzover het betreft de onverdeelde helft van het verkochte te verkrijgen, zulks voor een bedrag van één gulden (…) mits voormelde schuld is betaald (…).”
1.2
[eiser] en [gedaagde] wonen beiden in de in voornoemde akte vermelde woning gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is opgebouwd uit een benedenverdieping (met kelder en tuin/schuur), een eerste verdieping, een tweede verdieping en een kapverdieping. De benedenverdieping heeft een winkelruimte en een entresol. [eiser] bewoont/gebruikt sinds 18 november 2008 de benedenverdieping en de eerste verdieping, [gedaagde] bewoont/gebruikt de tweede verdieping en de kapverdieping.
1.3
Blijkens een kennisgeving van de [gemeente] van 31 januari 2011 bedroegen de WOZ-waarden van de adressen [adres] huis (en eerste verdieping) en [adres] (woning met “TOER”) op peildatum 1 januari 2010 respectievelijk € 382.500,00 en € 178.500,00.
1.4
Op 10 januari 2012 heeft [gedaagde] de deur van de eerste verdieping van het pand beschadigd.
Vordering en verweer in conventie
2.
[eiser] vordert – zakelijk weergegeven en na vermindering van eis ter comparitie – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
een verklaring voor recht:
1.
dat [eiser] het recht van gebruik heeft met betrekking tot de winkelruimte, de entresol en de eerste verdieping van het pand;
2.
dat [gedaagde] het recht van gebruik heeft met betrekking tot de tweede verdieping en kapverdieping van het pand;
3.
dat het aandeel in het gebruik van het pand respectievelijk 60% ([eiser]) en 40% ([gedaagde]) bedraagt, althans dat de kantonrechter een regeling voor het gebruik vast zal stellen die overeenstemt met de eisen van redelijkheid en billijkheid en de eisen van artikel 3:172 Burgerlijk Wetboek (BW);
4.
dat [gedaagde] vanaf november 2008 gehouden is om 40% bij te dragen in de kosten verbonden aan het pand, daaronder begrepen de kosten van hypothecaire geldlening(en), belastingen en leveranties van water en energie, uitgezonderd de kosten van (groot)onderhoud;
5.
dat [eiser] vanaf november 2008 tot en met augustus 2012 een bedrag van in totaal € 16.666,41 onverschuldigd heeft betaald aan de gemeenschap;
veroordeling van [gedaagde]:
6.
tot betaling van € 16.666,41 aan [eiser], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2012;
7.
tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, die [gedaagde] heeft veroorzaakt aan de deur van de eerste verdieping van het pand;
8.
om binnen vier weken na betekening van het vonnis mee te werken aan het laten opstellen van een bouwkundig onderhoudsplan door Lintvelt B.V. of een door de Vereniging Eigen Huis voorgestelde deskundige voor het pand, door die deskundige(n) toegang te verschaffen tot het door [gedaagde] gebruikte gedeelte van het pand;
een verklaring voor recht:
9.
dat de kosten van (groot)onderhoud van het pand op basis van het op te stellen onderhoudsplan bij helfte voor rekening van [eiser] en bij helfte voor rekening van [gedaagde] komen;
10.
dat de kosten van het op te stellen onderhoudsplan bij helfte voor rekening van [eiser] en bij helfte voor rekening van [gedaagde] komen;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.
[eiser] stelt – kort gezegd – dat [gedaagde] ten onrechte sinds november 2008 niets meer betaalt aan de kosten van het pand. Aangezien hij, op basis van het aantal vierkante meters, 60% van het pand gebruikt en [gedaagde] 40%, dient [gedaagde] 40% van de betaalde kosten te dragen. Ook dient er een regeling te komen voor de toekomst en moet [gedaagde] de door haar aan de deur veroorzaakte schade, door een schildersbedrijf begroot op € 200,00, vergoeden.
4.
[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen en voert daartoe – kort gezegd – aan dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser] de eerste verdieping van het pand mocht gebruiken, dat hij daarvoor € 450,00 per maand zou betalen aan haar, en dat doordat hij dat bedrag op de gezamenlijke rekening betaalde, [gedaagde] verder niet aan de kosten van het pand hoefde bij te dragen. Hierbij is afgesproken dat de afspraken steeds voor een jaar zouden gelden en dan zouden worden herbezien. [gedaagde] voert tot slot aan dat zij de beschadigingen aan de deur inmiddels zelf heeft hersteld.
Vordering en verweer in reconventie
5.
[gedaagde] vordert – zakelijk weergegeven en na wijziging van eis – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
primair:
1.
dat [eiser] zal worden veroordeeld tot verdeling van hun gemeenschap, bestaande uit het pand, en daartoe opdracht te geven aan een door de kantonrechter aan te wijzen makelaar, gevestigd te Amsterdam;
2.
dat [eiser] zal worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot het pand voor een naar objectieve maatstaven redelijke koopsom, met aanwijzing van een vertegenwoordiger op grond van artikel 3:300 BW, die na van de kantonrechter verkregen toestemming in de plaats van een der partijen overgaat tot ondertekening van het koopcontract, met benoeming van de onder 1. bedoelde of een andere makelaar als vertegenwoordiger;
subsidiair:
3.
een verklaring voor recht dat gedurende een periode van twee jaar de thans bestaande woonsituatie wordt bestendigd, zulks onder de voorwaarde dat [eiser] voor het gebruik van de eerste verdieping een bedrag verschuldigd is van € 450,00 per maand, tot aan de datum van de ontruiming, na welke periode de gemeenschap verdeeld zal worden zoals primair gevorderd;
primair en subsidiair:
4.
een verklaring voor recht dat de thans gebezigde wijze van gebruik door partijen van het pand niet in overeenstemming is met de akte van economische eigendomsoverdracht en dat [eiser] een groter gedeelte in gebruik heeft dan [gedaagde];
5.
vaststelling van de hoogte van de bijdrage van ieder van partijen in de kosten bestaande uit de vaste lasten en onderhoud van het pand, door een door de kantonrechter te benoemen deskundige, over een door de kantonrechter te bepalen periode;
6.
een verklaring voor recht dat [eiser] vanaf oktober 2008 als vergoeding voor het gebruik van de eerste verdieping een bedrag verschuldigd is van € 450,00 per maand tot het moment waarop hij de verdieping ontruimt en dat dat bedrag verrekend wordt met (onder meer) de maandelijkse bijdragen van [gedaagde];
7.
dat [eiser] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de eerste verdieping;
8.
dat [eiser] zal worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de exploitatie van de eerste verdieping als Bed&Breakfast;
met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
6.
[gedaagde] stelt – kort gezegd – dat de verdeling door verkoop van het pand, nu of over twee jaar, in de rede ligt, gelet op de verslechterde verhoudingen tussen partijen.
7.
[eiser] voert verweer tegen de vordering en voert daartoe – kort gezegd en onder andere – aan dat er juridisch geen sprake is van gezamenlijk eigendom, nu [gedaagde] slechts economisch gerechtigde en geen mede-eigenaar is.
Beoordeling in conventie en in reconventie
8.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] niet de juridische eigendom van de helft van het pand heeft verworven. Van gemeenschappelijk (juridisch) eigendom is daarom geen sprake. Dit betekent dat [gedaagde] ook geen verdeling van de gemeenschap kan vorderen. De stelling van [gedaagde] dat een in economisch eigendom verworven goed deel kan uitmaken van een (bestaande) gemeenschap is op zichzelf juist, maar daaruit volgt nog niet dat gedeeld economisch eigendom (zonder meer) een juridische gemeenschap vormt. Daarvoor is gedeeld juridisch eigendom vereist. De vorderingen in reconventie onder 1, 2 en 3 liggen daarom voor afwijzing gereed. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] door (terug)betaling aan [eiser] van een lening van Fl. 50.000,00 en één gulden de juridische eigendom kan verkrijgen, maakt dat niet anders. Een (voldoende) reden om – voordat er op die wijze een gemeenschap is ontstaan – [gedaagde] het recht toe te kennen om verdeling te vorderen alsof er al wel een gemeenschap bestaat, wordt door de kantonrechter immers niet gezien.
9.
Het geschil tussen partijen spitst zich derhalve toe op de vraag hoe – met in achtneming van de economische eigendom van [gedaagde] – het gedeelde gebruik van het pand geregeld moet worden. Partijen stellen dat daarover afspraken zijn gemaakt, maar verschillen van mening over wat zij hebben afgesproken. Vast staat dat de feitelijke situatie was dat, na het vertrek van de huurster in 2008 uit de eerste verdieping, [eiser] de begane grond (als winkel) en de entresol en de eerste verdieping (als woonruimte) gebruikte en dat [gedaagde] de tweede verdieping en de kapverdieping gebruikte. [eiser] betaalde maandelijks € 900,00, [gedaagde] niets.
10.
[eiser] stelt dat (na het vertrek van de huurster in 2008) overeengekomen is dat hij de eerste verdieping van het pand zou mogen gebruiken en dat hij – ten behoeve van de kosten van het pand – maandelijks een extra bedrag van € 450,00 zou betalen, bovenop het bedrag van € 450,00 dat ieder van partijen diende te voldoen ten behoeve van de kosten van het pand. Dit resulteerde erin, aldus [eiser], dat hij € 900,00 en [gedaagde] € 450,00 per maand zou betalen. Volgens [eiser] zou er op een later moment overeenstemming bereikt worden over de exacte verdeelsleutel van de kosten. [gedaagde] stelt dat met verhuur van de eerste verdieping (als Bed&Breakfast) ruim € 900,00 per maand aan inkomen gerealiseerd zou kunnen worden. Volgens [gedaagde] hebben partijen (na het vertrek van de huurster in 2008) afgesproken dat [eiser] de helft van dit bedrag aan haar zou voldoen voor het gebruik van de eerste verdieping, zodat zij de facto niets meer zou betalen ten behoeve van de kosten van het pand. Voorts stelt [gedaagde] dat partijen overeengekomen zijn dat deze afspraak steeds voor de duur van één jaar zou gelden en dat zij de afspraken jaarlijks zouden herbezien.
11.
Aangezien partijen ieder economisch eigenaar van een onverdeelde helft van het pand zijn, is het uitgangspunt dat partijen ieder voor de helft gebruik mogen maken van het pand. Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat indien daarvan wordt afgeweken ieder van partijen naar rato van het gebruik dient bij te dragen aan de vaste lasten en gebruikskosten van het pand. Hoe zij hun gedeelte van het pand gebruiken (als woonruimte, winkel of Bed&Breakfast) is daarbij in beginsel niet relevant.
12.
Derhalve moet eerst worden vastgesteld in welke verhouding partijen in de periode sinds het vertrek van de huurster in 2008 en nu nog steeds gebruikmaken van het pand. De door partijen gebruikte verdiepingen zijn niet exact gelijk voor wat betreft onder meer het aantal vierkante meters, de kwaliteit, de bewoonbaarheid en de situering in het pand. De stelling van [eiser] dat uitsluitend het aantal vierkante meters tot uitgangspunt moet worden genomen, verwerpt de kantonrechter. Op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid is het aantal vierkante meters niet zonder meer doorslaggevend, maar moeten ook de kwaliteit, de bewoonbaarheid en de situering in het pand worden verdisconteerd in de verdeelsleutel tussen partijen. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat het door [eiser] gebruikte gedeelte van het pand overeenkomt met het adres [adres] en eerste verdieping (zoals vermeld op de hiervoor onder 1.4 vermelde kennisgeving van de [gemeente]) en dat het door [gedaagde] bewoonde gedeelte overeenkomt met het (daarop vermelde) adres [adres]. De kantonrechter is van oordeel dat de aspecten oppervlakte, kwaliteit, bewoonbaarheid en situering in het pand (ceteris paribus) hun weerspiegeling vinden in de waarde van het pand. Nu beide woningen in hetzelfde pand zijn gelegen, is de kantonrechter van oordeel dat de verhouding tussen de WOZ-waarden van de woningen een bruikbaar uitgangspunt is voor de vaststelling van de verhouding die tussen partijen te gelden heeft voor wat betreft hun gebruik van het pand. De kantonrechter komt zodoende tot een verhouding tussen [eiser] en [gedaagde] van € 382.500,00 ([eiser]) versus € 178.500,00 ([gedaagde]), dat wil zeggen een verhouding van 68% tegenover 32%. De kantonrechter is van oordeel dat – gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid –, indien andersluidende afspraken niet komen vast te staan, partijen in hun onderlinge verhouding ook de vaste lasten en gebruikskosten in die verhouding moeten dragen.
13.
Omdat [eiser] – kort gezegd – meer dan 50% van het pand gebruikt, heeft hij daarvoor in beginsel toestemming van [gedaagde] nodig. Dat die toestemming is gegeven, is niet in geschil. [gedaagde] stelt daarbij dat zij aan het verlenen van haar toestemming (na het vertrek van de huurster in 2008) de voorwaarde heeft verbonden dat [eiser] haar de helft van de economische waarde van de door [eiser] in gebruik genomen eerste verdieping (volgens haar een bedrag van € 450,00 per maand) diende te vergoeden en dat haar toestemming steeds voor de duur van een jaar zou zijn gegeven. Nu [gedaagde] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat deze voorwaarden zijn overeengekomen, en [eiser] dat betwist, zal [gedaagde] de juistheid van haar stelling dienen te bewijzen. De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen.
14.
Vooruitlopend op het te leveren bewijs overweegt de kantonrechter voorshands het volgende.
15.
Indien [gedaagde] bewijst dat partijen voor het gebruik van de eerste verdieping door [eiser] een door [eiser] aan [gedaagde] te betalen vergoeding van € 450,00 per maand zijn overeengekomen, zal de terugbetalingsvordering van [eiser] (vordering 6. in conventie) worden afgewezen.
16.
Indien [gedaagde] erin slaagt te bewijzen dat haar toestemming steeds voor de duur van een jaar was gegeven, zal moeten worden beoordeeld wat daarvan de gevolgen zijn. Uit het vaststaan daarvan volgt nog niet dat [eiser] zonder meer gehouden kan worden de eerste verdieping te ontruimen en/of gehouden is om mee te werken aan de exploitatie van een Bed&Breakfast. Als [gedaagde] haar toestemming voor de huidige gebruiksregeling kan intrekken, geldt dat partijen hetzij overeenstemming moeten bereiken over het ter beschikking stellen van de eerste verdieping aan een derde (met inachtneming van de wettelijke regels die daarvoor gelden) hetzij dat partijen, of de kantonrechter voor hen, een regeling moet(en) vaststellen die recht doet aan het beginsel dat partijen ieder voor 50% economisch gerechtigd zijn tot het pand en derhalve ook in beginsel ieder 50% van het pand mogen gebruiken, en naar rato moeten bijdragen in de vaste lasten en gebruikskosten. Partijen zullen zich daarover bij conclusie na bewijslevering mogen uitlaten.
17.
Indien [gedaagde] er niet in slaagt om de door haar gestelde voorwaarden te bewijzen, of indien zij daarvan af ziet, dient ervan te worden uitgegaan dat [eiser] de toestemming van [gedaagde] heeft gekregen om van de eerste verdieping gebruik te maken, zonder dat concrete afspraken zijn gemaakt over de duur daarvan en de verdeling van de vaste lasten en gebruikskosten van het pand. In dat geval is de kantonrechter dan ook van oordeel – zoals overwogen onder 12. – dat partijen voor het verleden en in de toekomst in de verhouding 68% ([eiser]) tegenover 32% ([gedaagde]) dienen bij te dragen in de vaste lasten en gebruikskosten van het pand.
18.
Aangezien partijen ieder voor 50% meedelen in waardebehoud en waardevermeerdering van het pand als gevolg van grootonderhoud, geldt voor de kosten van grootonderhoud en voor de kosten van het opstellen van een plan daartoe dat partijen die kosten ieder voor 50% dienen te dragen.
19.
De kantonrechter overweegt dat voor de toekomst niet zonder meer uitgegaan kan worden van een vast maandelijks bedrag aan vaste lasten en gebruikskosten, maar dat partijen ermee rekening moeten houden dat die kosten kunnen fluctueren. Gelet op de ingestelde vordering, voor het verleden, zal de kantonrechter uitgaan van de totale kosten zoals door [eiser] gesteld, nu de hoogte van die kosten niet door [gedaagde] zijn betwist. Dat wil zeggen dat voor de periode november 2008 tot en met augustus 2012 door [eiser] is betaald: 43 maal € 900,00 plus € 2.880,93. Van het totaalbedrag van € 41.580,93 diende [eiser] € 28.275,03 (68%) te betalen en [gedaagde] € 13.305,90 (32%). Nu [eiser] het volledige bedrag heeft betaald, dient [gedaagde] – indien zij geen andere afspraak kan bewijzen – een bedrag van € 13.305,90 aan [eiser] te voldoen.
20.
Dat, zoals [eiser] ter comparitie heeft verklaard, [gedaagde] voor € 200,00 aan schade heeft aangericht aan de deur van de eerste verdieping is – gelet op de door [eiser] overgelegde bewijsstukken – onvoldoende door [gedaagde] betwist. Voorts heeft [gedaagde] de door haar gestelde reparatie onvoldoende onderbouwd. Dat leidt ertoe dat een veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van die schade, onder afwijzing van de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure, voor toewijzing gereed ligt.
21.
In afwachting van het leveren van bewijs zal iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie worden aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
draagt [gedaagde] op te bewijzen dat [gedaagde] en [eiser] zijn overeengekomen dat [eiser] haar een vergoeding van € 450,00 per maand verschuldigd was voor het gebruik van de eerste verdieping van het pand;
draagt [gedaagde] op te bewijzen dat [gedaagde] en [eiser] zijn overeengekomen dat de overeenkomst dat [eiser] de eerste verdieping van het pand mocht gebruiken, steeds voor de duur van één jaar zou gelden;
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 4 maart 2014 voor akte aan de zijde van [gedaagde], bij welke akte [gedaagde] eventuele (nadere) bewijsstukken in het geding kan brengen en kan aangeven of zij (tevens) bewijs wenst te leveren door middel van getuigen, onder opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de daaropvolgende vijf maanden, waarna datum en tijdstip voor het getuigenverhoor zullen worden bepaald dan wel zal worden voortgeprocedeerd;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. L.R. Wisse, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
type: EJvV
coll: