ECLI:NL:RBAMS:2014:2033

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/560745 / KG ZA 14-317 HJ/MB

Vonnis in kort geding van 9 april 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AK LEEGSTANDBEHEER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 18 maart 2014,

advocaat mr. R. Willemsen te ’s-Gravenhage,

tegen

1.[gedaagden 1],

van wie zijn verschenen:

2
. [gedaagde 2]en

3.
[gedaagde 3],

advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,

gedaagden, behalve voornoemden niet verschenen.

1.De procedure

Ter terechtzitting van 26 maart 2014 heeft eiseres, hierna AK Beheer, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De verschenen gedaagden, hierna: [gedaagde 2] en [gedaagde 3], hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota overgelegd.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig, voor zover hier van belang:

aan de zijde van AK Beheer:[persoon 1], regiomanager, en mr. Willemsen:

aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3]: [gedaagde 2], [gedaagde 3] en mr. Uppal. Tevens was aanwezig H.P. Vuijk, tolk in de Poolse taal, ten behoeve van [gedaagde 2].

2.De feiten

2.1.

[persoon 2] (hierna: [persoon 2]) en [persoon 3] (hierna waar gezamenlijk bedoeld: de eigenaars) hebben het recht van erfpacht op de percelen [adres 1].

2.2.

In de zomer van 2010 is de (bedrijfs-)ruimte aan het[adres 2] (hierna: het pand) gekraakt.

2.3.

Bij vonnis van 7 januari 2011 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vordering van [persoon 2] en[persoon 4], gericht tegen de toenmalige bewoners (voor zover bekend niet zijnde [gedaagde 2] en [gedaagde 3]) tot ontruiming van het pand afgewezen, op grond van, onder meer, de volgende overwegingen:

“
4.2 Vaststaat dat gedaagden zich zonder recht of titel in de woning bevinden. Een ontruimingsvordering in kort geding is evenwel slechts toewijsbaar indien de eigenaar daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden.

4.3

In onderhavige zaak is onvoldoende aannemelijk geworden dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorziening, die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van de bedrijfsruimte. (…) Hoewel vaststaat dat in de bedrijfsruimte enkele oude computers staan en een hoeveelheid (oude) administratie aanwezig is, is op grond van het hetgeen eisers hebben aangevoerd niet aannemelijk geworden dat zij de bedrijfsruimte actief in gebruik hebben, in die zin dat [persoon 2] daar een kantoor in gebruik heeft. (…) Van een actief gebruik als opslagruimte is dan ook vooralsnog niet voldoende gebleken. Op grond van de inrichting van de bedrijfsruimte lijkt er eerder sprake te zijn van een ruimte waar eisers al geruime tijd geen of nauwelijks gebruik meer van maken en waar zij alleen nog wat oude spullen hebben achtergelaten. (…) (…) is aannemelijk dat ten tijde van het kraken van de bedrijfsruimte van een situatie van leegstand sprake was. Dat de overige onderdelen van het complex anti-kraak in bruikleen zijn gegeven, betekent niet zonder meer dat eisers de bedrijfsruimte wel in gebruik hadden.

Eisers hebben verder ook niet aannemelijk kunnen maken dat zij concrete plannen hebben voor de bedrijfsruimte in de toekomst. (…) Behalve dat de bedrijfsruimte te huur wordt aangeboden, is niet gebleken dat zich een huurder heeft aangekondigd of dat er plannen zijn de bedrijfsruimte voor eventuele huurders aan te passen. Onder deze omstandigheden is aannemelijk dat na ontruiming van de bedrijfsruimte sprake zal zijn van ongerechtvaardigde leegstand.”

Tegen dit vonnis is geen beroep aangetekend.

2.4.

In april 2013 is het pand strafrechtelijk ontruimd.

2.5.

Volgens een bruikleenovereenkomst van 19 april 2013 heeft [persoon 2] Beheer, vertegenwoordigd door AK Beheer, het pand voor de duur van zes maanden om niet in bruikleen gegeven aan [persoon 5] (hierna: [persoon 5]). [persoon 5] is bestuurder en enig aandeelhouder van de besloten vennootschap Mooi Hout BV.

2.6.

Op 17 november 2013 is het pand wederom gekraakt.

2.7.

Op 25 november 2013 heeft[persoon 1], werkzaam als technisch manager bij AK Beheer, namens, naar hij stelt, (onder meer) AK Beheer, [persoon 2] en [persoon 5] vanwege de kraak van het pand aangifte gedaan van huisvredebreuk tegen de krakers bij de politie Amsterdam-Amstelland, en de officier van justitie verzocht om ontruiming.

2.8.

Bij brief van 23 januari 2014 heeft de raadsman van [persoon 2] aan AK Beheer ([persoon 1]) onder meer geschreven:

“
Op 18 april jl. heeft cliënt met u een mondelinge overeenkomst van opdracht gesloten, op grond waarvan u de bedrijfsruimte aan het [adres 2] in gebruik zou geven aan derden om kraak van dat pand te voorkomen. (…) Uit de mij ten dienste staande gegevens blijkt dat er (…) aangifte tegen de krakers is gedaan, maar, voor zover mijn cliënt bekend, heeft u daarna onvoldoende inspanningen verricht om de ruimte daadwerkelijk ontruimd te krijgen. Met name bent u geen ontruimingskortgeding tegen de krakers begonnen.

Namens cliënt verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om alsnog alle mogelijke (rechts)maatregelen te treffen om de ruimte daadwerkelijk ontruimd te krijgen (…).”

2.9.

Bij (aangetekende) brief van 5 februari 2014 heeft (de raadsman van)

AK Beheer hen die verblijven in het pand gesommeerd het pand binnen drie dagen te verlaten en te ontruimen. De krakers hebben aan deze sommatie niet voldaan.

2.10.

Op 27 februari 2014 heeft [persoon 5] onder meer (schriftelijk) het volgende verklaard:

“
Op 19 april 2013 heb ik het pand aan het [adres 2] in bruikleen genomen. Ik gebruik het pand voor het opslaan van materialen en/of het bewerken van materialen ten behoeve van de werkzaamheden van Mooi Hout BV.

Ik ben al sinds 27 mei 2007 bruiklener van het naastgelegen pand aan het adres [adres 3]. Beide percelen staan middels een doorgang met elkaar in verbinding.

Voor het in bruikleen nemen van het pand [adres 2] heb ik een bruikleenovereenkomst gesloten met de onderneming van de erfpachter van het pand, te weten de besloten vennootschap [persoon 2] Beheer BV., gevestigd te Amsterdam, althans met de gevolmachtigde beheerder, AK Leegstandbeheer B.V.

Die bruikleenovereenkomst is gesloten voor een periode van zes maanden. Na het verstrijken van deze periode heeft AK Leegstandbeheer aan mij medegedeeld in onderhandeling te zijn met een andere bruiklener, iemand die ik hen eerder had aangedragen. AK Leegstandbeheer heeft mij daarop verzocht om het in bruikleen gegeven pand te ontruimen ten behoeve van deze nieuwe bruikleennemer.

In de loop van november 2013 ben ik mijn spullen vanuit [adres 2] gaan verplaatsen naar [adres 3]. Daar was ik op 17 november 2013 nog lang niet mee klaar.

0p maandag 18 november 2013 heb ik geconstateerd dat [adres 2] is gekraakt, terwijl een gedeelte van mijn zaken nog aanwezig was in dit pand. Ik heb gezien dat de krakers mijn spullen zaken hebben verschoven naar de doorgang tussen de beide percelen, waarna zij de toegang tot [adres 2] hebben gebarricadeerd. De nieuwe bruikleennemer kon er die dag dus ook niet in.

AK Leegstandsbeheer heeft daarop ook namens mij aangifte gedaan bij de politie.

Ik verklaar dat het pand [adres 2] op 17 november2013nietleeg stond en dat ik dit pand op het moment van de kraak nog in bruikleen had van de eigenaar. Verder verklaar ik dat ik ermee bekend was dat de eigenaar op het punt stond om een nieuwe bruikleennemer te contracteren voor [adres 2].

Van AK Leegstandsbeheer begreep ik inmiddels dat recent is gebleken dat de politie Amsterdam geen actie onderneemt omdat [adres 2] op 17 november 2013 niet in gebruik zou zijn geweest. Dat klopt niet, zoals ik hiervoor ook al aangaf.”

2.11.

Op 3 maart 2014 heeft [persoon 6] (schriftelijk) voor zover hier van belang het volgende verklaard:

“
Ik had in 2013 al eerder interesse getoond voor het in gebruik nemen van het pand aan het [adres 2] (…), maar dat werd op dat moment gebruikt door een ander. AK Leegstandsbeheer B.V. heeft mij toen een bruikleenovereenkomst aangeboden voor het [adres 2] per 18 november 2013. De huidige bruiklener zou zijn goederen verplaatsen naar het naastgelegen pand. Daarna zou ik mijn intrek kunnen nemen in het pand. De overeenkomst heb ik nog niet getekend omdat het pand (…) de dag ervoor is gekraakt.

Ik ben nog steeds van plan om mijn onderneming in dit pand te vestigen. Ook ben ik bereid hiervoor de bruikleenovereenkomst te ondertekenen.

Recent had ik weer contact met AK Leegstandsbeheer. Daaruit bleek dat de politie Amsterdam kort daarvoor aan AK heeft aangegeven niet tot ontruiming van [adres 2] te zullen overgaan. Nu moet AK Leegstandsbeheer dus in actie gaan komen. Ik heb ze gevraagd dat snel te doen. Ik kan de ruimte die ik per 18 november 2013 in bruikleen zou krijgen, namelijk goed gebruiken.

Het bovenstaande heb ik naar waarheid verklaard en ondertekend.”

2.12.

Onder de gedingstukken (productie 10) bevindt zich een bruikleenovereenkomst gedateerd 3 maart 2014 en ingaand 1 april 2014, waarbij AK Beheer het pand om niet in gebruik geeft aan MB [persoon 6] Beheer, voor de duur van zes maanden.

3.Het geschil

3.1.

AK Beheer vordert – samengevat – ontruiming van het pand, binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis, met bepaling van de (anti-)herkraaktermijn als bedoeld in artikel 557a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op een jaar en met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.

3.2.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend.

4.2.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben allereerst aangevoerd dat AK Beheer niet ontvankelijk is in haar vordering, aangezien zij als ‘anti-kraakbeheerder’ geen eigen belang zou hebben bij ontruiming van het pand, en geen sprake zou zijn van een procesvolmacht van de eigenaars. Dit verweer wordt verworpen. In de onder 2.8 geciteerde brief heeft de raadsman van de eigenaars uitdrukkelijk aan AK Beheer verzocht om rechtsmaatregelen tegen de krakers te treffen tot ontruiming en haar aansprakelijk gesteld voor de gevolgen indien zij daartoe niet overgaat. Dit kan worden gelijk gesteld met een proces volmacht van de eigenaars. Daarnaast volgt uit de aansprakelijkstelling ook een voldoende eigen belang van AK Beheer bij de voorliggende vordering. AK Beheer zal daarin dan ook worden ontvangen.

4.3.

Net als in het vorige kort geding dat heeft geleid tot het onder 2.3 genoemde vonnis, is ook in dit kort geding het uitgangspunt dat gedaagden zonder recht of titel het pand bewonen, maar dat een ontruimingsvordering slechts toewijsbaar is, indien de eigenaar daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij eveneens heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden.

4.4.

Na het vonnis van 7 januari 2011, waarbij de (civielrechtelijke) ontruiming werd afgewezen, is het pand strafrechtelijk ontruimd in april 2013. Niet is in geschil dat de politie naar aanleiding van de aangifte van 25 november 2013 vooralsnog niet tot ontruiming van het pand is overgegaan, aangezien politie en het Openbaar Ministerie van oordeel waren dat het pand ten tijde van de kraak op 17 november 2013 niet (meer) in gebruik was.

4.5.

Voorts staat vast dat de bruikleenovereenkomst met Mooi Hout BV (van rechtswege) afliep per 19 oktober 2013. Onder de gedingstukken bevindt zich geen overeenkomst die aansluitend inging met een andere gebruiker of huurder, maar uitsluitend een bruikleenovereenkomst ingaande 1 april 2014 met MB [persoon 6] Beheer.

4.6.

Tussen partijen is in geschil of Mooi Hout B.V. het pand na de ontruiming in april 2013 daadwerkelijk als opslagruimte in gebruik heeft gehad. AK Beheer heeft in dit verband niet weersproken dat ten tijde van de kraak op 17 november 2013 sprake was van ernstige lekkages – in verband waarmee de krakers direct reparaties aan het dak hebben (laten) verricht(en) – en dat er water stond op de vloeren. Opslag van hout in een nat pand ligt niet erg voor de hand. Daarnaast valt de bij 2.10 genoemde verklaring van [persoon 5] dat hij op 17 november 2014 nog bezig was met het verplaatsen van spullen en daar “nog lang niet mee klaar” was, moeilijk te rijmen met de verklaring van [persoon 6] van 3 maart 2014 (2.11), dat hij de ruimte op 18 november 2013 in gebruik had willen nemen. Daar komt bij dat een (concept) bruikleenovereenkomst met [persoon 6] met als ingangsdatum 18 november 2013 ontbreekt. Daarnaast hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ter zitting verklaard dat op 17 november 2013 geen spullen in het pand aanwezig waren, dat zij niets hebben verplaatst en ook geen barricades hebben aangebracht. Volgens hun verklaring was de doorgang tussen het pand en[adres 3], bij Mooi Hout B.V. als opslagruimte in gebruik, op 17 november 2013 reeds afgesloten. Dit staat haaks op de verklaring van [persoon 5] over de gang van zaken. In het licht van deze tegenstrijdige verklaringen valt al met al zonder nader onderzoek naar de feiten, waarvoor het kort geding zich niet leent, niet vast te stellen dat het pand daadwerkelijk in gebruik was.

4.7.

Voorts heeft AK Beheer niet nader geconcretiseerd waarvoor de beoogde nieuwe bruiklener het pand feitelijk gaat gebruiken, noch was [persoon 6] ter zitting aanwezig om het gestelde gebruik te voorzien van een nadere toelichting. ‘Opslag van bouwmaterialen en gebruik als kantoor’, zoals de toelichting ter zitting luidde van de raadsman van AK Beheer, is in dit verband, mede gezien de onderhoudstoestand waarin het pand verkeerde ten tijde van de kraak, te vaag en daarmee onvoldoende.

4.8.

Op grond van het hiervoor overwogene kan voorshands niet worden uitgesloten dat de bruikleenovereenkomsten met betrekking tot het pand moeten worden aangemerkt als ‘schijnovereenkomsten’, zoals [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben aangevoerd.

4.9.

Onder voornoemde omstandigheden moet ernstig rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat na ontruiming van het pand sprake zal zijn van ongerechtvaardigde leegstand. AK Beheer heeft dan ook een onvoldoende spoedeisend belang bij de bij de gevraagde voorziening, die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van het pand.

De vordering zal daarom worden afgewezen, ook jegens de niet verschenen gedaagden, met veroordeling van AK Beheer, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3].

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;

5.2.

weigert de gevraagde voorziening;

5.3.

veroordeelt AK Beheer in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] begroot op:

– € 77,- € 77,- aan griffierecht en

– € 77,- € 816,- aan salaris advocaat;

5.4.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2014.^[1]