ECLI:NL:RBAMS:2014:3064

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/554522 / HA ZA 13-1751

Vonnis van 21 mei 2014

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STADSRENOVATIE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2. [naam 1],

wonende te [plaats],

advocaat mr. A.D. van Koningsveld,

e i s e r s bij dagvaarding van 15 november 2013,

t e g e n :

[naam 2],

wonende te [plaats],

advocaat mr. J.A. Tuinman,

g e d a a g d e .

Partijen zullen hierna Stadsrenovatie, [naam 1] en [naam 2] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 22 januari 2014
het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Stadsrenovatie maakt haar onderneming van de exploitatie van een vastgoedbedrijf. In het bijzonder gaat haar belangstelling uit naar monumenten. [naam 1] is (indirect) bestuurder van Stadsrenovatie.

2.2.

[naam 2] is eigenaresse van een pand gelegen aan de [straat] [plaats] (hierna het pand). Het pand is gelegen binnen de grachtengordel en maakt deel uit van het populaire winkel- en horecagebied
[straatnaam]. Op de begane grond van het pand exploiteert [naam 2] een juwelierszaak onder de naam
[juwelier]. Het betreft een eenmanszaak met drie personeelsleden. De twee bovengelegen verdiepingen worden door [naam 2] verhuurd als woonruimte.

2.3.

Op 10 oktober 2011 heeft [naam 1] met zeven personen in een restaurant te [plaats] (hierna: het restaurant) gedineerd. Ook [naam 2] was met een aantal personen in het restaurant aanwezig. Op een bepaald moment heeft [naam 2] zich bij het gezelschap van [naam 1] gevoegd op uitnodiging van een kennis van haar.

2.4.

Vervolgens heeft er een gesprek plaatsgevonden waarin de verkoop van het pand door [naam 2] aan [naam 1] aan de orde kwam. Zij hebben gesproken over de voorwaarden voor de verkoop. Op een gegeven moment hebben ze elkaar de hand geschud.

2.5.

Op 11 oktober 2011 heeft [naam 1] door notariskantoor Bakker Voorwinde Mens een koopovereenkomst met betrekking tot het pand laten opstellen. In deze koopovereenkomst is opgenomen dat [naam 2], als verkoper, het pand voor een koopprijs € 1.400.000,00 aan Stadsrenovatie, als koper, verkoopt en dat de leveringsakte zal worden verleden op uiterlijk maandag 2 juli 2012 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. [naam 1] heeft dezelfde dag de koopovereenkomst ondertekend en ter ondertekening aan [naam 2] voorgelegd. [naam 2] heeft geweigerd deze koopovereenkomst te ondertekenen.

2.6.

Partijen hebben daarna een aantal e-mails gewisseld, waaronder de volgende. In een e-mail van 11 oktober 2011 2:26 pm van [naam 1] aan [naam 2] staat voor zover van belang het volgende:

Subject: Koopovereenkomst (…)

[straat]
1.400.000 k.k.
gesplitst in 3 appartementsrechten
afname juli 2012 (of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen)
geheel pand leeg
koper : stadrenovatie b.v. (…)

2.7.

In een e-mail van 11 oktober 2011 2:49 pm van [naam 2] aan [naam 1] staat voor zover van belang het volgende:

thks for your nice offer (…)

2.8.

In een e-mail van 11 oktober 2011 3:00 pm van [naam 1] aan [naam 2] staat voor zover van belang het volgende:

Jij bedankt voor het verkopen van je mooie pand aan ons.

We zijn er erg blij mee (…)

2.9.

In een e-mail van 11 oktober 2011 5:21 pm van [naam 2] aan [naam 1] staat voor zover van belang het volgende:

Bedankt voor het aanbod, even voor de duidelijkheid, het pand is nog niet verkocht. Zoals gisteren aangegeven moet ik eerst kijken hoe en of ik mijn winkel/voorraad kan verkopen.

Verder zal ik kijken hoe het staat met de splitsvergunnings aanvraag en je dit laten weten.

Tot die tijd hebben we nog geen deal ! (…)

2.10.

Bij brief van 3 november 2011 heeft de advocaat van Stadsrenovatie [naam 2] gesommeerd de volgens Stadsrenovatie op 10 oktober 2011 overeengekomen koopovereenkomst na te komen.

2.11.

Vervolgens heeft er bij deze rechtbank een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Op verzoek van Stadsrenovatie zijn de navolgende personen gehoord die allen bij het diner van 10 oktober 2011 aanwezig waren:[naam 3] [naam 4] (hierna[naam 4]), [naam 5] (hierna[naam 5]) en[naam 6] (hierna [naam 6]). Op verzoek van [naam 2] zijn in contra-enquete [naam 7] (de zus van [naam 7]) en[naam 8] (hierna [naam 8]) gehoord.

2.13.

Stadsrenovatie heeft [naam 2] op 9 augustus 2013 gedagvaard in kort geding en (kort gezegd) gevorderd het pand te ontruimen en aan Stadsrenovatie over te dragen. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft bij vonnis van 3 september 2013 de gevraagde voorzieningen geweigerd.

3.Het geschil

3.1.

Stadsrenovatie en [naam 1] vorderen te verklaren voor recht dat Stadsrenovatie en [naam 2] dan wel [naam 1] en [naam 2] op 10 oktober 2011 een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het pand [straat] [plaats], waarbij is overeengekomen dat [naam 2] het pand leeg en gesplitst zal opleveren uiterlijk op 1 juli 2011 tegen betaling van een koopsom van € 1.400.000,-. Zij vorderen voorts veroordeling van [naam 2] in de kosten van het geding. Zij stellen daartoe dat op 10 oktober 2011 in het restaurant uitvoerig is gesproken over de verkoop en dat tussen [naam 2] en [naam 1], die handelde namens Stadsrenovatie althans voor een nader te noemen meester of in eigen naam, overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, een koopprijs van € 1.400.000,- tegen een leveringsdatum van

1 juli 2012. De overeenstemming is volgens Stadsrenovatie en [naam 1] bezegeld met een handdruk en met champagne beklonken. Zij stellen dat [naam 2] daarbij niet als voorwaarde heeft gesteld dat zij haar bedrijf, de juwelierszaak, zou verkopen. Volgens hen is afgesproken dat alle ten tijde van de overdracht resterende handelsvoorraad van [naam 2] zou worden overgenomen door Stadsrenovatie tegen de geldende goudkoers.

3.2.

[naam 2] betwist dat tussen haar en Stadsrenovatie of [naam 1] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Met name bestrijdt zij dat er overeenstemming was over de koopprijs, over een oplevering leeg en gesplitst, over de leveringsdatum en over de overname van haar handelsvoorraad. Verder voert zij aan dat een essentiële voorwaarde voor haar was dat zij haar juwelierszaak zou verkopen. Volgens [naam 2] hebben [naam 1] en zij in het restaurant alleen hun belangstelling voor de verkoop van het pand geuit, met de bedoeling het later vrijblijvend verder te bespreken, en nam zij het op dat moment niet serieus. In elk geval heeft [naam 2] niet met Stadsrenovatie gecontracteerd, zo voert zij aan. [naam 2] wijst tot slot op haar hoedanigheid van particulier tegenover die van professionele vastgoedhandelaar [naam 1], hetgeen volgens haar maakt dat er terughoudendheid moet worden betracht bij het aannemen van mondelinge wilsovereenstemming.

4.De beoordeling

4.1.

De gevorderde verklaring voor recht, dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is toewijsbaar indien vaststaat dat is voldaan aan het vereiste van artikel 6:217 BW dat sprake is van een aanbod en de aanvaarding daarvan. Krachtens vaste rechtspraak hangt dit af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. In dit geval betekent dit dat moet worden vastgesteld wat [naam 1] en [naam 2] op 10 oktober 2011 in het restaurant hebben verklaard en hoe zij zich toen hebben gedragen. Aan de hand daarvan moet worden beoordeeld of [naam 1] een aanbod heeft gedaan (al dan niet namens Stadsrenovatie), dat door [naam 2] is aanvaard.

4.2.

Op grond van het over en weer gestelde en de bewijsstukken, waaronder de door de getuigen onder ede afgelegde verklaringen, stelt de rechtbank, naast hetgeen hiervoor onder 2.3 en 2.4 al is vermeld, ten aanzien van de koopsom voor het pand het volgende vast. [naam 1] en [naam 2] hebben elkaar op de avond van 10 oktober 2011 toevallig ontmoet in het restaurant. Zij zijn daar in gesprek geraakt over het pand, waarbij [naam 1] zijn belangstelling heeft getoond voor aankoop van het pand. [naam 2] is daarop ingegaan. De overige aanwezigen hebben het gesprek bijgewoond. Volgens de getuigen [naam 1], [naam 4] en [naam 6] waren [naam 1] en [naam 2] het eens over een koopprijs van € 1.400.000,-. Daar staat tegenover dat volgens [naam 2] en de getuigen [naam 5] en [naam 8] (zowel in zijn schriftelijke verklaring, productie 4 van [naam 2], als in zijn onder ede afgelegde verklaring) [naam 1] en [naam 2] het eens zijn geworden over een koopprijs van € 1.450.000,-. Het feit dat [naam 1] als partijgetuige een belang heeft bij de afloop van dit geding en de overige getuigen niet actief aan het gesprek over het pand en de koopsom deelnamen, maakt dat de verklaringen van [naam 1], [naam 4] en [naam 6] over de overeenstemming over € 1.400.000,- naar het oordeel van de rechtbank evenveel gewicht in de schaal leggen als de verklaringen van [naam 5] en [naam 8] over de overeenstemming over € 1.450.000,-. Ook weegt mee dat getuige [naam 5] een getuige aan de zijde van [naam 1] is, maar dat zij toch een koopprijs van € 1.450.000,- noemt. Hoewel er dus meer getuigen zijn die een bedrag van € 1.400.000,- hebben genoemd (drie) dan van € 1.450.000,- (twee), acht de rechtbank dat niet doorslaggevend. Het oordeel luidt dat niet is komen vast te staan dat [naam 1] en [naam 2] het op 10 oktober 2011 eens zijn geworden over het bedrag van € 1.400.000,-. Zij hebben elkaar wel de hand geschud, maar voor welke koopsom staat aldus niet vast. De stelling van Stadsrenovatie en [naam 1] dat toen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst (een koopprijs van € 1.400.000,- tegen een leveringsdatum van 1 juli 2012) houdt dan ook geen stand.

4.3.

Stadsrenovatie en [naam 1] hebben nog aangeboden om met gebruik van alle middelen rechtens bewijs te leveren van hun stellingen. In het kader van het voorlopig getuigenverhoor zijn er echter al getuigenverklaringen onder ede afgelegd. Stadsrenovatie en [naam 1] hadden dan ook moeten toelichten van welke bewijsmiddelen zij gebruik zouden willen maken en indien zij bewijs zouden willen leveren door middel van getuigen hadden zij concreet moeten toelichten welke getuigen het betreft en – indien deze personen al als getuige zijn gehoord – in hoeverre zij anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. Nu deze toelichting ontbreekt is het bewijsaanbod onvoldoende specifiek en ter zake dienend, zodat het wordt gepasseerd.

4.4.

Het voorgaande betekent reeds dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking.

4.5.

Stadsrenovatie en [naam 1] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

4.6.

Ten aanzien van de door [naam 8] gevorderde getuigentaxe overweegt de rechtbank als volgt. In het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 15 maart 2013 is een taxe van € 1.500,- opgenomen. [naam 2] heeft zich met dit bedrag akkoord verklaard. Van de zijde van Stadsrenovatie en [naam 1] is daartegen bezwaar gemaakt. Tijdens de zitting van 15 maart 2013 heeft de rechter-commissaris bepaald dat hier op een later moment een beslissing over genomen zal worden. In deze procedure heeft geen van partijen dit punt aan de orde gesteld, zodat de rechtbank het ervoor houdt dat partijen ieder hun standpunt hebben gehandhaafd. De rechtbank dient nu ingevolge artikel 182 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de getuigentaxe te begroten.

4.7.

De rechtbank acht het door [naam 8] gevorderde bedrag aan getuigentaxe van

€ 1.500,- geen redelijke vergoeding. [naam 8] is blijkens het proces-verbaal van getuigenverhoor woonachtig in Amsterdam. Van door hem gemaakte reiskosten naar het gerechtsgebouw van deze rechtbank zal dus niet of nauwelijks sprake zijn geweest. [naam 8] is blijkens zijn getuigenverklaring tandarts van beroep. Kennelijk ziet de gevorderde taxe op inkomstenderving. De rechtbank acht het gevorderde bedrag, mede gelet op de uit het proces-verbaal van voorlopig getuigenverhoor af te leiden beperkte duur van dat verhoor, niet reëel. De rechtbank begroot de getuigentaxe, die het karakter heeft van een schadeloosstelling, daarom op € 500,-, zijnde het bedrag aan (netto) inkomstenderving dat de rechtbank reëel en redelijk acht.

4.8.

De kosten aan de zijde van [naam 2] worden kortom begroot op:

- griffierecht 274,00

- getuigentaxe 500,00

- salaris advocaat
904,00(2 punten x tarief € 452,-)

Totaal € 1.678,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Stadsrenovatie en [naam 1] in de proceskosten, aan de zijde van [naam 2] tot op heden begroot op € 1.678,00,

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Raat en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2014.^[1]

Vordering tot verklaring voor recht inzake koopovereenkomst en bewijsaanbod