Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
AFDELING PRIVAATRECHT - TEAM KANTON
Kenmerk : CV 13-28371
Datum : 21 juli 2014
364/245
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
de stichting Stichting Villa Betty
gevestigd te Amsterdam
eiseres, nader te noemen: Villa Betty
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg
t e g e n
[naam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde, nader te noemen: [naam gedaagde]
gemachtigde: mr. S.D. Arnold.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 28 oktober 2013 inhoudende de vordering van Villa Betty met producties
- de conclusie van antwoord van [naam gedaagde] met producties.
Bij tussenvonnis van 23 december 2013 is bepaald dat de zaak schriftelijk werd voortgezet.
Vervolgens zijn ingediend:
Vervolgens zijn ingediend:
- de conclusie van repliek van Villa Betty, tevens houdende een vermindering van eis, met producties
- de conclusie van dupliek van [naam gedaagde] met producties
- de akte waarin Villa Betty reageert op die laatste producties.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.
Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.
In juni 1972 heeft de toenmalige echtgenoot van [naam gedaagde], [naam echtgenoot], met de rechts-voorganger van Villa Betty een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres], bestaande uit de begane grond, de kelder en een deel van de eerste verdieping.
1.2.
Per 1 juni 1978 heeft [naam gedaagde] de huur van deze bedrijfsruimte overgenomen. [naam gedaagde] exploiteerde in het gehuurde een damesmode winkel, genaamd [naam winkel] (verder [naam winkel] dames). De dochter van [naam gedaagde], [naam dochter] (verder: [naam dochter]), werkt vanaf 1982 in de winkel.
1.3.
Nadat de eigendom van het gehuurde was overgegaan hebben de nieuwe eigenaar, [naam 3] en [naam gedaagde] in februari 1986 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot [naam winkel] dames gesloten.
1.4.
In maart 1989 hebben [naam 3], nu optredend namens Villa Betty, en [naam gedaagde] een tweede huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte gelegen aan [adres], bestaande uit het gehele pand (verder: het gehuurde). Het gehuurde was bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als “herenkleding-zaak”. De aanvangshuurprijs bedroeg fl. 60.000,- per jaar. [naam gedaagde] exploiteerde in het gehuurde overeenkomstig de bestemming een herenkledingzaak (verder: [naam winkel] heren).
1.5.
Op de huurovereenkomst zijn de
Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimtevan toepassing verklaard. In artikel V lid C is bepaald:
Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan.
Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimtevan toepassing verklaard. In artikel V lid C is bepaald:
Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken of aan derden in onderhuur afstaan.
(..)
Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder verboden huurrechten uit deze overeenkomst in te brengen in een vennootschap, maatschap e.d., hetzij in een dergelijk verband van zijn huurrechten gebruik te maken.
1.6.
In 1999 hebben [naam gedaagde] en [naam echtgenoot] (middels [naam bedrijf]) de besloten vennootschap [naam winkel] opgericht. Zij bezaten ieder 50% van de aandelen van de vennootschap. [naam gedaagde] heeft haar eenmanszaak cq -zaken in de besloten vennootschap ingebracht. Vanaf dat moment betaalt [naam winkel] de huur van (zowel [naam winkel] dames als) het gehuurde.
1.7.
In 2008 heeft [naam gedaagde] haar aandelen overgedaan aan [naam bedrijf].
1.8.
Bij brief van 26 november 2003 heeft [naam 3] aan “[naam bedrijf]” ter attentie van [naam echtgenoot] geschreven:
Naar aanleiding van uw factuur, betreft de storing aan de (..) ketel in de door u gehuurde bedrijfsruimte op [adres], laat ik u hierbij weten dat verhuurder u niet het gehele bedrag zal vergoeden.
Naar aanleiding van uw factuur, betreft de storing aan de (..) ketel in de door u gehuurde bedrijfsruimte op [adres], laat ik u hierbij weten dat verhuurder u niet het gehele bedrag zal vergoeden.
Ook andere correspondentie over de huurovereenkomsten is door Villa Betty gericht aan [naam bedrijf] ter attentie van [naam echtgenoot].
1.9.
In 2012 hebben Villa Betty en [naam echtgenoot] overleg gevoerd over een nieuwe huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde, die zou ingaan per 1 april 2013. De onderhandelingen zijn spaak gelopen, onder andere vanwege het feit dat Villa Betty wilde dat [naam echtgenoot] zich in privé als medehuurder verbond.
Vordering en verweer
2.
Villa Betty vordert – na wijziging van eis – de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (i.e. [naam winkel] heren) te ontbinden en [naam gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van Villa Betty te stellen, met machtiging van Villa Betty de ontruiming zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. Met betrekking tot de huurovereenkomst van [adres] (i.e. [naam winkel] dames) heeft Villa Betty erkend dat [naam 3] in privé de verhuurder is. Zij heeft haar vordering ten aanzien van dit pand ingetrokken.
3.
Villa Betty stelt dat haar ten tijde van onderhandelingen over de huurprijs is gebleken dat [naam gedaagde] het gehuurde niet zelf meer gebruikt, maar dat de in het gehuurde gevestigde winkel wordt geëxploiteerd door de besloten vennootschap [naam winkel], waarvan enig aandeelhouder en bestuurder [naam bedrijf] is. Enig aandeelhouder en bestuurder van [naam bedrijf] is [naam echtgenoot], de dochter van [naam gedaagde]. [naam gedaagde] schiet dan ook tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurover-eenkomst, reden voor Villa Betty om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.
4.
[naam gedaagde] voert tegen de vordering aan dat [naam winkel] in 1999 alle rechten en plichten van de eenmanszaak van [naam gedaagde] heeft overgenomen. Villa Betty was daarvan volledig op de hoogte en heeft [naam winkel] vanaf 1999 continu als huurder beschouwd. Ter onderbouwing legt [naam gedaagde] brieven uit de periode 2003 tot en met 2013 over waaruit dit volgens haar blijkt. Vanaf de oprichting heeft [naam winkel] zich als huurder gedragen, onder meer door de huur te betalen. [naam gedaagde] heeft Villa Betty kort na 1999 mondeling geïnformeerd over de opgerichte vennootschap en het inbrengen van de huurrechten daarin. Villa Betty heeft daartegen nooit geprotesteerd, heeft de huurbetalingen geaccepteerd en heeft al ruim 15 jaar alleen contact met [naam echtgenoot] over allerlei huuraangelegenheden.
5.
Daarnaast voert [naam gedaagde] aan dat, gezien de concept-huurovereenkomst die zou ingaan op 1 april 2013, Villa Betty geen enkel probleem heeft met het feit dat niet [naam gedaagde] maar [naam winkel] als huurder zou worden aangemerkt. Villa Betty heeft ook geen enkel belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. Het is niet nadelig geweest voor Villa Betty dat niet langer [naam gedaagde] als huurder fungeerde, maar [naam winkel]. Mocht er al geoordeeld worden dat [naam gedaagde] tekortkomt in de nakoming van haar verplichtingen, dan rechtvaardigt deze tekortkoming geenszins de ontbinding van de huurovereenkomst, mede gelet op de zeer lange duur van de huurovereenkomst en de belangen voor beide partijen. Tot slot doet [naam gedaagde] een beroep op verjaring van de vordering en stelt zij dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Villa Betty zich nu alsnog beroept op het ontbreken van toestemming als bedoeld in artikel V lid C van de Algemene Bepalingen.
Beoordeling
6.
[naam gedaagde] heeft al zeer lange tijd een huurovereenkomst met Villa Betty en in het gehuurde is al die jaren onafgebroken [naam winkel] heren geëxploiteerd. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op het formele punt wie thans de huurrechten benut. Daarbij geldt dat de huurovereenkomst van [naam winkel] heren een bepaling bevat die het [naam gedaagde] verbiedt om het gehuurde aan derden in gebruik te geven en/of de huurrechten zonder schriftelijke toestemming in te brengen in een vennootschap en dat [naam gedaagde] niet over zo’n schriftelijke toestemming beschikt.
7.
Uit de stellingen van [naam gedaagde] en de ingebrachte stukken, waaronder (artikel 4 van de slotbepalingen van) de concept-statuten en de KvK-uittreksels, leidt de kantonrechter af dat de onderneming van [naam gedaagde] eerst in een persoonlijke (met [naam gedaagde] te vereenzelvigen) BV zijn gebracht en vervolgens door die persoonlijke BV tezamen met de persoonlijke BV van Burges een tweede BV is opgericht, waar de rechten en verplichtingen van de persoonlijke vennootschappen vervolgens zijn ingebracht. [naam gedaagde] en Burges zijn directeuren van de vennootschappen, die op hun beurt aandeelhouder zijn (of waren) van [naam winkel]. Deze structuur is in Nederland niet ongebruikelijk.
8.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat uit voldoende blijkt dat [naam gedaagde] haar huurrechten ten aanzien van het gehuurde eerst in haar persoonlijk BV en vervolgens ten tijde van de oprichting van deze vennootschap in [naam winkel] heeft ingebracht. Niet is gesteld dat ([naam gedaagde] of) [naam winkel] deze inbreng vervolgens ongedaan heeft gemaakt. Het is dus [naam winkel], die feitelijk het huurrecht uitoefent.
9.
Dan rijst de vraag of Villa Betty haar medewerking aan deze overdracht van de huurovereenkomst heeft verleend. Volgens artikel 3:37 BW behoeft die medewerking niet schriftelijk te zijn, maar kan deze ook stilzwijgend worden gegeven en/of in gedragingen besloten liggen. Een statutaire bepaling die (voorafgaande) schriftelijke toestemming vereist, hetgeen vooral bewijsrechtelijke doeleinden dient, maakt dat niet anders. De kern is immers gelegen in de toestemming zelve en niet in de schriftelijkheid.
10.
Het langdurig accepteren van huurbetalingen en het gedurende lange tijd inhoudelijk corresponderen met de bewuste rechtsopvolger zijn zulke gedragingen, waarin de toestemming besloten kan liggen. Dat is hier het geval. Villa Betty heeft nimmer tegen de inbreng cq overdracht geprotesteerd en evenmin gesteld schade te hebben geleden. Nadat de situatie jarenlang probleemloos heeft bestaan, kan Villa Betty niet opeens nu het standpunt innemen dat er bij gebreke van een schriftelijke toestemming geen overdracht van de huurovereenkomst heeft kunnen plaatsvinden.
11.
Daarbij komt dat Villa Betty vooralsnog geen problemen lijkt te hebben (gehad) met [naam winkel] en/of [naam echtgenoot] als (nieuwe) huurder. Immers, het feit dat [naam echtgenoot] niet in privé als (mede) huurder wilde optreden heeft de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst verhinderd.
12.
De slotsom van dit alles moet zijn dat de vordering van Villa Betty jegens [naam gedaagde] dient te worden afgewezen, nu [naam gedaagde] niet langer de wederpartij van Villa Betty met betrekking tot de huurovereenkomst is. Als dat overigens wel het geval zou zijn geweest, zou de vordering van Villa Betty eveneens worden afgewezen nu de gang van zaken rond de inbreng van de huurovereenkomst in [naam winkel] onvoldoende is om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.
13.
Gelet op de uitkomst van de procedure wordt Villa Betty veroordeeld in de kosten, gevallen aan de zijde van [naam gedaagde].
BESLISSING
De kantonrechter:
Wijst de vordering van Villa Betty af;
veroordeelt Villa Betty in de kosten van de procedure, gevallen aan de zijde van [naam gedaagde] en tot heden bepaald op € 300,00 aan salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
21 juli 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
21 juli 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter