Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/549427 / HA ZA 13-1154
Vonnis van 20 augustus 2014
in de zaak van
1.[naam eiser 1],
wonende te [plaats],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
wonende te [plaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. E.J. Loos te Amsterdam,
tegen
de vereniging
[naam 1],
gevestigd te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. C.K.P. de Waal te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser 1], [eiser 2] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 augustus 2013, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 6 november 2013, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 19 februari 2014, alsmede de daarin vermelde processtukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie;
- de brief van 3 maart 2014 zijdens de [gedaagde], met opmerkingen op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben op 23 juli 2008 van [naam 2] en [naam 3] (hierna: [naam 2] en [naam 3]) het appartementsrecht van de woning aan [adres] gekocht (hierna: de woning). De woning is begin oktober aan hen geleverd.
2.2.
Vooraf aan de verkoop, tussen 2004 en 2007, hebben [naam 2] en [naam 3] de woning ingrijpend verbouwd. Daarbij is, onder meer, een aanbouw aan de achterkant van de woning gerealiseerd en een plavuizenvloer met vloerverwarming aangebracht en zijn alle binnenmuren gesloopt en vernieuwd.
2.3.
De [gedaagde] bestaat naast [eiser 1] en [eiser 2] nog uit de volgende leden: [naam 4], [naam 5] en [naam 6]. De leden zullen hierna, indien van toepassing, met hun achternamen worden aangeduid.
2.4.
De splitsingsakte van de [gedaagde] van 28 juni 1994 (hierna: de splitsingsakte) bepaalt op pagina 6 dat – kort gezegd – de eigenaar van de woning op de begane grond voor een 14/71e aandeel in de gemeenschappelijke kosten bijdraagt en de eigenaren van de bovenwoningen voor een 19/71e deel (in verband met bij die woningen behorende zolderkamers). De splitsingsakte bepaalt op pagina 7 voorts dat de eigenaar van de woning op de begane grond niet behoeft bij te dragen “
in onderhoud en vernieuwing van het bij de bovenwoningen behorende gemeenschappelijk entree en trappenhuis”.
in onderhoud en vernieuwing van het bij de bovenwoningen behorende gemeenschappelijk entree en trappenhuis”.
2.5.
Op grond van het bepaalde in de splitsingsakte is het “
modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (1992)”(hierna: het splitsingsreglement) op de [gedaagde] van toepassing. Het splitsingsreglement houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (1992)”(hierna: het splitsingsreglement) op de [gedaagde] van toepassing. Het splitsingsreglement houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
[…]
C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
Artikel 3
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
[…]
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, […]
[…]
Artikel 16
Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de ander eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten […]
[…]
L. Oprichting en vaststelling van de statuten van de vereniging van eigenaars
[…]
II. Vergadering van eigenaars
[…]
Artikel 37
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.[…]
[…]
Artikel 38
[…]
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige
zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
2.6.
De notulen van 8 april 2009 houden, voor zover hier van belang, het volgende in:
[…]
Aanwezigen
[namen aanwezigen]
Punt 1 Splitsingsakte
Wijzigingen van splitsingsakte:
Aanbouw 64 hs: de kosten voor aanpassingen en reparaties van het dak van de aanbouw zijn voor de eigenaren van [adres].
Verdeelsleutel: wordt aangepast naar een bijdrage van een/vierde voor elke appartement.
Afspraken in strijd met de originele splitsingsakte en bij behorende modelreglementen gelden voor maximaal 1 jaar, dit in gevolge punt 22
Overgangsbepalingenvan de splitsingsakte. Afspraken kunnen ter alle tijden door de [gedaagde] eerder worden aangepast. […]
Overgangsbepalingenvan de splitsingsakte. Afspraken kunnen ter alle tijden door de [gedaagde] eerder worden aangepast. […]
2.7.
Omstreeks juni/juli 2009 hebben [eiser 1] en [eiser 2] scheuren in de binnenwanden van hun woning ontdekt. Nadien bleken er ook scheuren te ontstaan in de plavuizen vloer van de gang en bij de aansluitnaden tussen de vloer aan de wanden aan de voorzijde van de woning.
2.8.
In opdracht van de [gedaagde] en de opstalverzekeraar van de [gedaagde] zijn diverse rapporten opgesteld over de oorzaak van de scheuren en de benodigde herstelwerkzaamheden.
Bouwbedrijf De Vlucht B.V.heeft in haar rapport van 16 februari 2010 – kort samengevat – vastgesteld dat de balkkoppen in de bouwmuur met [adres] rot en deels verzakt waren, dat de balklaag onder de woning in het midden doorgebogen was, dat het door diverse oorzaken in de kruipruimte warm en vochtig was en dat de bovenwoningen horizontale scheuren hadden die mogelijk werden veroorzaakt door het verzakken van de begane grondvloer.
Bouwbedrijf De Vlucht B.V.heeft in haar rapport van 16 februari 2010 – kort samengevat – vastgesteld dat de balkkoppen in de bouwmuur met [adres] rot en deels verzakt waren, dat de balklaag onder de woning in het midden doorgebogen was, dat het door diverse oorzaken in de kruipruimte warm en vochtig was en dat de bovenwoningen horizontale scheuren hadden die mogelijk werden veroorzaakt door het verzakken van de begane grondvloer.
Een in opdracht van de opstalverzekeraar van de [gedaagde] door
ITS Expertise/CED BrandVaria B.V.verricht onderzoek (schriftelijke rapport van 26 april 2010) heeft opgeleverd dat de verzakking van de begane grondvloer het gevolg is van ernstig verrotte vloerbalken. De scheurvorming is volgens de onderzoeker te wijten aan een aantal oorzaken, te weten nazetting van het pand als gevolg van de vernieuwde dragende tussenmuren, zetting door doorbuiging van de begane grondvloer als gevolg van extra belasting door de nieuwe vloerconstructie (cementdekvloer met plavuizen), indrukking van door houtrot aangetaste vloerbalken, welk houtrot is versneld door hoge vochtigheid in de kruipruimte op grond van vloerverwarming en onvoldoende ventilatie, en ten slotte waterlekkages door niet naar behoren gesoldeerde waterleidingen en verouderde afvoerleidingen.
ITS Expertise/CED BrandVaria B.V.verricht onderzoek (schriftelijke rapport van 26 april 2010) heeft opgeleverd dat de verzakking van de begane grondvloer het gevolg is van ernstig verrotte vloerbalken. De scheurvorming is volgens de onderzoeker te wijten aan een aantal oorzaken, te weten nazetting van het pand als gevolg van de vernieuwde dragende tussenmuren, zetting door doorbuiging van de begane grondvloer als gevolg van extra belasting door de nieuwe vloerconstructie (cementdekvloer met plavuizen), indrukking van door houtrot aangetaste vloerbalken, welk houtrot is versneld door hoge vochtigheid in de kruipruimte op grond van vloerverwarming en onvoldoende ventilatie, en ten slotte waterlekkages door niet naar behoren gesoldeerde waterleidingen en verouderde afvoerleidingen.
ICG bouwkundig ingenieurs- en constructiebureauheeft een berekening gemaakt van de draagkracht van de begane grondbalklaag en heeft bij brief van 6 juli 2010 geconcludeerd dat de (door [naam 2] en [naam 3]) aangebrachte afwerkvloer de belastbaarheid van de vloerbalken overstijgt.
2.9.
In de notulen van de [gedaagde]-vergadering van 15 juni 2010staat onder meer vermeld:
[…]
Offertes
[bedrijf 1] ligt bij de calculator. Eind deze week komt het deze kant. [naam 7] en [naam 8] worden het niet (na diverse stemrondes onder de aanwezige leden). Aannemer 1 van [naam 9] stuurt er een op. Indien snel te regelen mag Aannemer 2 ook nog een offerte uitbrengen.
2.10.
Bureau voor Bouwpathologie BB (hierna: Bouwpathologie) heeft ten slotte in opdracht van de [gedaagde] op 19 november 2010 een eerste schriftelijk rapport uitgebracht en daarin een aantal vragen van de [gedaagde] beantwoord(hierna: het eerste rapport van Bouwpathologie). Bouwpathologie heeft daarin – wederom kort samengevat – vastgesteld dat de ventilatie in de kruipruimte moet worden hersteld, alle aangetaste houten vloerbalken en al het vloerhout moet worden vernieuwd en het hout- en metselwerk moet worden behandeld tegen zwamvorming. Daarbij heeft Bouwpathologie opgemerkt dat bij vervanging van de houten vloerconstructie ook de binnenwanden moeten worden verwijderd omdat die op de begane grondvloer staan en dat na vervanging van de begane grondvloerconstructie inclusief alle vloerbalken de inrichting ook weer moet worden vernieuwd.
2.11.
Naast diverse offertes van [bedrijf 1] zijn in elk geval vanaf juni 2010 door diverse betrokkenen offertes bij andere aannemers opgevraagd ten behoeve van de herstelwerkzaamheden van de begane grondvloer.
2.12.
De notulen van de [gedaagde]-vergadering van 30 december 2011 houden, voor zover hier van belang, het volgende in:
Notulen [gedaagde] vergadering 30 december 2011
Aanwezig: [eiser 1], [eiser 2], [naam 9], [naam 10], [naam 5], [naam 11], [naam 6], [naam 12].
Chronologische verslaglegging van besproken zaken
Bespreking voorstellen verdeling kosten:
- Na uitonderhandelen van de offerte nemen we nu als uitgangspunt voor de totale kosten 65K > 60K
- […]
- Huis wil staalconstructie. Meerkosten hiervan wordt door huis gecompenseerd.
- Compensatie voor te zware vloer.
> Bovenstaande 3 punten worden geschat op 5K; wordt door huis betaald.
- […]
- Huis legt schikkingsbedrag in; totale bedrag komt hiermee op 40K
Bedrag wordt dan 60K minus 5K (huis) minus 40 K (schikkingsbedragen) = 15K.
Hiervoor moet een verdeelsleutel komen.
In bovenstaande is niet meegenomen:
Vervangende woonruimte.
Zwambestrijding.
Kosten bouwvergunning; mogelijk kunnen de kosten hiervan binnen het bovengenoemde bedrag van 60 K vallen.
Door schikkingsbedrag dat huis inlegt wordt ‘oud voor nieuw’ verrekend.
Met aannemer wordt een totaalprijs afgesproken, dus extra kosten worden niet verwacht.
Als we de offerte niet scherp vinden, zullen we niet terug deinzen andere offertes aan te vragen.
[…]
2.13.
[bedrijf 1] heeft op 29 maart 2012 een vijfde offerte voor de herstelwerkzaamheden uitgebracht voor een totaalbedrag van € 67.606,98 inclusief btw.
2.14.
Bij e-mail van 19 april 2012 heeft [naam 10] richting de andere [gedaagde]-leden op genoemde offerte gereageerd. Bij e-mail van 21 mei 2012 heeft [naam 11], de partner van [naam 5], vragen gesteld aan [bedrijf 1] over diverse posten uit de offerte van 29 maart 2012, waaronder posten die ook [naam 9] in haar e-mail van 19 april 2012 had genoemd. [bedrijf 1] heeft op die vragen geantwoord.
2.15.
De notulen van de [gedaagde]-vergadering van 20 augustus 2012 luiden als volgt:
Notulen vergadering 20 augustus 2012
Aanwezig: [namen aanwezigen]
Afwezig: [naam afwezige]
De agenda voor 20 augustus zoals rondgestuurd na de vergadering van 2 augustus 2012:
X
Besluit ten aanzien van de aanbesteding voor herstel van de gemeenschappelijke delen en start van de verbouwing;
Besluit ten aanzien van de aanbesteding voor herstel van de gemeenschappelijke delen en start van de verbouwing;
[gedaagde] geeft akkoord voor start van de herstel werkzaamheden n.a.v. ondeugdelijke bouw [(...)].
Huis: Akkoord (vertegenwoordigd door [(...)])
1-hoog:
2-hoog:Akkoord
3-hoog: Akkoord (vertegenwoordigd door [(...)])
X
Besluit ten aanzien van verdeling van het restbedrag t.a.v. vervangen balkenlaag begane grond;
Besluit ten aanzien van verdeling van het restbedrag t.a.v. vervangen balkenlaag begane grond;
Dit punt wordt voorlopig gedekt door het in de nabije toekomst tekenen van de vaststellingsovereenkomst. Het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst zal uiterlijk op 03-09-2012 moeten geschieden.
2.16.
Op 25 augustus 2012 heeft [bedrijf 1] aan [eiser 1] en [eiser 2] een offerte uitgebracht voor
“ruwbouw begane grond”ter hoogte van € 50.000,00 inclusief btw. Op 13 oktober 2012 heeft [bedrijf 1] een offerte uitgebracht voor “a
fbouw begane grond”ter hoogte van € 8.280,62 inclusief btw. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aan [bedrijf 1] werkzaamheden opgedragen overeenkomstig deze twee offertes.
“ruwbouw begane grond”ter hoogte van € 50.000,00 inclusief btw. Op 13 oktober 2012 heeft [bedrijf 1] een offerte uitgebracht voor “a
fbouw begane grond”ter hoogte van € 8.280,62 inclusief btw. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aan [bedrijf 1] werkzaamheden opgedragen overeenkomstig deze twee offertes.
2.17.
Op 27 juni 2013 heeft Bouwpathologie een tweede schriftelijk rapport uitgebracht aan de [gedaagde]. In dit rapport heeft Bouwpathologie de offertes van [bedrijf 1] van 29 maart, 25 augustus en 13 oktober 2012 beoordeeld. Ook heeft Bouwpathologie zich in dat rapport uitgelaten over de hoogte van de kosten die de herstelwerkzaamheden aan de woning volgens Bouwpathologie zouden mogen bedragen. Bouwpathologie heeft daarbij rekening gehouden met een zogenaamde aftrek nieuw voor oud. Bouwpathologie heeft de kosten op € 50.745,52 inclusief btw geraamd. Volgens Bouwpathologie komt de helft van dit bedrag in aanmerking voor verrekening met de [gedaagde].
2.18.
[bedrijf 2] heeft op 18 december 2013 een
“vernieuwde offerte”uitgebracht te hoogte van € 16.016,35 inclusief btw voor
“Restauratie Trappenhuis [adres]”.
“vernieuwde offerte”uitgebracht te hoogte van € 16.016,35 inclusief btw voor
“Restauratie Trappenhuis [adres]”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat:
een verklaring voor recht dat de herstelkosten van hun woning ter hoogte van € 67.887,67 voor rekening komen van de [gedaagde] en dat de leden van de [gedaagde] dienen bij te dragen naar rato van het in de splitsingsakte opgenomen breukdeel, zodat aan [eiser 1] en [eiser 2] nog een bedrag van € 30.814,41 toekomt;
veroordeling van de [gedaagde] tot betaling van € 30.814,41, te vermeerderen met rente en (buitengerechtelijke) kosten;
veroordeling tot betaling van de proceskosten en rente.
3.2.
Zij stellen daartoe dat er schade was aan gemeenschappelijke delen van het pand, te weten de ondervloer op de begane grond, en dat de kosten voor herstel van die schade voor rekening komen van de [gedaagde]. [eiser 1] en [eiser 2] hebben, in overleg en met medeweten van de [gedaagde] de schade laten herstellen. Daarmee was een bedrag van € 67.887,67 gemoeid. Na aftrek van hun eigen breukdeel zoals verwoord in de splitsingsakte, dient de [gedaagde] nog € 30.814,41 aan hen te vergoeden, aldus [eiser 1] en [eiser 2].
3.3.
De [gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat –
primairveroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van € 4.132,04 wegens onverschuldigde betaling,
subsidiairvast te stellen dat het bedrag van de herstelkosten aan de hand van het tweede rapport van Bouwpathologie moet worden vastgesteld op € 50.745,52,
meer subsidiairop € 60.000,00; dat daarop (zowel subsidiair als meer subsidiair) bepaalde bedragen in mindering komen en dat het restant tussen de leden van de [gedaagde] moet worden verdeeld zoals vastgesteld op 29 december 2011,
meer subsidiairop € 60.000,00; dat daarop (zowel subsidiair als meer subsidiair) bepaalde bedragen in mindering komen en dat het restant tussen de leden van de [gedaagde] moet worden verdeeld zoals vastgesteld op 29 december 2011,
veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van € 3.257,86 als voorschot op schade aan het trappenhuis,
een verklaring voor recht dat de kosten voor zwambestrijding door vier dienen te worden geedeeld,
veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot afgifte van foto’s die [bedrijf 1] voor uitvoering van de werkzaamheden aan de begane grondvloer heeft gemaakt,
veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten,
alle kosten te vermeerderen met rente.
3.6.
De [gedaagde] stelt daartoe dat overeenkomstig het tweede rapport van Bouwpathologie de herstelkosten slechts € 50.745,52 kunnen bedragen en dat slechts de helft daarvan, zijnde € 25.372,76, aan de [gedaagde] in rekening kan worden gebracht. Aangezien de [gedaagde] al meer dan dit bedrag aan [eiser 1] en [eiser 2] heeft betaald heeft zij recht op terugbetaling van het meerdere. Mocht het tweede rapport van Bouwpathologie niet worden gevolgd, dan dienen de afspraken uit de [gedaagde]-vergadering van 30 december 2011 te worden gevolgd.
3.7.
[eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
voor rekening van de [gedaagde]?
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat de vloerbalken van de begane grondvloer tot de gemeenschappelijke gedeelten van de [gedaagde] behoren. Op grond van artikel 3, lid 1, onder b van het splitsingsreglement komen de kosten die verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden van de gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars, en derhalve voor rekening van de [gedaagde]. In deze zaak staat vast dat de gehele houten ondervloer op de begane grond moest worden vernieuwd. De kosten daarvan komen dan ook voor rekening van de [gedaagde]. Als in het kader van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden kosten moeten worden gemaakt om de woning op de begane grond weer in de oorspronkelijke staat te brengen, dan komen ook die kosten voor rekening van de [gedaagde].
4.2.
Dat de verbouwing van de vorige eigenaren [naam 2] en [naam 3] aan de gebreken aan de begane grondvloer ten oorzaak ligt, maakt dit in beginsel niet anders. [naam 2] en [naam 3] zijn aansprakelijk jegens de [gedaagde], als zij jegens de [gedaagde] tekort geschoten zijn in hun verplichtingen of onrechtmatig hebben gehandeld. De [gedaagde] heeft dit [naam 2] en [naam 3] ook verweten en hen aangesproken tot betaling van schadevergoeding, wat heeft geresulteerd in een schikking waarbij [naam 2] en [naam 3] € 32.500,00 aan de [gedaagde] hebben betaald. Ook [eiser 1] en [eiser 2] hebben [naam 2] en [naam 3] aangesproken, in hun geval wegens tekortkoming bij de verkoop op grond van non- conformiteit. Zij hebben een schikking getroffen ter hoogte van € 7.500,00 te betalen door [naam 2] en [naam 3]. [eiser 1] en [eiser 2] hebben gesteld dat deze vergoeding op andere kosten zag dan de herstelkosten, zoals bijvoorbeeld kosten voor verhuizing en voor tijdelijk verblijf elders. De [gedaagde] heeft dit niet betwist zodat vast is komen te staan dat deze vergoeding niet zag op vergoeding van herstelkosten voor de begane grondvloer. Als de met [naam 2] en [naam 3] overeengekomen vergoeding, zoals hier, niet de volledige schade dekt, dan komt de rest, overeenkomstig het hiervoor genoemde uitgangspunt en op grond van het feit dat het gaat om herstel van gemeenschappelijke delen van de [gedaagde], voor rekening van de [gedaagde]. In deze systematiek is geen ruimte om de helft van de herstelkosten voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] te laten komen omdat eerdere verbouwingswerkzaamheden op de begane grond niet onder de verantwoordelijkheid van de [gedaagde] zijn uitgevoerd, zoals de [gedaagde] onder verwijzing naar het tweede rapport van Bouwpathologie heeft aangevoerd.
Hierna zal worden beoordeeld hoe hoog de herstelkosten zijn waarop [eiser 1] en [eiser 2] jegens de [gedaagde] aanspraak kunnen maken en wat de onderlinge draagplicht is.
hoogte herstelkosten
4.3.
Vast staat dat de [gedaagde] bij besluit van 20 augustus 2012 akkoord is gegaan met de start van de herstelwerkzaamheden. [eiser 1] en [eiser 2] hebben vervolgens opdracht verstrekt aan [bedrijf 1] overeenkomstig de twee offertes van 25 augustus en 13 oktober 2012, voor welke werkzaamheden [bedrijf 1] € 61.887,67 inclusief btw heeft gefactureerd. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat dit bedrag, te vermeerderen met € 6.815,20 aan extra kosten (in totaal € 67.887,67), voor rekening komt van de [gedaagde], en dat van dat bedrag hun bijdrage conform hun breukdeel uit de splitsingsakte moet worden afgetrokken. Zij stellen dat het bedrag min of meer overeenkomt met het bedrag van de offerte van [bedrijf 1] van 29 maart 2012, waarvoor de [gedaagde] toestemming had gegeven.
4.4.
De [gedaagde] heeft de hoogte van het bedrag dat voor haar rekening zou komen betwist. Volgens de [gedaagde] is geen overeenstemming bereikt over de offerte van [bedrijf 1] van 29 maart 2012. Partijen hebben op 30 december 2011 afspraken gemaakt over de hoogte van de kosten en de manier van interne verdeling ervan. Deze afspraken zijn nooit vervangen, een beoogde vaststellingsovereenkomst is nooit getekend. Ook is op 20 augustus 2012 aan [eiser 1] en [eiser 2] slechts toestemming gegeven om te beginnen met de werkzaamheden, maar dit betekende geen akkoord voor de offerte van [bedrijf 1] van 29 maart 2012, aldus de [gedaagde].
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de stukken en het verhandelde ter comparitie valt af te leiden dat partijen zeker twee jaar met [bedrijf 1] hebben onderhandeld over een offerte voor de herstelwerkzaamheden. In die tijd zijn ook bij andere aannemers offertes opgevraagd. De [gedaagde] wordt niet gevolgd in haar stelling dat er wezenlijk goedkopere offertes waren, nu [eiser 1] en [eiser 2] daartegen hebben ingebracht dat deze niet op dezelfde werkzaamheden zagen of dat het offertes van [naam 2] en [naam 3] betrof, met als inzet de door hen te betalen schadevergoeding zo laag mogelijk uit te onderhandelen. Andere offertes lagen volgens [eiser 1] en [eiser 2] in de buurt van het bedrag van [bedrijf 1]. De [gedaagde] heeft daar niet meer op gereageerd, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de offerte van [bedrijf 1] van maart 2012 een redelijke offerte was. Dit wordt ook bevestigd door [naam 6], die ter comparitie heeft verklaard dat de offerte van maart 2012 het beste was wat hij in vele jaren samen met [eiser 1] kon uitonderhandelen.
4.6.
Op 20 augustus 2012 heeft een vergadering van de [gedaagde] plaatsgevonden. Daarbij hebben blijkens de notulen drie aanwezige leden ([naam 10] was niet aanwezig) ermee ingestemd dat de [gedaagde] akkoord geeft voor start van de herstelwerkzaamheden. Gelet op het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement is daarmee een rechtsgeldig [gedaagde]-besluit tot stand gekomen. Een twee-derde meerderheid van minimaal twee-derde aanwezige leden is daarvoor voldoende. In de notulen staat ook geen voorbehoud ten aanzien van de hoogte van de herstelkosten vermeld en gesteld noch gebleken is dat de andere leden vooraf aan de vergadering een voorbehoud hebben gemaakt. Daarvoor is onvoldoende dat naar aanleiding van de offerte van [bedrijf 1] van 29 maart 2012 nog per e-mail vragen aan [bedrijf 1] zijn gesteld over bepaalde onderdelen van de offerte, aangezien [bedrijf 1] daarop heeft gereageerd en uit de stukken niet kan worden opgemaakt dat de antwoorden onvoldoende waren. Daarbij komt dat het al de vijfde offerte van [bedrijf 1] betrof waarbij veelvuldige eerdere opmerkingen van de [gedaagde] reeds waren verwerkt. Verder valt in de e-mails te lezen dat er bezwaar was tegen een aantal posten uit de offerte van [bedrijf 1] omdat men vond dat die posten onderdeel uitmaken van het privégedeelte van [eiser 1] en [eiser 2] en daarom niet voor rekening komen van de [gedaagde]. Hiervoor is echter al geoordeeld dat dit geen hout snijdt als het gaat om kosten die zijn ontstaan om het herstel van de begane grondvloer mogelijk te maken en om de woning weer in de oorspronkelijke staat te herstellen. Onder de genoemde omstandigheden wordt geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] erop mochten vertrouwen dat het besluit van de [gedaagde] van 20 augustus 2012 mede zag op een akkoord op de offerte van 29 maart 2012. Dit geldt te meer nu blijkens de notulen op de vergadering geen voorbehoud is gemaakt ten aanzien van de kosten, maar wel nog iets is vermeld over de verdeling van het restbedrag onder de leden (wat, naast de hoogte van de kosten, ook steeds een onderwerp van discussie was). Over de verdeling staat in de notulen dat partijen een vaststellingsovereenkomst zouden gaan tekenen. [eiser 1] en [eiser 2] hoefden er derhalve geen rekening mee te houden dat na die vergadering, naar aanleiding waarvan zij de herstelwerkzaamheden in opdracht hebben gegeven, opnieuw een discussie over de hoogte van de kosten zou ontstaan.
4.7.
Her voorgaande betekent ook dat het beroep op de afspraken tijdens de vergadering van 29 december 2011 de [gedaagde] niet kan baten. [eiser 1] en [eiser 2] hebben, onder meer, daartegen ingebracht dat in december 2011 slechts voorlopige afspraken zijn gemaakt en dat die afspraken niet een maximale aanneemsom inhielden. Bovendien zijn die afspraken door de gebeurtenissen nadien achterhaald terwijl ook bepaalde uitgangspunten van die afspraken, zoals het plaatsen van een staalconstructie, zijn verlaten. De rechtbank is van oordeel dat uit de notulen van de vergadering van 29 december 2011 blijkt dat er bepaalde aannames zijn gemaakt over de herstelkosten en dat vervolgens naar een manier is gezocht om het met elkaar eens te worden. Uit de notulen valt echter niet af te leiden dat partijen het eens waren over een maximale aanneemsom van € 60.000,00, zoals de [gedaagde] heeft gesteld. Aangezien het onderhandelingstraject daarna is voortgezet, er weer offertes kwamen, geen staalconstructie is gekozen, weer discussies ontstonden en vervolgens, zoals hiervoor vermeld, ermee is geëindigd dat [eiser 1] en [eiser 2] erop mochten vertrouwen dat de [gedaagde] in de vergadering van 20 augustus 2012 akkoord ging met de herstelwerkzaamheden conform de offerte van 29 maart 2012, moet ervan worden uitgegaan dat de afspraken van 29 december 2011 zijn komen te vervallen.
4.8.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben nader aangevoerd dat zij binnen deze offerte van 29 maart 2012 nog een beetje zijn gaan “schuiven” met de posten, in die zin dat zij bepaalde werkzaamheden uiteindelijk niet hebben laten verrichten, waaronder het plaatsen van de vloerverwarming, en dat zij andere werkzaamheden zelf hebben verricht, zodat zij daardoor ruimte kregen om eigen wensen te vervullen. Leden van de [gedaagde] hebben ter zitting bevestigd dat dit al eerder met [eiser 1] en [eiser 2] was besproken en dat zij daarmee in beginsel geen moeite hadden. De kosten die volgens [eiser 1] en [eiser 2] voor rekening van de [gedaagde] dienen te komen zijn echter hoger dan de offerte van 29 maart 2012. Geoordeeld wordt dat [eiser 1] en [eiser 2] er niet zonder meer vanuit mochten gaan dat ook die hogere kosten voor vergoeding in aanmerking komen, zodat de rechtbank bij de verdere beoordeling uit zal gaan van het bedrag van € 67.606,98 inclusief btw uit de offerte van 29 maart 2012. Dat houdt in dat gevorderde kosten die boven dit bedrag uit gaan niet voor vergoeding in aanmerking komen.
4.9.
Aangezien hiervoor is geoordeeld dat [eiser 1] en [eiser 2] ervan mochten uitgaan dat de [gedaagde] akkoord ging met het bedrag van € 67.606,98 inclusief btw kan een beoordeling van het verweer tegen onderdelen van die offerte zoals vermeld in het tweede rapport van Bouwpathologie in beginsel achterwege blijven.
aftrek “nieuw voor oud”?
4.10.
Wel zal de rechtbank zich nog uitlaten over het verweer van de [gedaagde] dat er een aftrek “nieuw voor oud” moet plaatsvinden. De rechtbank begrijpt dat de [gedaagde] daarmee een beroept doet op artikel 6:100 BW. Op grond van dit artikel bestaat aanleiding tot een voordeelsverrekening als het herstel ook een voordeel voor [eiser 1] en [eiser 2] heeft opgeleverd en voor zover de verrekening redelijk is. De [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat een voordeelsverrekening op zijn plaats is verwezen naar het tweede rapport van Bouwpathologie. Daarin wordt ervan uitgegaan dat de woning al circa tien jaar in gebruik was vooraf aan het ontdekken van de gebrekkige vloer en dat dit gelet op de gemiddelde onderhoudstermijn van afwerkingsmaterialen een aftrek van 40 % rechtvaardigt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daartegen ingebracht dat de woning door de vorige eigenaren ingrijpend was verbouwd en dat die verbouwing pas in 2007 klaar was. Verder hebben zij aangevoerd dat zij veel van de oude materialen zoals de keuken, de cv-installatie, delen van de badkamer en het toilet hebben hergebruikt.
4.11.
De rechtbank zal geen voordeelsverrekening toepassen. In de eerste plaats is niet komen vast te staan dat [eiser 1] en [eiser 2] door de herstelwerkzaamheden ook daadwerkelijk een voordeel hebben gehad omdat de woning pas recent voor de aankoop is gerenoveerd, met inbegrip van een nieuwe badkamer en een nieuwe aanbouw, en veel materialen daarom nog niet zeer oud waren. Voor de duidelijkheid wordt daar nog aan toegevoegd dat ook herstelwerkzaamheden in de uitbouw niet als voordeel worden aangemerkt, nu in het tweede rapport van Bouwpathologie de stelling van [eiser 1] en [eiser 2] wordt bevestigd dat de dekvloer in de aanbouw moest worden verwijderd omdat ander de balken van de begane grondvloer niet hadden kunnen worden vervangen. Verder geldt dat het na ontdekking van de gebreken in 2009 vanwege de moeizame besluitvorming binnen de [gedaagde] nog tot 2012 heeft geduurd voordat de herstelwerkzaamheden zijn begonnen. Die lange termijn kan niet aan [eiser 1] en [eiser 2] worden tegengeworpen, waardoor het ook niet redelijk zou zijn om enig voordeel, mocht dat er al geweest zijn, te verrekenen. Het verweer van de [gedaagde] wordt dan ook verworpen.
breukdeel/interne verdeling
4.12.
De [gedaagde] heeft niet betwist dat zij van het schikkingsbedrag van [naam 2] en [naam 3] € 29.504,80 aan [eiser 1] en [eiser 2] heeft uitbetaald. Als dit bedrag wordt afgetrokken van de offerte ter hoogte van € 67.606,98 resteert een bedrag van € 38.102,18. Dit bedrag komt voor rekening van de [gedaagde]. Partijen zijn verdeeld over de vraag hoe dit bedrag onder de leden moet worden verdeeld. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat op grond van de bepalingen in de splitsingsakte en het splitsingsreglement hun bijdrage 14/71e deel bedraagt en dat de andere leden ieder een 19/71e deel dragen. De [gedaagde] voert het verweer dat de verdeling moet worden gevolgd die op 29 december 2011 is afgesproken.
4.13.
De [gedaagde] wordt niet in haar verweer gevolgd. Ook hier geldt dat de afspraken van 29 december 2011, wat de interne verdeling betreft, zijn achterhaald. Uit de notulen van 29 december 2011 valt af te leiden dat partijen bepaalde uitgangspunten hebben gehanteerd, zoals de hoogte van de mogelijke aanneemsom en een bepaalde manier van herstel, waarvan daarna is afgeweken. Dit maakt ook dat niet zonder meer op die verdeling kan worden teruggevallen, ook al hebben partijen daarna geen overeenstemming meer bereikt over een vaststellingsovereenkomst die al in concept bestond. Het gevolg daarvan is dat gekeken zal worden naar de breukdelen die tussen partijen gelden op grond van hun lidmaatschap in de [gedaagde]. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat ingevolge artikel 8:2 BW - dat op grond van artikel 5:124 lid 2 BW ook van toepassing is op [gedaagde]-verhoudingen - de [gedaagde] en de leden ervan zich jegens elkaar dienen te gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. De splitsingsakte maakt melding van een aandeel in de kosten van de woning van [eiser 1] en [eiser 2] van 14/71e deel en van de overige leden ieder 19/71e deel. De vorige eigenaren van de woning hebben de woning vergroot door middel van een aanbouw aan de achterkant. Blijkens de notulen van 8 april 2009 heeft de [gedaagde], met instemming van alle leden (waarbij [eiser 1] en [eiser 2] inmiddels in de plaats waren gekomen van [naam 2] en [naam 3]), daarom het besluit genomen om de splitsingsakte te wijzigen en de verdeelsleutel aan te passen naar een bijdrage van 1/4e deel voor alle vier appartementen. [eiser 1] en [eiser 2] stellen weliswaar dat afspraken in strijd met de splitsingsakte nietig zijn. De rechtbank is echter van oordeel dat in de onderlinge verhoudingen, waar [eiser 1] en [eiser 2] zelf akkoord zijn gegaan met een aanpassing van de in de splitsingsakte vermelde verdeelsleutel – die nog gebaseerd was op de oude indeling van de appartementen –, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als [eiser 1] en [eiser 2] zich nu op deze nietigheid zouden kunnen beroepen. De slotsom is dat 1/4e gedeelte van € 38.102,18 voor rekening komt van [eiser 1] en [eiser 2] (derhalve € 9.525,54) en dat het overige gedeelte (€ 28.576,64) voor rekening komt van de [gedaagde].
slotsom conventie
4.14.
De gevorderde verklaring van recht is toewijsbaar, zij het dat de daarin te vermelden bedragen lager zijn dan de door [eiser 1] en [eiser 2] geformuleerde bedragen. Er zal voor recht verklaard dat een bedrag van € 67.606,98 is aan te merken als kosten van de [gedaagde], dat de leden van de [gedaagde] daarin ieder voor 1/4e gedeelte dienen bij te dragen en dat aan [eiser 1] en [eiser 2] nog een bedrag toekomt van € 28.576,64. Dit bedrag zal ook worden toegewezen, inclusief de gevorderde rente vanaf 10 december 2012, nu daartegen geen verweer is gevoerd.
4.15.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.16.
De [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht 842,00
- salaris advocaat
1.158,00(2,0 punten × tarief € 579,00)
1.158,00(2,0 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 2.092,82
in reconventie
onverschuldigde betaling
4.17.
Uit de overwegingen in conventie vloeit voort dat dit deel van de vordering in reconventie niet voor toewijzing in aanmerking komt.
trappenhuis
4.18.
De [gedaagde] heeft gesteld dat door de verbouwing door [naam 2] en [naam 3] schade is ontstaan aan het trappenhuis en dat dit ook is gebeurd bij de herstelwerkzaamheden van de begane grondvloer. De schade bedraagt € 13.031,44 inclusief btw en [eiser 1] en [eiser 2] dienen overeenkomstig het splitsingsreglement hun bijdrage daaraan te leveren, aldus de [gedaagde]. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de schade betwist. Zij hebben daartoe aangevoerd dat er al voordat zij de woning kochten binnen de [gedaagde] plannen waren om het trappenhuis op te knappen en dat de voorgenomen werkzaamheden in het trappenhuis nog steeds onder die plannen vallen. Verder geldt, zo hebben [eiser 1] en [eiser 2] aangevoerd, dat zij op grond van de splitsingsakte niet hoeven bij te dragen in kosten van onderhoud en vernieuwing van het bij de bovenwoningen behorende trappenhuis.
4.19.
De vordering van de [gedaagde] zal worden afgewezen. Tegenover het verweer van [eiser 1] en [eiser 2] heeft de [gedaagde] nader toegelicht dat veel van de kosten voor het opknappen van het trappenhuis zijn veroorzaakt door de verbouwingswerkzaamheden. Voor dat gedeelte, zijnde schade die is veroorzaakt door de bewoners van de begane grond, zijn de bepalingen uit de splitsingsakte niet van toepassing en dienen [eiser 1] en [eiser 2] juist wel mee te betalen, aldus de [gedaagde]. De [gedaagde] heeft ter onderbouwing ook een offerte voor het werk aan het trappenhuis overgelegd. Overwogen wordt dat noch uit de nadere stellingen van de [gedaagde] noch uit de ingebrachte offerte valt af te leiden om welke schade het precies gaat en of die schade door [naam 2] en [naam 3] dan wel door [eiser 1] en [eiser 2] is veroorzaakt. Evenmin valt uit de offerte af te leiden welke kosten verband houden met periodieke onderhoudswerkzaamheden aan het trappenhuis en welk gedeelte verband houdt met de (summier) gestelde schade. De vordering van de [gedaagde] is daarom onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.
843a Rv
4.20.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben het verweer gevoerd dat zij zelf geen foto’s hebben (en nooit hebben gehad) en dat [bedrijf 1] desgevraagd heeft gemeld dat zij de foto’s niet meer kunnen vinden, hoewel deze overal gezocht zijn. De [gedaagde] heeft daarop niet meer gereageerd. De rechtbank heeft geen aanleiding ervan uit te gaan dat [eiser 1] en [eiser 2] beschikken over de verzochte foto’s. De vordering tot afgifte kan dan ook niet worden toegewezen.
zwambestrijding
4.21.
Gelet op de overwegingen heeft de [gedaagde] geen belang meer bij haar vordering betreffende de verdeling van de kosten van zwambestrijding. Die vordering zal daarom worden afgewezen.
buitengerechtelijke incassokosten/proceskosten
4.22.
Nu de vorderingen van de [gedaagde] in reconventie zullen worden afgewezen, bestaat ook geen aanleiding de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen.
4.23.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
€ 579, 00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 579,00) aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de herstelkosten van de woning van [eiser 1] en [eiser 2] ter hoogte van € 67.887,67 zijn aan te merken als schulden en kosten van de [gedaagde] en dat de leden van de [gedaagde] ieder in een kwart deel daarvan dienen bij te dragen, zodat aan [eiser 1] en [eiser 2] nog een bedrag van € 28.576,64 toekomt;
5.2.
veroordeelt de [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 28.576,64 (achtentwintig duizendvijfhonderdzesenzeventig euro en vierenzestig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 10 december 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt de [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 2.092,82, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
veroordeelt de [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] tot op heden begroot op € 579,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2014.