Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
AFDELING PRIVAATRECHT - TEAM KANTON
Kenmerk : CV 13-26861
Datum : 18 augustus 2014
245
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[naam eiser]
wonende te [plaats]
eiser, nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. B.A. Donker (Albertson & Partners, Haarlem)
t e g e n:
[naam gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde, nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. C.G.A. van Meel
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 11 oktober 2013 inhoudende de vordering van [eiser] met bewijsstukken
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met bewijsstukken
Vervolgens is bij tussenvonnis van 16 december 2013 een comparitie van partijen bepaald. Deze is op 11 februari 2014 gehouden. Aanwezig waren [eiser] met zijn gemachtigde en [naam 1] (beheerder). [gedaagde] was aanwezig in gezelschap van [naam 2] en haar gemachtigde. Tijdens de comparitie heeft de kantonrechter een descente gelast, die aansluitend aan de comparitie is gehouden. Bij de descente waren dezelfde personen aanwezig.
Na de descente zijn nog ingediend:
- de post-interlocutoire conclusie van [eiser] met bewijsstukken
- de conclusie van antwoord na tussenvonnis van [gedaagde] met bewijsstukken
- de akte uitlating producties, waarin [eiser] reageert op die laatste bewijsstukken.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.
Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 1981 van de rechtsvoorganger van [eiser] woonruimte aan [adres] (verder de woonruimte). Volgens de huurovereenkomst is aan [gedaagde] toestemming verleend voor studiedoeleinden “dwergeekhoorns” te houden in de woonruimte. [gedaagde] is daarbij gehouden ervoor te zorgen dat omwonenden daarvan geen overlast ondervinden.
1.2.
In 2001 heeft [eiser] het pand in eigendom verworven. In 2003 heeft de winkel op de begane grond een uitbouw geplaatst.
1.3.
Op enig moment heeft [eiser] met [gedaagde] besproken dat zij zou verhuizen, doch partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
1.4.
In de loop der tijd heeft [gedaagde] een populatie Afrikaanse dwergeekhoorns in de woonruimte opgebouwd, waarbij op enig moment 126 diertjes in kooien in de woonruimte waren ondergebracht.
1.5.
Op 19 juni 2013 heeft bestuursdwang plaatsgevonden in de woonruimte van [gedaagde]. Volgens de bevestiging verstuurd op 13 augustus 2013 vond de bestuursdwang plaats naar aanleiding van klachten over muizen en stank van omwonenden en heeft de GG&GD daarbij geconstateerd dat de woonruimte door de daarin aanwezige kooien dusdanig vervuild en slecht onderhouden was dat dit voor de omgeving hinderlijk en bezwaarlijk was. De kooien met daarin de ongeveer 33 dwergeekhoorns zijn afgebroken en de diertjes zijn in beslag genomen en elders ondergebracht. De woonruimte werd geschoond.
1.6.
Bij brieven van 2 augustus en 30 augustus 2013 heeft [eiser] [gedaagde] aangeschreven met het verzoek de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan [eiser] een procedure tot ontbinding en ontruiming zou starten. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.
1.7.
Bij beschikking van 20 augustus 2013 heeft de rechtbank Amsterdam op een klaagschrift van [gedaagde] van 4 juli 2013 beslist dat de in beslagname van de dwergeekhoorns niet onrechtmatig was, gelet op het gerezen vermoeden dat het verwaarloosde eekhoorns betrof. Nu was gebleken dat de dwergeekhoorns in goede gezondheid verkeerden en de OvJ geen bezwaar had, werden de dwergeekhoorns aan [gedaagde] terug gegeven. Sindsdien zijn de dwergeekhoorns weer in kooien verspreid over de woonruimte van [gedaagde] ondergebracht.
1.8.
Thans houdt [gedaagde] nog (ongeveer) 29 dwergeekhoorns in kooien.
Bevindingen tijdens de descente
2.
Tijdens de descente hebben de kantonrechter en de griffier het volgende aangetroffen. De woonruimte bestaat uit een gang met zijruimtes, waarin een inloopruimte (kastgroot) en een wc, een keuken en een zitkamer met serre/balkon (dichtgemaakt) en slaapkamer en suite. De deur tussen de zitkamer en slaapkamer is dicht. Er staat kooien tegen opgestapeld. De woonruimte is sterk verouderd, in een zeer slechte staat van onderhoud en voldoet niet aan de eisen van deze tijd.
3.
Op vele plekken in de woonruimte (gang en keuken, plus wc en inloopruimte) stond een voorraad voedsel voor de dwergeekhoorns en andere spullen hoog opgestapeld.
4.
De zitkamer is gevuld met een twaalftal kooien met één of twee dieren per kooi. In de slaapkamer waren een tiental kooien opgesteld. Niet alle kooien waren daar gevuld. De kooien zijn vergelijkbaar met grote getraliede muizenkooien. In de kooien waren bakjes met voer aanwezig.
5.
Er werd niet geventileerd en er hing een duidelijk waarneembare urinelucht in de woonruimte.
6.
De kantonrechter heeft ook bij de bovenburen gekeken. Daar werd geen stank/urinelucht waargenomen. De winkel is niet bezocht.
Vordering
7.
[eiser] vordert de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen. Over de periode vanaf de ontbin-ding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van het gehuurde vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs per maand.
8.
[eiser] stelt dat [gedaagde] haar contractuele verplichtingen niet nakomt en de woonruimte niet over-eenkomstig de bestemming gebruikt cq dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van de woonruimte. [gedaagde] handelt in strijd met de verplichting als omschreven in artikel 7: 213 BW: zij gedraagt zich niet als een goed huurder. Een etagewoning als die van [gedaagde] - van 60 m2 - is niet bedoeld als en niet geschikt voor huisvesting van tientallen dwergeekhoorns, met alle neveneffecten van dien, zoals overlast van muizen/ongedierte bij de directe buren en het naastgelegen restaurant ([adres]). [gedaagde] is echter niet bereid de dwergeekhoorns op te geven en nu [eiser] gehouden is de omwonenden het rustig woongenot te verschaffen, is hij genoodzaakt ontbinding en ontruiming te vorderen. Bovendien is het handelen van [gedaagde] onrechtmatig, want de woonruimte wordt “uitgewoond” en verruïneerd.
9.
Daarnaast heeft [gedaagde] geweigerd mee te werken aan het oplossen van lekkages vanuit haar woon-ruimte, zodat de onder [gedaagde] gelegen winkelruimte met lekkages geconfronteerd bleef.
10.
Volgens [eiser] wordt de kamer van de woonruimte nagenoeg geheel in beslag genomen door een groot aantal kooien waarin circa 30 dwergeekhoorns verblijven en wordt een aanzienlijk deel van de woonruimte gebruikt voor opslag en voer voor de dwergeekhoorns. Daarvoor is de woonruimte niet geschikt. Bovendien is de toestemming verleend voor studiedoeleinden en met de realisering van dat doel is inmiddels de termijn, waarvoor de toestemming was verleend verstreken.
Verweer
11.
[gedaagde] verweert zich tegen de vordering en meent dat deze dient te worden afgewezen. [gedaagde] heeft toestemming om dwergeekhoorns in de woonruimte te houden en zij zorgt goed voor de diertjes. [gedaagde] meent dat [eiser] de goed gelegen woonruimte, met haar historisch lage huur, wil vrij krijgen om te verkopen of weder te verhuren, tegen een hogere huur.
12.
[gedaagde] ontkent zich niet als een goed huurster te gedragen. [gedaagde] is niet bekend met lekkages van de onderburen, maar heeft altijd meegewerkt en werklieden in haar woonruimte toegelaten. Dat is wel 7 keer gebeurd. [gedaagde] betwist dat sprake is van overlast, door muizen of van stank. Bij de onverwachte descente op 11 februari 2014 was de woonruimte schoon en reukloos. De vele kooien nemen nog steeds veel plaats in, want de kolonie is nog niet helemaal tot rust gekomen na de in beslagname. Op enig moment zullen alle dwergeekhoorns zijn ondergebracht in de woonkamer.
13.
Bovendien is [gedaagde] bezig de kolonie af te bouwen. In 2013 is een afscheidsnestje geboren. Dat zijn twee dwergeekhoorns. Sinds 2007 wordt door [gedaagde] niet meer gefokt. De dwergeekhoorns worden gemiddeld 10 jaar oud. Bij [gedaagde] bereiken de dwergeekhoorns door de goede verzorging een leeftijd van 15 - 17 jaar. Dat betekent dat over een jaar of acht de kolonie zal zijn gereduceerd tot enkele hoogbejaarde dwergeekhoorns.
14.
Van enige overlast in de periode tussen 19 juni 2013 en 11 februari 2014 is niet gebleken. De kamer van [gedaagde] is te vergelijken met een studentenkamer in een oud huis, maar is niet vervuild of gevaarlijk. Van uitwonen of verruïneren van de woonruimte is geen sprake.
Beoordeling
15.
[eiser] heeft zijn vordering tot ontbinding en ontruiming van de woonruimte gebaseerd op door [gedaagde] veroorzaakte overlast, gebruik van de woonruimte in strijd met de bestemming, uitwoning en daarmee handelen in strijd met de verplichtingen als goed huurder. Het is aan [eiser] om deze stellingen, nu deze door [gedaagde] gemotiveerd zijn weersproken, te bewijzen.
16.
Allereerst wordt overwogen dat in deze procedure door [eiser] geen bewijzen zijn bijgebracht van klachten van omwonenden, bij [eiser] ingediend na 19 juni 2013, over muizen en/of ander ongedierte, dan wel over een sterke (urine)lucht. Uit de ingebrachte stukken blijkt wel dat er omstreeks 19 juni 2013 klachten waren en dat die klachten ook terecht waren. Dat nadien wederom ernstige klachten bij [eiser] zijn binnen gekomen, is niet komen vast te staan.
17.
De kantonrechter heeft bij de descente op 11 februari 2014 wel in de woonruimte, maar niet bij de bovenburen, een sterke (urine)lucht geroken. De bovenburen verklaarden geen stankoverlast te ondervinden. Dat [gedaagde] op dit moment voor directe buren op tweehoog en de begane grond een onaanvaardbare stankoverlast veroorzaakt, is dus niet gebleken. Dat de onderburen (de winkel) bij [eiser] heeft geklaagd omdat [gedaagde] heeft geweigerd toegang te verlenen in het kader van het oplossen van een lekkage, is evenmin gebleken. Ook die gestelde overlast is dus niet komen vast te staan.
18.
Wel wordt geoordeeld dat door de wijze waarop [gedaagde] de woonruimte in gebruik heeft en het feit dat overal in de woonruimte voedsel voor de dwergeekhoorns staat opgesteld, ook vrij toegankelijk in en bij de kooien, er bovenmatig veel muizen en vliegen in de woonruimte en de directe omgeving aan-wezig (zullen) zijn. Door het gebruik en de inrichting van de woonruimte was het de kantonrechter niet mogelijk de woonruimte te controleren op de aanwezigheid van muizen(keutels). Maar het is alge-meen bekend dat daar waar veel (open) voer aanwezig is, ook veel muizen zijn. Voldoende aan-nemelijk is dat de omwonenden en het naastgelegen restaurant daar wel overlast van ondervinden.
19.
De woonruimte is bovendien door [gedaagde] zeer slecht onderhouden. Door de inrichting en het onder-houd van de woonruimte is sprake van een onhygiënische en de woonruimte schade toebrengende situatie, die niet (veel) langer kan voortduren. Daarbij wordt overwogen dat waar de huurovereen-komst in 1981 toestemming geeft voor het houden van dwergeekhoorns voor studiedoeleinden geen rekening gehouden zal zijn met een populatie van 126 of zelfs van 33 dwergeekhoorns. Een boven-woning van 60m2 is daarvoor ten ene male ongeschikt. In dit opzicht heeft [gedaagde] de woonruimte gebruikt in strijd met de bestemming, is sprake van uitwoning en daarmee heeft [gedaagde] niet gehandeld als een goed huurder betaamt.
20.
Nu echter [gedaagde] in de veronderstelling verkeerde dat zij de dwergeekhoorns mocht onderbrengen in de woonruimte en zij dat - binnen haar grenzen - naar beste kunnen heeft gedaan, terwijl bovendien sprake is van een zeer langdurige woonhistorie en er van recente ernstige klachten door [eiser] geen bewijs is bijgebracht, zal niettemin de vordering tot ontbinding en ontruiming thans (nog) niet worden toegewezen.
21.
De kantonrechter zal [gedaagde] eerst de mogelijk laten om haar populatie dwergeekhoorns verder terug te brengen tot een aanvaardbaar aantal van maximaal 4 exemplaren (van hetzelfde geslacht, dan wel waar niet mee kan worden gefokt). Daarna zal [gedaagde] de woonruimte dienen te schonen.
22.
[gedaagde] zal daarvoor een termijn van 6 maanden krijgen. Indien [gedaagde] daaraan niet voldoet, zal de vordering van [eiser] (mogelijk) alsnog worden toegewezen.
23.
Dit alles betekent dat de zaak zal worden aangehouden voor een periode van 6 maanden en zal worden verwezen naar de rol van maandag 16 februari 2015, waarop [gedaagde] een akte dient te nemen om de stand van zaken weer te geven. [eiser] zal dan mogen reageren. Mogelijk wordt dan nogmaals een descente bepaald.
24.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rol van
maandag 16 februari 2015voor akte aan de zijde van [gedaagde];
maandag 16 februari 2015voor akte aan de zijde van [gedaagde];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 augustus 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter