Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/528459 / HA ZA 12-1271
Vonnis van 19 februari 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEER- EN ONROERENDGOEDMAATSCHAPPIJ WERVO B.V.,
gevestigd te Blaricum,
eiseres,
advocaat mr. J. van der Steenhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. D.R. van Lijf.
Partijen zullen hierna Wervo en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 16 januari 2013, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 18 april 2013,
- de akte houdende vermeerdering c.q. wijziging van eis van Wervo, met producties,
- de antwoordakte van [gedaagde], met producties,
- de akte uitlating producties van Wervo,
- het pleidooiverzoek en de reactie van de rechtbank,
- het proces-verbaal van het pleidooi van 28 november 2013, met de daarin genoemde stukken, waaronder de provisionele vordering van [gedaagde].
1.2.
In het kader van een tussen partijen bereikte deelschikking is de provisionele vordering van [gedaagde] ingetrokken en heeft Wervo haar vordering sub 3a ingetrokken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wervo houdt zich volgens haar statutaire doelomschrijving onder meer bezig met exploitatie van onroerend goed.
2.2.
Wervo is eigenaar van een aantal appartementsrechten in het gebouw “[complex]” te [plaats] (hierna: de appartementsrechten). [gedaagde] is (onder meer) makelaar.
2.3.
Partijen hebben onderhandeld over de verkoop van de appartementsrechten aan [gedaagde]. In dat verband is een op 27 april 1990 gedateerd, door partijen ondertekend, stuk opgesteld. Het stuk hield – kort gezegd – in dat [gedaagde] de aandelen in Wervo zou overnemen voor een bedrag van
f4.200.000,00, terwijl de bezittingen van de vennootschap op dat moment alleen uit de appartementsrechten zouden bestaan. Partijen hebben hieraan geen uitvoering gegeven.
f4.200.000,00, terwijl de bezittingen van de vennootschap op dat moment alleen uit de appartementsrechten zouden bestaan. Partijen hebben hieraan geen uitvoering gegeven.
2.4.
Op 18 maart 1993 sloten partijen een koopovereenkomst en verleende Wervo aan [gedaagde] een algemene volmacht.
2.5.
De koopovereenkomst van 18 maart 1993 (hierna: de koopovereenkomst) houdt – voor zover hier van belang – in:
De koopprijs bedraagt voor het verkochte f. 4.750.000,=
BIJZONDERE BEPALINGEN
Kosten Artikel 1
1 De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd)(…)
is voor rekening van koper.
is voor rekening van koper.
2 Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger(s) het verkochte heeft / hebben verkregen, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen drie maanden vóór het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. (…)
Opgaven door de verkoper Artikel 2
Verkoper verklaart:
(…)
e. Met betrekking tot de gebruikseenheid en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw isgeen[handgeschreven:] wel
subsidie van overheidswege aangevraagd of toegekend in verband waarmede nog voorwaarden moeten worden nagekomen.
subsidie van overheidswege aangevraagd of toegekend in verband waarmede nog voorwaarden moeten worden nagekomen.
(…)
o. Er zijn geen andere kwalitatieve verplichtingen dan die op grond van het besluit van de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening d.d. 26-10-1982, nummer XP 40240, met de inhoud van welk besluit koper volledig bekend is.(…)
Verdere bijzondere bepalingen Artikel 13
[handgeschreven:]
Bij de juridische overdracht van het gekochte dient Wervo ontslagen te worden als hoofdelijk schuldenaar inzake hypotheek[onleesbaar]
bank.
Bij de juridische overdracht van het gekochte dient Wervo ontslagen te worden als hoofdelijk schuldenaar inzake hypotheek[onleesbaar]
bank.
2.6.
De volmacht van 18 maart 1993 (hierna: de volmacht) houdt – voor zover hier van belang – in:
Heden(…)
verscheen voor mij(…)
[naam](…)
ten deze handelend in zijn hoedanigheid van [functie](…)
van(…)
Wervo(…).
verscheen voor mij(…)
[naam](…)
ten deze handelend in zijn hoedanigheid van [functie](…)
van(…)
Wervo(…).
De komparant(…)
verklaart bij deze – in beginselONHERROEPELIJK– volmacht te geven aan:
verklaart bij deze – in beginselONHERROEPELIJK– volmacht te geven aan:
(…)
[gedaagde](…)
om genoemde vennootschapmet betrekking tot na te melden registergoederen, in alle opzichten te vertegenwoordigen en haar rechten en belangen, zonder enige uitzondering(…)
waar te nemen en uit te oefenen.
[gedaagde](…)
om genoemde vennootschapmet betrekking tot na te melden registergoederen, in alle opzichten te vertegenwoordigen en haar rechten en belangen, zonder enige uitzondering(…)
waar te nemen en uit te oefenen.
Deze volmacht strekt ook om na te melden registergoederen te verkrijgen, met hypotheek te bezwaren en te vervreemden, om daden van eigendom en beschikking te verrichten(…).
Voorts verklaarde de komparant dat alle baten, kosten en lasten met betrekking tot na te melden registergoederen, inklusief hypotheeklasten, reeds sedert een april negentienhonderd acht en tachtig ten behoeve van, respectievelijk voor rekening van, genoemde [gedaagde] zijn.
2.7.
In een brief van 23 oktober 1993 schreef Wervo aan [gedaagde]:
Betreft: Afrekening appartementencomplex [complex], [plaats]
(…)
Koopsom exclusief verrekening exploitatiesubsidies: f 4.200.000,00
Gecorrigeerde contante waarde van de exploitatie-
subsidie over het 13e t/m 17e jaar f 771.547,00
rente 1 mei 1992 tot 1 februari 1993 f 387.625,00
rente 1 februari 1993 tot 1 april 1993 f 78.750,00
-----------------
f 5.437.922,00
Ontvangen per valutadatum 1 april 1993 f 4.750.000,00
-----------------
Resteert f 687.922,00
Af: nog te ontvangen door [gedaagde]:
-
exploitatiesubsidie 11e termijn 298.922,70
exploitatiesubsidie 11e termijn 298.922,70
-
exploitatiesubsidie 12e termijn 298.589,92
exploitatiesubsidie 12e termijn 298.589,92
-------------
f 597.512,62
-----------------
Resteert f 90.409,38
Bij: nog te betalen door [gedaagde]
-
door Wervo betaalde afrekening
door Wervo betaalde afrekening
servicekosten periode
1 juni 1989 tot 1 juni 1990 30.204,90
-
onroerendgoedbelasting 1991 4.749,00
onroerendgoedbelasting 1991 4.749,00
-
verzekeringen 8.820,49
verzekeringen 8.820,49
------------
f 43.774,39
-----------------
Totaal nog door [gedaagde] te voldoen f 134.138,77
2.8.
De verleende exploitatiesubsidie is enige jaren na 1993 afgekocht door de overheid voor een bedrag van ongeveer 1.2 miljoen gulden. Het bedrag is aan [gedaagde] voldaan.
3.Het geschil
Wervo vordert – zakelijk weergegeven en na wijzigingen van eis bij akte en bij pleidooi – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. herroeping van de volmacht,
2. a. primair: veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Wervo van € 544.536,26 (ƒ1.200.000,00), vermeerderd met de samengestelde wettelijke rente vanaf 31 december 1998 tot aan de dag der algehele voldoening,
b. althans subsidiair: veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Wervo van € 249.548,22 (ƒ550.000,00), vermeerderd met de samengestelde wettelijke rente vanaf 18 maart 1993 tot aan de dag der algehele voldoening,
en:
c. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Wervo van € 69.481,00 (ƒ134.000,00), vermeerderd met de samengestelde wettelijke rente vanaf 22 oktober 1993 tot aan de dag der algehele voldoening,
3. b. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een (aanvullende) koopsom van € 323.320,00 voor de appartementsrechten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2012,
4. met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure.
3.1.
Wervo legt aan haar vorderingen – kort gezegd – het volgende ten grondslag.
3.1.1.
Gewichtige redenen voor het herroepen van de volmacht bestaan uit de verzwegen subsidies, het gebrek aan rapportage, het ontbreken van een vergoedingsverplichting of verantwoordingsverplichting, terwijl de volmacht niet strookt met de overeenkomst. Daarbij komt dat [gedaagde] de appartementsrechten ten laste van Wervo heeft bezwaard.
3.1.2.
In de overeenkomst ziet de koopprijs op de appartementsrechten, niet op subsidie, zodat de subsidie nog moet worden verrekend, althans 38% daarvan, omdat de afkoop plaatsvond in het 17e jaar.
3.1.3.
Uit de eindafrekening van oktober 1993 blijkt dat een gedeelte van ƒ 550.000,00 van de koopprijs van ƒ 4.750.000,00 nog niet is voldaan. Aangezien de eindafrekening uitgaat van een prijs van ƒ 4.200.000,00 (zie onder 2.7) hebben partijen uiteindelijk aangesloten bij de conceptovereenkomst van 27 april 1990 (zie onder 2.3), zodat ook – zoals daarin is vastgelegd – [gedaagde] gehouden is niet betaalde overdrachtsbelasting te vergoeden aan Wervo. Ook dient aansluiting gezocht te worden bij het bepaalde artikel 1 onder 2 van de overeenkomst, zodat ook hieruit de verplichting van [gedaagde] volgt om niet betaalde overdrachtsbelasting te vergoeden.
3.1.4.
Ook is het saldo van de afrekening van oktober 1993 (zie onder 2.7) van ƒ 134.138,77 nog niet voldaan. De vordering is niet verjaard, omdat er in 2004 stuitingshandelingen zijn verricht. Verder dient [gedaagde] de door hem gestelde betaling te bewijzen en kan hij zich daarom niet op verjaring beroepen.
3.1.5.
Voorts geldt dat de juridische eigendom van een object ook een waarde vertegenwoordigt. [gedaagde] is gehouden om mee te werken aan levering van de juridische eigendom en hij dient daarvoor een aanvullende koopsom van € 323.320,00 te betalen.
3.1.6.
Ook beroept Wervo zich op onvoorziene omstandigheden, in de zin van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat door partijen niet voorzien is dat de subsidie zou worden afgekocht en dat niet binnen afzienbare tijd tot juridische levering van de appartementsrechten zou worden overgegaan. Door de verlaging van de overdrachtsbelasting naar (laatstelijk 4%) heeft [gedaagde] een onvoorzien voordeel genoten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen hebben de koopovereenkomst gesloten en aan [gedaagde] is met betrekking tot de appartementsrechten een volmacht verleend. In onderling verband leveren beide rechtshandelingen op dat het zogenoemde “economische” eigendom van de appartementsrechten overging van Wervo op [gedaagde]. Waar Wervo stelt dat overeenkomst en volmacht onderling tegenstrijdig zijn, volgt de rechtbank Wervo daarin niet.
4.2.
Blijkens de volmacht waren
allebaten en lasten met betrekking tot de appartementsrechten ten behoeve, respectievelijk voor rekening van [gedaagde]: daar vallen ook de verleende subsidies onder, nu niet gebleken is van het tegendeel. Naar de subsidies wordt uitdrukkelijk verwezen in de overeenkomst, zodat het betoog dat die niet in de koopprijs zouden zijn begrepen, niet slaagt, gelet op de samenhang tussen de koopovereenkomst en de volmacht. Dat de subsidie door de verstrekkende instantie is afgekocht maakt dat niet anders. Noch de afkoop van de subsidies, noch het uitblijven van juridische levering, noch verlaging van de overdrachtsbelasting leveren onvoorziene omstandigheden op die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst niet mag verwachten. De subsidie kwam immers [gedaagde] toe en uit niets blijkt dat partijen uitgingen van een juridische levering kort na 1993. De vordering tot betaling van (een deel van) het subsidiebedrag ligt derhalve voor afwijzing gereed.
allebaten en lasten met betrekking tot de appartementsrechten ten behoeve, respectievelijk voor rekening van [gedaagde]: daar vallen ook de verleende subsidies onder, nu niet gebleken is van het tegendeel. Naar de subsidies wordt uitdrukkelijk verwezen in de overeenkomst, zodat het betoog dat die niet in de koopprijs zouden zijn begrepen, niet slaagt, gelet op de samenhang tussen de koopovereenkomst en de volmacht. Dat de subsidie door de verstrekkende instantie is afgekocht maakt dat niet anders. Noch de afkoop van de subsidies, noch het uitblijven van juridische levering, noch verlaging van de overdrachtsbelasting leveren onvoorziene omstandigheden op die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst niet mag verwachten. De subsidie kwam immers [gedaagde] toe en uit niets blijkt dat partijen uitgingen van een juridische levering kort na 1993. De vordering tot betaling van (een deel van) het subsidiebedrag ligt derhalve voor afwijzing gereed.
4.3.
Met betrekking tot de koopprijs geldt dat een bedrag van ƒ 4.750.000,00 is voldaan. In de desbetreffende eindafrekening is een bedrag van ƒ 4.200.000,00 genoemd als “koopsom exclusief verrekening exploitatiesubsidie”. Daaruit volgt niet dat een bedrag van ƒ 550.000,00 onbetaald is gelaten. De rechtbank is van oordeel dat verrekening van de exploitatiesubsidie wel is inbegrepen in de overeengekomen en betaalde ƒ 4.750.000,00. De eindafrekening weerspiegelt – kennelijk – andere of nadere afspraken tussen partijen over de exacte hoogte van de te verrekenen bedragen aan subsidie en rente, maar daaruit blijkt nog niet dat Wervo nog een bedrag van ƒ 550.000,00 te vorderen heeft. De vordering tot betaling van het saldo is verjaard, nu van tijdige stuiting niet is gebleken. Het staat [gedaagde] vrij om zich op verjaring te beroepen, ook als hij (primair) stelt dat er – destijds – is betaald. Voor zover Wervo stelt dat een reeds verjaarde vordering door stuiting zou herleven omdat een nieuwe verjaringstermijn zou lopen, is dat onjuist.
4.4.
Evenmin is het feit dat in de eindafrekening een bedrag van ƒ 4.200.000,00 wordt genoemd reden om het stuk van 27 april 1990 tot uitgangspunt te nemen voor de verhouding tussen partijen. Niet in geschil is immers dat partijen nimmer uitvoering hebben gegeven aan deze overeenkomst en vervolgens met betrekking tot dezelfde appartementsrechten een andersluidende overeenkomst hebben gesloten waaraan zij wel uitvoering hebben gegeven, zodat – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet valt in te zien hoe een eerdere wel ondertekende, maar kennelijk door partijen niet als gesloten beschouwde overeenkomst een rechtsgrond voor de vordering van Wervo kan bieden. Daarbij komt dat Wervo ook geen nakoming vordert van die overeenkomst. Ook het beroep op artikel 1 onder 2 van de koopovereenkomst slaagt niet. Dat artikel bepaalt: “
Ingeval(…)
voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde(…)
zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. (…)” Van een vermindering van de grondslagwaarde is geen sprake en analoge toepassing ligt niet voor de hand, omdat het artikel juist voor een heel specifiek en beperkt geval is geschreven: een verminderde grondslag voor berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Dat is een heel andere situatie dan de onderhavige waar de overdrachtsbelasting (nog) niet verschuldigd is geworden en (nog) niet is voldaan.
Ingeval(…)
voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde(…)
zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. (…)” Van een vermindering van de grondslagwaarde is geen sprake en analoge toepassing ligt niet voor de hand, omdat het artikel juist voor een heel specifiek en beperkt geval is geschreven: een verminderde grondslag voor berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Dat is een heel andere situatie dan de onderhavige waar de overdrachtsbelasting (nog) niet verschuldigd is geworden en (nog) niet is voldaan.
4.5.
Voor herroeping van de volmacht zijn, op grond van artikel 3:74 lid 4 BW, “ernstige redenen” vereist. Gelet op de tekst van de volmacht, met name in onderling verband met de koopovereenkomst, was [gedaagde] niet gehouden tot het afleggen van verantwoording of het vermelden van de afkoop van de exploitatiesubsidie. Ook was [gedaagde] bevoegd tot het bezwaren van de appartementsrechten, ook ten laste van Wervo, zeker gelet op de (proces)houding van Wervo. Derhalve zijn de door Wervo aangedragen omstandigheden geen grondslag voor herroeping van de volmacht. Die vordering wordt derhalve afgewezen.
4.6.
Tot slot geldt dat [gedaagde] – onder omstandigheden – gehouden kan worden om mee te werken tot juridische levering van de appartementsrechten. (Hij is overigens op grond van de volmacht ook bevoegd om zonder medewerking van Wervo daartoe over te gaan.) Partijen hebben op dit punt overeenstemming bereikt en Wervo heeft haar vordering op dit punt ingetrokken. Haar vordering dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een (aanvullende) koopsom heeft Wervo expliciet gehandhaafd. De rechtbank overweegt als volgt. Voor betaling van een aanvullende koopsom voor juridische levering van de appartementsrechten biedt de tekst van de koopovereenkomst geen enkele grond. Door Wervo zijn geen omstandigheden gesteld die aannemelijk maken dat de partijbedoeling een andere zou zijn geweest of waarop – indien bewezen – de door Wervo voorgestane uitleg gebaseerd zou kunnen worden. Deze vordering van Wervo wordt derhalve afgewezen.
4.7.
De conclusie is zodoende dat alle vordering van Wervo voor afwijzing gereed liggen.
4.8.
De door [gedaagde] ingestelde provisionele vordering is ter gelegenheid van het pleidooi met instemming van Wervo ingetrokken, zodat die vordering geen behandeling behoeft.
4.9.
Wervo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 1.436,00
- salaris advocaat €
9.000,00(4,5 punten × tarief € 2.000,00)
9.000,00(4,5 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 10.436,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Wervo in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 10.436,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van acht dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.W. Pieters en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2014. [1]