Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 3 september 2014
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/543998 / HA ZA 13-671 van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. S.A. Vreede te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J. Verhoeven te Den Haag,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/13/551495 / HA ZA 13-1550 van
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J. Verhoeven te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bouw- en timmerbedrijf],
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. B.G. Baljet te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk], [gedaagden gezamenlijk] en [bouw- en timmerbedrijf] genoemd worden.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 mei 2013 met producties,
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring,
- de antwoordconclusie in vrijwaring,
- de beslissing om de oproeping in vrijwaring toe te staan,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 23 oktober 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 maart 2014 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 4 december 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 maart 2014 en de daarin genoemde stukken.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
[gedaagden gezamenlijk] heeft in 2003 de woning op het [adres] (hierna: de woning) gekocht en geleverd gekregen.
3.2.
Hij heeft de woning vervolgens grootscheeps laten verbouwen door [bouw- en timmerbedrijf] heeft (onder meer) het plafond van de badkamers op de eerste verdieping verwijderd, een nieuw plafond aangebracht en dat gestuukt. In de badkamers heeft [bouw- en timmerbedrijf] een elektrisch ventilator aangebracht. Verder heeft [bouw- en timmerbedrijf] de buitengevel geïsoleerd en afgewerkt. De woning is op 9 juli 2004 opgeleverd.
3.3.
Na de verbouwing bestond de woning uit drie verdiepingen. De tweede verdieping - die voor wat betreft het oppervlakte kleiner is dan de eerste verdieping - heeft de vorm van een kubus bovenop de eerste verdieping en is door [bouw- en timmerbedrijf] gerealiseerd. Rondom deze ‘kubus’ zit het platte dak van de eerste verdieping. De badkamers bevinden zich op de eerste verdieping.
3.4.
Nadat er tussen [gedaagden gezamenlijk] en [bouw- en timmerbedrijf] een geschil was ontstaan verband houdend met de verbouwing, heeft [bouw- en timmerbedrijf] [gedaagden gezamenlijk] gedagvaard. [gedaagden gezamenlijk] en [bouw- en timmerbedrijf] hebben toen een schikking bereikt.
3.5.
[gedaagden gezamenlijk] als verkoper en [eisers gezamenlijk] als koper hebben op 13 november 2006 een koopovereenkomst gesloten. [eisers gezamenlijk] heeft de woning gekocht voor
€ 1.820.000,- kosten koper. De woning is op 8 juni 2007 aan [eisers gezamenlijk] geleverd.
3.6.
[eisers gezamenlijk] heeft bij brief van 6 oktober 2010 een offerte ontvangen van [schildersbedrijf] (hierna: de schilder) voor de uitvoering van buitenschilderwerk aan de woning in het voorjaar van 2011. Deze offerte sluit op € 12.500,- inclusief btw.
3.7.
[eisers gezamenlijk] heeft de offerte geaccepteerd.
3.8.
In het voorjaar van 2011 is de schilder met zijn werkzaamheden gestart. Omdat de schilder werd geconfronteerd met een doorverend dak heeft hij zijn werk ook weer gestaakt.
3.9.
[eisers gezamenlijk] heeft daarop aannemer[aannemer] (hierna: [aannemer]) ingeschakeld.
3.10.
Op advies van [aannemer] heeft [eisers gezamenlijk] in april 2011 het platte dak van de eerste verdieping van de woning aan de zijkanten geopend door het hout waarmee de overstek werd afgesloten (boeiboorden/dakrand) te verwijderen.
3.11.
In een brief van 22 juli 2011 schrijft de advocaat van [eisers gezamenlijk] aan [gedaagden gezamenlijk], voor zover hier van belang, het volgende: “
Onlangs is gebleken, en dat is overigens medio maart van dit jaar telefonisch aan u medegedeeld, dat de dakconstructie van het gekochte ernstig is aangetast door houtrot. (…) De vervolgens door mijn cliënt ingeschakelde aannemer heeft onderzoek verricht en is tot de conclusie gekomen dat de ventilatie van het gekochte niet functioneert. (…) Gevolg is dat condensvorming ontstaat tussen het plafond, dakhout en de overstek en houtrot optreedt. (…) Middels deze brief wordt u aansprakelijk gehouden voor de kosten die betrekking hebben op het herstel van de dakconstructie van de woning.”
Onlangs is gebleken, en dat is overigens medio maart van dit jaar telefonisch aan u medegedeeld, dat de dakconstructie van het gekochte ernstig is aangetast door houtrot. (…) De vervolgens door mijn cliënt ingeschakelde aannemer heeft onderzoek verricht en is tot de conclusie gekomen dat de ventilatie van het gekochte niet functioneert. (…) Gevolg is dat condensvorming ontstaat tussen het plafond, dakhout en de overstek en houtrot optreedt. (…) Middels deze brief wordt u aansprakelijk gehouden voor de kosten die betrekking hebben op het herstel van de dakconstructie van de woning.”
3.12.
Bij brief van 3 augustus 2011 heeft de advocaat van [gedaagden gezamenlijk] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.13.
[eisers gezamenlijk] heeft vervolgens [naam] van [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) als deskundige ingeschakeld. [bedrijf] heeft op 7 november 2011 rapport uitgebracht. In dat rapport staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“
Betreft: schadeonderzoek plat dak
Betreft: schadeonderzoek plat dak
(…)
Inspectie
De inspecties zijn uitgevoerd op 17 en 21 oktober 2011.
De woning betreft een gerenoveerde woning met een buitenisolatiesysteem, waarschijnlijk lspo. Hierdoor zijn de niet transparante geveldelen erg luchtdicht. Bij de renovatie zijn mogelijk de kozijnen vervangen voor nieuwe kozijnen met ventilatieroosters. In de woning zijn meerdere badkamers geplaatst, elk met afzuiging, in opzet direct naar buiten. Uit de inspectie blijkt dat tussen het gipsplafond van de badkamer en de onderzijde van het dak geen isolatie of dampremmende folie aanwezig is.
Bij de inspecties is het hout van het platte dak voor zover zichtbaar in droge staat aangetroffen. Aan de verkleuringspatronen is te zien dat het hout in het verleden nat is geweest. Over de aard en frequentie van de vochtbelasting kan door de momentopname geen uitspraken worden gedaan.
Bij de inspectie zijn witte schimmels waargenomen. Hiervan zijn detailfoto’s genomen en zijn houtmonsters genomen. Deze houtmonsters zijn aan geboden aan het Centraalbureau voor Schimmelcultures. De analyse is bijgevoegd bij deze brief. Het blijken houtaantastende schimmels te zijn. Uit navraag bij de onderzoeker van het bureau wordt hiermee bedoeld dat de schimmels cellulose minnend zijn, maar niet agressief. Een locale behandeling met een schimmeldodend middel en na herstel structurele droge omgeving moet afdoende zijn om verdere schade door de schimmel te voorkomen.
In bijlage 1 zijn de relevante foto’s opgenomen.
Oorzaak en gevolg
Gezien de staat en verkleuring van het hout kan gesteld worden dat er vochtophoping heeft
plaats gevonden, met de huidige schimmelvorming tot gevolg.
Waarschijnlijk is de vochtbelasting als gevolg van condensatie aan de onderzijde van het platte dak door het aantal en gebruik van de badkamers na de renovatie veel zwaarder geworden dan waar de woning het verleden op is ontworpen: het vocht kan via openingen in het gips bij armaturen, door naden en door het gips zelf heen diffunderen en condenseren onder het ongeïsoleerde bitumendak. Dit vocht kan tot beperkte hoogte via ventilatie van de plafondspouw met buitenlucht worden weg geventileerd. Omdat de boeiboorden/dakrand afwerking door de schilder is verwijderd, is voortschrijding van de schade voorkomen, maat is het tevens niet meer mogelijk uitspraken te doen over eventuele in het verleden aanwezige ventilatie.
Advies
Het huidige dak is in slechte staat. Een aannemer kan aangeven of dit dak op korte ternijn vervangen moet worden. Een eventuele tijdelijke voorziening voor het dichtzetten van de
dakspouw tijdens de winter moeten voldoende ventilatieopeningen hebben om vocht af te voeren zodat de schimmel zich niet verder kan ontwikkelen en het hout verder kan drogen.
Na de winter zal het dak geopend moeten worden voor inspectie en herstel. Volgen het bureau voor Schimmelcultures volstaat de schimmels locaal te bestrijden met een schimmeldodend middel door een firma die hier ook garantie op geeft.
Daarna kan de aannemer de ventilatieafvoervoorzieningen in de badkamer controleren. Wij adviseren om de locale ventilator tenminste luchtdicht aan te sluiten op de flexibele slang. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid is het beter om uit te gaan van vaste ventilatiekanalen (deze zijn eventueel ook te reinigen, flexibele slang over het algemeen niet) en de huidige ventilator te vervangen voor een beter apparaat, bijvoorbeeld van Itho. De nieuwe ventilator kan vocht gestuurd zijn. Om het vocht adequaat af te voeren uit de badkamer is de minimale naloop na het gebruik van de badkamer 30 minuten, bij voorkeur 1 uur.
Om damptransport vanuit de badkamer naar het bitumen dak te voorkomen, adviseren wij
tegen de onderzijde van het plafond van de badkamers een aaneengesloten dampremmende
laag aan te brengen, bijvoorbeeld rode Miofol 125 s (gewapende LPDE folie) of gelijkwaardig.
De naden dienen getapet te worden, ter plaatse van de wanden van de badkamer dient de folie met latten luchtdicht aan het plafond te worden bevestigd. Daaroverheen dient een nieuwe beplating te worden aangebracht (bijvoorbeeld waterbestendige groene gipsplaat), welke vervolgens gestuct kan worden.
Het buitengevelisolatiesysteem van de gevel dient doorgezet te worden tot de onderzijde van
het dak.”
3.14.
[gedaagden gezamenlijk] heeft ook een deskundige ingeschakeld, te weten [naam 2] van [bedrijf 2] (hierna: [naam 2]). In een brief van
15 december 2011 schrijft [naam 2] het volgende:
“
1. Ter plaatse blijkt de dakrand verwijderd te zijn. Daardoor is niet te zien of de
1. Ter plaatse blijkt de dakrand verwijderd te zijn. Daardoor is niet te zien of de
ventilatie wel of niet voldoende is geweest. Het dak blijkt voor zover
zichtbaar in droge staat te zijn.
2. De dakconstructie blijkt niet te zijn voorzien van een dampremmende laag.
3. De ventilatie vanuit de onderliggende badkamer is via een ventilator voorzien
en komt uit in een kanaal in het bovengelede dakterras. Deze ventilator blijkt
normaal te functioneren.
4. Ter plaatse is geconstateerd dat de dakbedekking op verschillende plaatsen
los laat (daktrim en opstand) en het nodige onderhoud moet plaats vinden.
5. De oorzaak van de houtrot valt op grond van hetgeen is geconstateerd niet,
laat staan met zekerheid, vast te stellen. In het bijzonder is niet met
zekerheid vast te stellen of er in het verleden onvoldoende ventilatie is
geweest, dit op grond van het feit dat het dak tijdens de inspectie open is en
de boeiboorden en dakrand afwerking zijn verwijderd.
6. Het advies met betrekking tot het herstel zoals opgenomen in liet rapport van
[bedrijf]d.d. 7 november2011 kunnen
wij in grote lijnen onderschrijven.”
3.15.
Bij brief van 1 februari 2012 heeft [gedaagden gezamenlijk] [bouw- en timmerbedrijf] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij eventueel aan [eisers gezamenlijk] zou moeten betalen.
3.16.
[bouw- en timmerbedrijf] heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.17.
Bij email van 24 februari 2012 heeft de advocaat van [eisers gezamenlijk] de advocaat van [gedaagden gezamenlijk] bericht dat hij tot op heden niets van [gedaagden gezamenlijk] of [bouw- en timmerbedrijf] heeft vernomen. “
Derhalve zullen mijn cliënten het dak van hun huis, dat in de afgelopen periode open is gehouden met het oog op een eventuele additionele inspectie, sluiten”.
Derhalve zullen mijn cliënten het dak van hun huis, dat in de afgelopen periode open is gehouden met het oog op een eventuele additionele inspectie, sluiten”.
3.18.
In de periode februari tot en met mei 2012 heeft [eisers gezamenlijk] het platte dak van de woning door [aannemer] laten herstellen.
Aanvullende feiten in de vrijwaringszaak
3.19.
[gedaagden gezamenlijk] heeft op 12 september 2013 per email vragen gesteld aan [bouwkundige] ([bouwkundige]) van [bedrijf 3] In reactie daarop schrijft [bouwkundige] het volgende:
“
Hieronder puntsgewijs de beantwoording van Uw vragen:
Hieronder puntsgewijs de beantwoording van Uw vragen:
(…)
b. Op basis van de verstrekte gegevens kan aangenomen worden dat de schimmelvorming
in de dakconstructie veroorzaakt is door condensatie in de constructie, of zoals U het
omschrijft: vochtophoping.
c. Het wegnemen van het boeiboord c.q. de dakrand rondom de balklaag van het
badkamerdak maakt het mogelijk dat deze constructie inwendig kan drogen. Voor het
succesvol floreren van schimmels is vocht en voeding nodig. Het wegnemen van het
boeiboord c.q. de dakrand zorgt er dus voor dat de schimmelgroei gestopt wordt (
een goede noodmaatregel die helaas leidt tot hogere stookkosten).
d. Ik lees in het rapport, ref. 20112047-03, d.d. 07-11-2013, van [bedrijf]
[bedrijf], dat de buitengevels van het huis met een
buitenisolatiesyteem geïsoleerd zijn, ik onderschrijf de mening dat zo’n systeem erg
luchtdicht is. Uit het rapport en foto’s analyseer ik de volgende dakopbouw (van buiten
naar binnen): (…)
Dit is een volledig ongeïsoleerde constructie die alleen Vrij blijft van inwendige
condensatie (de veroorzaker van schimmelvorming) als de luchtlaag tussen de balken
geventileerd wordt met buitenlucht of als er aan de warme zijde van de
scheidingsconstructie (= in de badkamer) geen vochtbelasting is. Vochtbelasting is
inherent aan het gebruik van een badkamer, mechanische ventilatie — zoals beschreven
- kan het probleem beperken.
Het had dus goed gegaan als:
- Of de ruimte tussen de balken voldoende geventileerd was geweest met
buitenlucht;
- Of er een dampremmende laag tussen het badkamerplafond en de onderzijde
van de dakbalken aanwezig was geweest.
Het ontbreken van één of beide oplossing heeft ontegenzeggelijk geleid c.q.
bijgedragen tot schimmelvorming in de dakconstructie van de badkamer.
[bedrijf] gaat helemaal of safe zitten en adviseert in haar rapport nog de
mechanische ventilatie van de badkamer te verbeteren ( = vermindering
vochtbelasting) (…)
Als de aannemer in 2004 in een woning - die als geïsoleerde gevels had of waarvan de gevels op dat moment geïsoleerd werden – boven een badkamer een ongeïsoleerd dak bouwt handelt in strijd met het toen vigerende Bouwbesluit. (…) Het maken van ongeïsoleerde constructies in woningen (anders dan monumenten) is sinds de jaren 80 van de vorige eeuw hoogst ongebruikelijk (…).”
4.Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eisers gezamenlijk] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] tot betaling van € 43.320,38, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[eisers gezamenlijk] stelt daartoe - samengevat - dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (artikel 7:17 BW), omdat de constructie van het dak boven de badkamers op de eerste verdieping gebrekkig is. Omdat de verbouwing van de woning in 2004 niet goed is uitgevoerd, was dat ook ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en bij levering al zo. Er is destijds door [bouw- en timmerbedrijf] namelijk geen dampremmende laag aangebracht boven de badkamers op de eerste verdieping. Het overstek kon bovendien niet ventileren, omdat [bouw- en timmerbedrijf] de isolatie van de buitengevel vlak tegen de overstek heeft gemonteerd. Het gevolg hiervan is dat condensvorming en vochtophoping is ontstaan tussen plafond, dakhout en het overstek. De vochtophoping heeft schimmelgroei veroorzaakt. De schimmels hebben het houten dak zodanig aangetast dat het hele platte dak moest worden vernieuwd. De totale herstelkosten zijn € 43.320,38. Deze kosten dienen voor rekening van
[gedaagden gezamenlijk] te komen, aldus [eisers gezamenlijk]
4.3.
[gedaagden gezamenlijk] voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5.
[gedaagden gezamenlijk] vordert - samengevat - dat [bouw- en timmerbedrijf] wordt veroordeeld om aan [gedaagden gezamenlijk] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden gezamenlijk] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van [bouw- en timmerbedrijf] in de kosten van de vrijwaring.
4.6.
Hij stelt daartoe dat [bouw- en timmerbedrijf] onzorgvuldig heeft gehandeld door een plafond in de badkamer aan te brengen terwijl onvoldoende isolatievoorzieningen aanwezig waren. Subsidiair stelt hij dat [bouw- en timmerbedrijf] hem niet heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de door haar aan te brengen constructie. [bouw- en timmerbedrijf] had moeten waarschuwen dat eerst een dampremmende laag moest worden aangebracht. Dat heeft zij ten onrechte nagelaten. Zij is aansprakelijk voor de schade die [gedaagden gezamenlijk] als gevolg daarvan lijdt.
4.7.
[bouw- en timmerbedrijf] voert verweer.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
gebrek
5.1.
De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat er zich onder de houten balken vocht heeft opgehoopt. Dat dit vocht de oorzaak van de schimmelgroei en daarmee van de houtrot is, staat tussen partijen eveneens vast.
5.2.
Tussen partijen is evenmin in geschil dat sinds de door [bouw- en timmerbedrijf] uitgevoerde verbouwing tussen het gipsplafond van de badkamers op de eerste verdieping en de houten balken van het bovengelegen platte dak geen dampremmend laag aanwezig was. Deze situatie bestond ook toen de woning in 2007 door [gedaagden gezamenlijk] aan [eisers gezamenlijk] werd geleverd, aangezien tussen partijen vaststaat dat [eisers gezamenlijk] nadien niets aan deze constructie heeft gewijzigd.
5.3.
[gedaagden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat niet is komen vast te staan dat de afwezigheid van dampremmend folie heeft geleid tot achtereenvolgens vochtophoping, schimmelgroei en houtrot. Zo heeft [gedaagden gezamenlijk] ter zitting genoemd dat het platte dak in de jaren na 2004 (mogelijk) is belopen op plekken waar dat niet mag. Het geconstateerde vocht komt dan van boven (lekkage) en niet van onderen. [gedaagden gezamenlijk] heeft dit door hem gepresenteerde alternatief echter niet onderbouwd. Dit had wel van hem verwacht mogen worden. De inhoud van de overgelegde rapporten ondersteunt dit evenmin. Van een redelijk alternatief is geen sprake, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat. Daarmee staat vast dat het vocht condensatievocht is afkomstig vanuit de badkamers.
5.4.
[gedaagden gezamenlijk] acht aannemelijk dat de vochtophoping is, althans: kan zijn, ontstaan door een onjuiste ventilatie van de badkamers door [eisers gezamenlijk] Hij voegt daaraan toe dat hij de badkamer zelf altijd goed heeft geventileerd (mechanische ventilatie aan en raam dagelijks enkele uren open) en altijd naar volle tevredenheid de woning heeft bewoond. [gedaagden gezamenlijk] heeft er verder op gewezen dat door het verwijderen van de dakrand in opdracht van [eisers gezamenlijk] voordat [bedrijf] onderzoek heeft gedaan, niet is vastgesteld in welke mate ventilatie onder de overstek mogelijk was, zodat - zo begrijpt de rechtbank - dit (gestelde) gebrek niet is komen vast te staan
5.5.
De door [gedaagden gezamenlijk] aangedragen oorzaak voor vochtophoping, schimmelgroei en houtrot acht de rechtbank, gelet op de bevindingen van [bedrijf] en [naam 2], onvoldoende plausibel om als een voldoende gemotiveerde betwisting van de door [eisers gezamenlijk] gestelde schade-oorzaak (geen dampremmende laag aangebracht boven de badkamers op de eerste verdieping) te gelden. Zo laat [gedaagden gezamenlijk] na te onderbouwen waarom hij een onjuiste ventilatie van de badkamers door [eisers gezamenlijk] aannemelijk acht. Bovendien laat hij na om te onderbouwen waarom het juist die ontoereikende ventilatie van de badkamers is die tot de houtrot heeft geleid, terwijl vaststaat dat dampremmend laag boven die badkamers ontbrak. Dit had wel op de weg van [gedaagden gezamenlijk] gelegen.
5.6.
Dat [eisers gezamenlijk] enkele maanden voor de inspecties door [bedrijf] en [naam 2] de boeiboorden en dakrand op advies van [aannemer] had laten verwijderen om verdere verrotting van het dak te voorkomen, leidt redelijkerwijs niet tot een andere conclusie. Niet alleen heeft [eisers gezamenlijk] (ook volgens de beide deskundigen) hiermee schadebeperkend gehandeld, maar blijkt daar naar het oordeel van de rechtbank juist uit dat het condensatievocht dat - zo heeft [eisers gezamenlijk] onweersproken gesteld altijd vanuit een badkamer door het plafond heen kan diffunderen naar de bovenliggende ruimte - in het verleden niet weg kon en zich ophoopte onder het houten dak, nu wel kon worden afgevoerd naar de buitenlucht. Redengevend hiervoor is het volgende:
- [eisers gezamenlijk] heeft gedetailleerd beschreven welke (isolatie)werkzaamheden [bouw- en timmerbedrijf] aan de buitengevel heeft verricht. [gedaagden gezamenlijk] heeft de aard van deze werkzaamheden niet weersproken. Het door [bouw- en timmerbedrijf] aangebrachte buitenisolatiesysteem van de gevel is volgens [bedrijf] ‘erg luchtdicht’,
- [bedrijf] heeft geconstateerd dat het dakhout in het verleden nat is geweest. [gedaagden gezamenlijk] heeft deze conclusie niet weersproken. Dat het dakhout nat was, blijkt ook uit de door [eisers gezamenlijk] overgelegde - en door [gedaagden gezamenlijk] niet weersproken - foto’s die, zo begrijpt de rechtbank tijdens of kort na de ontdekking van de houtrot zijn gemaakt, aangezien [eisers gezamenlijk] deze foto’s als bijlage bijsluit bij de brief aan [gedaagden gezamenlijk] van 22 juli 2011.
- Tijdens de inspecties in oktober 2011 was het hout van het (inmiddels geopende) platte dak in droge staat, zo heeft [bedrijf] geconstateerd.
Kortom door het openen van het luchtdichte overstek kon het condensvocht dat zich eerst ophoopte, nu wel door ventilatie worden afgevoerd.
5.7.
De omstandigheid dat [eisers gezamenlijk] eerst in 2011 heeft ontdekt dat het dak verrot was en dat zulks is ontstaan door de gebrekkige constructie (geen dampremmende laag én luchtdichte overstek), staat er niet aan in de weg dat geconcludeerd moet worden dat de woning bij aflevering niet aan de overeenkomst beantwoordde. De dakconstructie was van meet af aan gebrekkig zodat het slechts een kwestie van tijd was dat het houten platte dak zou gaan rotten.
5.8.
[eisers gezamenlijk] mocht bij aankoop van de (recent grootscheeps verbouwde) woning verwachten dat deze de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, waaronder moet worden begrepen een plafond op de eerste verdieping dat boven de badkamers voorzien was van een dampremmende laag en dak voorzien van een overstek dat kon ventileren, omdat het ontbreken hiervan (onvermijdelijk) tot verrotting van het houten dak leidt. Dit tast het normaal gebruik van de woning aan, nu door het instortingsgevaar van het dak dat daarvan (op den duur) het gevolg is het (veilig) gebruik van woning niet mogelijk is.
tussenconclusie: tekortkoming
5.9.
Uit het voorgaande volgt dat de woning door de aanwezige gebreken bij levering niet de eigenschappen bezat die [eisers gezamenlijk] op grond van de overeenkomst mocht verwachten en daarmee non-conform was. Dit betekent dat [gedaagden gezamenlijk] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst, ook als [gedaagden gezamenlijk] de gebreken aan de woning kende noch behoorde te kennen.
toerekening
5.10.
Voor zover [gedaagden gezamenlijk] met zijn stelling dat het een onaanvaardbaar resultaat zou zijn als [gedaagden gezamenlijk] zou worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding, heeft willen stellen dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend dan zal de rechtbank hieraan voorbij gaan.
5.11.
Gesteld noch gebleken is dat de door [gedaagden gezamenlijk] ontvangen koopsom is gebaseerd op een woning met het onderhavige gebrek. Gesteld noch gebleken is verder dat het risico op dit gebrek op enigerlei wijze in de koopsom is verdisconteerd. In het verkeer geldende opvattingen brengen dan mee dat de tekortkoming voor rekening van [gedaagden gezamenlijk] komt. In het midden kan blijven of [gedaagden gezamenlijk] in subjectieve zin nog iets te verwijten valt.
schade
5.12.
[gedaagden gezamenlijk] dient de schade te vergoeden die [eisers gezamenlijk] door de tekortkoming lijdt.
5.13.
[eisers gezamenlijk] heeft als productie 8 bij dagvaarding een overzicht van de door hem gevorderde herstelkosten in het geding gebracht. Ten aanzien van de eerste twee posten ‘advies en onderzoek’ (de rechtbank begrijpt: door [aannemer]) en ‘expertise [bedrijf] c.s.’ geldt dat deze werkzaamheden nodig zijn geweest om vast te stellen dat [gedaagden gezamenlijk] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagden gezamenlijk] dient de kosten aan
[eisers gezamenlijk] te betalen.
5.14.
De post ‘noodreparaties’ zal als niet betwist worden toegewezen.
5.15.
De post ‘dakwerkzaamheden’ heeft [eisers gezamenlijk] ter comparitie nader toegelicht met de overeenkomst van aanneming met [aannemer] en de bijbehorende begroting. [gedaagden gezamenlijk] heeft daar ter comparitie niet meer op gereageerd. Daarmee heeft hij zijn eerdere betwisting van de redelijkheid van de kosten niet nader onderbouwd. De rechtbank zal deze kosten dan ook toewijzen.
5.16.
Ten aanzien van de door [gedaagden gezamenlijk] gemotiveerd betwiste post ‘schilderswerkzaamheden’ geldt dat [gedaagden gezamenlijk] (vanzelfsprekend) niet hoeft te betalen voor het buitenschilderwerk waarvan vaststaat dat [eisers gezamenlijk] toch al van plan was om dat uit te laten voeren. Het is immers de schilder geweest die het verrotte dak heeft ontdekt toen hij in het voorjaar van 2011 met zijn werkzaamheden van start wilde gaan. Nu uit de stukken blijkt dat de kosten van het (alsnog in opdracht van [eisers gezamenlijk] uitgevoerde) schilderwerk na herstel van het dak dezelfde zijn gebleven als eerder door de schilder geoffreerd, dienen deze kosten voor rekening van [eisers gezamenlijk] te blijven. Deze kosten zijn niet het gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden gezamenlijk]
5.17.
[gedaagden gezamenlijk] heeft aangevoerd dat [eisers gezamenlijk] bij de koop in 2006 geen nieuw dak heeft gekocht. Nu heeft hij dat wel, reden waarom een aftrek ‘nieuw voor oud’ zou moeten plaatsvinden. De rechtbank volgt [gedaagden gezamenlijk] niet. [eisers gezamenlijk] mocht er, mede gelet op het feit dat hij een recent grootscheeps verbouwde woning kocht, op vertrouwen dat zoiets essentieels als constructie van het dak deugdelijk was en hij daar geruime tijd geen onderhoud aan zou hebben. Voor zover al gezegd zou kunnen worden dat [eisers gezamenlijk] door het (noodgedwongen) vernieuwen van het dak enig voordeel heeft, acht de rechtbank het tegen deze achtergrond niet redelijk om daarmee te verrekenen.
5.18.
Slotsom is dat de rechtbank [gedaagden gezamenlijk] zal veroordelen tot betaling van
€ 30.820,38 aan schadevergoeding.
5.19.
[gedaagden gezamenlijk] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eisers gezamenlijk] op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 94,79
- griffierecht 842,00
- salaris advocaat
1.158,00(2 punten × tarief € 579,00)
1.158,00(2 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 2.094,79
5.20.
[eisers gezamenlijk] heeft zich in het incident gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. Daarom bestaat aanleiding hiervoor geen kosten bij [gedaagden gezamenlijk] in rekening te brengen.
5.21.
[gedaagden gezamenlijk] zal op de in het dictum vermelde wijze in de nakosten worden veroordeeld.
in de vrijwaringszaak
5.22.
Ter comparitie heeft [gedaagden gezamenlijk] een akte van cessie in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij het vorderingsrecht op [bouw- en timmerbedrijf] van [eisers gezamenlijk] gecedeerd heeft gekregen. [gedaagden gezamenlijk] is dus bevoegd om een vordering in te stellen.
5.23.
[bouw- en timmerbedrijf] heeft aangevoerd dat partijen naar aanleiding van een eerder geschil (kort na oplevering in 2004) een schikking hebben bereikt waarbij zij elkaar over en weer finale kwijting hebben verleend. De ruimte tussen dak en plafond (van de eerste verdieping) is destijds expliciet onderdeel geweest van de discussie en (dus) de schikking. De destijds overeengekomen finale kwijting dient ruim te worden geïnterpreteerd. Daar valt ook het huidige geschil over een dampremmende laag onder aangezien dat ook een vorm van isolatie is, aldus [bouw- en timmerbedrijf]
5.24.
In reactie daarop heeft [gedaagden gezamenlijk] gesteld dat de destijds verleende finale kwijting geen betrekking heeft op het ontbreken van een dampremmende laag boven de badkamers. Dat gebrek is eerst later ontdekt. De discussie die toen werd gevoerd had betrekking op geluidsisolatie van de vloeren in de woning, niet op vochtisolatie.
5.25.
De rechtbank passeert het verweer van [bouw- en timmerbedrijf] Het al dan niet aanbrengen van geluidsisolatie verschilt wezenlijk van het al dan niet aanbrengen van een dampremmende laag. Dat dit allebei vormen van isolatie zijn, maakt niet dat de in het verleden door [gedaagden gezamenlijk] verleende finale kwijting naar aanleiding van een geschil over (onder meer) geluidsisolatie redelijkerwijs kan worden beschouwd als een finale kwijting voor het ontbreken van een dampremmende laag (waarmee [gedaagden gezamenlijk] destijds niet bekend waren). [gedaagden gezamenlijk] heeft met die finale kwijting dus geen afstand gedaan van zijn recht om [bouw- en timmerbedrijf] voor schade als gevolg van de gestelde gebreken aansprakelijk te stellen.
5.26.
Anders dan [bouw- en timmerbedrijf] meent, heeft [gedaagden gezamenlijk] ook niet te laat geklaagd.
Bij brief van 1 februari 2012 heeft [gedaagden gezamenlijk] [bouw- en timmerbedrijf] aansprakelijk gesteld. De rechtbank acht het begrijpelijk dat [gedaagden gezamenlijk] hiermee heeft gewacht totdat hij de bevindingen van [bedrijf] en van [naam 2] kende, respectievelijk daterend van november en december 2011. Terecht heeft [gedaagden gezamenlijk] ter zitting opgemerkt dat ‘je niet gaat klagen tot je weet dat je iets te klagen hebt’. In dezelfde brief van 1 februari 2012 heeft [gedaagden gezamenlijk] John B.V, de gelegenheid geboden om zelf het dak te komen inspecteren. [bouw- en timmerbedrijf] heeft niet van die gelegenheid gebruik gemaakt en iedere aansprakelijkheid bij brief van 15 februari 2012 van de hand gewezen Anders dan [bouw- en timmerbedrijf] stelt waren de werkzaamheden aan het dak toen nog niet aangevangen, zoals blijkt uit de hiervoor onder 3.17 genoemde email. Dat [bouw- en timmerbedrijf] niet zelf onderzoek naar de oorzaak van de houtrot heeft gedaan, dient dus voor zijn eigen rekening te komen. Nu ook overigens niet is gebleken dat [bouw- en timmerbedrijf] door het tijdsverloop tussen juli 2011 (het moment dat [gedaagden gezamenlijk] zelf aansprakelijk is gesteld door [eisers gezamenlijk]) en de aansprakelijkheidstelling bij brief van 1 februari 2012 in haar belangen is geschaad, passeert de rechtbank dit verweer.
5.27.
Voor zover [bouw- en timmerbedrijf] aan heeft willen voeren dat de hiervoor in de hoofdzaak vastgestelde gebreken ten tijde van de levering niet bestonden, gaat de rechtbank daaraan voorbij. [bouw- en timmerbedrijf] weerspreekt niet dat zij boven de badkamers geen dampremmende laag heeft aangebracht. De enkele opmerking ter zitting dat zij de overstek niet luchtdicht heeft gemaakt, is in het licht van hetgeen de rechtbank hiervoor in rechtsoverweging 5.1 tot en met 5.8 heeft overwogen een onvoldoende gemotiveerde betwisting.
Daarbij komt nog dat [bouwkundige] schrijft:
Ik lees in het rapport, ref. 20112047-03, d.d. 07-11-2013, van [bedrijf], dat de buitengevels van het huis met een buitenisolatiesyteem geïsoleerd zijn, ik onderschrijf de mening dat zo’n systeem erg
Ik lees in het rapport, ref. 20112047-03, d.d. 07-11-2013, van [bedrijf], dat de buitengevels van het huis met een buitenisolatiesyteem geïsoleerd zijn, ik onderschrijf de mening dat zo’n systeem erg
luchtdicht is. Uit het rapport en foto’s analyseer ik de volgende dakopbouw (van buiten
naar binnen): (…)
Dit is een volledig ongeïsoleerde constructie die alleen Vrij blijft van inwendige
condensatie (de veroorzaker van schimmelvorming) als de luchtlaag tussen de balken
geventileerd wordt met buitenlucht of als er aan de warme zijde van de
scheidingsconstructie (= in de badkamer) geen vochtbelasting is. Vochtbelasting is
inherent aan het gebruik van een badkamer, mechanische ventilatie — zoals beschreven
- kan het probleem beperken.
Het had dus goed gegaan als:
- Of de ruimte tussen de balken voldoende geventileerd was geweest met
buitenlucht;
- Of er een dampremmende laag tussen het badkamerplafond en de onderzijde
van de dakbalken aanwezig was geweest.
Het ontbreken van één of beide oplossing heeft ontegenzeggelijk geleid c.q.
bijgedragen tot schimmelvorming in de dakconstructie van de badkamer.
[bedrijf] gaat helemaal of safe zitten en adviseert in haar rapport nog de
mechanische ventilatie van de badkamer te verbeteren ( = vermindering
vochtbelasting)”.Nu vaststaat dat er geen dampremmende laag tussen het badkamerplafond en de onderzijde van de dakbalken aanwezig was en vaststaat dat er condensatie is opgetreden, biedt deze, door [bouw- en timmerbedrijf] onvoldoende weersproken, bevindingen van [bouwkundige] ook steun voor de conclusie de dat de ruimte tussen de houten balken onvoldoende was geventileerd, omdat het overstek luchtdicht gemaakt was.
5.28.
De door [bouw- en timmerbedrijf] net als [gedaagden gezamenlijk] in de hoofdzaak aangevoerde alternatieve oorzaken voor de houtrot overtuigen niet, om de redenen zoals daar genoemd. Dat de ventilatoren kapot zijn gegaan en door [gedaagden gezamenlijk] en/of [eisers gezamenlijk] niet gerepareerd of vervangen zijn, is niet nader geconcretiseerd of van een toelichting voorzien, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.
5.29.
Dat het houten dak al verrot was voordat [bouw- en timmerbedrijf] de verbouwing uitvoerde, heeft [gedaagden gezamenlijk] onder overlegging van foto’s met daarop de volgens hem onaangetaste houten dakbalken gemotiveerd betwist. [bouw- en timmerbedrijf] heeft daar vervolgens niet op gereageerd, zodat ook dit niet is komen vast te staan.
5.30.
Dat de ventilatoren in de badkamers normaal functioneren, is blijkbaar niet voldoende geweest om de geconstateerde vochtophoping en houtrot te voorkomen. Het rechtvaardigt in ieder geval niet de door [bouw- en timmerbedrijf] getrokken conclusie dat ophoping van condensatievocht tussen plafond en houten dak niet mogelijk was.
5.31.
Dat [gedaagden gezamenlijk] [bouw- en timmerbedrijf] geen (expliciete) opdracht zou hebben gegeven om een dampremmende laag aan te brengen en de architect dit niet had voorgeschreven, disculpeert [bouw- en timmerbedrijf] niet. Als deskundig aannemer had [bouw- en timmerbedrijf] zelf de noodzaak van het aanbrengen van een dergelijke laag boven de badkamers moeten signaleren en [gedaagden gezamenlijk] hiervoor moeten waarschuwen, zo volgt uit de inhoud van het rapport van [bouwkundige]. Deze deskundige schrijft: “
Als de aannemer in 2004 in een woning - die als geïsoleerde gevels had of waarvan de gevels op dat moment geïsoleerd werden – boven een badkamer een ongeïsoleerd dak bouwt handelt in strijd met het toen vigerende Bouwbesluit. (…) Het maken van ongeïsoleerde constructies in woningen (anders dan monumenten) is sinds de jaren 80 van de vorige eeuw hoogst ongebruikelijk (…).”[bouw- en timmerbedrijf] heeft het rapport van de deskundige onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank van oordeel is dat het aanbrengen van een dampremmende laag redelijkerwijs van [bouw- en timmerbedrijf] verwacht had mogen worden, ook als [gedaagden gezamenlijk] [bouw- en timmerbedrijf] daartoe geen (expliciete) opdracht zou hebben gegeven en de architect dit niet had voorgeschreven.
Als de aannemer in 2004 in een woning - die als geïsoleerde gevels had of waarvan de gevels op dat moment geïsoleerd werden – boven een badkamer een ongeïsoleerd dak bouwt handelt in strijd met het toen vigerende Bouwbesluit. (…) Het maken van ongeïsoleerde constructies in woningen (anders dan monumenten) is sinds de jaren 80 van de vorige eeuw hoogst ongebruikelijk (…).”[bouw- en timmerbedrijf] heeft het rapport van de deskundige onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank van oordeel is dat het aanbrengen van een dampremmende laag redelijkerwijs van [bouw- en timmerbedrijf] verwacht had mogen worden, ook als [gedaagden gezamenlijk] [bouw- en timmerbedrijf] daartoe geen (expliciete) opdracht zou hebben gegeven en de architect dit niet had voorgeschreven.
5.32.
Ter zitting is van de zijde van [bouw- en timmerbedrijf] verklaard dat zij ‘niet meer weet of [zij] het met [gedaagden gezamenlijk] over het al dan niet aanbrengen van een dampremmende laag boven de badkamers op de eerste verdieping [heeft] gehad’. Nu [gedaagden gezamenlijk] dit stellig heeft betwist, is niet vast komen te staan dat [bouw- en timmerbedrijf] [gedaagden gezamenlijk] op de noodzaak van een dergelijke laag heeft gewezen en hem heeft gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen van het achterwege laten ervan.
5.33.
De rechtbank concludeert dat [bouw- en timmerbedrijf] door het niet aanbrengen van een dampremmende laag boven de badkamers en door het luchtdicht maken van het overstek toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst van aanneming. Het door [bouw- en timmerbedrijf] geleverde werk voldoet op deze punten niet aan hetgeen [gedaagden gezamenlijk] van haar als deskundig aannemer mocht verwachten. [bouw- en timmerbedrijf] is gehouden de schade die [gedaagden gezamenlijk] daardoor lijdt te vergoeden.
5.34.
Ten aanzien van het door [bouw- en timmerbedrijf] gevoerde verweer tegen de door [gedaagden gezamenlijk] gevorderde schadevergoeding verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor in rechtsoverwegingen 5.12 tot en met 5.18 heeft overwogen. Voor zover [bouw- en timmerbedrijf] de noodzaak van het dakherstel heeft willen betwisten, slaagt zij daarin niet. Tegenover de inhoud van het rapport van [bedrijf] en de daarin geadviseerde (en door [naam 2] onderschreven) wijze van herstel, is de enkele stelling dat de schimmels gemakkelijk en goedkoop behandeld hadden kunnen worden, onvoldoende. Dat de door [aannemer] in rekening gebrachte herstelkosten niet redelijk zouden zijn, heeft [bouw- en timmerbedrijf] niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.
5.35.
De slotsom van al het voorgaande is dat [bouw- en timmerbedrijf] zal worden veroordeeld aan
[gedaagden gezamenlijk] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden gezamenlijk] in de hoofdzaak jegens
[eisers gezamenlijk] is veroordeeld.
5.36.
De vordering van [gedaagden gezamenlijk] omvat de veroordeling van [bouw- en timmerbedrijf] tot vergoeding van de proceskosten in de hoofdzaak. Het door [gedaagden gezamenlijk] in de hoofdzaak gevoerde verweer diende mede ter verdediging van de belangen van [bouw- en timmerbedrijf] De proceskosten die in de hoofdzaak voor rekening van [gedaagden gezamenlijk] zijn gekomen, moeten daarom door [bouw- en timmerbedrijf] worden vergoed.
5.37.
[bouw- en timmerbedrijf] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- salaris advocaat
1.158,00(2 punten × tarief € 579,00)
1.158,00(2 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 1.250,82
6.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] om aan [eisers gezamenlijk] te betalen een bedrag van
€ 30.820,38, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 3 september 2014 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van [eisers gezamenlijk] tot op heden begroot op € 2.094,79, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden gezamenlijk] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
6.4.
verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de vrijwaringszaak
6.6.
veroordeelt [bouw- en timmerbedrijf] aan [gedaagden gezamenlijk] te betalen al hetgeen waartoe [gedaagden gezamenlijk] in de hoofdzaak jegens [eisers gezamenlijk] is veroordeeld, waaronder de proceskosten van de hoofdzaak waarin [gedaagden gezamenlijk] is veroordeeld,
6.7.
veroordeelt [bouw- en timmerbedrijf] in de kosten van de vrijwaringszaak, aan de zijde van
[gedaagden gezamenlijk] tot op heden begroot op € 1.250,82,
6.8.
verklaart dit vonnis in deze zaak uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Raat en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2014. [1]