Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/546521 / HA ZA 13-798
Vonnis van 29 oktober 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING DE BRUGTOREN,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. dr. D. Coskun te Arnhem,
tegen
1.[naam gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. naamloze vennootschap
HDI - GERLING VERZEKERINGEN N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam.
In de dagvaarding is bij vergissing in de naam van eiseres het lidwoord “de” weggevallen.
Eiseres zal hierna De Brugtoren genoemd worden, gedaagden gezamenlijk [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde 1] en HDI.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 maart 2014
- het proces-verbaal van comparitie van 4 augustus 2014 en de daarin genoemd stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Brugtoren was op zoek naar een pand om te kunnen verhuren aan met haar gelieerde rechtspersonen ten behoeve van het gebruik voor maatschappelijke doeleinden, in het bijzonder als gebedsruimte en ruimte voor geestelijke verzorging en opvoeding, taallessen en huiswerkbegeleiding.
De Brugtoren heeft contact gezocht met [gedaagde 1], om haar daarbij bij te staan. [gedaagde 1] is makelaar en handelt ook onder de naam “[naam bedrijf 1]”.
2.2.
Tussen [gedaagde 1] en De Brugtoren is een “Overeenkomst tot bemiddeling bij aankoopt” gesloten met betrekking tot een bedrijfspand te [plaats], bekend als [adres 1] en [adres 2]. In die overeenkomst is onder meer en voor zover hier van belang opgenomen:
“[..]
2. Opdrachtnemer [lees: [gedaagde 1], Rb] verricht in samenspraak met opdrachtgever [lees: De Brugtoren, Rb] onder meer de navolgende activiteiten:
Het begeleiden en adviseren tijdens bezichtigingen van het pand;
Het adviseren over een reële aankoopprijs van het pand;
Het voeren van prijsonderhandelingen met de verkopende partij;
Het beoordelen van de door verkoper opgestelde koopakte;
Het adviseren over opnemen van ontbindende voorwaarden;
Het eventueel inschatten van financiële mogelijkheden;
Het adviseren over het aanvragen taxatierapport benodigd voor hypotheek;
Het begeleiden van de opdrachtgever tot en met het passeren van de akte.
Het uitvoeren van de laatste inspectie, voorafgaand aan het transport;
Het rechercheren van het pand;
[…]”
2.3.
Het pand aan [adres 1] is door De Brugtoren niet aangeschaft. Vervolgens heeft De Brugtoren [gedaagde 1] ingeschakeld bij de onderhandelingen voor de aankoop van een appartementsrecht aan [adres 3] (hierna: “het pand”).
2.4.
De woordvoerder van De Brugtoren tegenover [gedaagde 1] was [naam 1]. Voorts werd De Brugtoren bijgestaan door [naam 2] van het kantoor [naam kantoor].
2.5.
Bij e-mail van donderdag [10?] mei 2012, 0:05 uur schreef [gedaagde 1] aan [naam 2] voor zover van belang:
[…]
Mij voorstel is om het pand bouwkundig te keuren, goed de bestemming na te kijken, te onderzoeken of de uitbouw aan de achterzijde legaal is en of het pand goed na te meten […]
2.6.
Bij brief van 22 mei 2012 schrijft de makelaar van de verkopers van het pand, aan [gedaagde 1], voor zover hier van belang:
“[…]
Refererend aan uw e-mail d.d. 18 mei 2012, zenden wij u hierbij […]dit schrijven waarin weergegeven onder welke voorwaarden[…] onze cliënten een koopovereenkomst zouden willen aangaan[..]
koopsom
:
€ 590.000,-- kosten koper.
[…]
Transportdatum
:
2 juli 2012.
Erfpacht
:
[…]
Toegestane bestemming:
Winkelruimte
[…]
Bestemming
:
Koper is bekend met het vigerende bestemmingsplan.
[…]
Bijzonderheden
:
[…]
Tot aan het moment van ondertekenen van de koopakte heeft koper de gelegenheid gehad om due dilligence uit te voeren. Dit heeft geleid tot de voor koper geboden koopprijs waarin zit verdisconteerd een integrale afkoop van alle eventuele risico’s, gebreken en/of uit te voeren herstellingen, ongeacht de aard, omvang en/of deze wel of niet aan de orde zijn geweest, in het kader waarvan partijen in alle opzichten het “as is, where is” principe hanteren, hetgeen niet uitsluitend is beperkt tot de feitelijke, technische, milieukundige en/of juridische staat [..]
[..]
Als bijlagen bij dit schrijven zijn opgenomen de volgende stukken; t.w.:
[…]
4a Kopie plankaart bestemmingsplan ingezoomd;
4b Kopie plankaart Ingezoomd Wonen - (W3)
[…]
4d Kopie gedeelte voorschriften bestemmingsplan, artikel 2.3;
[…]”.
2.7.
Artikel 2.3 van de voorschriften van het op het gebied waarin het pand is gelegen toepasselijke bestemmingplan luidt, voor zover thans van belang:
[…]
Artikel 2.3. Wonen 3 (W3)
Doeleindenomschrijving
1. De op de plankaart voor “Wonen 3 (W3)” aangewezen gronden zijn, wat betreft de eerste bouwlaag bestemd voor:
a. [...]
b. […]
c. maatschappelijke voorzieningen
[..]
7. Voor de in het eerste lid genoemde functies gelden de volgende maxima ten aanzien van het bruto vloeroppervlak per vestiging:
[…]
maatschappelijke voorzieningen: 330 m2
[…]
10. […]
Voor de in het eerste lid genoemde maatschappelijke voorzieningen geldt dat dit is beperkt tot een artsenpraktijk ter plaatse van [adres 4] en een kinderdagverblijf ter plaatse [adres 5] op de eerste bouwlaag.
Voor de in het eerste lid genoemde maatschappelijke voorzieningen geldt dat dit is beperkt tot een artsenpraktijk ter plaatse van [adres 4] en een kinderdagverblijf ter plaatse [adres 5] op de eerste bouwlaag.
[..]
2.8.
Naar aanleiding van artikel 2.3 sub 7 van de voorschriften bij het bestemmingsplan heeft [gedaagde 1] aan De Brugtoren bericht dat van de oppervlakte van het pand van 660 m2 slechts 330 m2 de bestemming “maatschappelijke voorzieningen” kon hebben.
2.9.
Tussen De Brugtoren en verkopers is een koopovereenkomst tot stand gekomen voor een koopprijs van € 530.000,- kosten koper.
In de koopovereenkomst is ten behoeve van De Brugtoren geen voorbehoud gemaakt of een ontbindende voorwaarde opgenomen ten aanzien van de bestemming van het pand.
2.10.
De gemeente [plaats] (Stadsdeel West) heeft De Brugtoren c.q. de organisatie waaraan De Brugtoren (een deel van) het pand heeft verhuurd, bij brief van 13 juli 2012 laten weten dat het gebruik van het pand voor maatschappelijke voorzieningen in strijdt is met het bestemmingplan en dat de gemeente handhavend zal op treden. Vervolgens heeft de gemeente een last onder een dwangsom van € 10.000,00 opgelegd.
3.Het geschil
3.1.
De Brugtoren vordert, kort gezegd, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door De Brugtoren geleden en nog te leiden schade;
[gedaagden] veroordeelt alle schade, die door [de rechtbank begrijpt de tekortkoming en/of] het onrechtmatig handelen van [gedaagden] is en zal worden veroorzaakt, te vergoeden, op te maken bij staat;
[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten ad € 952,00;
[gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten ad € 131,00 en met de wettelijke handelsrente over de proceskosten, als de proceskosten niet binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis zijn betaald.
3.2.
De Brugtoren grondt haar vordering tegen [gedaagde 1] hier op dat [gedaagde 1] De Brugtoren heeft bijgestaan bij de aankoop van het pand. Na de aankoop is De Brugtoren gebleken dat de bestemming van het pand zodanig is dat zij dat niet kan gebruiken voor het doel waartoe zij het had bestemd. De Brugtoren verwijt [gedaagde 1] dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht door dat hij De Brugtoren niet heeft gewaarschuwd dat op het pand een zodanige beperking van de bestemming rustte dat dit in het geheel niet kon worden gebruikt voor het door De Brugtoren aan [gedaagde 1] kenbaar gemaakte doel.
3.3.
De vordering tegen HDI grond De Brugtoren uitsluitend op de omstandigheid dat HDI de (beroepsaansprakelijkheids)verzekeraar van De Brugtoren is.
3.4.
[gedaagden] voert verweer.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De vordering tegen HDI
4.1.
Ten aanzien van de vordering tegen HDI ontbreekt, zoals De Brugtoren ter comparitie ook heeft erkend, een grondslag. Om die reden zal de vordering tegen HDI worden afgewezen.
4.2.
De Brugtoren zal ten aanzien van HDI als de in het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt en worden veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten zullen worden begroot op de helft van het aan gedaagden in rekening gebrachte griffierecht derhalve € 294,50. Nu HDI en [gedaagde 1] gezamenlijk verweer hebben gevoerd en dat verweer voornamelijk betrekking heeft op de positie van [gedaagde 1] zal het salaris aan de zijde van HDI worden begroot op nihil.
De nakosten zullen worden toegewezen zoals gevorderd, nu deze niet zijn betwist.
De vordering tegen [gedaagde 1]
4.3.
De vraag in deze zaak is of [gedaagde 1] in zijn opdracht jegens De Brugtoren is tekortgeschoten door De Brugtoren er niet op te wijzen dat het bestemmingsplan aan het door De Brugtoren beoogde gebruik van het pand in de weg stond.
4.4.
Door [gedaagde 1] is niet betwist dat het bestemmingsplan het gebruik van het pand voor maatschappelijke voorzieningen uitsluit noch dat De Brugtoren beoogde het pand daarvoor te gebruiken én dat hij van dat beoogde gebruik op de hoogte was.
[gedaagde 1] stelt echter dat hij door De Brugtoren niet was ingeschakeld om de aankoop van het pand te begeleiden, maar uitsluitend om onderhandelingen over de prijs te voeren. Voorst stelt [gedaagde 1] dat hij nooit heeft gezegd dat het gehele pand gebruikt kon worden voor maatschappelijke doeleinden. Aan [gedaagde 1] is nooit verzocht de bestemming van het pand na te gaan, aldus [gedaagde 1].
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank kan [gedaagde 1] zich er niet op beroepen dat hij met De Brugtoren niet heeft afgesproken dat hij de bestemming van het pand zou nagaan. Zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat de bepalingen van de overeenkomst die betrekking had op het pand aan [adres 1] en waarin als zijn opdracht de recherche van het pand uitdrukkelijk wel was opgenomen, niet ook golden voor de overeenkomst met bettrekking tot het pand, heeft [gedaagde 1] zich ten opzichte van De Brugtoren gedragen alsof een dergelijke opdracht daarin wel was begrepen. [gedaagde 1] heeft immers, naar aanleiding van de voorschriften van het bestemmingplan, die hem door de verkopende makelaar waren toegestuurd, aan De Brugtoren laten weten dat niet in het gehele pand, maar wel op een oppervlakte van 330 m2 maatschappelijke voorzieningen waren toegelaten. Die uitleg berust echter op een onzorgvuldige lezing van de voorschriften.
Een deskundige makelaar dient zich, indien hij een cliënt adviseert, zich van de juistheid van zijn advies te vergewissen. Hij moet er immers vanuit gaan dat zijn cliënt op vertrouwen van zijn advies zal handelen.
De Brugtoren kon en mocht ervan uitgaan dat die informatie juist was.
Dat betekent dat [gedaagde 1] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem als makelaar mocht worden verwacht en aldus tekortgeschoten is en dat hij voor de door zijn tekortkoming veroorzaakte schade aansprakelijk is.
4.6.
[gedaagde 1] heeft subsidiair aangevoerd de vordering zoals deze thans voorligt niet kan worden toegewezen, omdat hij erop heeft gewezen dat een groot deel van het pand niet voor maatschappelijke doeleinden kon worden gebruikt.
De voorliggende vordering behelst een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door De Brugtoren geleden schade, waarmee - naar de rechtbank begrijpt - wordt bedoeld de schade die het gevolg is van het tekortschieten van [gedaagde 1], met veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van die schade, op te maken bij staat.
In de schadestaatprocedure zal moeten worden vastgesteld of de omvang van de schade is beperkt, omdat [gedaagde 1] wel heeft laten weten dat niet de gehele oppervlakte van het pand voor maatschappelijke doeleinden kon worden gebruikt. Aan toewijzing van de vordering staat die omstandigheid niet in de weg. In de schadestaat kan ook de vraag aan de orde komen of de schadevergoeding moet worden beperkt, omdat [gedaagde 1] zich met vrucht op eigen schuld van De Brugtoren kan beroepen.
4.7.
[gedaagde 1] heeft de gevorderde buitengerechtelijke kosten betwist. Nu De Brugtoren omtrent de omvang van de buitengerechtelijke werkzaamheden niets heeft gesteld en uit de overgelegde stukken van niet meer blijkt dan van een enkele brief waarin [gedaagde 1] aansprakelijk wordt gesteld, zal de vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
4.8.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen. Weliswaar is juist dat die rente pas verschuldigd is vanaf het moment dat de schade is geleden en de aansprakelijke persoon in verzuim is, maar dat neemt niet weg dat de wettelijke rente verschuldigd, al is thans nog niet bekend met ingang van wanneer. De Brugtoren heeft ook geen datum in haar vordering genoemd. De ingangsdatum van de wettelijke rente kan worden bepaald in de schadestaatprocedure.
4.9.
Terecht heeft [gedaagde 1] er op gewezen dat ten aanzien van de proceskosten niet de wettelijke handelsrente van 6:119a Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is, maar de gewone wettelijke rente van 6:19 BW, zodat rente op die laatste voet zal worden toegewezen, als overigens niet betwist.
4.10.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde 1] worden veroordeeld in de kosten van het geding, met dien verstande van het griffierecht slechts de helft zal worden toegewezen, nu De Brugtoren in de zaak tegen HDI als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden. Tot aan deze uitspraak worden de kosten aan de zijde van De Brugtoren begroot op:
dagvaarding
€
111,03
griffierrecht
-
589,00
(helft verrekend in de zaak tegen HDI)
salaris
-
904,00
2 punten tarief II á € 452,00
Totaal
€
1.604,03
,
De nakosten zullen worden toegewezen als gevorderd.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering van De Brugtoren tegen HDI af;
5.2.
veroordeelt De Brugtoren in de proceskosten aan de zijde van HDI, tot aan deze uitspraak begroot op € 294,50;
5.3.
veroordeelt De Brugtoren in de nakosten van HDI, begroot op € 131,00 zonder en op € 199,00 met betekening;
5.4.
veroordeelt De Brugtoren in de rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na de uitspraak, tot aan de betaling;
5.5.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de door De Brugtoren als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 1] geleden en nog te lijden schade;
5.6.
veroordeelt [gedaagde 1] tot vergoeding van de door De Brugtoren als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde 1] geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente, op te maken bij staat;
5.7.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Brugtoren begroot op € 1.604,03;
5.8.
veroordeelt [gedaagde 1] in de nakosten van De Brugtoren begroot op € 131,00;
5.9.
veroordeelt [gedaagde 1] in de rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na de uitspraak, tot aan de betaling;
5.10.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de beslissingen onder 5.2 tot en met 5.4 en 5.6 tot en met 5.9 uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H. Marcus en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2014. [1]