Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/556848 / HA ZA 14-5
Vonnis van 29 oktober 2014
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam,
tegen
1. de maatschap
[naam maatschap],
gevestigd te Haarlem,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam besloten vennootschap],
gevestigd te Haarlem,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JUPRAXAN B.V.,
gevestigd te Haarlem,
4.
[naam gedaagde 4],
[naam gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
5.
[naam gedaagde 5],
[naam gedaagde 5],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J.D. Kraaikamp te Amsterdam.
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagden] genoemd en afzonderlijk, respectievelijk de maatschap, [gedaagde 2], Jupraxan, [gedaagde 4] en [gedaagde 5]. Waar gedoeld wordt op een functionaris van de maatschap die werkzaamheden heeft verricht zal ook worden gesproken van de notaris.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 maart 2014
- het proces-verbaal van comparitie van 4 augustus 2014.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is makelaar en is door Stichting De Brugtoren in rechte betrokken voor deze rechtbank in de procedure onder nummer C/13/546521 HA ZA 13-798.
In die procedure vordert De Brugtoren betaling van [eiser] van de schade die De Brugtoren heeft geleden als gevolg van een tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst van opdracht tussen De Brugtoren en [eiser].
2.2.
[eiser] is in 2012 door [naam 1] van [naam kantoor] namens De Brugtoren benaderd om De Brugtoren bij te staan bij de verwerving van een pand.
Nadat de onderhandelingen met betrekking tot een pand aan [adres 1] waren misglopen, heeft De Brugtoren [eiser] gevraagd de prijsonderhandelingen te begeleiden ten aanzien van een appartementsrecht aan [adres 2] (hierna: het pand).
2.3.
De Brugtoren beoogde in het pand te verhuren aan met haar gelieerde rechtspersonen teneinde aldaar maatschappelijke voorzieningen te vestigen.
2.4.
De makelaar van de verkopers heeft bij brief van 22 mei 2012 aan [eiser] geschreven, voor zover hier van belang:
“[…]
Refererend aan uw e-mail d.d. 18 mei 2012, zenden wij u hierbij […]dit schrijven waarin weergegeven onder welke voorwaarden […] onze cliënten een koopovereenkomst zouden willen aangaan[..]
koopsom
:
€ 590.000,-- kosten koper.
[…]
Transportdatum
:
2 juli 2012.
Erfpacht
:
[…]
Toegestane bestemming:
Winkelruimte
[…]
Bestemming
:
Koper is bekend met het vigerende bestemmingsplan.
[…]
Bijzonderheden
:
[…]
Tot aan het moment van ondertekenen van de koopakte heeft koper de gelegenheid gehad om due dilligence uit te voeren. Dit heeft geleid tot de voor koper geboden koopprijs waarin zit verdisconteerd een integrale afkoop van alle eventuele risico’s, gebreken en/of uit te voeren herstellingen, ongeacht de aard, omvang en/of deze wel of niet aan de orde zijn geweest, in het kader waarvan partijen in alle opzichten het “as is, where is” principe hanteren, hetgeen niet uitsluitend is beperkt tot de feitelijke, technische, milieukundige en/of juridische staat [..].
[..]
Als bijlagen bij dit schrijven zijn opgenomen de volgende stukken; t.w.:
[…]
4a Kopie plankaart bestemmingsplan ingezoomd;
4b Kopie plankaart Ingezoomd Wonen - (W3);
[…]
4d Kopie gedeelte voorschriften bestemmingsplan, artikel 2.3;
[…]”.
2.5.
Artikel 2.3 van de voorschriften van het op het gebied waarin het pand is gelegen toepasselijke bestemmingplan luidt, voor zover thans van belang:
[…]
Artikel 2.3. Wonen 3 (W3)
Doeleindenomschrijving
1. De op de plankaart voor “Wonen 3 (W3)” aangewezen gronden zijn, wat betreft de eerste bouwlaag bestemd voor:
a. [...]
b. […]
c. maatschappelijke voorzieningen
[..]
7. Voor de in het eerste lid genoemde functies gelden de volgende maxima ten aanzien van het bruto vloeroppervlak per vestiging:
[…]
maatschappelijke voorzieningen: 330 m2
[…]
10. […]
Voor de in het eerste lid genoemde maatschappelijke voorzieningen geldt dat dit is beperkt tot een artsenpraktijk ter plaatse van [adres 3] en een kinderdagverblijf ter plaatse [adres 4] op de eerste bouwlaag.
Voor de in het eerste lid genoemde maatschappelijke voorzieningen geldt dat dit is beperkt tot een artsenpraktijk ter plaatse van [adres 3] en een kinderdagverblijf ter plaatse [adres 4] op de eerste bouwlaag.
[..]
2.6.
Naar aanleiding van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan waaronder het pand valt heeft [eiser] aan De Brugtoren laten weten dat het pand ten aanzien van het gebruik voor maatschappelijke voorzieningen een beperking kende in die zin dat van het oppervlakte van 660 m2 maximaal een vloeroppervlakte van 330 m2 kon worden gebruikt voor maatschappelijke voorzieningen.
2.7.
De Brugtoren heeft de maatschap bij e-mail van [naam 1] d.d. 7 juni 2012 opdracht gegeven voor het opstellen van de koopovereenkomst.
Bij de e-mail van 7 juni 2012 was (onder meer) gevoegd een afschrift van de hiervoor in r.o. 2.4 genoemde brief van 22mei 2012 aan [eiser] en de daarbij gevoegde bijlagen.
2.8.
De notaris heeft een concept-koopovereenkomst opgesteld d.d. 18 juni 2012 welk concept, voor zover hier van belang, inhoudt:
[…]
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten, gelegen op de begane grond van het gebouw te [adres 2], (...) uitmakende een onverdeeld drie/tiende (3/10e) aandeel in de gemeenschap, omvattende het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond (...) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen omvattende twee winkels en negen bovengelegen woningen met zolderverdiepingen, plaatselijk bekend te [adres 2] (even nummers);
[…]
Artikel 2
[…]
2. Verkoper verklaart:
a. Hij heeft het gekochte gebruikt als bedrijfsruimte. Het gekochte bezit de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als bedrijfsruimte nodig zijn.
[…]
i. Het reglement van de vereniging luidt nu zoals dit is vastgesteld bij de akte van splitsing in appartementsrechten op achttien juli tweeduizend vijf verleden voor meester A. Buma, notaris te Amsterdam. Krachtens het daarbij bepaalde is de bestemming van de gebruikseenheid:
bedrijfsruimte.
j. […]
3. De in de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is bedrijfsruimte.
[…]
Artikel 5
Koper verklaart:
[…]
c. Hij is van plan het gekochte te gebruiken * * *. Voor zover het voorgenomen gebruik door koper afwijkt van het gebruik door verkoper komt deze afwijking in het voorgenomen gebruik geheel voor rekening van koper.
2.9.
In de definitieve koopovereenkomst, gedateerd 29 juni 2012 zijn enige wijzingen aangebracht. Voor zover van belang houden die wijzigingen in dat :
waar in het concept in artikel 2 onder Pro 2 sub a is opgenomen dat de verkoper verklaart dat hij het verkochte heeft gebruikt als bedrijfsruimte, is in de versie van 29 juni 2012 is opgenomen dat de verkoper verklaart dat hij nhet begkochte heeft gekocht als belegging;
waar in het concept in artikel 2 onder Pro 2 sub i is opgenomen dat krachtens het reglement van splitsing de bestemming van de gebruikseenheid bedrijfsruimte is, is in de versie van 29 juni 2012 is opgenomen dat de bestemming winkelruimte is;
waar in het concept in artikel 2 onder Pro 3 is opgenomen dat in de erfpachtvoorwaarden de toegestane bestemming bedrijfsruimte is, is in de versie van 29 juni 2012 opgenomen dat die bestemming winkelruimte is;
waar in het concept in artikel 5 onder Pro c als verklaring van de koper ten aanzien van het voorgenomen gebruik * * * is opgenomen, is in de versie van 29 juni 2012 opgenomen sociaal-maatschappelijk casu quo zakelijke doeleinden.
2.10.
De koopovereenkomst is op 29 juni 2012 besproken ten kantore van de maatschap, bij welke bespreking namens De Brugtoren aanwezig waren [naam 1] en [naam 2], bestuurder van De Brugtoren. De hiervoor in r.o 2.9 onder 4 opgenomen aanvulling is tijdens die bespreking op verzoek van De Brugtoren door [naam 3], medewerker van de maatschap, doorgevoerd.
2.11.
Op 3 juli 2012 heeft de levering van het pand ten overstaan van notaris [gedaagde 5] plaatsgevonden. Bij het passeren van de transportakte werd De Brugtoren vertegenwoordigd door haar bestuurders [naam 2] en [naam 4].
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat indien en voor zover sprake is van (mede) aansprakelijkheid van [eiser] jegens De Brugtoren, [gedaagden], althans een of enkelen van hen, jegens [eiser] bijdrageplichtig zijn voor 75% c.q. een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen percentage van de gezamenlijk veroorzaakte schade van De Brugtoren met betrekking tot het aangekochte pand, met veroordeling van [gedaagden], althans een of enkelen van hen, in de kosten van de procedure, te vermeerderen met een bedrag voor de nakosten ad € 131,00 dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, ad € `199,00, alsmede de wettelijke rente indien niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis daaraan wordt voldaan.
3.2.
[eiser] stelt daartoe dat [gedaagden] jegens De Brugtoren is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. De door De Brugtoren geleden schade, die De Brugtoren van [eiser] vordert, is mede aan dat tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen van [gedaagden] te wijten. Op grond daarvan dient [gedaagden] bij te dragen in de vergoeding van schade waartoe [eiser] wordt veroordeelt, aldus [eiser].
De fout van [gedaagden] bestaat er in dat zij bij het opstellen van de koopovereenkomst respectievelijk bij het verlijden van de transportakte heeft nagelaten De Brugtoren te waarschuwen dat het door De Brugtoren beoogde gebruik niet mogelijk was als gevolg van de beperkingen in het bestemmingsplan en in de erfpachtvoorwaarden
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van [eiser] is voorwaardelijk ingesteld, te weten onder de voorwaarde dat sprake is van (mede) aansprakelijkheid van [eiser] jegens De Brugtoren.
De rechtbank is ambtshalve bekend met het vonnis van deze rechtbank van heden, onder nummer C/13/546521 / HA ZA 13-798, waarbij [eiser] jegens De Brugtoren aansprakelijk is verklaard, zodat aan de voorwaarde is voldaan.
4.2.
De vordering van [eiser] strekt er in wezen toe dat de rechtbank vaststelt dat door [gedaagden] bij het opstellen van de koopovereenkomst tussen De Brugtoren en de verkoper en bij het daarop volgende transport van het pand (een)fout(en) heeft gemaakt, die ertoe leiden dat de door De Brugtoren geleden schade mede aan [gedaagden] is toe te rekenen en te bepalen hoe alsdan de draagplicht tussen [eiser] en [gedaagden] dient te worden verdeeld.
4.3.
Vaststaat dat de maatschap van De Brugtoren opdracht heeft gekregen de koopovereenkomst op te stellen en de transportakte oom te stellen en te verlijden. Tussen de maatschap en De Brugtoren is aldus een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen, die de maatschap verplicht te handelen zoals van een goed en zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht.
4.4.
De vraag die moet worden beantwoord is of de notaris in het onderhavige geval gehouden was De Brugtoren er bij de totstandkoming van de koopovereenkomst c.q. bij de levering van het pand op had moeten wijzen dat het voorgenomen gebruik van het pand op bezwaren van publiekrechtelijke en civielrechtelijke aard stuitte, omdat zowel het bestemmingsplan als de erfpachtvoorwaarden als bestemming winkelruimte aangeven en niet voorzien in de door De Brugtoren beoogd bestemming “maatschappelijke voorzieningen”.
4.5.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat de zorgplicht van de notaris niet zover gaat dat zij ook moet waarschuwen, waar de opdrachtgever geacht wordt deskundig te zijn en de notaris ervan uit mag gaan dat de betrokken partij zichzelf van de situatie op de hoogte heeft gesteld.
Daarvan was volgens [gedaagden] sprake, nu het ging om een professionele partij die zich had voorzien van deskundige bijstand in de vorm van [eiser] als makelaar en [naam 1].
4.6.
Voorop wordt gesteld dat de notaris bekend was met de omstandigheid dat blijkens de erfpachtvoorwaarden en de reglementen van de vereniging van eigenaren (VvE) de bestemming van het pand “bedrijfsruimte” was. De betreffende bepalingen zijn immers door de notaris in de koopovereenkomst opgenomen. Voorts heeft de notaris kennis genomen van de brief met bijlagen van de verkopende makelaar aan [eiser] van 22 mei 2012, hiervoor genoemd in r.o. 2.4. Als bijlage bij die brief bevond zich de tekst van artikel 2.3 van de voorwaarden behorende bij het toepasselijke bestemmingsplan. Daarnaast was de notaris ermee bekend dat dat De Brugtoren beoogde het pand te gebruiken voor “sociaal-maatschappelijke c.q. zakelijke doeleinden” nu dat uitdrukkelijk in artikel 5c door de notaris in de koopovereenkomst is opgenomen.
4.7.
De hiervoor onder 4.6 gememoreerde omstandigheden mee dat de notaris in beginsel gehouden was De Brugtoren erop te wijzen dat het in de koopovereenkomst genoemde voorgenomen gebruik voor zover het de sociaal-maatschappelijke doeleinden betrof, in strijd was met de bepalingen van het bestemmingsplan, de erfpachtvoorwaarden en de reglementen van de VvE.
Anders dan in de door [gedaagden] aangehaalde zaak waarin de rechtbank Rotterdam op 27 juli 2013 vonnis heeft gewezen (ECLI:NL:RBROT:2013:6012) kenmerkt het onderhavige geval zich er immers door dat de notaris van de beperkende bepalingen in het bestemmingsplan, de erfpachtvoorwaarden en het reglement van de VvE op de hoogte was én in de koopovereenkomst uitdrukkelijk de beoogde, daarmee strijdige, bestemming heeft vermeld.
De omstandigheid dat De Brugtoren zich had laten bijstaan door een makelaar is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de notaris er op mocht vertrouwen dat De Brugtoren zich voldoende op de hoogte had gesteld.
[gedaagden] heeft nog aangevoerd dat door de verkoper in de koopovereenkomst op verschillende plaatsen is doen opnemen dat deze geen aansprakelijkheid aanvaardde voor een ander gebruik dan het gebruik dat de verkoper van het pand maakte en dat alle risico’s ter zake bij de koper zijn gelegd.
Anders dan [gedaagden] kennelijk tot uitgangspunt neemt, is de rechtbank van oordeel dat daarin veeleer een omstandigheid is gelegen waardoor van de notaris juist mocht worden gevergd dat hij zich er extra goed van vergewiste of de koper er zich van bewust was dat het voorgenomen gebruik niet strookte met de publiekrechtelijke en civielrechtelijke beperkingen die aan het gebruik waren gesteld. Daardoor immers kon de koper bij de verkoper geen verhaal meer halen.
4.8.
De rechtbank oordeelt dan ook dat de notaris naast [eiser] aansprakelijk is voor de door De Brugtoren geleden schade.
[gedaagden] heeft niet betwist dat, indien er sprake is van aansprakelijkheid van de notaris, [gedaagden] draagplichtig is.
4.9.
[eiser] heeft gevorderd dat [gedaagden] voor 75% draagplichtig wordt gehouden en [eiser] voor 25%, terwijl [gedaagden] juist heeft betoogd dat, als er sprake is van aansprakelijkheid van de notaris, het juist [eiser] is die 75% moet bijdragen en [gedaagden] 25%.
Enerzijds kan worden gesteld dat op [eiser] als de bijzondere belangenbehartiger van De Brugtoren een zwaardere verantwoordelijkheid ten opzichte van zijn cliënte rust, anderzijds heeft de notaris als openbaar ambtenaar een bijzondere zorgplicht. In die omstandigheden is er geen aanleiding de draagplicht van de ene partij zwaarder te laten wegen dan van de ander partij. Ander relevante omstandigheden om tot een ander verdeling te komen zijn niet gesteld of gebleken. De rechtbank zal daarom bepalen dat [gedaagden] voor 50% bijdrageplichtig is.
4.10.
In deze omstandigheden is [gedaagden] aan te merken als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij in de kosten van het geding zal worden veroordeeld, inclusief de gevorderde en in zoverre niet betwiste nakosten en rente over de proceskosten.
De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot aan de uitspraak begroot op:
dagvaarding
€
81,71
griffierrecht
-
282,00
salaris
-
904,00
2 punten tarief II á € 452,00
Totaal
€
1.267,71
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden] jegens [eiser] tot 50% bijdrageplichtig is voor de door partijen gezamenlijk veroorzaakte schade van De Brugtoren met betrekking tot de aankoop van het pand;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot aan deze uitspraak begroot op € 1.267,71;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de nakosten van [eiser], begroot op € 131,00 zonder en op € 199,00 met betekening;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] in de rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van de uitspraak, tot aan de betaling;
5.5.
verklaart de beslissingen onder 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H. Marcus en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2014. [1]