Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/561340 / HA ZA 14-298
Vonnis van 19 november 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COMBIVOORDEEL HYPOTHEKEN B.V.,
gevestigd te Hoevelaken,
eiseres,
advocaat mr. B.J.K. Jongtien te Utrecht,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2],
gevestigd te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. H.W. Gierman te Den Haag.
Partijen zullen hierna Combivoordeel en [gedaagden gezamenlijk] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 mei 2014
- het proces-verbaal van comparitie van 23 september 2014 met de daarin genoemde processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden gezamenlijk] heeft in opdracht van [naam] op 24 september 2002 een taxatierapport opgemaakt, betrekking hebbend op het appartement aan de [adres].
2.2.
De opname heeft plaatsgevonden op 23 september 2002.
2.3.
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum is in dat rapport bepaald op € 330.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op
€ 310.000,-.
2.4.
In dit rapport is onder meer achter de zinsnede: “De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van de objecten in de directe omgeving” het woord ‘nee’ aangekruist. Verder is vermeld: “De keuken is netjes. Het sanitair is netjes. (…)”. Bij onderhoudstoestand is op alle onderdelen het woord ‘goed’ aangekruist.
2.5.
Op 7 november 2002 heeft Combivoordeel aan [naam] een hypothecaire lening verstrekt ter hoogte van € 370.000,- met voornoemd appartement als onderpand.
2.6.
Ter verkrijging van deze hypothecaire lening heeft [naam] onder meer voormeld taxatierapport aan Combivoordeel verstrekt.
2.7.
[naam] schoot tekort in zijn betalingsverplichting, waarop Combivoordeel ter voorbereiding van een executoriale verkoop het appartement heeft laten hertaxeren door[naam 2], verbonden aan het kantoor [bedrijf], die op 13 januari 2004 een waardeverklaring heeft opgesteld.
2.8.
De opnamedatum was 8 januari 2004. Het pand werd toen uitwendig opgenomen.
2.9.
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum is in deze verklaring bepaald op € 195.000,- en de executiewaarde bij eigen gebruik op
€ 175.000,-.
2.10.
Bij brief van 21 februari 2007 van REAAL Levensverzekeringen NV is [gedaagden gezamenlijk] verzocht om een verklaring ‘waarom en hoe’ hij destijds tot de vastgestelde waardes is gekomen.
2.11.
Bij brief van 5 maart 2007 heeft [gedaagden gezamenlijk] daarop het volgende geantwoord:
“In december 2000 hebben wij dit appartement voor [naam] aangekocht. In de markt waren op dat moment slechts weinig appartementen van dat kaliber in de verkoop, en men was met uitponding begonnen.
Op 24 september 2002 heb ik het appartement nogmaals bezocht, omdat [naam] er een taxatierapport van wilde hebben. Hij had het appartement groots verbouwd en het zag er toen mooi uit. Uitgaande van de hectische markt heb ik destijds de waarden opgegeven zoals die in het rapport vermeld staan. Er was namelijk weinig aanbod van dat niveau, en toch behoorlijk wat vraag vanuit de markt.
Naar nu blijkt is de markt in dat gebied qua appartementen toch behoorlijk achter gebleven in ontwikkeling ten opzicht van andere gebieden van Amsterdam. Waarschijnlijk is het veel ruimere aanbod in het gebied qua koopwoningen de reden daarvoor.”
2.12.
Bij brief van 13 maart 2007 van REAAL Levensverzekeringen NV wordt in reactie op de brief van [gedaagden gezamenlijk] het volgende medegedeeld:
“Uit uw verklaring kunnen wij niet concreet opmaken waarop de waarden uit het taxatierapport zijn gebaseerd. U geeft aan dat er destijds groots is verbouwd in het appartement. Doch wordt hier niets over vermeld in het taxatierapport. Tevens wijst u naar het aanbod van het niveau van het onderpand destijds alsmede de vraag vanuit de markt. Graag ontvangen wij bewijsstukken van vergelijkbare panden in de desbetreffende periode waaruit u de waarden op heeft gebaseerd.”
2.13.
Bij brief van 15 maart 2007 antwoordt [gedaagden gezamenlijk] als volgt:
“Ik kan u vertellen dat hetgeen ik in de vorige brief heb geschreven, ik na diep nadenken kon terugvinden in mijn gedachte. Het aankoopdossier heb ik nog wel, maar de taxatierapporten uit die tijd met hun aantekeningen heb ik niet meer. Ik bewaar die bescheiden 3 jaar. (…)”.
2.14.
Op 25 juni 2007 is het appartement op een executieveiling verkocht voor
€ 250.000,-.
2.15.
Op 16 augustus 2007 heeft [naam 3], verbonden aan [bedrijf 2] een waardeverklaring opgesteld, waarin de waarde van het appartement per 31 december 2002 is bepaald.
2.16.
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per waarderingsdatum is in deze verklaring bepaald op € 235.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op
€ 210.000,-.
2.17.
In deze verklaring is voorts vermeld:
“Wij benadrukken dat het hier om een eenvoudige verkorte waardebepaling gaat op basis van een zogenaamde ‘geveltaxatie’ en dat het geen taxatierapport betreft, daar het daarvoor benodigde uitgebreide onderzoek niet is verricht en de taxateur geen toegang tot de woning heeft kunnen krijgen. (…)”
2.18.
Als bijlage 3 bij deze verklaring is een overzicht van referentieobjecten gevoegd. Voor zover van belang zijn daarop de volgende gegevens vermeld:
Transactiedatum 1-8-2002
[adres]
€ 216.000
Transactiedatum 1-8-2002
[adres]
€ 332.000
Transactiedatum 15-7-2002
[adres]
€ 240.000,-
Transactiedatum 9-7-2002
[adres]
€ 199.663,-
Transactiedatum 1-8-2002
[adres]
€ 207.500,-
2.19.
Combivoordeel heeft vervolgens op 7 februari 2012 een klacht ingediend tegen [gedaagden gezamenlijk] bij de NVM, die op 7 februari 2013 gegrond is verklaard.
2.20.
De Raad van Toezicht heeft ten aanzien van de taxatie van 24 september 2002 het volgende overwogen:
“De executiewaarde van dit appartement, dat een oppervlakte heeft van 100 m2 is door beklaagde in 2002 gesteld op € 310.000,-. In het jaar 2002 gold ter plaatst een vierkante meter-prijs die lag tussen de € 2.000,- en € 2.300,-. Beklaagde had derhalve op basis van de afmetingen van het appartement niet op een hogere (executie)waarde dan € 230.000,- kunnen uitkomen. Beklaagde stelt dat hij bij zijn waardebepaling rekening heeft gehouden met een vrijwel voltooide verbouwing van het appartement, doch omtrent een ingrijpende (waarde vermeerderende) verbouwing wordt in het taxatierapport niets vermeld. Indien de door beklaagde gestelde verbouwing wel volledig zou zijn gerealiseerd zou dit een waardevermeerdering van maximaal € 40.000,- tot € 45.000,- hebben opgeleverd, waarmee dan nog immer niet de door beklaagde gehanteerde executiewaarde zou zijn bereikt. Met betrekking tot dit appartement waren in 2002 voldoende referentiepanden voorhanden. De door beklaagde getaxeerde waarden liggen ruim boven het gemiddelde van de in die periode gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen. Nu elke onderbouwing van het verschil tussen dat gemiddelde en de door beklaagde aan dit appartement toegekende waarde ontbreekt komt de Raad tot het oordeel dat het door beklaagde vervaardigd taxatierapport de toets der zorgvuldigheid niet kan doorstaan.”
3.Het geschil
3.1.
Combivoordeel vordert samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] tot betaling van € 141.601,16, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 25 juli 2007, alsmede vermeerderd met een bedrag van € 9.506,98 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, alles binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] in de proceskosten.
3.2.
Combivoordeel baseert haar vorderingen op de stelling dat [gedaagden gezamenlijk] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagden gezamenlijk] heeft een beroepsfout gemaakt. Immers, heeft hij een onjuiste taxatie verricht, nu de door hem bepaalde waarden veel meer dan 10% afwijken van de waarden die in januari 2004 zijn bepaald en de waarden per 31 december 2002 volgens het rapport van [naam 3] van 16 augustus 2007. Bovendien heeft [gedaagden gezamenlijk] de door hem bepaalde waarden niet onderbouwd. De referentieobjecten worden niet vermeld en niet wordt toegelicht waarom bepaalde objecten vergelijkbaar zouden zijn. Niet aannemelijk is dat rekening is gehouden met een verbouwing van € 80.000,-, zoals [gedaagden gezamenlijk] stelt. Die verbouwing rechtvaardigt bovendien geenszins de waarde en wordt niet vermeld in het rapport. De tuchtrechter heeft reeds geoordeeld dat het taxatierapport de toets der zorgvuldigheid niet kan doorstaan. De schending van de zorgplicht jegens Combivoordeel als derde leidt tot aansprakelijkheid, aldus Combivoordeel.
Voorts voert Combivoordeel aan dat [gedaagden gezamenlijk] haar erop had moeten attenderen dat [naam] meerdere panden door [gedaagden gezamenlijk] had laten taxeren, die steeds voor eigen bewoning bestemd waren. Door dat na te laten heeft [gedaagden gezamenlijk] in strijd gehandeld met de maatschappelijke betamelijkheid.
3.3.
[gedaagden gezamenlijk] voert verweer. Primair heeft [gedaagden gezamenlijk] geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid in de zaak tegen [gedaagde 1], en voorts heeft hij zich beroepen op te laat klagen door Combivoordeel. Subsidiair heeft [gedaagden gezamenlijk] betwist dat van onrechtmatig handelen sprake zou zijn, heeft hij het causaal verband weersproken en een beroep gedaan op eigen schuld aan de zijde van Combivoordeel. Uiterst subsidiair is de hoogte van de gevorderde schade betwist.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat onder omstandigheden een zorgplicht van een taxateur kan worden aangenomen jegens derden, erin bestaande dat de taxateur moet instaan voor de juistheid van het taxatierapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan te grondslag liggende onderzoek. Dat geldt ook in een situatie als de onderhavige, waarin de taxatie werd verricht ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire lening. Deze zorgplicht brengt mee dat schending daarvan kan worden gekwalificeerd als onrechtmatig handelen jegens de derde.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is evenwel onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [gedaagden gezamenlijk] met het taxatierapport van 23 september 2002 zijn zorgplicht jegens Combivoordeel heeft geschonden.
4.3.
Combivoordeel heeft weliswaar gesteld dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde waarden onjuist waren, maar heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit dat volgt. Immers, het enkele feit dat een waardebepaling (op basis van een geveltaxatie) in 2004 tot een ander (lager) bedrag leidt, is daartoe onvoldoende. De taxatie van [gedaagden gezamenlijk] ziet immers slechts op de waarde op het moment van taxeren en daaraan kunnen geen garanties worden ontleend voor de toekomstige ontwikkeling van die waarde. Het enkele feit derhalve dat de waarde 2 jaar later lager blijkt te zijn, leidt niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde waarde in 2002 onjuist was. De opbrengst van de executieveiling in juni 2007 geeft daarvoor al helemaal geen aanwijzing. Immers, deze opbrengst is gerealiseerd 5 jaar na de taxatie, terwijl bovendien niet is gebleken dat het appartement zich toen in een vergelijkbare staat bevond. Waar Combivoordeel opmerkt dat [gedaagden gezamenlijk] met betrekking tot de staat van onderhoud in 2007 blijft steken in blote stellingen, miskent zij dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de onjuistheid van de taxatie in 2002 op Combivoordeel rust en dat het niet aan [gedaagden gezamenlijk] is om de juistheid van zijn taxatie te bewijzen.
4.4.
Die onjuistheid blijkt evenmin uit de waardeverklaring van J. Hack van 16 augustus 2007, waarin met terugwerkende kracht de waarde per 31 december 2002 is bepaald. Immers, nog daargelaten dat het - ook hier - een geveltaxatie betrof, heeft de taxateur bij zijn oordeel de totale ontwikkeling van het vastgoed in de periode van 2002 tot en met 2007 kunnen betrekken. Informatie waarover [gedaagden gezamenlijk] bij zijn taxatie uiteraard niet kon beschikken. Bovendien ontbreekt in dit rapport enige toelichting op de vergelijkbaarheid van vermelde referentieobjecten en is evenmin toegelicht waarom de waarde van het appartement eind 2002 lager zou zijn dan de koopprijs eind 2000.
4.5.
Combivoordeel heeft voorts aangevoerd dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde waarden niet zijn onderbouwd. Zij verwijst in dat verband naar de conclusie van de tuchtrechter.
Ter zitting heeft [gedaagden gezamenlijk] verklaard dat hij het pand in 2000 voor [naam] had aangekocht voor een bedrag van ruim € 242.000,-. Toen hij het appartement in 2002 opnieuw bezocht, stelde hij vast dat het groots verbouwd was en dat het er erg goed uitzag. [naam] heeft hem toen de offerte voor die verbouwing laten zien ad € 80.000,-. Dat bedrag heeft hij voor een groot deel bij de waarde van 2000 opgeteld. Verder verklaart [gedaagden gezamenlijk] dat hij wel had gezien dat er appartementen waren verkocht voor lagere bedragen, maar dat dit appartement er in positieve zin bovenuit stak. Hij stelt dat hij het appartement op nummer 20, dat voor
€ 320.000, - was verkocht, vergelijkbaar vond, met name wat het afwerkingsniveau betreft.
4.6.
Met Combivoordeel moet de rechtbank concluderen dat de onderbouwing van de getaxeerde waarden in het taxatierapport te wensen overlaat. Zo wordt geen melding gemaakt van de recente verbouwing, terwijl wel wordt vermeld dat de kwaliteit niet anders is dan dat van woningen in de omgeving. Ook wordt geen melding gemaakt van referentieobjecten, en mist derhalve de toelichting die [gedaagden gezamenlijk] ter zitting heeft gegeven met betrekking tot die andere objecten. Dat maakt dat het rapport onvoldoende inzicht geeft in de wijze van totstandkoming van de taxatie. De Raad van Toezicht komt eveneens tot die conclusie. Hij concludeert immers:
(…) dat het door beklaagde vervaardigde taxatierapport de toets der zorgvuldigheid niet kan doorstaan.
(…) dat het door beklaagde vervaardigde taxatierapport de toets der zorgvuldigheid niet kan doorstaan.
Dit gebrek aan zorgvuldigheid ziet echter op de motivering van het rapport. Het zegt nog niets over de wijze van totstandkoming van de taxatie zelf en de juistheid of onjuistheid van de getaxeerde bedragen. Sterker nog, door de gebrekkige motivering geeft het rapport daarin geen inzicht, en kan dus niet worden uitgesloten dat de totstandkoming wel degelijk zorgvuldig is geweest en dat de getaxeerde bedragen juist zijn.
4.7.
De door [gedaagden gezamenlijk] ter zitting gegeven toelichting wijst niet op een onzorgvuldige handelwijze. Immers, [gedaagden gezamenlijk] is uitgegaan van een daadwerkelijk voor dít appartement gerealiseerd verkoopbedrag in 2000 en heeft vervolgens op basis van een aantal factoren de actuele waarde in september 2002 hoger vastgesteld. Daarbij is voor hem het afwerkingsniveau – als gevolg van een zeer recente verbouwing - van groot belang geweest. Dat die verbouwing daadwerkelijk had plaatsgevonden wordt door Combivoordeel weliswaar weersproken, maar die betwisting wordt niet nader onderbouwd. Nu [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard zelf het resultaat van die verbouwing te hebben aanschouwd (zoals hij ook al schreef in de brief van 5 maart 2007) had dit wel van Combivoordeel verwacht mogen worden. Voor zover wordt betoogd dat [gedaagden gezamenlijk] de kosten van die verbouwing voor een te groot bedrag heeft verdisconteerd in de waarde, moet dat worden beschouwd als een verschil van inzicht dat valt binnen de vrijheid die de taxateur heeft bij zijn inschatting van de waarde van het appartement. Combivoordeel heeft bovendien niet concreet gesteld hoe groot het deel van de verbouwingskosten zou zijn dat wel redelijkerwijs in de prijs verdisconteerd had moeten worden en waarom.
4.8.
Het feit dat de taxatiewaarde aanzienlijk hoger ligt dan het gemiddelde van de referentieobjecten in dezelfde periode, vraagt weliswaar om een toelichting, maar brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat de getaxeerde waarde onjuist is. Dit geldt temeer nu ook de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs in 2000 al aanzienlijk hoger lag dan de verkoopbedragen van andere appartementen aan de [adres] in de zomer van 2002, met uitzondering van nummer 20. Derhalve kan niet zonder meer worden aangenomen dat de verkochte appartementen in die periode beter vergelijkbaar zouden zijn met het appartement dan het appartement op nummer 20. Nu bovendien vaststaat dat kort voor de taxatie daadwerkelijk voor een appartement in hetzelfde complex € 320.000,- is betaald, kan niet gezegd worden dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde bedragen zodanig bezijden de werkelijkheid zijn dat de taxatie onrechtmatig moet worden geoordeeld jegens Combivoordeel.
4.9.
Nu niet -althans onvoldoende- is gesteld en evenmin is gebleken dat de geconstateerde onzorgvuldigheid bij de motivering van het taxatierapport daadwerkelijk heeft geresulteerd in een onjuiste taxatiewaarde, kan niet worden gezegd dat [gedaagden gezamenlijk] hiermee onrechtmatig heeft gehandeld jegens Combivoordeel. De overige verweren en stellingen kunnen derhalve onbesproken blijven.
4.10.
Resteert het gestelde onrechtmatig handelen, gelegen in het niet melden van meerdere taxatieopdrachten door [naam] aan Combivoordeel. Combivoordeel heeft daartoe gesteld dat het [gedaagden gezamenlijk] bekend moest zijn dat [naam] het appartement niet voor eigen gebruik zou gebruiken. Bovendien kon [gedaagden gezamenlijk] weten dat [naam] verschillende hypotheken had afgesloten. Volgens Combivoordeel was het strijdig met de maatschappelijk betamelijkheid om Combivoordeel als beoogd geldverstrekker daarvan niet op de hoogte te stellen.
4.11.
[gedaagden gezamenlijk] betwist dat hij wist dat Combivoordeel als beoogd hypotheekverstrekker optrad. Bovendien stelt hij regelmatig taxaties te doen, zonder ooit te weten of die daadwerkelijk tot financiering hebben geleid en door wie. Er bestaat geen maatschappelijke verplichting om een beoogd hypotheekverstrekker op de hoogte te stellen van dergelijke feiten, aldus [gedaagden gezamenlijk]
4.12.
De rechtbank begrijpt het betoog van Combivoordeel aldus dat op een makelaar die in opdracht van een klant een taxatie verricht, de verplichting zou rusten om aan (één van ) de beoogde hypotheekverstrekker(s) alle informatie te verstrekken die van invloed zou kunnen zijn op het risico dat die hypotheekverstrekker voornemens is op zich te nemen. Een dergelijke rechtsplicht rust evenwel naar het oordeel van de rechtbank niet op een makelaar. Het is aan de geldverstrekker zelf om zijn risico in te schatten en daarnaar onderzoek te doen. Niet is gesteld bovendien dat het hier om informatie zou gaan, waartoe Combivoordeel geen toegang zou hebben. Derhalve is ook op deze grond geen aansprakelijkheid aan te nemen. Dit leidt ertoe dat de vorderingen zullen worden afgewezen.
4.13.
Combivoordeel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] worden begroot op:
- griffierecht € 3.829,00
- salaris advocaat €
2.842,00
2.842,00
Totaal € 6.671,00
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Combivoordeel in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] tot op heden begroot op € 6.671,00, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Combivoordeel in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Combivoordeel niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Aalders en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014. [1]