Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3570829 CV 14-31193
vonnis van: 26 oktober 2015
func.: 493
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
gemachtigde: mr. F.L.J. van Dijk-Braun
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
4. [gedaagde 4]
5. [gedaagde 5]
6. [gedaagde 6]
7. [gedaagde 7]
8. [gedaagde 8]
gemachtigde mr. J. Wolfrat
9. [gedaagde 9]
procederend in persoon
allen wonende te [plaats]
gedaagden.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 29 oktober 2014, met producties;
- mondeling antwoord van gedaagde sub 9;
- conclusie van antwoord van gedaagden 1 t/m 8, met producties;
- instructievonnis van 2 februari 2015;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek van gedaagden 1 t/m 8, met producties;
- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Gedaagden zijn allen huurders van eiseres en bewoners van woningen deel uitmakend van het complex [straat 1] / [straat 2] te [plaats] ( [naam panden] ).
1.2.
Eiseres heeft gedaagden op 9 december 2013 een renovatievoorstel gedaan.
1.3.
Gedaagden hebben het voorstel niet geaccepteerd.
1.4.
Ondanks nader overleg zijn partijen het niet eens geworden over de noodzaak van de voorgestelde renovatie, zij het dat gedaagde sub 9 bij zijn antwoord in deze procedure heeft verklaard zich niet (langer) te verzetten tegen de uitvoering van het voorliggende plan.
2. Eiseres vordert te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel van 9 december 2013 redelijk is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro, veroordeling van gedaagden om de uitvoering ervan te gedogen en daaraan medewerking te verlenen op straffe van een dwangsom en machtiging om het renovatieplan zo nodig tegen de zin van gedaagden uit te voeren, alles met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.
3. Eiseres stelt daartoe dat een dringende noodzaak bestaat om tot de voorgestelde renovatie te komen, omdat de brandveiligheid van de woningen te wensen overlaat en in strijd is met het Bouwbesluit. Om de woningen brandveilig te maken dienen plafonds, (elektrische) installaties, kozijnen, deuren, wanden, leidingen en kanalen te worden vervangen of verbeterd. Verder is asbest geconstateerd in gaskachels. Deze vormt weliswaar geen gevaar voor de huurders, maar het vermoeden bestaat dat er op meer plaatsen asbest aanwezig is. De woningen zijn ook in bouwkundig slechte staat. De uitvoering van de noodzakelijke werkzaamheden is alleen mogelijk als de huurders tijdelijk hun woning verlaten en tijdelijk elders worden gehuisvest. Eiseres beroept zich ter staving van haar stellingen ter zake van de brandveiligheid op een rapport van ingenieursbureau [naam] van 26 april 2012.
4. Gedaagden 1 t/m 8 betwisten de gestelde noodzaak van de voorgestelde omvangrijke renovatie. Zij kunnen wel instemmen met het vervangen van de raamkozijnen en het plaatsten van HR++glas, het vervangen van de deuren en waar nodig leidingen en het aanpakken van kleine onderhoudspunten. Een en ander kan worden uitgevoerd in bewoonde staat. De overlast nemen gedaagden voor lief. Ook accepteren zij dat een redelijke huurverhoging zal moeten worden betaald voor woonverbeteringen. Uit de diverse in opdracht van eiseres uitgevoerde onderzoeken is geen noodzaak gebleken voor de ingrijpende renovatie die eiseres voor ogen heeft; de funderingen zijn goed, er zijn geen gevaarlijke verzakkingen en er is geen noodzaak tot asbestsanering.
5. Gedaagden 1 t/m 8 beroepen zich wat betreft de brandveiligheid op een in opdracht van de bewonerscommissie uitgevoerd onderzoek door ir. W.Th. de Boer als vastgelegd in zijn rapport van 18 maart 2014. Daaruit blijkt dat het rapport van [naam] is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten. De begrippen branddoorslag en brandoverslag zijn verwisseld en ten onrechte is de norm voor nieuwbouw woningen gehanteerd in plaats van de norm voor bestaande bouw. Aan die laatste norm voldoen de woningen van gedaagden 1 t/m 8, met uitzondering van de woning op het adres [straat 2] waar op het plafond geplakte zachtboard platen moeten worden verwijderd en de woning op het adres [straat 1] waar het badkamerplafond een gat vertoont dat gerepareerd moet worden. Een en ander kan worden uitgevoerd in bewoonde staat. De houten trappen en de in sommige woningen aanwezige gaskachels zijn op zichzelf niet gevaarlijk. De afdeling Bouw- en Woningtoezicht van het stadsdeel Amsterdam Zuid heeft de bevindingen van ir. De Boer getoetst en is eveneens van oordeel is dat er geen sprake is van brandgevaarlijke situaties. Het renovatievoorstel van eiseres is dan ook onredelijk. Het bevat ingrepen en verbeteringen die niet verplicht of noodzakelijk zijn en leidt tot een flinke huurverhoging van € 238,- per maand, tweemaal verhuizen en een gewijzigde woningindeling. Voor enkele bewoners geldt dat zij daardoor zelf aangebrachte verbeteringen (bijvoorbeeld een luxe badkamer) kwijtraken. Er bestaat geen noodzaak om de woningen geheel te “strippen”. Eiseres houdt onvoldoende rekening met de belangen van de huurders. Gedaagden 1 t/m 8 wijzen erop dat andere woningen in het onderhavige complex die toebehoren aan een andere eigenaar onlangs zijn voorzien van nieuwe kozijnen en dubbel glas zonder ontruiming.
6. De kantonrechter is van oordeel dat het verweer slaagt. Eiseres heeft de bevindingen van ir. De Boer niet (voldoende) betwist en heeft op zichzelf ook niet weersproken dat het rapport van [naam] uitgaat van de eisen voor nieuwbouw in plaats van bestaande bouw. Daarmee komt de stelling dat de voorgestelde renovatie noodzakelijk is wegens de eisen van brandveiligheid op losse schroeven te staan. Met gedaagden 1 t/m 8 is de kantonrechter voorts van oordeel dat de vrijheid van eiseres als verhuurder om het kwaliteitsniveau van de verhuurde woningen te bepalen niet onbegrensd is. Zij dient immers in redelijkheid rekening te houden met de belangen van de huurders. Gedaagden 1 t/m 8 hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat de ook in hun ogen gewenste en noodzakelijke werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd in bewoonde staat. Eiseres heeft niet weersproken dat een dergelijke operatie aan andere woningen in het complex eveneens zonder (tijdelijke) ontruiming is uitgevoerd. De noodzaak voor een verdergaande renovatie is niet aangetoond. Dat asbestsanering noodzakelijk zou zijn, berust slechts op een niet nader onderbouwd vermoeden. De slotsom is dat het renovatievoorstel niet als redelijk kan worden beschouwd, omdat daarbij onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van de huurders.
7. Dit betekent dat de vorderingen van eiseres worden afgewezen, met haar veroordeling in de kosten van het geding.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt eiseres in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden 1 t/m 8 gezamenlijk begroot op € 500,- aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw, en aan de zijde van gedaagde sub 9 begroot op nihil;
- veroordeelt eiseres tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en eiseres niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw.
Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 oktober 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.