Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4256759 EA VERZ 15-723
beschikking van: 2 oktober 2015
537
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1. [verzoeker sub 1]
wonende te [woonplaats]
en
2. HOLDING MAATSCHAPPIJ BIJKER VASTGOED AMSTERDAM B.V.
gevestigd te Amsterdam
verzoekers
gezamenlijk nader en in enkelvoud ook aan te duiden als: [verzoeker sub 1]
gemachtigde: mr J.A. Tuinman
t e g e n
AHOLD EUROPE REAL ESTATE & CONSTRUCTION B.V.
gevestigd te Zaandam
nader te noemen: Ahold Vastgoed
gemachtigde: mr M. Lagerweij
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker sub 1] heeft op 30 juni 2015 een verzoek op de voet van artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Ahold Vastgoed heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 11 september 2015 behandeld. [verzoeker sub 1] verscheen daar bij [verzoeker sub 1] , bijgestaan door de gemachtigde. Ahold Vastgoed verscheen bij haar gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.
Hierna is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Uitgegaan wordt van het volgende:
1.1.
Ahold Vastgoed huurt (oorspronkelijk van rechtsvoorgangers) van [verzoeker sub 1] met ingang van 1 maart 1995 de bedrijfsruimte aan [adres 1] / [adres 2] te [plaats] . Hierin wordt een Albert Heijn-supermarkt geëxploiteerd. De huurprijs bedraagt thans € 10.839,36 per maand.
1.2.
Namens [verzoeker sub 1] is bij brief van 12 september 2014 aan Ahold Vastgoed het standpunt ingenomen dat de huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Voorgesteld werd, onder bijvoeging van een rapport van huurprijsonderzoek van 22 maart 2014 opgemaakt door [naam bedrijf 1] / [naam 1] , de huurprijs per 1 januari 2015 vast te stellen op de in dat rapport geadviseerde huurwaarde van € 171.150,- per jaar (exclusief BTW).
1.3.
Ahold Vastgoed heeft hierop bij brief van 23 september 2014 laten weten met dit voorstel niet akkoord te gaan en de zaak te hebben doorgeleid naar haar adviseur in deze, Vastgoed InterVisie B.V. te Rijswijk. De [naam 2] van dit bureau liet bij brief van 7 oktober 2014 weten circa 8 weken nodig te hebben voor nader onderzoek.
1.4.
Door de gemachtigde van [verzoeker sub 1] is bij e-mail van 16 oktober 2014 naar voren gebracht dat gehoopt werd dat de wederzijdse deskundigen tot overeenstemming zouden geraken en dat, mocht dat niet gebeuren, het voor de hand ligt dat de heren [naam 2] en [naam 1] een derde deskundige zouden benoemen, in welk geval wel een bevestiging van de zijde van Ahold Vastgoed zou worden gevraagd omtrent de ingangsdatum 1 januari 2015, onder bijvoeging van een (concept-)verzoekschrift ex artikel 7:304 lid 2 BW en aankondiging dat dit bij gebreke van de gevraagde bevestiging zou worden ingediend.
1.5.
Het overleg tussen de wederzijdse deskundigen, waarbij namens [verzoeker sub 1] nader als ingangsdatum 1 maart 2015 en later 1 mei 2015 is voorgesteld, heeft niet tot overeenstemming geleid. Nadat [naam 1] bij e-mail van 7 april 2015 onder meer had geschreven:
“Wij stellen daarom voor alsnog een derde taxateur aan te laten stellen door de rechtbank, om in elk geval de peildatum vast te laten leggen, de onoverkomenlijke meningsverschillen te laten beoordelen en te gaan overbruggen en de door u achtergehouden data van de AH aan [adres 3] in de beoordeling te gaan betrekken”,berichtte de heer [naam 2] bij e-mail van 22 april 2015 bereid te zijn Ahold Vastgoed te adviseren akkoord te gaan met 1 mei 2015 als “peildatum”. Nadat de heer [naam 1] bij e-mail van 2 mei 2015 geïnformeerd had of Ahold Vastgoed inderdaad akkoord is met “de door partijen voorgestelde ingangsdatum”, stelde de heer [naam 2] bij e-mail van 15 juni 2015 als ingangsdatum voor minnelijke vaststelling 1 augustus 2015 voor
“waarbij partijen alleen vergelijkbare units zullen selecteren c.q. inbrengen met een (herleide) metrage tussen de 550m2 en de 850m2, welke in gebruik zijn door supermarktorganisaties en gelegen zijn in Amsterdam-Centrum en binnen de ‘grachtengordel’”. Diezelfde dag reageerde [verzoeker sub 1] ’s gemachtigde hierop in de zin, kortweg, dat toch sterk de indruk was gewekt dat de datum 1 mei 2015 akkoord was en of 1 augustus 2015 geen verschrijving was, waarna de heer Van den Dries reageerde dat er was gesproken over 1 mei 2015 als peildatum en niet als ingangsdatum.
“Wij stellen daarom voor alsnog een derde taxateur aan te laten stellen door de rechtbank, om in elk geval de peildatum vast te laten leggen, de onoverkomenlijke meningsverschillen te laten beoordelen en te gaan overbruggen en de door u achtergehouden data van de AH aan [adres 3] in de beoordeling te gaan betrekken”,berichtte de heer [naam 2] bij e-mail van 22 april 2015 bereid te zijn Ahold Vastgoed te adviseren akkoord te gaan met 1 mei 2015 als “peildatum”. Nadat de heer [naam 1] bij e-mail van 2 mei 2015 geïnformeerd had of Ahold Vastgoed inderdaad akkoord is met “de door partijen voorgestelde ingangsdatum”, stelde de heer [naam 2] bij e-mail van 15 juni 2015 als ingangsdatum voor minnelijke vaststelling 1 augustus 2015 voor
“waarbij partijen alleen vergelijkbare units zullen selecteren c.q. inbrengen met een (herleide) metrage tussen de 550m2 en de 850m2, welke in gebruik zijn door supermarktorganisaties en gelegen zijn in Amsterdam-Centrum en binnen de ‘grachtengordel’”. Diezelfde dag reageerde [verzoeker sub 1] ’s gemachtigde hierop in de zin, kortweg, dat toch sterk de indruk was gewekt dat de datum 1 mei 2015 akkoord was en of 1 augustus 2015 geen verschrijving was, waarna de heer Van den Dries reageerde dat er was gesproken over 1 mei 2015 als peildatum en niet als ingangsdatum.
2. [verzoeker sub 1] verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW
een deskundige te benoemen die adviseert omtrent de (nadere) huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 4] en [adres 1] te [plaats] .
een deskundige te benoemen die adviseert omtrent de (nadere) huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 4] en [adres 1] te [plaats] .
3. Ahold Vastgoed verzoekt primair om [verzoeker sub 1] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek, omdat hij te voorbarig tot indiening hiervan is overgegaan. Subsidiair verzoekt zij om benoeming van een landelijk opererende makelaar, waartoe [naam 3] , verbonden aan [naam VOF] , wordt voorgesteld.
BEOORDELING
4. Ahold Vastgoed kan niet worden gevolgd in haar primaire verweer. In het verzoekschrift (sub 7) is gesteld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen (derde) deskundige (vgl. HR 4 oktober 2013, NJ 2014, 60), terwijl aan het voorafgaand overleg geen hoge eisen behoeven te worden gesteld (aldus hetzelfde arrest). Het overleg tussen partijen c.q. hun wederzijdse deskundigen, waarvan hierboven onder 1.5. een zeer beknopte neerslag is weergegeven, is hier echter juist betrekkelijk uitvoerig en primair inhoudelijk geweest - hetgeen toch de primaire strekking is van het bepaalde in artikel 7:304 (lid 1) BW teneinde, zo mogelijk, tussenkomst van de rechter te voorkomen -, waarbij partijen onder meer hebben gediscussieerd over metrages, in aanmerking te nemen vergelijkingspanden, en dergelijke. Hooguit kan worden gezegd dat [verzoeker sub 1] parallel hieraan zijn (gerechtvaardigde) belang dat de ingangsdatum, waarvoor hij bij zijn eerste, onderbouwde voorstel een ruime termijn van ruim 3 1/2 maand voorstelde en welke hij nadien, hangende het nader overleg nog twee maal in der minne heeft opgeschoven, niet al te ver zou opschuiven, heeft bewaakt. Toen de ingangsdatum, mede blijkens het door Ahold Vastgoed in de besprekingen introduceren van een in deze procedure door haar ook niet nader toegelicht verschil tussen ingangsdatum en peildatum, een zelfstandige rol leek te gaan spelen en Ahold Vastgoed niet bereid was de eerder onder voorbehoud overeengekomen datum 1 mei 2015 te bevestigen en vervolgens daarvoor 1 augustus 2015 voorstelde onder het voorbehoud dat [verzoeker sub 1] een aantal andere parameters voor de minnelijke huurprijsvaststelling zou accepteren, is begrijpelijk dat [verzoeker sub 1] , kennelijk mede met het oog op de werking van het bepaalde in artikel 7:304 lid 2, tweede volzin BW, het onderhavige verzoek, zoals ook voorafgaand aangekondigd, heeft ingediend. Mede, immers uit de correspondentie valt niet af te leiden dat ook inhoudelijke overeenstemming op dat moment binnen handbereik lag. Anders dan Ahold Vastgoed stelt, is het verzoekschrift dus niet alleen ingediend om de huuringangsdatum te fixeren.
5. Met benoeming van de door Ahold Vastgoed in deze procedure (subsidiair) voorgestelde deskundige heeft [verzoeker sub 1] verklaard zich te kunnen verenigen. Nu ook de kantonrechter niet van bezwaren tegen de heer Bakker als deskundige is gebleken, zal tot diens benoeming worden overgegaan.
6. De kantonrechter zal de als deskundige aan te merken [naam 3] verzoeken advies te geven over de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
7. Met het oog op een mogelijk volgende procedure tot vaststelling van de huurprijs geeft de kantonrechter de volgende aanwijzingen.
De deskundige wordt verzocht te adviseren met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW, en dus in te gaan op:
De deskundige wordt verzocht te adviseren met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW, en dus in te gaan op:
- de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot en het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, gedurende het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het onderhavige verzoek, te weten 30 juni 2015 (waarbij huurprijzen die op een ander tijdstip golden worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil);
- de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs;
- de andere feiten en omstandigheden van belang voor de beoordeling van de zaak.
Voor de beoordeling of bedrijfsruimte vergelijkbaar is, dan wel om bedrijfsruimte te
kunnen vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte,
bouwkundige indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.
kunnen vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte,
bouwkundige indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.
Wenselijk is dat de partij die de opdracht geeft daarbij zal bedingen
- dat de deskundige bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan;
- dat de deskundige van die voorstellen en van haar bevindingen naar aanleiding van die voorstellen verslag zal doen in het uit te brengen schriftelijk advies;
- dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over haar bevindingen, en dat deze opmerkingen in het eindadvies worden opgenomen.
De kantonrechter geeft de deskundige in overweging de Leidraad deskundigen op
www.rechtspraak.nlte raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek
en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige
suggesties.
www.rechtspraak.nlte raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek
en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige
suggesties.
Wat betreft de kosten van het advies geldt het volgende:
Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige
en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de
maatstaven van artikel 7:303 BW.
en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de
maatstaven van artikel 7:303 BW.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies
proceskosten. De partij(en) die deze kosten aan de deskundige(n) zal (zullen) voldoen
kan (kunnen) daarvan opgave doen in een - zonodig - nog aanhangig te maken
dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over
die kosten een beslissing zal worden genomen.
proceskosten. De partij(en) die deze kosten aan de deskundige(n) zal (zullen) voldoen
kan (kunnen) daarvan opgave doen in een - zonodig - nog aanhangig te maken
dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over
die kosten een beslissing zal worden genomen.
8. De proceskosten van deze verzoekschriftprocedure worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
benoemt tot deskundige: [naam 3] , verbonden aan [naam VOF] te [plaats] ( [adresgegevens van naam VOF] );
compenseert de proceskosten in die zin, dat partijen de eigen kosten dragen.
Deze beschikking is gegeven door mr O.J. van Leeuwen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2015.