ECLI:NL:RBAMS:2015:4332

• Datum uitspraak: 16 januari 2015
• Publicatiedatum: 10 juli 2015
• Zaaknummer: EA VERZ 14-1064
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.W.J. Ros
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kantonrechter oordeelt over misbruik meerderheidspositie woningcorporatie binnen VvE

Verzoekers, eigenaren van appartementen binnen een complex beheerd door de VvE, stelden dat woningcorporatie Rochdale haar meerderheidspositie binnen de VvE misbruikte door tegen besluiten te stemmen die de VvE deelname aan een bodemprocedure mogelijk zouden maken. Deze procedure betreft geschillen over de staat van het appartementencomplex en de verdeling van onderhoudskosten.

Rochdale bezat ongeveer 30 appartementen en was de splitsende partij. Zij stemde tegen het voorstel om de VvE als procespartij te laten deelnemen en de gemaakte advocaatkosten voor rekening van de VvE te brengen. Verzoekers vorderden vernietiging van deze besluiten en machtiging voor het bestuur van de VvE om namens de VvE op te treden in de bodemprocedure.

De kantonrechter oordeelde dat Rochdale haar meerderheidsmacht misbruikte door besluiten te blokkeren die het belang van de gehele VvE dienden. De gemaakte kosten voor de schimmelproblematiek en de bodemprocedure waren ten bate van de gehele VvE en mochten niet individueel worden gedragen. De verzoeken werden toegewezen, de besluiten vernietigd en Rochdale werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De kantonrechter vernietigt de besluiten van de VvE-vergadering en machtigt de VvE tot deelname aan de bodemprocedure met kosten voor rekening van de VvE, waarbij Rochdale in de proceskosten wordt veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 3553300 \ EA VERZ 14-1064

beschikking van: 16 januari 2015

func.: 493

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

3. [eiser 3]

4. [eiser 4]

5. [eiser 5]

6. [eiser 6]

7. [eiser 7]

8. [eiser 8]

9. [eiser 9]

10. [eiser 10]

11. de vereniging van eigenaars gebouw [eiser 11]

allen wonende respectievelijk gevestigd te [plaats],

verzoekers,

gemachtigde: mr. G.I. Beij,

t e g e n

de stichting Woningstichting Rochdale,

gevestigd te Amsterdam,

verweerder,

nader te noemen Rochdale,

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 29 oktober 2014 hebben verzoekers een verzoekschrift op de voet van artikel 5:121 en 5:130 BW met producties ingediend. Op 23 december 2014 heeft Rochdale stukken toegezonden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 december 2014. Mr. Visser heeft een verweerschrift/spreekaantekeningen voorgedragen. Daarna heeft mr. Beij de zaak bepleit aan de hand van een overgelegde toelichting op het verzoekschrift en gereageerd op het verweerschrift. Na verder debat zijn de in persoon verschenen verzoekers en de namens Rochdale verschenen [naam 1] in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken. Ten slotte is een beschikking gevraagd.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Verzoekers 1 tot en met 10 zijn eigenaren van appartementen deel uitmakend van het gebouw op het adres [eiser 11]. Zij zijn van rechtswege lid van verzoekster 11 (verder de VvE).

1.2.

Het gebouw is in 2007 in appartementen gesplitst door Rochdale, die thans nog een meerderheid van de appartementen (ongeveer 30) bezit.

1.3.

Tussen verzoekers en Rochdale is al jarenlang discussie over de vraag of het appartementencomplex bij en na de splitsing voldeed aan de daaraan te stellen eisen, waaronder de eisen als vastgelegd in het toepasselijke convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 (verder het convenant).

1.4.

Eén van de problemen betrof zwam- en schimmelvorming onder de vloeren op de begane grond. Verzoekers 1 tot en met 10 hebben een advocaat ingeschakeld, nadat rechtstreeks overleg met Rochdale niet tot een oplossing had geleid. Daarvoor hebben deze verzoekers (advocaat-)kosten gemaakt tot een bedrag van € 2.644,47. Het schimmelprobleem is uiteindelijk verholpen voor rekening van Rochdale.

1.5.

Met betrekking tot andere problemen ter zake van de staat waarin het appartementencomplex is opgeleverd en de vraag voor wiens rekening de daarmee gemoeide kosten komen (Rochdale of de VvE), hebben verzoekers 1 tot en met 10 (samen met de inmiddels verhuisde [naam 2]) een bodemprocedure tegen Rochdale bij de rechtbank aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 21 oktober 2014.

1.6.

In de vergadering van de VvE van 30 september 2014 is het voorstel in stemming gebracht om de VvE als procespartij te laten deelnemen in deze bodemprocedure en om de al door verzoekers 1 tot en met 10 in dat kader gemaakte kosten alsmede de onder 1.4 genoemde kosten met betrekking tot de schimmelproblematiek, voor rekening van de VvE te brengen.

1.7.

Rochdale heeft als enige tegengestemd, waardoor dit voorstel is verworpen.

2. Verzoekers verzoeken om de besluiten van de vergadering van 30 september 2014 te vernietigen en om hen te machtigen de door hen reeds gemaakte (advocaat-)kosten
(€ 2.644,47 in verband met de schimmelproblematiek en € 7.264,24 in verband met de bodemprocedure) ten laste van de VvE te brengen en om het bestuur van de VvE te machtigen om als procespartij deel te nemen aan de bodemprocedure en daarin de nodige rechts- en proceshandelingen te verrichten en de advocaatkosten en overige kosten daarvoor te voldoen.

3. Daartoe stellen verzoekers dat Rochdale misbruik maakt van haar meerderheidspositie in de vergadering door tegen het genoemde voorstel te stemmen met het oog op haar belang als degene die het gebouw heeft gesplitst en als verkoper van de appartementen om zoveel mogelijk kosten voor rekening van de VvE te brengen (als regulier onderhoud na de splitsing). Rochdale gebruikt haar meerderheidsmacht om haar eigen belangen te beschermen ten koste van de VvE. Daarmee worden de belangen van de VvE als geheel geschaad. Dit is strijdig met de redelijkheid en billijkheid die appartementseigenaren jegens elkaar in acht dienen te nemen. De reeds door verzoekers 1 tot en met 10 gemaakte (advocaat-)kosten dien(d)en het belang van de gehele VvE. Het is daarom redelijk dat deze ten laste van de VvE worden gebracht.

4. Rochdale voert verweer tegen de verzoeken en stelt zich primair op het standpunt dat verzoekers daarin niet kunnen worden ontvangen, omdat uit artikel 5:130 jo. 2:15 BW volgt dat de onderhavige verzoeken alleen kunnen zijn gericht tegen de VvE. Er is ook geen derde aangewezen om te voorkomen dat de VvE tegen zichzelf procedeert. Subsidiair stelt Rochdale zich op het standpunt dat de omstreden besluiten niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn genomen. Verzoekers staan tegenover Rochdale in de bodemprocedure als koper van een appartement van Rochdale als verkoper. Zij behartigen dus niet het belang van de VvE, maar een individueel belang. De met de bodemprocedure gemoeide kosten zijn niet in het belang van de VvE. Meer subsidiair is Rochdale van mening dat het te laat is om de VvE nog aan de bodemprocedure te laten deelnemen, aangezien de conclusie van antwoord reeds genomen is. Wat de op artikel 5:121 BW gebaseerde verzoeken aangaat, voert Rochdale nog aan dat vervangende machtiging uitsluitend kan worden verleend indien medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Verzoekers streven een eigen belang na. Het is daarom redelijk dat de kosten van hun rechtszaak niet voor de verenigingskas komen. Het betalen van kosten is volgens Rochdale ook geen handeling waarop artikel 5:121 BW betrekking heeft.

5. De kantonrechter is van oordeel dat het verweer faalt. Weliswaar heeft Rochdale gelijk dat de VvE in de onderhavige procedure niet als verzoeker kan optreden nu van een daartoe strekkend besluit niet wordt gerept, maar dat neemt niet weg dat verzoekers 1 tot en met 10 geen redelijk belang kan worden ontzegd. Verder valt niet in te zien waarom een verzoek op de voet van artikel 5:130 jo. 2:15 BW in een geval als dit niet zou kunnen zijn gericht tegen een appartementseigenaar met een meerderheid in de vergadering van eigenaars. Alle belanghebbenden zijn immers in deze procedure betrokken. Rochdale heeft feitelijke de zeggenschap binnen de VvE en maakt gebruik van haar meerderheid in de vergadering van eigenaars om besluiten tegen te houden die zij niet in haar belang acht als splitsende partij en verkoper van de appartementen. Daarmee misbruikt zij haar meerderheidspositie en dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de verhouding tussen de appartementseigenaren beheerst. Rochdale behartigt aldus immers alleen het eigen belang om niet door de VvE te kunnen worden aangesproken op de staat waarin zij het gebouw bij de splitsing heeft opgeleverd, terwijl de vraag welk deel van de te maken onderhoudskosten voor rekening van de VvE komt, dan wel nog voor rekening van Rochdale kan worden gebracht, wel degelijk de gehele VvE aangaat. Het valt anderzijds niet vol te houden dat verzoekers 1 tot en met 10 alleen een individueel belang nastreven. De klachten waar het in de bodemprocedure om gaat hebben immers betrekking op het gehele gebouw en niet slechts de afzonderlijke appartementen, zoals dat ook het geval was inzake de schimmelkwestie waarvoor Rochdale de kosten (gemoeid met de oplossing van dat probleem) uiteindelijk wel voor haar rekening heeft genomen. Het is dan ook niet redelijk te achten dat verzoekers 1 tot en met 10 de al gemaakte advocaatkosten in het kader van de schimmelproblematiek zelfstandig moeten (blijven) dragen. Deze kosten zijn immers wel degelijk gemaakt ten behoeve van de gehele VvE. Met haar meerderheidsstem voorkomt Rochdale ook dat zij (via de VvE) bijdraagt in de kosten van de bodemprocedure, hetgeen ten opzichte van de mede-eigenaren evenmin redelijk is te achten, maar als misbruik van machtspositie moet worden aangemerkt. Daar komt bij dat deelname van de VvE aan de bodemprocedure inhoudelijk kan bijdragen.

6. Anders dan Rochdale betoogt, is interventie (voeging of tussenkomst) door de VvE in de bodemprocedure ook na de conclusie van antwoord mogelijk (artikel 218 Rv). Ten slotte is de kantonrechter van oordeel dat de gevraagde machtiging om de door verzoekers 1 tot en met 10 gemaakte advocaat- en proceskosten voor rekening van de VvE te brengen niet buiten het bereik van artikel 5:120 BW valt. Het begrip ‘handeling’ in de zin van lid 1 van die bepaling omvat immers ook rechtshandelingen.

7. De slotsom is dat de verzoeken worden toegewezen als na te melden. Rochdale wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

• verklaart de VvE niet ontvankelijk in het onderhavige verzoek;
• vernietigt de omstreden besluiten van 30 september 2014 en machtigt het bestuur van de VvE om namens de VvE als procespartij deel te nemen in de hiervoor bedoelde bodemprocedure tegen Rochdale en daartoe alle benodigde rechts- en proceshandelingen te verrichten en om de advocaatkosten en de overige kosten van die procedure te voldoen;
• machtigt het bestuur van de VvE om de reeds door verzoekers 1 tot en met 10 gemaakte advocaatkosten in verband met de bodemprocedure tot een bedrag van
• machtigt het bestuur van de VvE om de door verzoekers 1 tot en met 10 gemaakte advocaatkosten inzake de schimmelproblematiek tot een bedrag van € 2.644,47 voor rekening van de VvE te brengen en deze aan verzoekers 1 tot en met 10 en [naam 2] te vergoeden;
• veroordeelt Rochdale in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verzoekers 1 tot en met 10 begroot op € 77,- aan griffierecht en € 400,- aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;
• verklaart voormelde machtigingen en de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
• wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus gegeven door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 januari 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.

de griffier de kantonrechter