ECLI:NL:RBAMS:2015:619

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht - team kanton

zaaknummer: 2987358 CV EXPL 14-11088

vonnis van: 2 februari 2015

fno.: 245

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Stichting Openbaar Golfterrein de Hoge Dijk

gevestigd te Amsterdam Zuidoost

eiseres, nader te noemen: De Hoge Dijk

gemachtigde: mr. J. de Groot

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.S. Rueb

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In de procedure zijn gewisseld:

- dagvaarding van 4 april 2014 met producties
- het antwoord met producties
- instructievonnis
- dagbepaling comparitie

De comparitie heeft plaatsgevonden op 4 september 2014. De Hoge Dijk is ter zitting verschenen bij [naam 1], en [naam 2], met de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen met zijn gemachtigde en zijn echtgenote. Partijen zijn gehoord, hebben hun standpunten toegelicht (deels aan de hand van een pleitnota) en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Vervolgens hebben beide partijen nog een akte genomen, waarna vonnis is bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

De Hoge Dijk is opgericht in 1989 en heeft ten doel het aanleggen, in stand houden en exploiteren van een golfterrein in Amsterdam. De Hoge Dijk is erfpachter van een terrein gelegen aan de Abcouderstraatweg/ Tafelbergweg te Amsterdam. Het terrein wordt door De Hoge Dijk als golfterrein geëxploiteerd.

1.2.

Op het terrein bevindt zich een gebouw, dat bekend is Abcouderstraatweg 48 te Amsterdam (verder het woonhuis). Eind 1995 bevond het woonhuis zich in ernstig verwaarloosde staat. Op 17 januari 1996 is het woonhuis getaxeerd op een bedrag van fl. 550.000,- herbouwwaarde in de verwaarloosde staat van toen en op fl 640.000,- na verbouwing in goede staat.

1.3.

Per 1 januari 1996 heeft [gedaagde] het woonhuis betrokken. Bij overeen-komst van 20 april 1996 heeft De Hoge Dijk het woonhuis aan [gedaagde] verhuurd (verder de huurovereenkomst). De bestemming van het woonhuis is omschreven als: Sportbegeleidingsruimte met woonhuis. Er zijn algemene voorwaarden van toepassing.

1.4.

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [naam 3], de makelaar die destijds de huurovereenkomst heeft opgesteld, bij brief van 6 november 1995 aan [gedaagde] het volgende bericht:
Afgesproken is dat [gedaagde][ = [gedaagde], ktr]
de kosten van de verbouwing volledig op zich neemt. Bij aanvang van de overeenkomst wordt de waarde van het huis vastgesteld door een deskundige. De marktsituatie wordt hierbij buiten beschouwing gelaten. Dit kan door het maken van een bouwkundig rapport. Bij het einde van de overeenkomst wordt opnieuw getaxeerd. Het door [gedaagde] geïnvesteerde bedrag wordt bij beëindiging aan [gedaagde] vergoed. Per maand dat hij het huis bewoont, wordt huur berekend van fl. 500,- (event. met indexering). Deze bedragen worden met elkaar verrekend. Hoe dit moet gebeuren is nog niet besproken.

1.5.

En bij brief van 11 december 1995 heeft deze makelaar [gedaagde] bericht:
Voor de periode na 10 + 10 jaar kan nog een optie periode worden opgenomen van bijvoorbeeld twee maal een jaar. Het is normaal dat een jaar voor het eindigen van de -overeenkomst verhuurder en huurder ofwel opzeggen ofwel onderhandelen over een nieuwe overeenkomst. Het is niet zo dat er automatisch wordt verlengd. Indien het gewenst is dat er na 10 + 10 jaar automatisch verlengd wordt, dient dit uitdrukkelijk te worden overeengekomen tussen huurder en verhuurder.

1.6.

In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - vervolgens opgenomen:
3. Duur, verlenging en opzegging.3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 januari 1996 en lopende tot en met 31 december 2005.3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar, derhalve tot en met 31 december 20153.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.3.5 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als […].4. Betalingsverplichting, betaalperiode.4.1 De betalingsverplichting van huurder bestaat uit: Het opknappen van het gehuurde perceel en het volledig onderhouden daarvan.9. Bijzondere bepalingen.9.1 Bij beëindiging van de overeenkomst is verhuurder gehouden aan huurder de meerwaarde van het gehuurde te vergoeden, volgens:De waarde van het gehuurde dient bij beëindiging van de overeenkomst te worden vastgesteld door een beëdigd taxateur. Partijen verrekenen onderling de meerwaarde/minderwaarde ten opzichte van de aanvangswaarde. (Waarde van het gehuurde bij aanvang: f.550.000, = [zie aangehecht taxatierapport]Voor elke maand van gebruik van het gehuurde door huurder wordt door verhuurder f.500, = in mindering gebracht op de eventueel door verhuurder te vergoeden meerwaarde9.2 De enige betaling aan verhuurder is het opknappen van het gehuurde.9.3 Onderhuur in verband met sportbegeleidingspraktijk is toegestaan.9.4 De huurder heeft een optie op de naburige stal onder dezelfde voorwaarden als genoemd in deze overeenkomst. De enige betaling is het opknappen van de stal. Gebruik hiervan wordt sportbegeleidingspraktijk.

1.7.

In 2005 hebben partijen geprocedeerd over de huurovereenkomst en met name de uitleg van het bepaalde in artikel 3, 4 en 9 daarvan.

1.8.

Bij tussenvonnis van 25 oktober 2005 (gewezen onder rolnummer CV 05-719) heeft de kantonrechter te Amsterdam onder meer overwogen:
De tweede vordering strekt ertoe te bepalen dat [gedaagde] huur moet gaan betalen zodra hij de meerwaarde van de woning heeft opgesoupeerd omdat hij deze zoveel maanden heeft bewoond dat de meerwaarde voornoemd gedeeld door 500 gelijk is aan het aantal maanden dat hij de woning bewoond heeft. Ook deze vordering moet worden afgewezen waartoe de kantonrechter het volgende overweegt.De bepalingen van de huurovereenkomst kunnen in samenhang niet anders worden uitgelegd dan dat [gedaagde] geen betalingen hoeft te doen. De huurwaarde die in het contract wordt genoemd ad fl. 500,00 heeft slechts een rekenwaarde in die zin dat de meerwaarde welke De Hoge Dijk dient te vergoeden verminderd wordt met een bedrag gelijk aan zoveel maanden maal fl. 500,00 als [gedaagde] de woning heeft bewoond. Een betalingsverplichting voor [gedaagde] ontstaat niet onder het contract waarbij de kantonrechter aantekent dat dit slechts geldt voor de periode tot 2015.

1.9.

Bij vonnis van 6 januari 2006 heeft deze kantonrechter vervolgens beslist dat het regime van artikel 7: 230a BW (overig gebouwde onroerend zaken) op het woonhuis en de huurovereenkomst niet van toepassing is.

1.10.

Tegen de vonnissen van 25 oktober 2005 en 6 januari 2006 is geen hoger beroep ingesteld.

1.11.

Per aangetekende brief van 13 december 2013 heeft De Hoge Dijk de huur-overeenkomst opgezegd per 31 december 2015. Bij die opzegging is vermeld dat deze er op gericht is met [gedaagde] af te rekenen per 1 januari 2016 en per die datum te komen tot een reële huurprijs voor het woonhuis.

1.12.

[gedaagde] heeft niet in de opzegging bewilligd.

Vordering

2. De Hoge Dijk vordert thans, dat de kantonrechter
I na ingewonnen deskundigenbericht, zal vaststellen wat de herbouwwaarde is van het woonhuis per 31 december 2015 en welk bedrag partijen, rekening houdend met de herbouwwaarde per 1 januari 1996 van € 249.579 (f. 500.000,-) en een door [gedaagde] te verrekenen bedrag aan huur van € 54.454 (f. 120.000,-) per 1 januari 2016 met elkaar dienen te verrekenen;
II na ingewonnen deskundigenbericht zal vaststellen welke reële en commerciële huurprijs [gedaagde] vanaf 1 januari 2016 maandelijks aan de stichting dient te betalen voor de huur van het woonhuis;
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3. De Hoge Dijk stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat partijen destijds bedoeld hebben overeen te komen dat de huurovereenkomst met betrekking tot het woonhuis zou eindigen per 1 januari 2016 en dat per die datum tussen hen zou worden afgerekend. Dat de kantonrechter in 2006 heeft geoordeeld dat het hier om huur van woonruimte gaat en de opzegging zijdens De Hoge Dijk derhalve niet meebrengt dat de huurovereenkomst eindigt, betekent niet dat de afspraken die partijen hebben gemaakt over afrekening op basis van herbouwwaarde, zoals neergelegd in de huurovereenkomst, niet hoeven te worden nagekomen.

4. De Hoge Dijk voert daarbij aan dat het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen is geweest, dat de bepalingen van de huurovereenkomst zouden gelden voor maximaal 20 jaar en dat daarna eventueel tot een nieuwe huurovereenkomst gekomen zou kunnen worden na nieuwe onderhandelingen. De Hoge Dijk verwijst daarvoor naar de huurovereenkomst, te lezen in het licht van de brieven van de makelaar (rov. 1.4 en 1.5), en naar het vonnis van de kantonrechter van 25 oktober 2005 (rov. 1.8). Het was de bedoeling van De Hoge Dijk het woonhuis opgeknapt te krijgen tegen zo laag mogelijke kosten, omdat De Hoge Dijk zelf de daartoe benodigde middelen niet had.

5. Volgens De Hoge Dijk is het niet redelijk de lezing van [gedaagde] te volgen dat pas afgerekend hoeft te worden bij het einde van de huurovereenkomst, zodat deze - door het oordeel van de kantonrechter dat hij recht heeft op huurbescherming - zelf zou kunnen bepalen wanneer afrekening zou plaats vinden. Zowel ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst als later is het uitgangspunt steeds geweest dat de huurovereenkomst per 31 december 2015 zou eindigen en dat afrekening plaats vindt tegen de herbouwwaarde op 31 december 2015. Over de per tot 31 december 2015 zijn afspraken gemaakt, niet over de per daarna. Daarna kan de huurrelatie worden voortgezet tegen een reële markthuur, die daartoe dient te worden vast gesteld. Het onderhoud zal vanaf die datum dan ook voor De Hoge Dijk zijn.

6. Om die herbouwwaarde te berekenen dient een deskundige te worden benoemd. Op verzoek van de kantonrechter stelt De Hoge Dijk voor tot deskundige te benoemen Amstelstede makelaardij BV (te Amstelveen), die de volgende vragen voorgelegd zou kunnen krijgen:
a. Wat is naar verwachting de herbouwwaarde van de opstal Abcouderstraatweg 48 te Amsterdam per 31 december 2015?
b. Wat is de te verwachten huur indien wordt uitgegaan van het woning-waarderingsstelsel voor zelfstandige woning dat de huurcommissie hanteert en wat is de markthuur van de woning Abcouderstraatweg 48 te Amsterdam ?

Verweer

7. [gedaagde] voert tegen de vordering van De Hoge Dijk aan, dat naar zijn oordeel de huurovereenkomst, zoals dat nader is bepaald door het vonnis van 3 januari 2006 geen basis biedt voor de zijdens De Hoge Dijk gevraagde vaststellingen. De huurover-eenkomst veronderstelt dat de vaststelling van de herbouwwaarde pas zal plaats vinden per de datum dat het contract daadwerkelijk een einde heeft genomen. Voor een afwikkeling waarbij naast de vaststelling van de herbouwwaarde ook nog een “reële en commerciële” huurprijs wordt vastgesteld, tegen welke de huurover-eenkomst in aansluiting op de peildatum voor de vaststelling van de herbouwwaarde wordt voortgezet, biedt de huurovereenkomst geen enkel aanknopingspunt.

8. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was niet zeker dat deze na 20 jaar zou eindigen. De huurovereenkomst bepaalt tegen die achtergrond dat pas bij beëindiging de herbouwwaarde zal worden vastgesteld en niet zondermeer per 31 december 2015. De huurovereenkomst eindigt niet per 31 december 2015, daar zijn partijen het over eens. Dus vindt er ook geen afrekening plaats per 31 december 2015.

9. Volgens [gedaagde] is een afrekening, zolang de beëindiging van de huurovereenkomst niet aan de orde is, evenmin aan de orde.

Beoordeling

10. Naar het oordeel van de kantonrechter is de kern van het geschil tussen partijen terug te voeren op de tekst van de huurovereenkomst en met name de uitleg van artikel 3, 4 en 9 daarvan. De Hoge Dijk staat een uitleg voor waarbij partijen per 1 januari 2016 dienen af te rekenen conform het bepaalde in artikel 9 van de huurovereenkomst, waarna [gedaagde] een commerciële markthuur zal moeten gaan voldoen. [gedaagde] stelt dat de huurovereenkomst zo dient te worden uitgelegd dat afrekening pas plaats vindt als de huurovereenkomst eindigt - hetgeen thans nog niet aan de orde is, nu de opzegging van De Hoge Dijk geen effect sorteert - en dat tot dat moment [gedaagde] geen huur hoeft te voldoen.

10. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de huurovereenkomst, geplaatst in het licht van hetgeen partijen rond het aangaan van de huurovereenkomst aan correspondentie hebben gewisseld, dat geen regeling is getroffen voor de situatie dat de huurovereenkomst na ommekomst van de periode van 10+10 jaar, zou worden voortgezet. Partijen hebben (bewust of onbewust) voor die situatie geen expliciete afspraken gemaakt. Ook de kantonrechter in de eerdere procedure is daar vanuit gegaan, getuige zijn overweging omtrent de duur van de huurovereenkomst en de betalingsverplichting van [gedaagde]. Nu de huurovereenkomst na ommekomst van de voorziene periode zal worden voortgezet, dient de kantonrechter - met in achtneming van de formulering van de vordering van De Hoge Dijk - in die omissie te voorzien.

12. Uitgangspunt hierbij is de thans tussen partijen geldende huurovereenkomst. Dat De Hoge Dijk en [gedaagde] er geen rekening mee hebben gehouden dat de wettelijke bepalingen rond de huur van woonruimte op hun relatie van toepassing zouden zijn en de opzegging zijdens De Hoge Dijk na 10+10 jaar geen effect sorteert, maakt dit niet anders. De bepalingen van de huurovereenkomst worden door dit gegeven niet buiten werking gesteld.

12. In de huurovereenkomst is opgenomen dat voor de periode 1996 - 2016 pas bij het einde van de huurrelatie afgerekend behoeft te worden, voor zover het betreft de fictieve huur enerzijds en de investeringen van [gedaagde] anderzijds, afgezet tegen de herbouwwaarde van het woonhuis. Deze afspraak brengt mee dat niet op 1 januari 2016 door [gedaagde] afgerekend hoeft te worden, maar eerst bij het einde van de huurrelatie. Pas dan zal de taxatie van het pand moeten plaatsvinden, zoals de brief van de makelaar vermeldt (zie rov. 1.4).

12. Daarnaast geldt dat de regeling tussen partijen ten aanzien van de verrekening van een fictief bedrag aan huur na deze periode van 10+10 jaar, derhalve per 1 januari 2016 geen gelding meer bezit. Partijen hebben voor die situatie immers geen afspraken gemaakt. Uit de ingebrachte stukken vloeit voort dat partijen destijds per 1 januari 1996 een bedrag van fl 500,00 per maand aan (reken-)huur een toepasselijk bedrag vonden. Het komt de kantonrechter redelijk voor om bij dat bedrag aan te knopen voor de hoogte van de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] per 1 januari 2016.

15. De kantonrechter overweegt derhalve de huurbetalingsverplichting per 1 januari 2016 te bepalen op een bedrag gelijk aan een vanaf 1 januari 1996 geïndexeerde huurprijs van fl. 500,00 per maand. Nu de kantonrechter dit aspect niet met partijen heeft besproken, wil zij alvorens daartoe te besluiten de visie van partijen hierover horen.

15. Daarbij komt het de kantonrechter logisch voor dat De Hoge Dijk als eerste bij akte zich uitlaat, waarbij zij meteen de hoogte van het aldus te berekenen bedrag kan meedelen. [gedaagde] zal zich vervolgens eveneens bij akte daarover mogen uitlaten.

17. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de rol van 2 maart 2015 voor akte aan de zijde van De Hoge Dijk;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 februari 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.

Griffier Kantonrechter