Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Beschikking van 8 september 2015
in de zaak met nummers 591389 / KG RK 15-1630 MW/CB van:
1. de naamloze vennootschap
RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de coöperatie
COÖPERATIEVE RABOBANK ZAANSTREEK U.A.,
gevestigd te Zaanstad,
verzoeksters,
advocaat mr. K.C. Haanstra te Amsterdam,
tegen:
1.[XX] [de eigenaar] ,
wonende te Amsterdam,
2.
[YY] [huurder 1] ,
[YY] [huurder 1] ,
wonende te Amsterdam,
3.
[ZZ] [huurder 2] ,
[ZZ] [huurder 2] ,
wonende te Amsterdam,
4.
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS, VAN WIE DE NAMEN NIET ACHTERHAALD KUNNEN WORDEN,
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS, VAN WIE DE NAMEN NIET ACHTERHAALD KUNNEN WORDEN,
verweerders,
advocaat verweersters sub 2 en 3: mr. C.G.M. Oosterwijk te Amsterdam,
verweerders sub 1 en 4 zijn niet verschenen.
1.Verloop van de procedure
Verzoeksters, verder gezamenlijk te noemen Rabobank, hebben op 30 juli 2015 een verzoekschrift ex artikel 3:264 lid 5 en Pro 3:267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, welk verzoekschrift aan deze beschikking is gehecht. Dit verzoek is behandeld ter zitting van 1 september 2015.
Verweerster sub 2 en 3, verder gezamenlijk te noemen de huurders, hebben voorafgaand aan de zitting een concept-pleitnota met producties toegezonden. Ter zitting hebben zowel Rabobank als de huurders een pleitnota overgelegd.
Ter zitting zijn – voor zover van belang – verschenen:
- [AA] met mr. Haanstra namens Rabobank;
- de huurders met mr. Oosterwijk;
- [BB] , directiemakelaar.
2.De feiten
2.1.
Rabobank heeft op 10 juni 1996 en 6 juli 2005 geldleningen van respectievelijk (in hoofdsom) ƒ 230.000,-- en € 341.000,-- verstrekt aan [XX] [de eigenaar] , verder te noemen [de eigenaar] , onder hypothecair verband van:
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping met bijbehorende berging op de zolderverdieping, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [FF] , [GG] , uitmakende het één/vierde onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een gebouw met ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [HH] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend [II]
verder te noemen: de woning.
2.2.
[de eigenaar] is in gebreke gebleven om aan zijn verplichtingen uit de geldleningen te voldoen. Rabobank heeft uit dien hoofde per 1 juli 2015 een bedrag van € 206.983,08 opeisbaar van [de eigenaar] te vorderen en wenst haar hypothecaire rechten uit te winnen.
2.3.
Bij exploot van 2 juli 2015 heeft Rabobank [de eigenaar] aangezegd dat de openbare verkoop van de woning ten overstaan van notaris mr. F. Stroucken zal plaatsvinden op 5 oktober 2015.
2.4.
In de hypotheekakten is onder meer het beding opgenomen dat het [de eigenaar] niet is toegestaan om de woning te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik af te staan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Rabobank.
2.5.
In de hypotheekakten is eveneens het beding opgenomen dat Rabobank met machtiging van de voorzieningenrechter van de rechtbank het pand in beheer mag nemen, indien [de eigenaar] in zijn verplichtingen jegens Rabobank in ernstige mate tekortschiet.
Volgens de hypotheekakten is Rabobank bevoegd de woning onder zich te nemen, indien zulks met het oog op de executie vereist is.
2.6.
[de eigenaar] en verweerders sub 4 zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter terechtzitting verschenen.
3.De verzoeken
3.1.
Het verzoek ex artikel 3:264 lid 5 BW Pro strekt tot het verkrijgen van verlof om het huurbeding, zoals omschreven in de hypotheekakten van 10 juni 1996 en 6 juli 2005, jegens de huurders en verweerders sub 4 in te roepen.
3.2.
Rabobank stelt daartoe – kort gezegd – dat [de eigenaar] het pand zonder haar schriftelijke toestemming heeft verhuurd. Zij heeft belang bij verlof voor het inroepen van het huurbeding. Bij een openbare verkoop zal het pand in verhuurde staat minder opbrengen dan in onverhuurde staat. Hiervoor verwijst zij naar het door haar overgelegde taxatierapport van het pand, waarin de executiewaarde vrij van huur gewaardeerd wordt op
€ 205.000,-- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 145.000,--.
€ 205.000,-- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 145.000,--.
3.3.
Het verzoek ex artikel 3:267 BW Pro strekt tot het verkrijgen van verlof om
het pand in beheer te nemen en te ontruimen.
3.4.
Rabobank stelt daartoe – kort gezegd – dat [de eigenaar] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. Vanaf 28 februari 2011 heeft hij al een achterstand laten ontstaan. Daarnaast heeft [de eigenaar] zonder schriftelijke toestemming van Rabobank de woning verhuurd. [de eigenaar] schiet dan ook in ernstige mate tekort in zijn verplichtingen jegens Rabobank. Rabobank heeft belang bij het in beheer nemen van de woning (en zo nodig bij ontruiming), omdat [de eigenaar] , die zelf niet in de woning verblijft, niet meewerkt aan een inpandige taxatie en de verwachting is dat hij ook niet mee zal werken aan bezichtigingen, aldus Rabobank.
4.Het verweer
De huurders hebben verweer gevoerd. Primair verzoeken zij het verlof tot het inroepen van het huurbeding te weigeren en subsidiair hen een ontruimingstermijn te gunnen van zes maanden. Dit verweer komt – voor zover relevant – hierna aan de orde.
5.De beoordeling
Het huurbeding
5.1.
Vast staat dat de woning ten tijde van de hypotheekstelling(en) niet was verhuurd, dat Rabobank en [de eigenaar] in de hypotheekakten een huurbeding zijn overeengekomen en dat Rabobank geen (schriftelijke) toestemming heeft gegeven voor verhuur van de woning. Een verzoek als het onderhavige is dan (op grond van artikel 3:264 lid 6 BW Pro) toewijsbaar als voldoende aannemelijk is gemaakt dat bij verkoop van de woning in onverhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van de woning met instandhouding van de huurovereenkomst en de verwachte opbrengst in beide gevallen onvoldoende is om Rabobank te voldoen.
5.2.
De voorzieningenrechter volgt de huurders in hun stelling dat de door Rabobank verzochte maatregel (het inroepen van het huurbeding) proportioneel moet zijn. Als er hiervoor geen of een te gering belang is aan de zijde van Rabobank prevaleert het huisrecht van de huurders. In dat kader dient er dan ook een belangenafweging plaats te vinden. Het belang van Rabobank is financieel van aard. Uit het door haar overgelegde taxatierapport blijkt immers dat de (verwachting is dat de) woning in verhuurde staat € 145.000,-- zal opbrengen en vrij van huur € 205.000,--. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van Rabobank (een bedrag van € 60.000,--) zwaarder weegt dan het belang van de huurders bij voortzetting van de huurovereenkomst, mede gelet op het ontbreken van een (schriftelijke) toestemming van Rabobank voor verhuur van de woning. De stelling van de huurders dat Rabobank de verhuur heeft gedoogd en het aan Rabobank is om aan te tonen dat zij niet mondeling toestemming heeft gegeven gaat niet op. Rabobank heeft betwist dat er mondelinge toestemming zou zijn gegeven en het is aan de huurders om daar tegenover hun stelling te onderbouwen. Dat is niet gebeurd..
5.3.
De huurders hebben nog aangevoerd dat Rabobank niet hoeft over te gaan tot executie van de woning, omdat zij met de hypotheekakte(n) executoriaal beslag op de huurpenningen (van € 1.150,-- per maand) kan leggen. Ook dit verweer gaat niet op. Rabobank heeft de vrijheid om daar niet voor te kiezen en gebruik te maken van haar recht tot parate executie. Daarnaast is aannemelijk dat in dit geval de mogelijkheid van het leggen van executoriaal derdenbeslag geen reële optie is, gelet op de omvang van de vordering.
5.4.
Tot slot hebben de huurders nog aangevoerd dat zij op grond van artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) recht hebben op toegang tot de onafhankelijk rechter en dat dit recht hen in feite wordt ontzegd. Ook dit verweer kan niet slagen. Artikel 6 EVRM Pro is immers voldoende gewaarborgd, nu de huurders in deze procedure verweer kunnen voeren. Daarnaast staat het de huurders vrij om de eigenaar van de woning aan te spreken voor eventuele schade die zij lijden.
5.5.
Gelet op het voorgaande voldoet het verzoek van Rabobank aan voormeld criterium en zal het verlof tot het inroepen van het huurbeding worden verleend.
Voor zover er ook nog andere (onbekende) huurders in de woning verblijven, zal het verlof eveneens jegens hen worden verleend.
Het beheers- en ontruimingsbeding
5.6.
Het – onweersproken – verzoek om het beheers- en ontruimingsbeding te mogen inroepen is toewijsbaar nu het desbetreffende beding in de hypotheekakte(n) is opgenomen en aannemelijk is geworden dat Rabobank een zwaarwegend belang heeft bij het in beheer nemen en onder zich nemen van het pand ten einde een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen.
De ontruimingstermijn
5.7.
Ter zitting heeft Rabobank te kennen gegeven dat de ontruimingstermijn eventueel kan worden gewijzigd tot veertien dagen na de openbare verkoop van 5 oktober 2015. Dit geeft de huurders enige gelegenheid om vervangende woonruimte te zoeken. Rabobank heeft reeds bij exploot van 2 juli 2015 het huurbeding ingeroepen, zodat de huurders vanaf die datum hiermee bekend waren. Een ontruiming uiterlijk op 19 oktober 2015 wordt dan ook redelijk geacht. Daarbij gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat de huurders mee zullen werken aan inpandige taxatie en eventuele bezichtigingen. De huurders kunnen na verkoop ook nog trachten om met de koper een regeling treffen.
5.8.
Er is geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
verleent Rabobank verlof het huurbeding jegens [CC] [huurder 1] ,
[DD] [huurder 2] , en de onbekende (onder)huurders in te roepen;
6.2.
verleent Rabobank verlof het beheersbeding in te roepen;
6.3.
verleent Rabobank verlof om het pand onder zich te nemen c.q. te ontruimen;
6.4.
veroordeelt [EE] [de eigenaar] , [CC] [huurder 1] , [DD] [huurder 2] en de onbekende (onder)huurders om de woning met al de hunnen en het hunne uiterlijk op 19 oktober 2015 te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Rabobank te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde;
6.5.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door C.J.J. Buys, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015.
coll: