Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht - team kanton
zaaknummer: 4543007 KK EXPL 15-1433
vonnis van 27 november 2015
fno.: 245
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [plaats]
eiseres, gedaagde in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M.C. Danel
t e g e n
de stichting Woonstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
gedaagde, eiseres in reconventie
nader te noemen: Rochdale
gemachtigde: mr. M.F. Bartels
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 27 oktober 2015 heeft [eiseres] een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen stukken ingezonden. Rochdale heeft daarbij een vordering in (voorwaardelijke) reconventie ingesteld.
Ter terechtzitting van 12 november 2015 is de zaak mondeling behandeld. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde en [naam 1] (Mentrum). Rochdale is verschenen bij [naam 2] , meerdere belangstellenden (allen omwonenden) en de gemachtigde.
Beide partijen hebben een toelichting verstrekt, deels aan de hand van de overgelegde pleitaantekeningen. De kantonrechter heeft vragen gesteld. Van het besprokene zijn aantekeningen gemaakt, die in het dossier zijn opgenomen.
Vervolgens is de zaak aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te geven een schikking te beproeven. Bij brief van 18 november 2015 heeft [eiseres] de kantonrechter bericht dat een schikking niet kon worden bereikt.
Vonnis is daarop bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende:
1.1.
[eiseres] huurt sinds 16 augustus 2005 van Rochdale woonruimte aan de [adres] te [plaats] (verder het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een complex van meerdere woonruimten (complex Amstel), die alle door Rochdale worden verhuurd. Er is een centraal trappenhuis.
1.2.
De algemene huurvoorwaarden woonruimte 2004 zijn van toepassing. In artikel 7.3 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder een inspanningsverplichting heeft op te treden tegen overlast en in artikel 8.9 de verplichting van de huurder geen overlast te veroorzaken.
1.3.
[eiseres] kampt sinds geruime tijd met een (nicotine- en alcohol-)verslaving en psychische problemen. Mede als gevolg daarvan zijn er sinds 2013 klachten over door [eiseres] veroorzaakte overlast. De overlast bestaat onder meer uit schelden en schreeuwen in het trappenhuis, bevuilen van de gemeenschappelijke binnentuin en het zich veelvuldig buitensluiten, waardoor de voordeur van het gehuurde moet worden opengebroken.
1.4.
Het sociaal loket van Rochdale heeft (middels de leefbaarheidsambassadeurs) geïntervenieerd. Vanaf 2014 is de buurtregisseur, de politie en de GGD bij [eiseres] betrokken. Dat alles heeft niet tot vermindering van de klachten geleid. [eiseres] heeft steeds alle hulp afgehouden.
1.5.
In de nacht van 2 op 3 april 2015 is er een flinke brand ontstaan in het gehuurde. De brand is waarschijnlijk door [eiseres] veroorzaakt. [eiseres] was niet in staat de brandweer, haar buren en/of de politie te waarschuwen. Eén van de omwonenden heeft de brandweer c.q. politie gebeld.
1.6.
Na de brand zijn omwonenden behandeld in het ziekenhuis. [eiseres] is in verwarde staat meegenomen door de politie en later gedwongen opgenomen (middels een voorlopige machtiging c.q. IBS) in de psychiatrische kliniek Mentrum. Die machtiging loopt tot 14 november 2015.
1.7.
Op 6 oktober 2015 is een einde interventieverklaring afgegeven. Daaruit volgt dat het volgens de GGD niet wenselijk is dat [eiseres] terugkeert in het gehuurde, omdat de omwonenden bang zijn voor herhaling. [eiseres] dient volgens de GGD wel een nieuwe kans te krijgen in andere woonruimte middels een Laatste Kans.
1.8.
Uit een evaluatie van het behandelplan van 20 augustus 2015 van de behandeld psychiater, de psycholoog en verpleegkundige, volgt dat [eiseres] wel kan terugkeren naar het gehuurde, indien een behandelplan met ambulante behandeling wordt overeengekomen. [eiseres] is daartoe bereid en wordt nog steeds begeleid.
1.9.
[eiseres] is op 8 oktober 2015 formeel ontslagen door de kliniek. Het gehuurde is door de brand (nog) onbewoonbaar. [eiseres] woont thans op een open afdeling van Mentrum in Amsterdam.
1.10.
Rochdale heeft [eiseres] drie andere woningen aangeboden, onder de voorwaarde van (ambulante) begeleiding door HVO Querido. [eiseres] heeft de woningen afgewezen en wil terugkeren in het gehuurde. De omwonenden hebben daar ernstig bezwaar tegen gemaakt.
Vordering in conventie
2. [eiseres] vordert als voorziening veroordeling van Rochdale om het gehuurde aan de [adres] te [plaats] uiterlijk binnen 3 dagen na dagtekening van het vonnis ter beschikking te stellen aan [eiseres] , op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, voor iedere dag dat Rochdale met de nakoming in gebreke blijft, een en ander met veroordeling van Rochdale in de kosten van de procedure.
3. [eiseres] stelt - verkort weergegeven - met betrekking tot haar vordering dat Rochdale weigert het gehuurde aan haar ter beschikking te stellen. [eiseres] kan daardoor geen gebruik maken van het huurgenot waar zij recht op heeft. Zolang de woonruimte niet aan [eiseres] ter beschikking wordt gesteld, verblijft zij in een psychiatrisch ziekenhuis. Hierdoor dreigt de voorlopige machtiging te worden verlengd. Zolang [eiseres] niet kan terug keren in het gehuurde, verzoekt de kliniek namelijk om verlenging in plaats van ambulante begeleiding. [eiseres] heeft dus recht en belang zo spoedig mogelijk in het gehuurde terug te keren.
4. Rochdale meent dat de vordering van [eiseres] moeten worden afgewezen en voert - kort gezegd - daartoe aan dat sprake is (geweest) van slecht huurderschap c.q. overlast. [eiseres] heeft zich niet gedragen als goed huurder, hetgeen op grond van artikel 7:213 BW Pro en de algemene voorwaarden wel van haar had kunnen worden verlangd. [eiseres] heeft gezorgd voor overlast bij de omwonenden door langdurig in de avond/nacht lawaai te maken en de gezamenlijke tuin te bevuilen. In de nacht van 3 april 2015 is als klap op de vuurpijl brand uitgebroken in het gehuurde, waarbij niet kan worden uitge-sloten dat [eiseres] die brand heeft veroorzaakt. Ze heeft in elk geval niet adequaat gereageerd, hetgeen zeer ernstige gevolgen had kunnen hebben.
5. De omwonenden vrezen voor hun veiligheid. Eerder is [eiseres] “zorgmijder” geweest en bij het uitbreken van de brand heeft niet [eiseres] maar een omwonende de brandweer gewaarschuwd. [eiseres] toonde zich slechts bezorgd om haar kat en niet om haar buren. Terugkomst van [eiseres] brengt voor de omwonenden serieuze psychische problemen met zich mee. Rochdale heeft [eiseres] daarom drie anderen woningen aangeboden, met betere en modernere faciliteiten. [eiseres] heeft die echter geweigerd.
Voorwaardelijke eis in reconventie
6. In reconventie vordert Rochdale in geval de conventie wordt afgewezen - als spiegelbeeld van de vordering van [eiseres] - kort gezegd ontruiming door [eiseres] van het gehuurde. Rochdale verwijst daarvoor naar de conventie en stelt dat de gedragingen van [eiseres] een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure rechtvaardigen. Er is sprake van ernstige tekortkomingen in de huurovereenkomst, die niet gering van aard zijn en die niet meer achteraf hersteld kunnen worden. Rochdale houdt rekening met de persoonlijke omstandigheden van [eiseres] , maar zeker na de brand kan van haar niet meer worden gevergd dat zij [eiseres] laat wonen in het gehuurde. De gerechtvaardigde belangen van de omwonenden moeten ook worden gerespecteerd. [eiseres] kan daarbij, na een ontruimingsvonnis, aanspraak maken op vervangende woonruimte middels het zogenoemde Laatste Kans-beleid.
7. [eiseres] verweert zich - onder verwijzing naar de conventie - tegen de gevraagde ontrui-ming van het gehuurde. [eiseres] wil graag aan de Amstel blijven wonen; zij wordt behandeld, is hersteld en is bereid ambulante hulp te aanvaarden. Terugkeer in haar eigen woonruimte zal daarbij helpen.
Beoordeling
8. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de vorderingen in conventie en in reconventie elkaars spiegelbeeld en daarmee dusdanig verweven dat een gezamenlijke beoordeling voor de hand ligt.
9. In dit kort geding dient allereerst te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Is dat niet het geval, dan komt de vordering van Rochdale aan de orde. Het navolgende behelst overigens niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
10. Vast staat dat [eiseres] een groot belang heeft bij terugkeer in het gehuurde. Haar verblijf in een psychiatrische kliniek moet - voor haar en voor anderen, die zo’n plek weer nodig hebben - niet langer duren dan stikt noodzakelijk. Voldoende aannemelijk is dat de behandelend artsen [eiseres] - zij het onder stringente voorwaarden - in staat achten weer zelfstandig te leven. [eiseres] heeft daarbij belang bij het weer betrekken van het gehuurde, zij heeft lang op de plek gewacht en wil graag weer in de haar vertrouwde omgeving terugkeren. Aannemelijk is dat dit haar herstel verder zal bespoedigen.
11. Voldoende aannemelijk is anderzijds dat [eiseres] langdurig ernstige overlast heeft veroorzaakt voor de omwonenden. Die overlast heeft niet alleen bestaan uit lawaai, bevuiling van de binnentuin, maar ook uit zorgen over [eiseres] en vrees voor hetgeen rond [eiseres] zou kunnen gebeuren. Die vrees is ook verwezenlijkt en wel op een zeer ernstige manier. Niet alleen is het tot een - mogelijk door [eiseres] veroorzaakte - felle brand gekomen in het gehuurde, maar tevens is [eiseres] niet in staat geweest de brandweer te bellen, haar buren voor het gevaar te waarschuwen en/of zich zelfs maar om hen te bekommeren.
12. Tegen die achtergrond wordt geoordeeld dat - ondanks het duidelijke zwaarwegende belang van [eiseres] - het in alle redelijkheid niet van de omwonenden gevergd kan worden een terugkeer van [eiseres] te accepteren. Rochdale dient ook voor hun belangen oog te hebben en mag zich dientengevolge tegen een terugkeer verzetten.
13. Meeweegt bij dit oordeel dat Rochdale [eiseres] alternatieve woonruimte heeft aange-boden en dat aanbod ter zitting heeft herhaald. Van [eiseres] kan gevergd worden dat zij het aanbod - in het kader van het zogenoemde Laatste Kansbeleid - accepteert.
14. Dit alles betekent dat de vorderingen van [eiseres] in conventie worden afgewezen en de vordering van Rochdale in reconventie worden toegewezen. Daarbij zal aan de ontruiming geen dwangsom worden verbonden. Gelet op het feit dat de verhuurder met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, en zij heeft nagelaten te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is, zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
15. [eiseres] wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van Rochdale. Daarbij weegt mee dat indien [eiseres] eerder het aanbod van Rochdale had geaccepteerd, een procedure niet nodig was geweest.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
wijst de vordering af;
In reconventie:
veroordeelt [eiseres] om het gehuurde aan de [adres] te [plaats] binnen 8 dagen na betekening van het vonnis met al het hare en de haren te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In conventie en reconventie
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van Rochdale tot heden begroot op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door Mr M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.
Griffier Kantonrechter