Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/583655 / HA ZA 15-290
Vonnis, uitgesproken op 28 oktober 2015
in de zaak van
[eiseres]te [plaats] , eiseres, advocaat: mr. R.J.B. Baarspul te Amsterdam,
tegen
HH&W MAKELAARS B.V.te Rotterdam, gedaagde, advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.
Partijen worden [eiseres] en de makelaar genoemd. De rechtbank heeft kennis genomen van de dagvaarding, het antwoord, de akte eiswijziging, het tussenvonnis waarbij een comparitie is gelast en hetgeen tijdens de comparitie is voorgevallen, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Als niet of onvoldoende onweersproken staat het volgende vast.
[makelaar] , verbonden aan de onderneming van de makelaar, was verkopend makelaar voor de verkoop van het appartement aan de [straat] . [eiseres] heeft (via Funda) kennis genomen van de verkoopinformatie voor dat appartement. In die informatie is opgenomen dat het appartement circa 85 vierkante meter groot is. In die informatie is ook opgenomen dat de makelaar geen aansprakelijkheid aanvaardt voor eventuele onjuistheden (exoneratie) en dat de verstrekte inlichtingen indicatief zijn. [eiseres] had geen aankoopmakelaar bij deze transactie en zij heeft geen meting of aankoopkeuring laten uitvoeren. [eiseres] heeft het appartement gekocht. De makelaar begeleidde daarbij de verkoper. In de koopovereenkomst tussen [eiseres] en de verkoper is bepaald dat koper en verkoper afstand doen van eventuele rechten wat betreft het aantal vierkante meters. [eiseres] heeft, toen zij het appartement enige tijd (enkele jaren) later wilde verkopen, een meetrapport laten opmaken door het bureau ProGebouw. Volgens het uiteindelijke gecorrigeerde rapport van dit bureau is het appartement 78,14 m² groot.
[eiseres] vordert de makelaar te veroordelen aan haar primair € 29.867,30, subsidiair
€ 29.000, meer subsidiair een bedrag in goede justitie te vergoeden, te vermeerderen met rente, kosten rechtens. Zij stelt dat de makelaar jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door haar bij de koop van het appartement onjuist in te lichten over het aantal vierkante meters en door het appartement niet of niet goed op te meten met inachtneming van de meetinstructie die bindend is voorgeschreven voor leden van de NVM (de makelaar is lid van de NVM). [eiseres] vordert verder de makelaar te veroordelen aan haar € 302,50 te vergoeden ter zake van deskundigenkosten en primair € 1.073,67, subsidiair een bedrag in goede justitie te vergoeden voor buitengerechtelijke kosten.
€ 29.000, meer subsidiair een bedrag in goede justitie te vergoeden, te vermeerderen met rente, kosten rechtens. Zij stelt dat de makelaar jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door haar bij de koop van het appartement onjuist in te lichten over het aantal vierkante meters en door het appartement niet of niet goed op te meten met inachtneming van de meetinstructie die bindend is voorgeschreven voor leden van de NVM (de makelaar is lid van de NVM). [eiseres] vordert verder de makelaar te veroordelen aan haar € 302,50 te vergoeden ter zake van deskundigenkosten en primair € 1.073,67, subsidiair een bedrag in goede justitie te vergoeden voor buitengerechtelijke kosten.
De makelaar voert tot verweer aan dat [makelaar] correct heeft gemeten conform de geldende voorschriften, dat meten geen exacte wetenschap is en dat het overgelegde rapport in opdracht van [eiseres] niet klopt. De makelaar voert ook aan dat een eventuele afwijking gering is en binnen de bandbreedte valt die aanvaardbaar is. Partijen hebben hierover uitgebreid gedebatteerd. Dit debat kan gelet op het volgende verder onbesproken blijven.
De makelaar voert verder aan dat de exoneratie (antw. 4.1) dan wel het bepaalde in de koopovereenkomst over afstand van rechten (antw. 6.4) in de weg staat aan de toewijzing van het gevorderde.
Deze verweren van de makelaar slagen.
Niets is gesteld over mededelingen van de makelaar op het punt van het aantal vierkante meters, anders dan de inlichtingen in de verkoopinformatie (op Funda) en herhaalde mondelinge contacten waarbij is gesproken over 85 vierkante meter. [eiseres] moest na lezing van deze verkoopinformatie begrijpen dat de verstrekte inlichtingen over het aantal meters (maten en oppervlakten) indicatief waren en dat de makelaar geen aansprakelijkheid aanvaardt voor eventuele onjuistheden (de exoneratie). Dit staat in de informatie (prod. 1 dagv.); [eiseres] heeft de stelling van de makelaar op dit punt (antw. 2.3-4) niet betwist. Niets is gesteld waaruit volgt dat deze mededelingen voor haar niet duidelijk waren. Bij deze stand van zaken is het, ook al is [eiseres] consument, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat de makelaar zich beroept op de exoneratie (door de verstrekking van de gegevens door de makelaar aan [eiseres] is tussen hen een rechtsverhouding tot stand gekomen waarop de exoneratie van toepassing is). De omstandigheid, dat de makelaar – zoals [eiseres] heeft gesteld – (in het verleden) [eiseres] als aankoopmakelaar heeft bijgestaan, is onvoldoende voor een ander oordeel nu partijen het erover eens zijn dat de makelaar in de relevante periode bij deze transactie niet als aankoopmakelaar voor [eiseres] heeft gewerkt (de makelaar voert onweersproken aan dat [eiseres] in overleg ermee heeft ingestemd dat [makelaar] niet als aankoopmakelaar kon optreden omdat hij al voor de verkoper optrad).
Het voorgaande zou anders kunnen zijn indien [eiseres] bij de voorbereiding van de aankoop van het appartement onderzoek zou hebben gedaan op het terrein van het aantal vierkante meters, gerichte vragen zou hebben gesteld aan de makelaar over het aantal vierkante meters en aan hem kenbaar zou hebben gemaakt dat het aantal vierkante meters voor haar van wezenlijk belang was bij haar beslissing om het appartement te kopen. [eiseres] heeft hierover niets gesteld. Haar stelling dat in herhaalde contacten is gesproken over 85 vierkante meter is onvoldoende concreet toegelicht; zij zou een punt kunnen hebben indien de makelaar zich ondubbelzinnig en zonder voorbehoud heeft gecommitteerd aan de meting (85 m2), maar dit kan uit haar stelling niet worden afgeleid.
Verder heeft [eiseres] in de koopovereenkomst met de verkoper vastgelegd dat afstand werd gedaan van eventuele rechten wat betreft het aantal vierkante meters (antw. 2.15, prod. 11 antw., art. I lid 5). [eiseres] heeft daarmee het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt, ook bij de makelaar (die heeft gewerkt in opdracht van de verkoper), dat een streep onder de deal werd gezet wat betreft de vierkante meters en dat zij, indien zij dat nodig vond, onderzoek had gedaan of vragen had gesteld over de vierkante meters. Zij mag de makelaar dan ook niet aanspreken in verband met de vierkante meters.
Het gevorderde moet worden afgewezen. Bij deze stand van zaken kunnen de vragen onbesproken blijven of en in hoeverre [eiseres] (zoals de makelaar aanvoert) eigen schuld heeft en of in dat verband, gelet op de ernst van de over en weer gemaakte fouten, de aansprakelijkheid van de makelaar naar billijkheid geheel zou moeten komen te vervallen.
[eiseres]
zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden begroot als omschreven in de beslissing (tarief € 579,-, antwoord 1 punt, comparitie 1 punt), en in de nakosten, te vermeerderen met rente zoals gevorderd.
Beslissing
De rechtbank wijst het gevorderde af.
De rechtbank veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de makelaar begroot op € 1.909,- voor vastrecht en € 1.158,- voor salaris advocaat, en in de nakosten begroot op € 131 indien dit vonnis niet wordt betekend dan wel € 199 indien dit vonnis wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
De rechtbank verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2015.