Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Beschikking van 3 november 2015
in de zaak met nummers 594650 / KG RK 15-2001 MW/CB van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP B.V.,
gevestigd te Amersfoort,
verzoekster,
advocaat mr. C.C.M. Ewalds te Amsterdam,
tegen:
1.[verweerder] ,
wonende te Amsterdam,
2.
[verweerder 2] ,
[verweerder 2] ,
wonende te Amsterdam,
3.
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS VAN HET REGISTERGOED [adres 1] [yy] -I TE ( [yy] ) AMSTERDAM , VAN WIE DE NAMEN NIET ACHTERHAALD KUNNEN WORDEN,
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS VAN HET REGISTERGOED [adres 1] [yy] -I TE ( [yy] ) AMSTERDAM , VAN WIE DE NAMEN NIET ACHTERHAALD KUNNEN WORDEN,
4.
[verweerder 3] ,
[verweerder 3] ,
wonende te Amsterdam,
5.
[verweerder 4] ,
[verweerder 4] ,
wonende te Amsterdam,
6.
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS VAN HET REGISTERGOED [adres 1] [DD] TE ( [yy] ) AMSTERDAM , VAN WIE DE NAMEN NIET ACHTERHAALD KUNNEN WORDEN,
ÉÉN OF MEER ANDERE (ONDER)HUURDERS VAN HET REGISTERGOED [adres 1] [DD] TE ( [yy] ) AMSTERDAM , VAN WIE DE NAMEN NIET ACHTERHAALD KUNNEN WORDEN,
verweerders,
verweerders sub 1 en 2 zijn in persoon verschenen,
advocaat verweerders sub 4 en 5: mr. C.G.M. Oosterwijk te Amsterdam,
verweerders sub 3 en 6 zijn niet verschenen.
1.Verloop van de procedure
Verzoekster heeft op 1 oktober 2015 een verzoekschrift ex artikel 3:264 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, welk verzoekschrift aan deze beschikking is gehecht. Dit verzoek is behandeld ter zitting van
27 oktober 2015.
Verweerders sub 4 en 5 hebben voorafgaand aan de zitting een concept-pleitnota met producties toegezonden. Ter zitting hebben zij een pleitnota overgelegd.
Ter zitting zijn verschenen:
- mr. E.E.W. Danen namens verzoekster;
- [XXX] , verweerders sub 1 en 2;
- [YYY] , verweerders sub 4 en 5, met
mr. Oosterwijk.
2.De feiten
2.1.
Verzoekster heeft op 20 juli 2006 een geldlening van € 425.000,-- verstrekt aan [ZZZ] , verder gezamenlijk te noemen de schuldenaren, onder hypothecair verband van:
1.
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de eerste etage, plaatselijk bekend [adres 1] te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie W, complexaanduiding 8392 A appartementsindex 2, uitmakende het onverdeeld één/achtste (1/8ste) gedeelte in de gemeenschap, bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht, rustend op het kadastrale perceel grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, gelegen te Amsterdam aan de [adres 1] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekende gemeente Amsterdam, sectie W, nummer 4400, groot één are en achttien centiare, met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal, zijnde twee woonhuizen, plaatselijk bekend [adres 1] [zz] en [adres 1] 192 te [yy] Amsterdam;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de eerste etage, plaatselijk bekend [adres 1] te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie W, complexaanduiding 8392 A appartementsindex 2, uitmakende het onverdeeld één/achtste (1/8ste) gedeelte in de gemeenschap, bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht, rustend op het kadastrale perceel grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, gelegen te Amsterdam aan de [adres 1] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekende gemeente Amsterdam, sectie W, nummer 4400, groot één are en achttien centiare, met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal, zijnde twee woonhuizen, plaatselijk bekend [adres 1] [zz] en [adres 1] 192 te [yy] Amsterdam;
2.
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de eerste etage, plaatselijk bekend [adres 1] [DD] te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie W, complexaanduiding 8410 A appartementsindex 6, uitmakende het onverdeeld één/achtste (1/8ste) gedeelte in de gemeenschap, bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht, rustend op het kadastrale perceel grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, gelegen te Amsterdam aan de [adres 1] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekende gemeente Amsterdam, sectie W, nummer 3619, groot twee are en één centiare, met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal, zijnde twee woonhuizen, plaatselijk bekend [adres 1] 194 en [adres 1] 196 te [yy] Amsterdam;
het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de eerste etage, plaatselijk bekend [adres 1] [DD] te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie W, complexaanduiding 8410 A appartementsindex 6, uitmakende het onverdeeld één/achtste (1/8ste) gedeelte in de gemeenschap, bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht, rustend op het kadastrale perceel grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, gelegen te Amsterdam aan de [adres 1] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekende gemeente Amsterdam, sectie W, nummer 3619, groot twee are en één centiare, met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal, zijnde twee woonhuizen, plaatselijk bekend [adres 1] 194 en [adres 1] 196 te [yy] Amsterdam;
verder te noemen: de woningen.
2.2.
De schuldenaren zijn in gebreke gebleven om aan hun verplichtingen uit de geldlening te voldoen. Verzoekster heeft uit dien hoofde per 24 juli 2015 een bedrag van € 389.956,53 opeisbaar van de schuldenaren te vorderen en wenst haar hypothecaire rechten uit te winnen.
2.3.
Bij exploten van 12 augustus 2015 heeft verzoekster de schuldenaren aangezegd dat de openbare verkoop van de woningen ten overstaan van notaris mr. R.H. Meppelink zal plaatsvinden op 4 december 2015.
2.4.
In de hypotheekakte is het beding opgenomen dat het de schuldenaren niet is toegestaan om de woningen te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik af te staan, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verzoekster.
2.6.
Zowel de schuldenaren als verweerders sub 3 en 6 zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter terechtzitting verschenen.
3.Het verzoek
3.1.
Het verzoek strekt tot het verkrijgen van verlof om het huurbeding, zoals omschreven in de hypotheekakte van 20 juli 2006, jegens verweerders in te roepen.
3.2.
Verzoekster stelt daartoe – kort gezegd – dat de schuldenaren de woningen zonder haar schriftelijke toestemming hebben verhuurd. Zij heeft belang bij verlof voor het inroepen van het huurbeding. Bij een openbare verkoop zullen de woningen in verhuurde staat minder opbrengen dan in onverhuurde staat. Hiervoor verwijst zij naar de door haar overgelegde taxatierapporten van de woningen, waarin de executiewaarde van de woning aan de [adres 1] vrij van huur wordt gewaardeerd op
€ 160.000,-- en de executiewaarde van de woning aan de [adres 1] [DD] vrij van huur wordt gewaardeerd op € 165.000,--. De executiewaarde van de woningen in verhuurde staat wordt gewaardeerd op elk € 100.000,--.
4.Het verweer
4.1.
Verweerders sub 1 en 2 hebben geen verweer gevoerd tegen het inroepen van het huurbeding. Wel wensen zij een zo lang mogelijke ontruimingstermijn om vervangende woonruimte te zoeken.
4.2.
Verweerders sub 4 en 5 hebben verweer gevoerd. Primair verzoeken zij het verlof tot het inroepen van het huurbeding te weigeren en subsidiair hen een ontruimingstermijn te gunnen van zes maanden. Dit verweer komt – voor zover relevant – hierna aan de orde.
5.De beoordeling
[adres 1]
5.1.
Verweerders sub 1 en 2 hebben geen verweer gevoerd tegen het inroepen van het huurbeding. Het – onweersproken – verzoek is toewijsbaar nu voldoende aannemelijk is gemaakt dat bij verkoop van de woning aan de [adres 1] in onverhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van de woning met instandhouding van het huurcontract en de verwachte opbrengst in beide gevallen onvoldoende is om verzoekster te voldoen.
Voor zover er ook nog andere (onbekende) huurders in de woning verblijven, zal het verlof eveneens jegens hen worden verleend.
Voor de ontruimingstermijn wordt verwezen naar rechtsoverweging 5.8. hierna.
[adres 1] [DD]
5.2.
Vast staat dat de woning aan de [adres 1] [DD] ten tijde van de hypotheekstelling niet was verhuurd, dat verzoekster en de schuldenaren in de hypotheekakte een huurbeding zijn overeengekomen en dat verzoekster geen (schriftelijke) toestemming heeft gegeven voor verhuur van de woning. Een verzoek als het onderhavige is dan (op grond van artikel 3:264 lid 6 BW) toewijsbaar als voldoende aannemelijk is gemaakt dat bij verkoop van de woning in onverhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van de woning met instandhouding van de huurovereenkomst en de verwachte opbrengst in beide gevallen onvoldoende is om verzoekster te voldoen.
5.3.
De voorzieningenrechter volgt verweerders sub 4 en 5 in hun stelling dat de door verzoekster verzochte maatregel (het inroepen van het huurbeding) proportioneel moet zijn. Als er hiervoor geen of een te gering belang is aan de zijde van verzoekster prevaleert het huisrecht van verweerders sub 4 en 5. In dat kader dient er dan ook een belangenafweging plaats te vinden. Het belang van verzoekster is financieel van aard. Uit het door haar overgelegde taxatierapport blijkt immers dat de (verwachting is dat de) woning in verhuurde staat € 165.000,-- zal opbrengen en vrij van huur € 100.000,--. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van verzoekster (een bedrag van € 65.000,--) zwaarder weegt dan het belang van verweerders sub 4 en 5 bij voortzetting van de huurovereenkomst, mede gelet op het ontbreken van een (schriftelijke) toestemming van verzoekster voor verhuur van de woning. De stelling van verweerders sub 4 en 5 dat verzoekster de verhuur heeft gedoogd en het aan verzoekster is om aan te tonen dat zij niet mondeling toestemming heeft gegeven gaat niet op. Verzoekster heeft betwist dat er mondelinge toestemming zou zijn gegeven en het is aan verweerders sub 4 en 5 om daar tegenover hun stelling te onderbouwen. Dat is niet gebeurd. De enkele omstandigheid dat de schuldenaren een beleggingshypotheek hebben afgesloten bij verzoekster, maakt nog niet dat zij de woning hebben aangekocht als belegging. Hieruit volgt evenmin dat de schuldenaren nimmer in de woning zouden gaan verblijven en dat verzoekster hier weet van had.
5.4.
Verweerders sub 4 en 5 hebben aangevoerd dat verzoekster niet hoeft over te gaan tot executie van de woning, omdat zij met de hypotheekakte executoriaal beslag op de huurpenningen (van € 436,59 per maand) kan leggen. Ook dit verweer gaat niet op. Verzoekster heeft de vrijheid om daar niet voor te kiezen en gebruik te maken van haar recht tot parate executie. Daarnaast is aannemelijk dat in dit geval de mogelijkheid van het leggen van executoriaal derdenbeslag geen reële optie is, gelet op de omvang van de vordering.
5.5.
Verder hebben verweerders sub 4 en 5 aangevoerd dat zij op grond van artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) recht hebben op toegang tot de onafhankelijk rechter en dat dit recht hen in feite wordt ontzegd. Ook dit verweer kan niet slagen. Artikel 6 EVRM is immers voldoende gewaarborgd, nu verweerders sub 4 en 5 in deze procedure verweer kunnen voeren. Daarnaast staat het verweerders sub 4 en 5 vrij om de eigenaren van de woning aan te spreken voor eventuele schade die zij lijden.
5.6.
Tot slot hebben verweerders sub 4 en 5 nog aangevoerd dat het (laten) inroepen van het huurbeding een opzet is van de schuldenaren om van hen af te komen. De huurprijs is al eerder door de huurcommissie verlaagd van
€ 850,-- naar € 436,59 per maand. Het is denkbaar dat de schuldenaren na ontruiming van verweerders sub 4 en 5 alsnog de achterstand (en de kosten) aan verzoekster zullen voldoen, zodat de openbare verkoop geen doorgang zal vinden. Dit verweer slaagt echter ook niet. De argwaan van verweerders sub 4 en 5 is misschien terecht, maar misschien ook niet. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten om dit verweer aannemelijk te achten en het verzoek op deze grond af te wijzen.
5.7.
Gelet op het voorgaande voldoet het verzoek van verzoekster aan voormeld criterium (zie 5.2.) en zal het verlof tot het inroepen van het huurbeding worden verleend.
Voor zover er ook nog andere (onbekende) huurders in de woning verblijven, zal het verlof eveneens jegens hen worden verleend.
De ontruimingstermijn
5.8.
De woningen worden sedert 2011 aan verweerders sub 1 en 2 en verweerders sub 4 en 5 verhuurd. Gelet op de duur van de huurovereenkomsten, zal de ontruimingstermijn worden bepaald op 4 maanden na betekening van deze beschikking. Dit geeft verweerders enige gelegenheid om vervangende woonruimten te zoeken. Het belang van verzoekster is daarmee ook voldoende gewaarborgd, nu zij in ieder geval op de veiling kan meedelen dat het huurbeding is ingeroepen en dat de woningen uiterlijk binnen vier maanden na betekening van deze beschikking ontruimd dienen te zijn. Aan deze ontruimingstermijn zal, mede gelet op hetgeen hiervoor in 5.5. is overwogen, de voorwaarde worden verbonden dat de executie van de woningen ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
5.9.
Er is geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
6.1.
verleent verzoekster verlof het huurbeding jegens verweerders in te roepen;
6.4.
veroordeelt verweerders om de woningen met al de hunnen en het hunne binnen vier maanden na betekening van deze beschikking te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van verzoekster te stellen, onder de voorwaarde dat de executie van de woningen heeft plaatsgevonden;
6.5.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door C.J.J. Buys, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2015.
coll: