Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4797759 KK EXPL 16-177
vonnis van: 2 maart 2016
func.: 854
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: [gemachtigde]
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H. Pleiter
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 9 februari 2016 met producties heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 23 februari 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. [gedaagde] heeft ter zitting een vordering in reconventie ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiseres] heeft haar hoofdverblijf in de woning aan de [adres] . Deze woning bestaat uit zes verdiepingen: souterrain, beletage, eerste, tweede en derde verdieping en zolder.
1.2.
[eiseres] verhuurt de voorkamer en de achterkamer van de derde verdieping al jaren aan studenten en medewerkers van de universiteit en culturele instellingen.
1.3.
[eiseres] heeft op 30 januari 2015 voor de periode van 13 februari 2015 tot en met 29 februari 2016 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] , voor de twee gemeubileerde en gestoffeerde kamers – een voorkamer en een achterkamer - met badkamer en keuken op de derde verdieping van de woning aan de [adres] , alsmede met medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten (hierna: het gehuurde).
1.4.
Het gehuurde is toegankelijk via de gemeenschappelijke voordeur met vestibule en het trappenhuis met overlopen. De ruimtes op de derde verdieping komen alle uit op en zijn uitsluitend te betreden via de overloop van de derde verdieping, die in open verbinding staat met het trappenhuis. Om de zolderverdieping te bereiken passeert [eiseres] de overloop op de derde verdieping.
1.5.
Partijen hebben afspraken gemaakt over gebruik van zolder en souterrain, waaronder de afspraak dat [gedaagde] op vooraf bepaalde momenten van de week gebruik mag maken van de was- en droogmachines die zich in het souterrain bevinden.
1.6.
Tussen partijen zijn na aanvang van de huurovereenkomst discussies ontstaan over onder andere de gemaakte afspraken over het gebruik van de wasmachine en de zolder en het afsluiten van de voordeur.
1.7.
In de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging van de huurovereenkomst mogelijk is bij aangetekend schrijven, tegen het einde van de huurperiode en met inachtneming van een opzegtermijn (voor de verhuurder) van drie volle kalendermaanden.
1.8.
Op 2 oktober 2015 heeft [eiseres] bij aangetekende brief de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 februari 2016, met als reden dat zij de kamers wil verhuren aan een vriendin, die zij als ‘stiefdochter’ beschouwt.
1.9.
[gedaagde] heeft bij brief van 25 januari 2016 laten weten dat zij niet akkoord gaat met de opzegging.
Vordering
In conventie
2. [eiseres] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om het gehuurde te ontruimen uiterlijk drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom indien zij niet aan de veroordeling voldoet en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3. [eiseres] stelt hiertoe dat het gehuurde onzelfstandige woonruimte is en deel uitmaakt van een woning waarin [eiseres] haar hoofdverblijf heeft. [eiseres] heeft binnen de wettelijke termijn van negen maanden (artikel 7:232 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek) de huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd. Voor zover nadere gronden voor de beëindiging zijn vereist, betreft het de verstoorde verhouding tussen partijen die verdere samenwoning in het huis onbillijk maakt en het gebruik van het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat het om een tijdelijke studentenwoning gaat.
Verweer
4. [gedaagde] voert aan dat het gehuurde zelfstandige woonruimte is. [gedaagde] beschikt over een eigen badkamer met douche en wc en een eigen keuken. De vertrekken van [gedaagde] zijn afsluitbaar, evenals de vertrekken op de andere verdiepingen. Elke verdieping heeft een eigen bel. Het trappenhuis en de gang zijn gemeenschappelijk, maar dat maakt het gehuurde nog niet tot een onzelfstandige woning. Hoewel zij begrijpt dat de huidige situatie voor [eiseres] onprettig is, is dat onvoldoende om vooruit te lopen op een beslissing in de bodemprocedure. Zij betwist dat ze het gehuurde in strijd met de overeenkomst gebruikt.
In reconventie
5. [gedaagde] vordert om [eiseres] te gebieden om [gedaagde] de toegang tot het souterrain te verlenen en het gebruik van de wasmachine, overeenkomstig de eerder gemaakte afspraken, te dulden.
6. [gedaagde] stelt hiertoe dat [eiseres] haar sinds 29 december 2015 niet meer toestaat de wasmachine en de droger te gebruiken, zonder goede grond of reden.
Beoordeling
7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
In conventie
8. Nu volgens [eiseres] de verhouding tussen partijen zodanig is verstoord dat dit aan de weg staat aan verdere samenwoning, is daarmee de spoedeisendheid van de vordering gegeven.
9. Voor de beoordeling of sprake is van een onzelfstandige woning, is van belang of het gehuurde over een eigen toegang beschikt en kan worden bewoond zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten het gehuurde.
10. Vast staat dat [gedaagde] kan beschikken over een eigen keuken en badkamer met wc. Daarmee is zij niet afhankelijk van wezenlijke voorzieningen buiten het gehuurde. Dat zij het gebruik heeft van de wasmachine en droger die zich elders in de woning – in het souterrain - bevinden, is onvoldoende om aan te nemen dat daarmee sprake is van onzelfstandige woonruimte. Een wasmachine en droger worden niet aangemerkt als wezenlijke voorzieningen.
11. Van een eigen toegang tot het gehuurde is echter naar voorlopig oordeel van de kantonrechter geen sprake. Daarvoor is het volgende bepalend.
12. [gedaagde] maakt gebruik van dezelfde voordeur als [eiseres] en moet vervolgens door de woongedeeltes van [eiseres] lopen om op de derde verdieping te komen en om in het souterrain te komen, waar zij de was doet. Ook de mensen die bij [gedaagde] op bezoek komen, passeren de woongedeeltes van [eiseres] . Anders dan [gedaagde] stelt, zijn het trappenhuis en de gangen geen gemeenschappelijke (verkeers)ruimte. Deze ruimte behoort tot het domein van [eiseres] . [eiseres] heeft onbetwist aangevoerd dat zij in de gang en op de overloop van de verschillende verdiepingen die zij in gebruik heeft jassen en schilderijen heeft hangen. [eiseres] loopt via de overloop en het trappenhuis naar haar verschillende woonvertrekken, die over vijf verdiepingen verspreid liggen. De verschillende verdiepingen zijn niet afgesloten, via de overloop is toegang tot de kamers van [eiseres] mogelijk. [eiseres] gebruikt ook de overloop van de derde verdieping, nu zich daar de trap naar de zolderverdieping bevindt, waar zij onder meer haar archief bewaart. Dat [gedaagde] zich noodzakelijkerwijs door het trappenhuis en over de portalen naar de derde verdieping begeeft, maakt nog niet dat deze ruimte daarmee gemeenschappelijk wordt. [gedaagde] heeft daar immers geen enkele zeggenschap over.
13. Verder is van belang dat de ruimtes die [gedaagde] in gebruik heeft slechts zijn te betreden via deuren die elk op de overloop van de derde verdieping uitkomen en die niet onderling met elkaar in verbinding staan. Er is geen eigen (afsluitbare) toegangsdeur, die toegang geeft tot alle ruimtes op de derde verdieping. De keuken die [gedaagde] gebruikt is niet afsluitbaar. Ook de kamers die [eiseres] in gebruik heeft, zijn niet allemaal afsluitbaar.
14. De situatie zoals in het voorgaande beschreven, maakt dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter het gehuurde niet over een eigen toegang beschikt. Het gehuurde moet dan ook vooralsnog worden aangemerkt als een onzelfstandige woonruimte. Dat een Epa-adviseur en een binnenhuisarchitect daar anders over denken, zoals valt op te maken over de door [gedaagde] overgelegde verklaringen, maakt dit oordeel niet anders.
15. Niet in geschil is dat [eiseres] haar hoofdverblijf heeft in de woning en niet al eerder aan [gedaagde] woonruimte heeft verhuurd in dezelfde woning. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:232 lid 3 BW Pro, met als gevolg dat gedurende negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst voor de opzegging geen gronden hoeven te worden aangevoerd en een rechterlijke toets daarvan achterwege blijft. [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] met inachtneming van de opzegtermijn opgezegd tegen 1 februari 2016. Op grond van de huurovereenkomst kan eerst tegen het einde van de overeengekomen huurperiode worden opgezegd, zodat de huurovereenkomst door de opzegging eindigt op 1 maart 2016.
16. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het zeer waarschijnlijk dat de vordering van [eiseres] in de bodemprocedure slaagt. [gedaagde] zal het gehuurde moeten ontruimen, nu zij daar vanaf 1 maart 2016 zonder recht of titel verblijft. Het is bovendien gerechtvaardigd om op de beslissing in de bodemprocedure vooruit te lopen, gelet op de ontstane situatie. [eiseres] heeft verklaard dat er inmiddels sprake is van een onhoudbare woonsituatie als gevolg waarvan haar gezondheid is verslechterd. Zij heeft ernstige slaapproblemen en op advies van haar huisarts gebruikt zij een slaapmiddel. Zij heeft een verklaring van de huisarts overgelegd die dit bevestigt. Hoewel het volgens [gedaagde] allemaal wel meevalt en zij zelf geen enkele last zegt te hebben van de verslechterde sfeer in huis, ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om een voorlopige voorziening te treffen en daarbij als extra prikkel een dwangsom op te leggen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, zij het dat de termijn voor ontruiming wordt bepaald op een maand na betekening van het vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd en toegewezen als hierna te bepalen.
17. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast. Aangezien [eiseres] geen betaalde rechtsbijstand heeft ingeschakeld, maar zich heeft laten bijstaan door haar schoonzoon, zal er geen salaris gemachtigde worden toegekend.
In reconventie
18. De vordering van [gedaagde] zal worden afgewezen, nu deze niet spoedeisend wordt geacht, mede gezien de uitkomst van de procedure in conventie. De proceskosten in reconventie worden gesteld op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde binnen een maand na heden;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of deel daarvan dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis niet voldoet aan de onder I. genoemde veroordeling tot ontruiming, met een maximum van € 15.000,00;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
a. -griffierecht: € 79,00
b. -kosten dagvaarding: € 96,01
----------
Totaal: € 175,01 voor zover van toepassing inclusief BTW;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , welke worden begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 maart 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.