Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/597535 / HA ZA 15-1044
Vonnis van 22 juni 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. G.T. Flapper te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FINAMS HYPOTHEKEN & VERZEKERINGEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.G.J. van Ommeren te Amsterdam Zuidoost.
Partijen zullen hierna [eiser] en Finams genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 november 2015 met producties,
- de conclusie van antwoord van 6 januari 2016 met producties,
- het tussenvonnis van 20 januari 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald.
- het proces-verbaal van comparitie van 19 mei 2016 met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Finams is een bemiddelingskantoor dat zich onder meer bezig houdt met het bemiddelen bij verhuur van woningen. [eiser] en Finams zijn op 11 maart 2015 een beheerovereenkomst (hierna: de beheerovereenkomst) aangegaan met betrekking tot de verhuur van de woning van [eiser] aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Nadat de eerste door Finams voorgedragen huurder binnen een maand na het aangaan van de huurovereenkomst was vertrokken uit de woning zonder verdere betaling van de huur, is op voordracht van Finams met ingang van 18 mei 2015 een huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam] (hierna: [naam] ) tot stand gekomen. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van 12 maanden en de huur bedroeg € 1.700,-- per maand. Op grond van de beheerovereenkomst incasseerde Finams de huur van [naam] en diende Finams de ontvangen huur door te betalen aan [eiser] , onder inhouding van de aan Finams verschuldigde beheerkosten van € 75,-- per maand.
2.3.
Op een drietal door Finams voor [naam] opgemaakte betalingsbewijzen staat vermeld dat [naam] de borg en de huur voor de maanden mei tot en met augustus 2015 contant aan Finams heeft betaald.
2.4.
Op 30 juli 2015 is door de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen, die bestond uit tenminste 552 hennepplanten, assimilatielampen, irrigatiesystemen en toebehoren. Daarnaast werd een grote hoeveelheid softdrugs aangetroffen die bestemd was voor de handel. [naam] is sindsdien voortvluchtig.
2.5.
Nadien heeft [naam] geen huur meer voldaan.
2.6.
[eiser] heeft conservatoir beslag laten leggen op de bankrekeningen van Finams.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na vermindering van eis samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. de beheerovereekomst ontbindt;
II. Finams veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.625,-- aan achtergehouden huur en borg te vermeerderen met (handels)rente;
III. Finams veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 22.142,34 aan schadevergoeding te vermeerderen met (handels)rente;
IV. Finams veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 10.725,-- aan gederfde huurinkomsten te vermeerderen met (handels)rente;
V. Finams veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.162,67;
VI. Finams veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de beslagkosten te vermeerderen met rente.
3.2.
Voor zover [eiser] bedoeld heeft bij gelegenheid van de comparitie van partijen zijn eis te vermeerderen, in die zin dat hij tevens vergoeding vordert van de kosten die verband houden met de ontruiming van de woning ter grootte van € 2.920,--, voldoet die eisvermeerdering niet aan de regels. Deze zal derhalve buiten beschouwing worden gelaten.
3.3.
Finams voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontbinding
4.1.
Niet in geschil is dat tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen op grond waarvan het tot de taak van Finams behoorde om gedegen onderzoek te verrichten naar de financiële draagkracht en de betrouwbaarheid van een potentiële huurder voor de woning en dat tot dat onderzoek behoorde het controleren van de identiteit en de financiële draagkracht en betrouwbaarheid van een potentiële huurder aan de hand van onder meer een identiteitsbewijs, een werkgeversverklaring en een loonstrook. Finams heeft weliswaar aangevoerd dat zij aan die taak heeft voldaan, maar dat standpunt heeft zij in het geheel niet onderbouwd. Integendeel. Zij heeft aangevoerd dat zij slechts is afgegaan op informatie van een bevriend makelaarskantoor zonder dat zij de relevante stukken zelf heeft ontvangen. Ter zitting heeft Finams nog aangevoerd dat zij heeft aangenomen dat een van de (destijds bij haar werkzame) medewerkers het onderzoek naar [naam] zou hebben verricht. Finams heeft echter tevens aangegeven dat in haar administratie geen voor dat onderzoek relevante stukken zijn teruggevonden, zodat die aanname ongefundeerd is.
4.2.
Bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing van het standpunt dat Finams de financiële draagkracht en betrouwbaarheid van [naam] heeft onderzocht, wordt aan het leveren van bewijs op dit punt (dat overigens niet concreet is aangeboden) niet toegekomen. De rechtbank neemt derhalve als vaststaand aan dat Finams dit onderzoek niet heeft uitgevoerd. Nu blijkens hetgeen hiervoor is overwogen vaststaat dat dit op grond van de beheerovereenkomst wel tot de taak van Finams behoorde, staat daarmee tevens vast dat het achterwege laten van dit onderzoek een toerekenbare tekortkoming van Finams is. Dat [eiser] zelf op enig moment de woning met [naam] heeft gecontroleerd en akkoord is gegaan met [naam] als huurder, maakt dat niet anders aangezien [eiser] er daarbij immers op heeft vertrouwd dat Finams de betrouwbaarheid van [naam] had gecontroleerd. De tekortkoming van Finams rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank - en naar Finams ook niet heeft betwist - de ontbinding van de beheerovereenkomst. De daartoe strekkende vordering zal derhalve worden toegewezen.
Schade aan de woning
4.3.
[eiser] heeft verder gemotiveerd gesteld dat hij de woning niet zou hebben verhuurd aan [naam] als hij op de hoogte zou zijn geweest van het feit dat Finams geen onderzoek naar [naam] had uitgevoerd. In dat verband heeft [eiser] gewezen op het feit dat dit onderzoek voor hem van extra belang was gelet op het feit dat de eerder door Finams voorgedragen huurder reeds na een maand - zonder verdere huurbetaling - met de noorderzon was vertrokken. Verder heeft [eiser] erop gewezen dat hij Finams juist had ingeschakeld ter beperking van het risico op het treffen van een onbetrouwbare huurder. Tegen dat betoog heeft Finams geen verweer gevoerd, terwijl de stelling van [eiser] de rechtbank niet ongegrond voorkomt. Het causaal verband (als bedoeld in artikel 6:74 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)) tussen de tekortkoming en de door [eiser] gevorderde schade als gevolg van de aangetroffen hennepplantage - die er immers niet zou zijn geweest als de huurovereenkomst met [naam] niet zou zijn aangegaan - is daarmee gegeven.
4.4.
[eiser] heeft gesteld dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij schade heeft veroorzaakt aan de woning. In opdracht van [eiser] heeft Regiobouw Haarlemmermeer B.V. (hierna: Regiobouw) herstelwerkzaamheden verricht voor een bedrag van € 14.247,71 en moesten de sloten moesten worden vervangen voor een bedrag van € 360,97 (alle bedragen inclusief btw), aldus [eiser] .
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze kosten als schade ten gevolge van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de voet van artikel 6:98 BW Pro aan Finams worden toegerekend. [eiser] zou de woning niet aan [naam] hebben verhuurd als hij zou hebben geweten dat door Finams geen onderzoek naar hem zou zijn uitgevoerd. Door het achterwege laten van het onderzoek heeft Finams zelf het risico geschapen dat zij geconfronteerd werd met een huurder die geen goede bedoelingen kon hebben en die niet geschikt zou zijn als huurder van de woning van [eiser] , die op de zorg en diensten van Finams vertrouwde. Dit risico heeft zich verwezenlijkt, want [naam] heeft bewerkstelligd, althans toegelaten, dat een hennepkwekerij in de woning werd opgezet. Finams heeft de hoogte van de gevorderde schadevergoeding ook niet gemotiveerd betwist. De enkele stelling dat zij de schade zelf niet heeft kunnen taxeren is daarvoor onvoldoende, zeker gelet op het feit Finams niet eens aannemelijk heeft gemaakt dat zij na het aantreffen van de hennepplantage contact heeft opgenomen met [eiser] om de kwestie af te wikkelen. De rechtbank zal deze bedragen, in totaal € 14.608,68, dan ook als schadevergoeding toewijzen. Dat geldt niet voor de overige door [eiser] gevorderde herstelkosten, die betrekking hebben op door Regiobouw reeds geoffreerde maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden. Dat die werkzaamheden nog zullen worden uitgevoerd ter herstel van de schade heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank - gelet op de aard van de werkzaamheden (te weten schoonmaak-, voorbereidende en verfwerkzaamheden) in combinatie met het feit dat de woning inmiddels alweer is verhuurd en in de verkoop staat - onvoldoende onderbouwd.
Gederfde huur
4.6.
Voorts heeft [eiser] de als gevolg van de tekortkoming van Finams gederfde huur gevorderd. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat hij gedurende de maanden augustus tot en met november 2015 herstelwerkzaamheden aan de woning heeft moeten laten verrichten vanwege de schade die is veroorzaakt door de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Dit resulteert in een huurderving van in totaal € 4.875 (3 maanden huur x € 1.625,--). [eiser] heeft per 15 november 2015 de woning opnieuw verhuurd tegen een huurprijs van € 650,-- per maand. Het verschil tussen de met [naam] overeengekomen huur bedraagt € 975,-- per maand, zodat in totaal over de resterende maanden, van november 2015 tot en met medio mei 2016, een bedrag van € 5.850,-- door Finams te worden aangevuld, aldus steeds [eiser] .
4.7.
Finams heeft betwist dat zij voor de gehele huurderving aansprakelijk is en verder aangevoerd dat sprake was van een overmachtssituatie en dat het toewijzen van dit gedeelte van de vordering in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
4.8.
Het beroep op overmacht strandt, aangezien hiervoor reeds is geoordeeld dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Finams. Tussen partijen is niet in geschil dat [naam] sinds juli 2015 voortvluchtig en onvindbaar is. Daaruit blijkt genoegzaam dat [naam] geen verhaal heeft geboden voor de achterstallige huur. [naam] zou de woning hebben gehuurd tot medio mei 2016. De rechtbank acht de drie maanden die [eiser] nodig heeft gehad om de woning te herstellen en een nieuwe huurder te vinden redelijk. Dat heeft Finams ook niet betwist. Tussen de over die maanden gederfde huur en de tekortkoming van Finams bestaat naar het oordeel van de rechtbank voldoende causaal verband en de schade is ook toerekenbaar aan de tekortkoming van Finams. Het gevorderde bedrag van € 4.875,-- is dan ook toewijsbaar. Dat geldt niet voor de overigens gevorderde huurderving. Ter toelichting geldt het volgende. Ook als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat deze huurderving het gevolg is van de tekortkoming van Finams - wat nog maar de vraag is gelet op het standpunt van [eiser] dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij had geweten dat Finams geen deugdelijk onderzoek naar de huurder had verricht - is de rechtbank van oordeel deze huurderving naar redelijkheid niet aan de tekortkoming van Finams kan worden toegerekend. Het is immers [eiser] zelf geweest die, zonder daarop een nadere toelichting te geven, met een huur van € 650,-- voor de woning (althans een gedeelte daarvan) akkoord is gegaan.
Achterstallige borg en huur
4.9.
[eiser] heeft verder betaling gevorderd van achterstallige borg en huur. De door [naam] aan Finams betaalde borg ter hoogte van een maand huur en de huur over de maand augustus 2015, heeft Finams ten onrechte niet aan [eiser] betaald. Bovendien heeft Finams over de maanden mei, juni en juli 2015 een totaalbedrag van € 300,-- te weinig aan [eiser] betaald, aldus steeds [eiser] . Finams heeft op zich zelf niet betwist dat zij verplicht is tot de betaling van de maand borg en de huur over de maanden mei, juni en juli, onder inhouding van een bedrag van € 75,-- per maand aan beheerkosten. Finams heeft aangevoerd dat zij aan deze verplichtingen heeft voldaan. De huur over de maand augustus 2015 heeft Finams nooit ontvangen, zodat zij die ook niet kan overmaken aan [eiser] , aldus steeds Finams.
4.10.
De rechtbank stelt vast dat de in het geding gebrachte betalingsbewijzen (door Finams afgegeven aan [naam] ) met zoveel woorden vermelden dat Finams van [naam] één maand borg en vier maanden huur 2015 heeft ontvangen, in totaal belopend een bedrag van € 8.500,-- . Het verweer van Finams dat zij de huur voor de maand augustus 2015 niet zou hebben ontvangen, slaagt in dat verband niet. Tussen partijen is niet in geschil dat Finams per maand een bedrag van € 75,-- aan beheerkosten mocht inhouden. Derhalve zou Finams aan [eiser] een bedrag van € 8.200,-- (de borg en vier maanden huur verminderd met € 300,-- aan beheerkosten) aan [eiser] moeten hebben voldaan. Tussen partijen is verder niet in geschil dat Finams aan [eiser] in totaal een bedrag van € 6.100,-- heeft voldaan. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Finams nog een bedrag van € 2.100,-- aan [eiser] moet voldoen. Dit gedeelte van de vordering zal dan ook tot dat bedrag worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.11.
Voor zover [eiser] wettelijke handelsrente heeft gevorderd, wordt die afgewezen. [eiser] handelde immers niet in de uitoefening van een beroep op bedrijf zodat geen sprake is van een handelsovereenkomst. [eiser] heeft rente gevorderd met ingang van datum dagvaarding (10 november 2015). Finams heeft niet betwist dat zij vanaf dat moment in verzuim verkeerde, zodat de wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd.
Buitengerechtelijke kosten
4.12.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De rechtbank stelt tevens vast dat [eiser] - door het sturen van de enkele sommatie van 9 oktober 2015 - voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is - gelet op het feit dat het gevorderde niet geheel wordt toegewezen - hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten tot een bedrag van € 990,84.
Proceskosten
4.13.
Finams zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, daaronder begrepen de onbetwist gevorderde kosten van beslag. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,98
- griffierecht (inclusief griffierecht beslag) 876,00
- overige beslagkosten 481,59
- salaris advocaat
1.158,00(2 punten × tarief € 579,00)
1.158,00(2 punten × tarief € 579,00)
Totaal € 2.614,57
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
ontbindt de beheerovereenkomst met onmiddellijke ingang,
5.2.
veroordeelt Finams om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.100,-- aan achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 10 november 2015 tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt Finams tot betaling van een bedrag van € 14.608,68 aan schade aan de woning, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 10 november 2015 tot de dag van voldoening,
5.4.
veroordeelt Finams tot betaling van een bedrag van € 4.875,-- aan gederfde huur, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 10 november 2015 tot de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt Finams in de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 990,84,
5.6.
veroordeelt Finams in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.614,57, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de zevende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Berge Henegouwen en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2016. [1]