Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5033247 CV 16-13806
vonnis van: 15 september 2016
func.: 493
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
gemachtigde mr. A.S. Rueb
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
gemachtigde: mr. R.L. de Graaff.
Partijen worden hierna ook Eigen Haard en [gedaagde] genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 19 april 2016, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- instructievonnis van 19 mei 2016;
- comparitie van partijen van 15 augustus 2016, waarbij partijen hun standpunt in twee termijnen nader hebben toegelicht, Eigen Haard aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen;
- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
In november 2006 hebben de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties een overeenkomst gesloten getiteld ‘Bouwen aan de Stad’. Daarin zijn onder meer afspraken vastgelegd met het oog op jongerenhuisvesting in Amsterdam, waarvoor 800 goedkope woningen beschikbaar zullen worden gesteld.
1.2.
Eigen Haard heeft in dat kader sinds 2011 576 huurcontracten afgesloten met jongeren, waaronder [gedaagde] en wel aangaande de woning op het adres [straat] voor een maandelijkse huur van € 378,90 inclusief bijkomende leveringen en diensten.
1.3.
De huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [gedaagde] draagt het opschrift ‘Tijdelijke huurovereenkomst Jongerenhuisvesting’ en is ingegaan op 13 november 2012. Daarin is bepaald dat de huurovereenkomst in ieder geval van rechtswege – dus automatisch – eindigt zes maanden na de datum waarop [gedaagde] 26 jaar oud zal zijn geworden, namelijk op 14 april 2016, aangezien [gedaagde] is geboren op 14 oktober 1989. Op deze einddatum dient [gedaagde] het gehuurde leeg op te leveren.
1.4.
De huurovereenkomst bevat een uitvoerige inleiding waarin wordt verwezen naar de onder 1.1 genoemde afspraken en de noodzaak van doorstroming nadat de huurder 26 jaar oud zal zijn geworden en dus eigenlijk geen jongere meer is, opdat de betreffende woning weer aan een andere jongere (vanaf 18 tot 23 jaar) kan worden verhuurd. De huurder verklaart (door ondertekening van het huurcontract) achter dit beleid te staan en het gehuurde in ieder geval als de genoemde huurperiode eindigt aan de verhuurder te zullen opleveren.
1.5.
Verder is in de huurovereenkomst een aantal uitgangspunten vermeld waarover huurder en verhuurder het eens zijn, waaronder het belang dat de huurder ruimschoots voordat hij 26 wordt op zoek gaat naar andere woonruimte, dat het tijdelijke karakter van de huur meebrengt dat de inschrijfduur bij Woningnet doorgroeit, dat de huurder in strijd handelt met artikel 7:232 lid 2 BW (huur naar zijn aard van korte duur) als hij de opleveringsverplichting niet tijdig nakomt en dat een beroep op huurbescherming wegens de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is onder het kopje ‘Ingangsdatum en einddatum huurcontract’ nog eens herhaald, waarbij tevens is vermeld dat de overeenkomst betreft een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, hetgeen betekent dat huurbeschermende wettelijke regels ter zake van beëindiging van de huur niet van toepassing zijn. Voorts is vermeld dat verhuurder ontruiming zal vorderen als huurder zich niet houdt aan zijn opleveringsverplichting, omdat daardoor het jongerenhuisvestingsbeleid wordt doorkruist en andere jongeren die op zoek zijn naar een woning worden gedupeerd. Verhuurder kan er ook voor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). De wettelijke “campuscontract-regeling” wordt van overeenkomstige toepassing verklaard. Op niet tijdig opleveren staat een boete.
1.6.
Bij brief van 18 februari 2016 heeft Eigen Haard [gedaagde] einde contract aangezegd per 30 april 2016. Als redenen voor het einde van de huur zijn in de brief vermeld artikel 7:232 lid 2 BW, de redelijkheid en billijkheid die aan een beroep op huurbescherming in de weg staan en dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c BW) omdat Eigen Haard het jongerenhuisvestingsbeleid dient uit te voeren.
1.7.
Bij brief van 24 maart 2016 heeft [gedaagde] Eigen Haard bericht niet in te stemmen met de beëindiging van de overeenkomst.
1.8.
Bij brief van 13 april 2016 heeft de gemachtigde van Eigen Haard [gedaagde] nog gewezen op de mogelijkheid om zich in te schrijven op een wachtlijst voor woningen in Uithoorn die op basis van de Leegstandswet tijdelijk worden verhuurd.
1.9.
[gedaagde] heeft de woning niet ontruimd en een beroep op huurbescherming gedaan.
Vordering
2. Eigen Haard vordert (na vermindering van eis ter comparitie) primair om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning op grond dat hem geen beroep op huurbescherming toekomt, subsidiair om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3. Daartoe stelt Eigen Haard in de eerste plaats dat hier sprake is van een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, gezien de aard van de woonruimte en de doelstelling van de verhuurder, te weten jongerenhuisvesting. De wettelijke regeling van artikel 7:274c BW die op 1 juli 2016 in werking is getreden en waarin een mogelijkheid van verlenging met twee jaar (na ommekomst van de initiële vijf jaar) is opgenomen, is krachtens het overgangsrecht niet op de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing. Bovendien is die wettelijke mogelijkheid van verlenging bedoeld voor schrijnende gevallen. Blijkens de parlementaire totstandkoming valt daarbij te denken aan gevallen waarin het zoeken van vervangende woonruimte is bemoeilijkt, bijvoorbeeld door zwangerschap of ziekte. Eigen Haard heeft in overleg met de samenwerkingspartners besloten voor de onderhavige contracten slechts in uitzonderlijke gevallen tot (een zeer tijdelijke) verlenging over te gaan. Daarbij moet het bovendien gaan om gevallen waarin de huurder zijn eigen verantwoordelijkheid onderkent, zelf voldoende heeft gezocht, zelf tijdig contact heeft gezocht met de verhuurder, geen andere uitwijkmogelijkheid heeft (bij ouders) en waarin verwacht mag worden dat met een kleine verlenging wel andere woonruimte gevonden kan worden.
4. Aan die voorwaarden is hier niet voldaan. [gedaagde] is geen uitzonderlijk geval. Hij heeft zich blijkens informatie van Woningnet weliswaar veelvuldig ingeschreven, maar veelal voor woningen in buurten die zeer gewild zijn en waarvoor hij niet in aanmerking kwam. [gedaagde] heeft zijn grenzen te eng getrokken. Dergelijke inschrijvingen zijn op voorhand kansloos. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde] niet weer bij zijn ouders kan gaan wonen. Gezien de stellingen van [gedaagde] is er geen sprake van dat met een kleine verlenging wel een andere woning kan worden gevonden.
5. Ten slotte wijst Eigen Haard op de regeling voor verhuur van studentenwoningen die sinds 2006 in het BW is opgenomen en waarbij het verstrekken van woonruimte aan een student als grond voor dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c jo. lid 4 BW) is opgenomen. In het onderhavige huurcontract is opgenomen dat het kunnen blijven uitvoeren van jongerenhuisvesting een vorm van dringend eigen gebruik oplevert, waarop de regeling van het campuscontract van overeenkomstige (analogische) toepassing is verklaard.
Verweer
6. [gedaagde] verweert zich tegen de vorderingen. Hij stelt zich op het standpunt dat van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur geen sprake is. [gedaagde] is medewerker van de catering van het OLVG. Toen hij 21 werd, is hij op zoek gegaan naar een eigen woning. In 2012 kon hij de onderhavige woning huren. Omdat hij bekend was met de bepaling dat de huur zou eindigen zes maanden nadat hij 26 zou zijn geworden, heeft hij vanaf 26 augustus 2014 wekelijks via Woningnet ingeschreven op een voor hem betaalbare woning elders in de stad. Per week kan op maximaal vier woningen worden ingeschreven. Op 7 april 2016 had hij zich al 184 keer tevergeefs ingeschreven. [gedaagde] heeft al in februari 2015 contact opgenomen met Eigen Haard, omdat hij zich zorgen maakte over zijn mogelijkheden. Op de sociale woningmarkt acht hij zich kansloos. Hij heeft Eigen Haard om verlenging van de onderhavige huurovereenkomst verzocht, maar dat is afgewezen. Dit hoewel [gedaagde] meent dat hij aan de door Eigen Haard geformuleerde voorwaarden voldeed. [gedaagde] staat met de rug tegen de muur. Weer bij zijn ouders in Sloten gaan wonen op zijn leeftijd ziet hij niet als een reële optie.
7. [gedaagde] wijst erop dat in het nieuwe artikel 7:274c lid 1 BW de opzeggrond dringend eigen gebruik is uitgebreid met het verstrekken van woonruimte aan jongeren indien aan de voorwaarden vermeld in de volgende leden van dat artikel is voldaan. Met name wijst hij op de leeftijd tot 28 jaar en de minimale duur van de overeenkomst van vijf jaar, welke termijn in schrijnende situaties nog met twee jaar kan worden verlengd. Verder voert [gedaagde] aan dat zijn beroep op de dwingendrechtelijke huurbescherming niet snel als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar mag worden aangemerkt. Hij heeft zijn handtekening onder het contract gezet, omdat hij als werkende jongere geen andere opties had. Hij kwam niet in aanmerking voor een studentenwoning - hij is geen student - en de vrije sector was (en is) voor hem niet op te brengen. Hij heeft toen de contractuele einddatum in zicht kwam alles gedaan wat binnen zijn mogelijkheden lag om een andere woning te vinden. Een woning in Uithoorn, waarop hij door (de gemachtigde van) Eigen Haard nog is gewezen, ziet [gedaagde] niet als een optie, gezien de afstand tot zijn werk en zijn werktijden.
Beoordeling
8. De kantonrechter oordeelt als volgt. Gelet op de restrictieve uitleg die aan artikel 7:232 lid 2 BW pleegt te worden gegeven, kan de onderhavige overeenkomst (met een overeengekomen duur van ongeveer drieënhalf jaar) naar het oordeel van de kantonrechter niet worden aangemerkt als huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van dat artikel, ook al is in het contract anders vermeld. Het doel dat Eigen Haard voor ogen stond, maakt dat niet anders. Het feit dat inmiddels een afzonderlijke wettelijke regeling voor het verhuren van woonruimte aan jongeren is tot stand gekomen, onderstreept veeleer dat de door Eigen Haard in het kader van de onder 1.1 bedoelde overeenkomst beoogde jongerenhuisvesting niet op artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebaseerd. Anders was die wetswijziging immers niet nodig geweest. Bovendien blijkt uit de wetsgeschiedenis van het nieuwe artikel 7:247c BW dat toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW ook door de wetgever onwenselijk werd geacht, omdat daardoor ook geen huurprijsbescherming zou bestaan. Het beroep van Eigen Haard op dit artikel kan haar dus niet baten. Dat betekent dat het primair gevorderde op die grondslag niet kan worden toegewezen.
9. Nu geen sprake is van een overeenkomst in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, heeft [gedaagde] in beginsel recht op huurbescherming, tenzij zijn beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, dan wel het beroep van Eigen Haard op dringend eigen gebruik zou slagen.
10. De regeling voor studentenhuisvesting is hier niet van toepassing. Die regeling kan naar het oordeel van de kantonrechter ook niet analogisch van toepassing worden verklaard. Het beroep van Eigen Haard op dringend eigen gebruik gaat dan ook niet op.
11. Eigen Haard heeft niet toegelicht waarom in het onderhavige contract is gekozen voor een maximale duur gekoppeld aan de leeftijd van 26 jaar plus 6 maanden. Het feit dat het huidige artikel 7:247c BW onder een jongere verstaat een persoon die de leeftijd van 28 jaar nog niet heeft bereikt, duidt erop dat die (contractuele) keuze niet strookt met maatschappelijke opvattingen op dit punt. De leeftijd van 28 jaar bereikt [gedaagde] op 14 oktober 2017. Dan heeft de huurovereenkomst echter nog geen 5 jaar geduurd. Dat zal eerst het geval zijn op 13 november 2017. Bij de beantwoording van de vraag of het beroep van [gedaagde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan worden aanvaard, ziet de kantonrechter aanleiding om aan te knopen bij de uitgangspunten van de nieuwe wettelijke regeling. Het beroep op huurbescherming kan thans dan ook niet als onaanvaardbaar worden aangemerkt, voor zover dat betrekking heeft op een beëindiging van de huurovereenkomst voordat dit op grond van de thans geldende wetgeving mogelijk zou zijn. Ook naar het oordeel van de kantonrechter is de situatie van [gedaagde] echter niet aan te merken als een schrijnend geval, in die zin dat hij door bijzondere omstandigheden niet in staat is andere woonruimte te zoeken. Naar Eigen Haard terecht stelt, zal hij eventueel zijn grenzen ruimer moeten trekken en met meer reistijd genoegen moeten nemen.
12. Dit betekent dat de primaire vordering ook op de andere gestelde grondslagen niet voor toewijzing in aanmerking komt en dat de subsidiaire vordering wordt toegewezen als na te melden. [gedaagde] krijgt door deze beslissing nog geruime tijd om (in en om Amsterdam) naar andere woonruimte te zoeken. De veroordeling tot ontruiming zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
13. Bij deze uitslag past een kostencompensatie.
BESLISSING
De kantonrechter:
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 13 november 2017 en veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde tegen dat tijdstip;
- compenseert de kosten van het geding aldus dat partijen elk de eigen kosten dragen;
- verklaart de ontruimingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 september juli 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.