Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/608478 / HA ZA 16-516
Vonnis van 30 november 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat: mr. M.J. Koning te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. H.H.Q. Abeln te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juli 2016 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 oktober 2016,
- de brief van mr. Koning van 27 oktober 2016,
- de brief van mr. Abeln van 2 november 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In februari 2009 heeft [gedaagde] het pand aan de [adres] gekocht voor € 575.000,00 k.k., met [eiser] als aankoopmakelaar.
2.2.
Op 26 februari 2009 zijn [eiser] en [gedaagde] ter zake van renovatie, verkoop en verdeling van projectwinst het volgende schriftelijk overeengekomen:
(…)
[ [gedaagde] ]
en
[ [eiser] ]
zijn het onderstaande overeengekomen:
betreft: het gebouw en de daarbij behorende grond, bestaande uit vier
appartementsrechten, plaatselijk bekend als
[adres]
[adres]
[eiser] heeft de aankoop van het object gedaan en [gedaagde] verzorgt de financiëring. Voorts zal [eiser] zich bezighouden met de verkoop direkt na de renovatie en hieraan voorafgaande de verbouw-begeleiding.
Na de verkoop zal de opbrengst minus de kosten, zijnde
de winst, in gelijke delen verdeeld worden (50% [gedaagde] /50% [eiser] ).
de winst, in gelijke delen verdeeld worden (50% [gedaagde] /50% [eiser] ).
(…)
2.3.
In 2012 is de renovatie voltooid. Vervolgens heeft [eiser] gepoogd het pand, althans de appartementsrechten, te verkopen. Verkoop slaagde niet, en in 2013, ongeveer een jaar na afronding van de renovatiewerkzaamheden, is [gedaagde] delen van het pand gaan verhuren aan studenten, wat tot op heden de situatie is.
2.4.
Bij brief van 25 september 2014 is [gedaagde] door de toenmalige raadsman van [eiser] aangeschreven met de mededeling dat [eiser] aanspraak maakt op een bedrag van € 224.459,99 in verband met de renovatie en dat [gedaagde] de specificatie binnen veertien dagen kan komen inzien, en met het verzoek aan [gedaagde] om binnen veertien dagen de door [gedaagde] gemaakte renovatiekosten bekend te maken. Daarnaast heeft de raadsman [gedaagde] verzocht om – kort gezegd – verkoop van het pand mogelijk te maken.
2.5.
Bij brief van 15 oktober 2014 is [gedaagde] door de toenmalige raadsman van [eiser] gesommeerd tot betaling van € 224.459,99 binnen veertien dagen na ontvangst van de brief.
3.Het geschil
3.1.
Na gedeeltelijke wijziging van de grondslag van de eis vordert [eiser] dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij vooraad te verklaren vonnis, [gedaagde] :
I veroordeelt tot betaling aan [eiser] van (i) een hoofdsom van € 224.559,99, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW althans artikel 6:119 BW Pro vanaf 30 oktober 2014 tot de dag der algehele voldoening, en (ii) buitengerechtelijke kosten van € 2.897,00,
II veroordeelt tot (i) het doen eindigen van alle huurovereenkomsten betreffende, al het gebruik door derden van, en al het verblijf door derden in (delen van) het pand, met volledig effect uiterlijk vier maanden na betekening van het eindvonnis, en (ii) betaling van een dwangsom van € 2.500,00 voor elke dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling onder (i) voldoet met een maximum van € 250.000,00,
III verbiedt nieuwe huurovereenkomsten betreffende (enig deel van) het pand te sluiten, verbiedt (enig deel van) het pand in gebruik te geven aan derden, en veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 100.000,00 voor elke overtreding van (één van) deze verboden,
IV veroordeelt (i) alle in de periode na afronding van de renovatiewerkzaamheden aangebrachte wijzigingen in en aan het pand ongedaan te (doen) maken en de appartementen ook overigens terug te brengen in de staat waarin zij verkeerden direct na afronding van de renovatiewerkzaamheden, één en ander te realiseren binnen vijf maanden na betekening van het eindvonnis, en (ii) tot betaling van een dwangsom van € 2.500,00 voor elke dag dat [gedaagde] niet aan de veroordeling onder (i) voldoet met een maximum van € 250.000,00,
V veroordeelt in de (na)kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijtiende dag na wijzing van het vonnis.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan de vordering ten grondslag.
3.2.1.
Volgens de overeenkomst zou [eiser] de renovatie begeleiden en de verkoop van de appartementen verzorgen, terwijl [gedaagde] de financiering voor zijn rekening zou nemen. De met het project te realiseren winst zou 50/50 worden verdeeld.
3.2.2.
Uit de ter zake van de aankoop van het pand opgemaakte nota van afrekening van 25 maart 2009 bleek aan [eiser] dat [gedaagde] beschikte over een verbouwingsdepot van slechts € 80.000,00. Ook overigens beschikte [gedaagde] , althans naar eigen zeggen, niet over voldoende liquide middelen. Om de verbouwing toch te kunnen realiseren is [eiser] , die naast makelaar o.z. ook gediplomeerd bouwvakker is, met [gedaagde] nader overeengekomen dat hij dan maar zelf de voornaamste verbouwingswerkzaamheden ter hand zou nemen, en later met [gedaagde] zou afrekenen. [eiser] heeft dienovereenkomstig de renovatie niet slechts begeleid, maar bovendien grotendeels zelf uitgevoerd, in de jaren 2009 tot en met 2012. Zo heeft [eiser] al het sloopwerk zelf verricht, alle elektrische installaties aangelegd, al het schilderwerk gedaan, de meterkasten geplaatst en diverse materialen ingekocht. [eiser] heeft enkele jaren achtereen fulltime in en aan het pand gewerkt, had daardoor geen tijd voor andere werkzaamheden en genoot geen inkomsten. [eiser] heeft de vergoeding voor zijn werkzaamheden en de in dat kader gemaakte materiaalkosten nagenoeg geheel voorgeschoten, op € 20.000,00 na, zodat [eiser] nog van [gedaagde] te vorderen heeft een bedrag van € 224.459,99, opgebouwd als volgt:
€ 11.500,00 aan courtage
€ 6.750,00 aan autokosten
€ 158.520,00 aan arbeidsvergoeding voor [eiser] (3.963 uren x € 40,00) en
€ 67.689,99aan materiaalkosten.
€ 244.459,99 subtotaal
€ 20.000,00-/- reeds door [gedaagde] betaald
€ 224.459,99 totaal
Een uurloon van € 40,00 is voor [eiser] , gediplomeerd bouwvakker, een redelijk loon in de zin van de wet. De door [eiser] gebruikte materialen ad € 67.689,99 zijn feitelijk ingekocht door [naam 1] , zulks met geld van [eiser] . [naam 1] was een relatie van [gedaagde] , heeft zich aan [eiser] gepresenteerd als timmerman (zzp-er), en heeft in het kader van de renovatie timmerwerkzaamheden verricht. Er zijn ook werkzaamheden uitbesteed aan derden, onder wie dus [naam 1] . De daarmee gemoeide kosten zijn rechtstreeks door [gedaagde] voldaan, waaronder dus ook de arbeidsvergoeding voor [naam 1] .
3.2.3.
Ingeval de nadere overeenkomst niet in rechte komt vast te staan, vordert [eiser] het bedrag van € 158.520,00 subsidiair op grond van de artikelen 6:203 jo 6:210 lid 2 BW (onverschuldigde betaling) en meer subsidiair op grond van artikel 6:212 lid 1 BW Pro (ongerechtvaardigde verrijking). Zonder nadere overeenkomst moet immers worden aangenomen dat [eiser] zijn werkzaamheden heeft verricht zonder rechtsgrond althans zonder redelijke grond, zodat hij een waardevergoeding gelijk aan voornoemd bedrag van € 158.520,00 kan terugvorderen althans als schadevergoeding kan vorderen.
3.2.4.
[gedaagde] heeft aan [eiser] verklaard dat de totale verbouwingskosten € 496.373,00 bedragen, maar [gedaagde] weigert, ondanks verzoek van [eiser] , die kosten te specificeren. [eiser] acht het genoemde bedrag onwaarschijnlijk hoog.
3.2.5.
Na afloop van de renovatie heeft [eiser] , ter verdere uitvoering van de overeenkomst, de appartementsrechten te koop aangeboden via Beerschoten Makelaars en Vastgoedadviseurs en, via een andere makelaar, op de website funda.nl. Intussen frustreerde [gedaagde] echter de verkoop door, zonder dat [eiser] daarvan op de hoogte was gesteld, de verschillende onderdelen van het pand als woonruimte te verhuren aan studenten, waarbij ten minste twee van de appartementsrechten zijn opgeknipt om verhuur aan meer studenten mogelijk te maken. Dit was in strijd met de tussen partijen bestaande consensus dat er gewoon zou worden afgewacht totdat de woningmarkt weer zou aantrekken. De verkoop wordt gefrustreerd omdat (i) bij bezichtiging aanstonds duidelijk is dat het pand wordt verhuurd aan studenten, met opknipping van ten minste twee van de appartementsrechten, (ii) de staat en toonbaarheid aanzienlijk is verslechterd door de voortdurende bewoning, (iii) bezichtiging zelf wordt gefrustreerd doordat met de belangen en agenda’s van de studenten rekening moet worden gehouden. [eiser] wenst nakoming van de overeenkomst waarvoor nodig is dat het pand leeg te koop kan worden aangeboden in de staat waarin het verkeerde vlak na afronding van de renovatie. Het pand kan in de huidige staat niet voor een behoorlijke prijs te koop worden aangeboden.
Aldus nog steeds [eiser] .
3.3.
[gedaagde] voert het volgende verweer.
3.3.1.
Het is niet zo dat [gedaagde] over onvoldoende financiële middelen beschikte om de verbouwing te financieren ingeval het bouwdepot van € 80.000,00 zou worden overschreden, en [gedaagde] heeft zulks dus ook niet aan [eiser] medegedeeld. Het is ook niet zo dat [eiser] en [gedaagde] de afspraak hebben gemaakt dat [eiser] verbouwingswerkzaamheden zelf zou gaan uitvoeren. Daarbij betwist [gedaagde] bij gebrek aan wetenschap dat [eiser] gediplomeerd bouwvakker is. De verbouwingswerkzaamheden zijn uitgevoerd door [naam 1] , die door [eiser] is geïntroduceerd. Het is wel zo dat [eiser] en [gedaagde] allebei ook zelf een aantal werkzaamheden hebben verricht, en dat zij met elkaar hebben besproken dat zij daarvoor geen van beiden kosten in rekening zouden brengen.
3.3.2.
[eiser] heeft in 2013 aan [gedaagde] gemeld een vordering van € 224.459,99 op [gedaagde] te hebben, maar [eiser] gaf daarvan toen geen specificatie. Dat die vordering voor een groot deel, namelijk € 158.520,00, betrekking had op vergoeding voor beweerdelijk door [eiser] uitgevoerde werkzaamheden, bleek aan [gedaagde] voor het eerst in november 2014. [gedaagde] is het bedrag van € 158.520,00 niet verschuldigd gelet op het onder 3.3.1 genoemde verweer. Subsidiair betwist [gedaagde] de door [eiser] opgevoerde gewerkte uren, nu [eiser] daarover nimmer verantwoording heeft afgelegd, terwijl tevens wordt betwist dat [eiser] aanspraak kan maken op een, niet besproken, uurloon van € 40,00.
3.3.3.
[gedaagde] heeft in de periode vanaf maart 2009 tot en met 16 maart 2012 contante geldbedragen aan [eiser] ter hand gesteld, namelijk enkele duizenden euro’s per keer, in totaal een bedrag van € 288.000,00; daarnaast heeft [gedaagde] nog een contant bedrag van € 1.150,00 aan [naam 1] ter hand gesteld. De contanten waren afkomstig uit de kas van de aan [gedaagde] toebehorende slagerij Meester. [gedaagde] verstrekte de contanten ten behoeve van de financiering van de verbouwing, conform overeenkomst; het geld was bedoeld als arbeidsvergoeding voor [naam 1] en ter delging van de materiaalkosten. In 2013 werd [gedaagde] geconfronteerd met een rekening van [eiser] van € 224.459,99. [gedaagde] veronderstelde toen dat [eiser] de ontvangst van € 288.000,00 aan contanten zou gaan betwisten, wat in dit geding ook is gebeurd. [gedaagde] betwist dat [eiser] de materiaalkosten ad € 67.689,99 heeft betaald, en [gedaagde] betwist ook dat [eiser] financieel in staat was die materiaalkosten te betalen.
3.3.4.
Omdat verkoop van het pand destijds schier onmogelijk was wegens de ingestorte huizenmarkt is het pand destijds niet kunnen worden verkocht. [gedaagde] heeft de appartementen daarom verhuurd, hetgeen [gedaagde] als eigenaar vrijstond en overigens ook in overleg met [eiser] is gebeurd; het stond [gedaagde] als eigenaar ook vrij om wijzigingen in het pand aan te brengen. Verkoop van het pand is ook volgens [gedaagde] nog steeds de staande afspraak. Omdat de huizenmarkt thans goed is voor verkoop, staat niets aan verkoop in de weg. Ook de omstandigheid dat de appartementen verhuurd zijn, staat aan verkoop niet in de weg. Het pand kan vrij van huur worden opgeleverd, want de huurcontracten bepalen dat de huurders eruit moeten binnen vier maanden na verkoop van het pand. De huurders zijn bekenden van [gedaagde] en vertrek van de huurders zal dan ook geen problemen opleveren. Bezichtiging van het pand, met de huurders erin, is geen enkel probleem zij het dat dit enige coördinatie vergt.
Aldus nog steeds [gedaagde] .
4.De beoordeling
Competentie
4.1.
Naar aanleiding van het ter comparitie gevoerde debat over de competentie van de gewone burgerlijke rechter versus de kantonrechter, wordt op deze plaats overwogen dat de rechtbank in deze zaak geen aanknopingspunt ziet voor het moeten verwijzen van (een deel van) de zaak naar de kantonrechter, ook niet – zoals door [gedaagde] aangevoerd – voor zover de zaak aanneming van werk betreft.
Arbeidsvergoeding en materiaalkosten
4.2.
De overeenkomst van 26 februari 2009 hield wat betreft de renovering in dat de bouwkosten (arbeid door derden en materiaalkosten) door [gedaagde] zouden worden betaald en dat de rol van [eiser] was beperkt tot het begeleiden van de bouw. In zoverre bestaat tussen partijen geen geschil.
4.3.
[eiser] grondt zijn aanspraak op arbeidsvergoeding en materiaalkosten op een door hem gestelde nadere overeenkomst, inhoudende dat [eiser] de bouw grotendeels zélf zou uitvoeren en voor de betaling van de bouwkosten (arbeid door [eiser] en daarmee gemoeide materiaalkosten) uitstel van betaling zou verlenen aan [gedaagde] . [eiser] draagt de stelplicht en, bij voldoende betwisting, de bewijslast van het bestaan van de nadere overeenkomst, nu [eiser] de eruit voortvloeiende rechtsgevolgen inroept.
4.4.
[gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde nadere overeenkomst gemotiveerd betwist, aanvoerende dat hij geen financiële nood had die tot zo’n nadere overeenkomst noopte, dat die nadere overeenkomst (dus) ook niet is gesloten, dat het niet [eiser] maar [naam 1] is geweest die de verbouwing heeft uitgevoerd en dat [naam 1] voor zijn arbeid en materiaalkosten ook is betaald uit de door [gedaagde] ter beschikking gestelde € 289.150,00. [gedaagde] wijst ter onderbouwing van zijn verweer op handgeschreven administratie getiteld “Betaald aan [eiser] vanaf maart 2009” en waarin onder elkaar ronde bedragen van tussen de € 2.000,00 en € 5.000,00 zijn opgschreven, grotendeels met vermelding van een datum en een omschrijving zoals “Dinsdag winkel” of “thuis opgehaald Dond.”, en waarin voorts staat vermeld “ [naam 1] 1150 in winkel gegeven”. Verder wijst [gedaagde] op een door [naam 1] ten overstaan van een notaris afgelegde verklaring, luidende:
(…)
De verschijnende persoon verklaart in het bijzijn van mij, notaris onder ede het navolgende:
“Begin tweeduizend negen ben ik door de heer [eiser] , wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: “ [eiser] ”, gevraagd om het pand [adres] te verbouwen.
Ik ben drie jaar met de verbouwing bezig geweest. Iedere week werd door [eiser] mijn gewerkte uren uitbetaald. Overigens kwam dat geld van de heer [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: “ [gedaagde] ”, conform de afspraak.
Een hele enkele keer gebeurde het dat [eiser] geen genoeg geld had om mij te betalen, dan zei [eiser] tegen mij dat ik even moest wachten tot hij weer geld had ontvangen van [gedaagde] . Ook alle spullen die ik heb ingekocht ten behoeve van de [adres] zijn gedaan met geld van [gedaagde] . Buiten dat ik bij verschillende overdrachten van het geld ben geweest, zat het geld meestal gevacumeerd en altijd in een zakje van Slagerij Meester. Daar werden dus ook alle inkopen door mij en [eiser] van betaald.
Op bijna alle bonnen staat mijn naam. die heb ik dan ook zelf betaald heb met geld van [gedaagde] .
Alle bonnen deed ik in een mapje en dat mapje legde ik in een keukenkast, in de veronderstelling dat die bonnen overhandigd zouden worden aan [gedaagde] ter verantwoording.
Echter tot mijn grote verbazing waren opeens alle bonnen weg, meegenomen door [eiser] naar nu blijkt.
Verder heb ik geconstateerd bij het nalopen van de bonnen dat er een aantal grote bedragen ontbreken, zoals de stukadoor, ongeveer vierduizend euro. (€ 4.000,-) per etage, de uren die [eiser] z’n zwager en zoon hebben gewerkt in het pand.
Verder trof ik een bon aan van vijfhonderd (500) tegels (dertig (30) bij dertig (30)) die zeker niet in het pand zijn aangebracht.
Bonnen van champagne, en bekeuringen en lunches (weet ik niets van) zijn voor rekening van [eiser] .
Tijdens de werkzaamheden heeft [eiser] mij verteld dat hij een belastingschuld had van enkele jaren die hij opeens moest betalen. Dat ging niet en heeft hij twintigduizend euro (€ 20.000,--) geleend van [gedaagde] .
Ook is mij opgevallen dat [eiser] werkelijk met iedereen ruzie heeft gemaakt, tijdens de werkzaamheden. De buren, loodgieter, architect en zelfs de gemeente waardoor de vergunning veel langer op zich liet wachten dan noodzakelijk.
Verder schopte [eiser] ook nog een deuk in een hagelnieuwe auto van een loodgieter die naast ons aan het werk was. [eiser] was het niet eens met de manier waarop de loodgieter zijn auto had geparkeerd.
Conclusie: de twintigduizend euro (€ 20.000,--) was een lening in verband met een belastingschuld van [eiser] .
De overige betalingen die [eiser] deed, deed hij met geld van [gedaagde] uit vacuüm zakjes van slagerij Meester.”
Vervolgens heeft de verschijnende persoon, in handen van mij, notaris, de belofte afgelegd, dat zijn bovenomschreven verklaring geheel in overeenstemming is met de waarheid.
(…)
4.5.
Gelet op de betwisting zijdens [gedaagde] en het tot op heden ontbreken van bewijs zijdens [eiser] , is het aan [eiser] om bewijs te leveren van de feiten waaruit het bestaan van de nadere overeenkomst, die volgens [eiser] mondeling is gesloten, kan worden afgeleid.
Opgemerkt wordt dat ook [gedaagde] stelt dat [eiser] (en [gedaagde] zelf) werkzaamheden heeft (hebben) verricht, en dat daarbij de afspraak is gemaakt dat partijen geen van beiden kosten in rekening zouden brengen voor de verrichte werkzaamheden. [gedaagde] beroept zich evenwel niet op rechtsgevolgen van deze afspraak, zodat te dezer zake geen verder bewijs behoeft te worden opgedragen; uit het voornoemde door [eiser] te leveren bewijs volgt als vanzelf, als [eiser] in dat bewijs slaagt, dat de stelling van [gedaagde] onjuist moet zijn.
4.6.
Ingeval [eiser] wél slaagt in het bewijs van het bestaan van de nadere overeenkomst, staat vast dat [eiser] , als aannemer van werk, recht heeft op een redelijke prijs voor zijn werk nu partijen geen prijs hebben afgesproken en de wet in zo’n geval een ‘redelijke’ prijs aan de aannemer toekent (artikel 7:752 BW Pro).
4.6.1.
Uit het partijdebat kan worden opgemaakt dat een redelijke prijs voor [eiser] is opgebouwd uit een onderdeel arbeidsvergoeding en een onderdeel materiaalkosten, zonder verdere opslagen derhalve.
4.6.2.
Teneinde de hoogte van de aan [eiser] toekomende arbeidsvergoeding te kunnen bepalen, zal het aantal door [eiser] gewerkte uren moeten komen vast te staan. Nu [gedaagde] betwist dat [eiser] een significant aantal uren heeft gewerkt, omdat, aldus [gedaagde] , [naam 1] bijna al het werk heeft gedaan en voorts een urenverantwoording zijdens [eiser] ontbreekt, zal [eiser] het aantal door hem gewerkte uren dienen te bewijzen. Voor de uren die [eiser] bewijst, zal de rechtbank dan vervolgens een vergoeding toewijzen conform het door [eiser] gestelde uurtarief van € 40,00, nu [gedaagde] niet heeft betwist dat dit een redelijk tarief is. [gedaagde] heeft over dat tarief immers slechts het verweer gevoerd dat dat tarief niet was besproken, welk verweer op zichzelf juist is maar niet ingaat op de redelijkheid van het tarief. Ook met de door [gedaagde] gedane betwisting bij gebrek aan wetenschap dat [eiser] gediplomeerd bouwvakker is, is [gedaagde] op die redelijkheid niet ingegaan..
4.6.3.
Teneinde de hoogte van de aan [eiser] te vergoeden materiaalkosten te kunnen bepalen, zal moeten komen vast te staan in hoeverre [eiser] dergelijke kosten heeft gemaakt. [eiser] draagt ook hiervan de stelplicht en, bij voldoende betwisting, de bewijslast. [gedaagde] heeft de stelling van [eiser] gemotiveerd betwist met zijn verweer dat de materiaalkosten zijn voldaan uit de door hem contant verschafte € 289.150,00. Gelet op deze betwisting en het tot op heden ontbreken van bewijs zijdens [eiser] , is het aan [eiser] om bewijs te leveren van het door hem gestelde feit dat hij de materiaalkosten ad € 67.689,99 heeft betaald ten laste van zijn eigen vermogen.
Voor de goede orde wordt hier nog opgemerkt dat uit hetgeen [eiser] ter comparitie in dit geding heeft verklaard, zou kunnen worden afgeleid dat de materiaalkosten (deels) zijn voorgeschoten uit het vermogen van zijn echtgenote; voor zover dat inderdaad het geval is, heeft [gedaagde] echter niet betwist dat in de verhouding [eiser] - [gedaagde] in dit geding kan worden gesproken van ‘voorschieten uit het eigen vermogen van [eiser] ’.
4.7.
Ingeval [eiser] niet slaagt in het bewijs van het bestaan van de nadere overeenkomst, geldt het volgende.
4.7.1.
In dit geval grondt [eiser] de vordering van € 158.520,00 aan arbeidsvergoeding op onverschuldigde betaling althans ongerechtvaardigde verrijking. Het gaat hier om een waardevergoeding (artikel 6:210 BW Pro) althans een schadevergoeding (artikel 6:212 BW Pro). Bedoelde waardevergoeding en schadevergoeding komen blijkens genoemde wetsbepalingen in aanmerking “voor zover dit redelijk is”. In het onderhavige scenario (de nadere overeenkomst is niet bewezen) is [eiser] vrijwillig bouwwerkzaamheden gaan verrichten; als [eiser] dat gratis doet, vallen de kosten lager uit en valt de te verdelen netto winst uit verkoop hoger uit, waarbij [eiser] als rechthebbende op 50% van die winst uiteraard ook een belang heeft. De bouwwerkzaamheden door [eiser] kunnen in dit scenario dan ook worden beschouwd als een vrijwillige extra investering waar hij zelf baat bij heeft (en waar [gedaagde] uiteraard ook baat bij heeft). Toewijzing van (een deel van) de vordering op basis van onverschuldigde betaling althans ongerechtvaardigde verrijking zou erop neerkomen dat [gedaagde] wordt gedwongen om de eenzijdige, vrijwillige investering van [eiser] voor een deel te dragen. Een dergelijke dwang is niet redelijk. De rechtbank concludeert dat de vordering op basis van onverschuldigde betaling althans ongerechtvaardigde verrijking niet toewijsbaar is omdat een door [gedaagde] te betalen waarde- althans schadevergoeding redelijk is tot een bedrag van nihil.
4.7.2.
In dit scenario zal ook de vordering van € 67.689,99 aan materiaalkosten worden afgewezen, omdat voor deze vordering geen andere grondslag dan de nadere overeenkomst is gesteld.
Verhuur en verkoop van het pand
4.8.
Verkoop van het pand, zoals destijds op 26 februari 2009 overeengekomen, is volgens beide partijen nog steeds de te volgen weg. In geschil is of de huur wel of niet moet worden beëindigd voorafgaand aan de verkoop en, zo ja, of het pand dan voorafgaand aan de verkoop ook door [gedaagde] moet worden teruggebracht in de staat waarin het verkeerde toen de renovatie net was afgerond.
4.9.
Beslechting van deze geschilpunten vergt een uitleg van de overeenkomst van 26 februari 2009. Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De tekst van de overeenkomst spreekt van “verkoop direkt na de renovatie”, en over de (on)mogelijkheid van verhuur wordt niet gesproken. Uit de stellingen van beide partijen kan echter worden afgeleid dat zij deze zinsnede zo hebben verstaan dat het pand niet ondertussen zou worden gaan verhuurd; [gedaagde] is immers pas gaan verhuren toen het duidelijk was dat verkoop wegens de marktomstandigheden niet lukte.
4.10.
Als [gedaagde] het pand zonder instemming van [eiser] is gaan verhuren, levert dat een tekortkoming jegens [eiser] op. [eiser] kan in dat geval nakoming vorderen van de overeenkomst, namelijk het door [gedaagde] ter beschikking stellen van het pand, vrij van huur en gebruik, in de staat waarin het verkeerde toen de renovatie net was voltooid, zodat [eiser] de verkoop op de wijze zoals origineel beoogd (weer) ter hand kan nemen.
4.11.
[gedaagde] stelt dat partijen in afwijking van de overeenkomst, zoals zojuist uitgelegd, overeenstemming hebben bereikt over verhuur van de appartementen, zoals die sinds ongeveer een jaar na afronding van de renovatie plaatsvindt. [gedaagde] zal worden toegelaten tot het bewijs van deze stelling.
4.11.1.
Als die overeenstemming met [eiser] door [gedaagde] wordt bewezen, zal vordering II worden toegewezen met dien verstande dat in plaats van het gedeelte “met volledig effect uiterlijk vier maanden na betekening van het eindvonnis” zal worden toegewezen “met volledig effect uiterlijk vier maanden na het sluiten van een koopovereenkomst ter zake van het pand met een derde”, en zal ook vordering III worden toegewezen, waarbij voor elk van die vorderingen de dwangsom zal worden gematigd tot € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. Vordering IV zal in dit scenario (overeenstemming tussen [eiser] en [gedaagde] over verhuur) worden afgewezen, omdat in dit scenario niet [gedaagde] maar [eiser] (als bouwbegeleider) verplicht is om, afhankelijk van de bepalingen van de met de derde gesloten koopovereenkomst, de originele staat van het gerenoveerde pand te bewerkstelligen. In plaats daarvan zal [gedaagde] slechts worden veroordeeld om de met die bewerkstelliging gemoeide kosten te financieren; een tot zo’n veroordeling strekkende vordering kan immers als het mindere worden geacht besloten te liggen in vordering IV.
4.11.2.
Als de overeenstemming niet door [gedaagde] wordt bewezen, zijn de vorderingen II, III en IV in beginsel toewijsbaar, steeds met de hiervoor genoemde matiging van dwangsommen. Over eventuele executieproblemen in dit scenario (eerst huurders eruit en pas daarna overgaan tot verkoop) heeft [gedaagde] zich nog niet uitgelaten. De rechtbank verzoekt [gedaagde] zijn visie hierop kenbaar te maken, waarna gelegenheid voor reactie aan de zijde van [eiser] .
Slotsom
4.12.
De zaak zal worden verwezen naar de rol voor bewijsvoering alsmede uitlating over de uitvoerbaarheid van een veroordeling zoals bedoeld in vordering II.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
laat [eiser] toe tot het bewijs van feiten waaruit kan worden afgeleid het bestaan van de nadere overeenkomst, inhoudende dat [eiser] zelf de voornaamste verbouwingswerkzaamheden ter hand zou nemen en dit later met [gedaagde] zou afrekenen,
5.2.
laat [eiser] toe tot het bewijs van 3.963 door hem gewerkte uren ter renovatie van het pand,
5.3.
laat [eiser] toe tot het bewijs van het door hem gestelde feit dat hij de materiaalkosten ad € 67.689,99 heeft betaald ten laste van zijn eigen vermogen,
5.4.
laat [gedaagde] toe tot het bewijs van het door hem gestelde feit dat hij en [eiser] overeenstemming hebben bereikt over verhuur van de appartementen, zoals die sinds ongeveer een jaar na afronding van de renovatie plaatsvindt,
5.5.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 28 december 2016opdat
woensdag 28 december 2016opdat
- i) [eiser] en [gedaagde] , indien zij van de gelegenheid tot bewijslevering door getuigen gebruik zullen maken, elk melding maken van het aantal getuigen alsmede met een opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen
- ii) [eiser] en [gedaagde] , indien zij het bewijs niet door getuigen wensen te leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, het desbetreffende bewijs in het geding brengen,
- iii) [gedaagde] zich bij akte uitlaat over de uitvoerbaarheid van een veroordeling zoals bedoeld in vordering II, waarna antwoordakte aan de zijde [eiser] ,
5.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2016. [1]