ECLI:NL:RBAMS:2016:7735

• Datum uitspraak: 22 november 2016
• Publicatiedatum: 25 november 2016
• Zaaknummer: 5457745 KK EXPL 16-1350
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.V. Ulrici
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van winkelruimte in strijd met bestemming en vordering tot herstel van gebruik

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 22 november 2016 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een verhuurder, aangeduid als [eiseres], en twee huurders, [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De verhuurder vorderde ontruiming van de winkelruimte die door de huurders werd gebruikt voor een afhaalrestaurant, terwijl de huurovereenkomst enkel het gebruik als winkelruimte voor de verkoop van sushi en wokmaaltijden toestond. De verhuurder stelde dat de huurders in strijd met de bestemming van het gehuurde handelden door het pand ook als woonruimte te gebruiken, wat bleek uit de aanwezigheid van matrassen en een douche in de winkelruimte. De huurders betwistten deze beschuldigingen en voerden aan dat er geen sprake was van een bestemmingswijziging.

Tijdens de zitting op 14 november 2016 werd de zaak behandeld, waarbij de kantonrechter de argumenten van beide partijen hoorde. De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat de huurders de huurovereenkomst wezenlijk hadden geschonden, en dat de verhuurder niet kon aantonen dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden. De vordering tot ontruiming werd afgewezen, maar de huurders werden wel verplicht om de winkelruimte uitsluitend te gebruiken voor de overeengekomen bestemming en de inrichting aan te passen zodat er geen maaltijden aan tafels genuttigd konden worden. Tevens werd een dwangsom opgelegd voor het geval de huurders in gebreke bleven.

De kantonrechter benadrukte dat de huurders zich aan de huurovereenkomst dienden te houden en dat bij herhaaldelijk in strijd handelen, de uitkomst in een volgende procedure anders zou kunnen zijn. De proceskosten werden hoofdelijk aan de huurders opgelegd, en de veroordelingen werden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht - team kanton

zaaknummer: 5457745 KK EXPL 16-1350

vonnis van: 22 november 2016

func.: 245 - 28454

vonnis van de kantonrechter kort geding

I n z a k e

[naam besloten vennootschap]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres, nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. M.A. Johannsen

t e g e n

1. [naam gedaagde 1]

zaakdoende te [plaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. R.G.E. de Vries

2. [naam gedaagde 2]

wonende te [plaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde 2]

niet verschenen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 27 oktober 2016 een voorziening gevorderd als in de dagvaarding omschreven, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast wordt beschouwd.

Ter terechtzitting van 14 november 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is verschenen [naam 1] , medewerker wonen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde en een belangstellende. [gedaagde 2] is niet verschenen, ondanks deugdelijke oproeping. Partijen hebben vóór de zitting stukken in het geding gebracht en hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, deels aan de hand van een pleitnota. Vervolgens is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiseres] verhuurt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met ingang van
1 augustus 2014 de winkelruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde of de winkelruimte). De huurprijs is thans € 1.567,74 per maand. [gedaagde 1] drijft in het gehuurde een afhaalrestaurant in wokmaaltijden en sushi, onder de naam [naam bedrijf] .

1.2.

Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt:
‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van het exploiteren van een bedrijf in verkoop van sushi en wok maaltijden en tevens catering en afhaal- en bezorgdiensten.’

1.3.

In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in art. 1.3 van de huurovereenkomst.

1.4.

Artikel 5.1 van de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst (hierna: de algemene voorwaarden) bepaalt onder meer dat de huurder het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruikt, uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.

1.5.

Artikel 13 van de algemene voorwaarden bepaalt onder meer dat zonder toestemming van de verhuurder de huurder niet bevoegd is aanpassingen te doen die niet nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde conform de bestemming en die het gebruik van het gehuurde voor bewoning mogelijk maken.

1.6.

De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief d.d. 20 september 2016 [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – onder andere – gemeld dat de bovenstaande huurbepalingen zijn overtreden, nu er op de verdieping boven de winkel 5 tot 6 matrassen lagen, er een kind lag te slapen, de entresol was dicht gemaakt middels een vloer, en een douche boven de winkel was aangelegd.

Vordering

2. [eiseres] vordert dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden om, primair:

- 1) het gehuurde te ontruimen binnen 1 week na betekening van het vonnis, waarbij [eiseres] gemachtigd wordt de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en met behulp van de sterke arm;
- 2) zolang de winkelruimte niet aan [eiseres] (correct) is opgeleverd aan haar te betalen een bedrag van € 1.287,39 per maand te vermeerderen met het voorschot servicekosten ad € 8,26 per maand, zulks vanaf 1 november 2016 en bij vooruitbetaling;
en subsidiair:
- binnen een week na heden het gehuurde uitsluitend te gaan exploiteren als bedrijf in verkoop van sushi en wok maaltijden en tevens catering en afhaal- en bezorgdiensten, door bijvoorbeeld de zitplaatsen te verwijderen en verwijderd te houden en de professionele keuken niet meer als zodanig in gebruik te hebben, evenals de doucheruimte te verwijderen en verwijderd te houden, alle slaapplaatsen te verwijderen en verwijderd te houden, en de entresol vloer weer in de oude staat te herstellen, de ruit aan de voorzijde te vervangen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag (tot een maximum van € 50.000,00).

3. [eiseres] stelt hiertoe – kort gezegd – dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiseres] heeft namelijk geconstateerd dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd zonder dat zij daartoe voorafgaande toestemming heeft gegeven. De winkelruimte is ingericht en wordt gebruikt als restaurant. Dat blijkt uit het feit dat in de winkelruimte bij binnenkomst tafels en stoelen zijn geplaatst waaraan men kan eten en er bovendien een volwaardige keuken is geïnstalleerd. Voorts is boven de winkelruimte een douche aangebracht, is de entresol vloer volledig dichtgemaakt en zijn daar meerdere slaapplaatsen c.q. matrassen aangetroffen. Dat duidt erop dat het gehuurde ook dient als woonvertrek.

4. Verder vermoedt [eiseres] dat er in de winkelruimte illegale medewerkers werkzaam zijn, is de juridische entiteitswijziging van het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geëxploiteerde bedrijf (van een V.O.F. naar een eenmanszaak gerund door [gedaagde 1] ) niet doorgegeven en is er vanuit het gehuurde veel overlast.

Verweer

5. [gedaagde 1] betwist de vordering en voert daartoe – kort gezegd – aan, dat er geen sprake is van een bestemmingswijziging van het gehuurde en evenmin is sprake van een woonsituatie. De matrassen dienden om na het werk op uit te rusten en de tafels en stoelen zijn inmiddels op verzoek van [eiseres] verwijderd. [eiseres] heeft [gedaagde 1] bovendien bij brief van 18 september 2014 toestemming gegeven om een rook- en gasafvoerkanaal in de keuken te plaatsen, zodat zij ervan op de hoogte was dat in het gehuurde wok maaltijden worden bereid en zij daarvoor dus impliciet toestemming heeft gegeven. De entresol en de douche zijn door de voormalige bewoner van het gehuurde aangebracht met medeweten van [eiseres] .

6. In juli 2016 heeft [gedaagde 1] [eiseres] telefonisch gemeld dat zij haar bedrijfje heeft omgezet in een eenmanszaak vanwege een breuk met haar voormalige zakenpartner [gedaagde 2] . Bovendien werken er in de winkel geen illegale medewerkers en is geen sprake van overlast vanuit het gehuurde.

Beoordeling

7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

8. Het spoedeisend belang is in deze zaak gegeven door de aard van de aan de vordering ten grondslag gelegde gedragingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , welke – onder andere – ertoe leiden dat [eiseres] van overheidswege bestuurlijke boetes riskeert.

9. [gedaagde 2] is in deze procedure niet verschenen. [eiseres] betwist de stelling van [gedaagde 1] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de wijziging van de ondernemingsvorm van het door hun geëxploiteerde bedrijfje heeft doorgegeven. Gelet op het karakter van deze procedure, namelijk dat deze zich niet leent voor een nader onderzoek naar de feiten, betekent dit dat ervan uit wordt gegaan dat [gedaagde 2] nog immer in een contractuele huurrelatie staat tot [eiseres] . De vordering is dan ook met inachtneming van het volgende, jegens [gedaagde 2] toewijsbaar.

Primaire vordering: ontruiming

10. Het geschil moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:265 BW, waarin is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voorts geldt dat een vordering tot ontruiming, waarbij de kantonrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel is verheven dat de huurovereenkomst (zonodig door een rechter) zal worden beëindigd. In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.

10. Voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde 1] in afwijking van hetgeen tussen partijen is overeengekomen, toestaat dat haar klanten de bij haar gekochte maaltijden in het gehuurde opeten en dus het gehuurde deels als restaurant gebruikt. Anders dan [gedaagde 1] stelt, is het niet aannemelijk dat in het gehuurde zich tafels met stoelen bevinden die zodanig zijn ingericht, namelijk het op de tafels aanwezig zijn van servetten en specerijen/sauzen, dat het voldoende aannemelijk is dat er in de winkelruimte maaltijden worden genuttigd en dat niet, zoals [gedaagde 1] aanvoert, de tafels en stoelen enkel bedoeld zijn ten gerieve van klanten die op hun bestelling wachten. Dan zouden er geen servetten en sausen op iedere tafel staan. Voorts is het voldoende aannemelijk geworden dat - al dan niet incidenteel - boven de winkelruimte met een zekere regelmaat mensen (en kinderen) douchen en slapen.

10. Echter, ter zitting heeft [gedaagde 1] verklaart dat de matrassen inmiddels zijn weggehaald, dat de tafels en stoelen ook z.s.m. zullen worden weggehaald en dat zij zich inmiddels goed realiseert dat zij zich strikt aan de omschrijving in de huurovereenkomst dient te houden. [gedaagde 1] heeft daarbij aangevoerd, dat zij met haar gezin afhankelijk is van het inkomen dat zij uit de winkelruimte haalt en zij zich er niet van bewust was, dat zij ontruiming riskeerde.

10. De kantonrechter is tegen deze achtergrond van oordeel dat onvoldoende zeker is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde 1] niet nog een kans zal geven om het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst te gebruiken. De primair gevorderde ontruiming wordt derhalve afgewezen. Wel overweegt de kantonrechter bij dit alles nog dat bij voortzetting van een gebruik in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst, de uitkomst een volgende keer zeer wel anders zou kunnen uitvallen.

Subsidiaire vordering: exploitatie van het gehuurde

14. Partijen zijn - zo is reeds overwogen - overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor het exploiteren van een bedrijf in de verkoop van sushi en wok maaltijden en tevens catering en afhaal- en bezorgdiensten. Daar dient [gedaagde 1] zich dan ook aan te houden.

14. Op de dag van de mondelinge behandeling heeft [eiseres] een foto genomen van de winkelruimte. Op de foto valt te zien dat zich in de winkelruimte nog steeds een aantal tafels met stoelen bevinden, ingericht op het nuttigen van een maaltijd. Daarmee is de bestemming van de winkelruimte, in strijd met de huurovereenkomst, aangevuld met ‘restaurant’. De vordering ter zake van het verwijderen van de tafels met stoelen, in die zin dat, naar de kantonrechter begrijpt, is bedoeld dat de tafels en stoelen niet ten behoeve van een restaurant (maaltijden nuttigen) kunnen worden gebruikt, wordt dan ook toegewezen, evenals de vordering ter zake van het verwijderen van slaapplaatsen op straffe van een (gematigde en gemaximeerde) dwangsom.

16. De vorderingen ter zake van het huidige gebruik van de professionele keuken, de doucheruimte en de entresol worden echter afgewezen. De kantonrechter acht een professionele keuken onmisbaar gelet op de overeengekomen bestemming van het gehuurde. Voorts is het aanwezig zijn van een doucheruimte gebruikelijk bij bedrijven zoals het onderhavige. Immers, medewerkers worden zo in de gelegenheid gesteld zichzelf op te frissen tijdens en/of na werktijd.

16. Verder ziet de kantonrechter geen aanleiding om de entresol weer in de oude staat te laten herstellen, nu [gedaagde 1] , zoals overwogen, alle slaapplaatsen dient te verwijderen zodat de entresol eventueel als opslagplaats ten behoeve van de winkel kan functioneren. De stellingen en verweren ter zake van de illegale werknemers en overlast zijn betwist, onvoldoende onderbouwd en leiden derhalve niet tot een ander oordeel.

16. Ter zitting heeft [gedaagde 1] zich bereid verklaard de ruit aan de voorzijde van de winkel te vervangen, zodra [eiseres] de voor de winkel geplaatste steigers verwijdert. Ter zitting heeft de heer Meijer hiermee ingestemd zodat de vordering op dit punt zal worden toegewezen als na te melden.

16. Gelet op de uitkomst in deze procedure worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hoofdelijk) veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen een week na heden de winkelruimte aan [adres] uitsluitend te gaan exploiteren als winkelruimte voor het exploiteren van een bedrijf in de verkoop van sushi en wok maaltijden en tevens catering en afhaal- en bezorgdiensten, en de in het gehuurde aanwezige tafels zo in te richten dat er geen maaltijden kunnen worden genuttigd aan de tafels, en alle slaapplaatsen te verwijderen en verwijderd te houden,
zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 25.000,00;

II. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen twee weken, aanvangende de dag waarop [eiseres] de voor het gehuurde geplaatste steigers heeft verwijderd, de ruit aan de voorzijde van het gehuurde te vervangen;

III. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dat indien en voor zover de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 107,62
salaris € 400,00
griffierecht € 117,00 +
---------------------
totaal € 624,62
voor zover van toepassing, inclusief btw;

IV. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dat indien en voor zover de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

VI. wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.