ECLI:NL:RBAMS:2016:8484

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5489358 KK EXPL 16-1392

vonnis van: 8 december 2016

func.: 456

vonnis van de kantonrechterkort geding

i n z a k e

Stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. M. Kerkhof

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. G.P. Geelkerken

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 10 november 2016 met bewijsstukken heeft Eigen Haard in kort geding een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 1 december 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Eigen Haard zijn verschenen [naam 1] en mr. M. Kerkhof. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Voorafgaand aan de comparitie van partijen heeft [gedaagde] bij brief van 29 november 2016 producties in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht, [gedaagde] mede aan de hand van pleitnotities. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 17 september 2015 van Eigen Haard de woning aan het adres [straat] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 632,78 per maand.

1.2.

Het gehuurde betreft een tweekamerwoning van plusminus 43m2 met één slaapkamer.

1.3.

Op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden sociale woonruimte (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin is in artikel 10.6. het volgende bepaald:
“De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Als huurder in strijd handelt met deze bepalingen is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 10.000,-. Eigen Haard behoudt zich het recht voor de vervolgschade op de huurder te verhalen. Per direct wordt een juridische procedure tot ontbinding van het huurcontract opgestart.”

1.4.

In een op ambtsbelofte opgemaakt proces-verbaal van 11 oktober 2016 van de Politie Eenheid Amsterdam is onder meer het volgende opgenomen:
“Op dinsdag 11 oktober 2016 te 09:18 uur constateerde ik bij de woning op de locatie de [straat] [plaats] het volgende: in de woning was een in hennepkwekerij aanwezig. In de kwekerij waren wel plantenresten en potten aanwezig. Tevens waren er meerdere knipscharen en Cannacutters aanwezig. De kwekerij was vermoedelijk in de afgelopen week geoogst.
De woning deels niet als woning in gebruik

Ik zag dat er in de woning sprake was van een: - hennepkwekerij
Aantal kamers woning : 1
Kweekruimte : hennepkwekerij
Aantal hennepplanten : 147 potten
Aantal assimilatielampen : 12
Diefstal van energie : Ja
(…)”

1.5.

Bij aangetekende brief van 12 oktober 2016 heeft Eigen Haard [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij het gehuurde heeft gebruikt voor de kweek van hennep.

1.6.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

Vordering

2. Eigen Haard vordert [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis te ontruimen en leeg op te leveren onder afgifte van de sleutels. Voorts vordert Eigen Haard [gedaagde] te veroordelen te betalen een bedrag van € 1.158,10 aan huurachterstand tot en met oktober 2016, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening, en € 632,78 voor iedere maand of gedeelte daarvan gedurende de periode na 31 oktober 2016 totdat Eigen Haard de vrije beschikking over het gehuurde heeft. Verder vordert Eigen Haard [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 10.000,-, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3. Eigen Haard stelt daartoe – kort samengevat – dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Het bedrijfsmatig telen van hennep in een daarvoor niet bestemde en niet geëigende woning is een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
Op grond van artikel 10.6. van de algemene voorwaarden heeft [gedaagde] een boete verbeurd van € 10.000,-. Het boetebeding is niet op grond van artikel 3:40 lid 2 BW als nietig aan te merken, noch is het op grond van artikel 6:248 lid 2 BW in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 lid 1 onder a BW.
heeft tevens een huurachterstand laten ontstaan van € 1.158,10 tot en met oktober 2016.

Verweer

4. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe – kort samengevat – aan dat
hij zich altijd als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft het gehuurde steeds als woonruimte gebruikt. Er is geen sprake van schade aan de woning. [gedaagde] heeft een zeer moeilijke tijd achter de rug. Hij kon de huur niet betalen doordat zijn uitkering stopte en heeft toegestaan dat een derde gedurende een korte periode in zijn woning hennep teelde. Met een deel van de opbrengst kon hij de huur betalen. [gedaagde] heeft een fout gemaakt en betreurt dat in zijn woning hennep is geteeld. Ontruiming gaat echter te ver en wordt niet gerechtvaardigd door de tekortkoming gelet op de bijzonder grote gevolgen voor [gedaagde] . Bij ontruiming zal [gedaagde] dakloos worden. Voorts was de tekortkoming van zo’n korte duur dat dit niet ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Indien de ontruiming wordt toegewezen moet daaraan de voorwaarde worden verbonden dat [gedaagde] in een tijdelijk huurdersprogramma van Eigen Haard wordt geplaatst. Eigen Haard heeft geen spoedeisend belang bij het vorderen van de boete. Deze vordering leent zich niet voor behandeling in kort geding. Het boetebeding is onredelijk bezwarend en moet buiten toepassing worden gelaten.

[gedaagde] heeft met Eigen Haard een betalingsregeling getroffen met betrekking tot de huurachterstand. Maandelijks lost hij daarop € 50,- af.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. [gedaagde] erkent dat in het gehuurde sprake is geweest van het bedrijfsmatig telen van hennep en dat er 147 potten met hennepresten zijn aangetroffen. Daarnaast heeft [gedaagde] niet weersproken dat met betrekking tot het gehuurde sprake is geweest van diefstal van stroom zoals ook blijkt uit de inhoud van het proces-verbaal van politie (zie hiervoor onder 1.4.). [gedaagde] is hierdoor ernstig tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst welke tekortkoming in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

7. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering door erop te wijzen dat een ontruiming bijzonder grote gevolgen voor hem heeft en daarom te ver gaat. Geoordeeld wordt dat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde niet opweegt tegen de ernst van de tekortkoming. [gedaagde] moet hebben geweten dat het (doen) telen van hennep in het gehuurde, het aanwezig hebben van 12 assimilatielampen en de diefstal van energie door de verhuurder streng wordt aangepakt en een ontruiming tot gevolg kan hebben. Daarbij komt dat het gevaar dat het telen van hennep meebrengt zwaar weegt, nu het gehuurde is omgeven door andere woningen en een hennepkwekerij in het algemeen brandgevaar met zich brengt. De gevolgen van een ontruiming komen daarom voor risico van [gedaagde] . De door [gedaagde] gestelde korte duur van de tekortkoming maakt dit niet anders. Ook de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat hij zich altijd als een goed huurder heeft gedragen leidt niet tot een ander oordeel.

8. Onder deze omstandigheden is voldoende waarschijnlijk dat in een eventuele bodem-procedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zodat het gerechtvaardigd is om daarop thans vooruit te lopen door toewijzing van de gevorderde ontruiming.
De ontruimingstermijn zal worden bepaald op een maand, zodat [gedaagde] zich daarop kan voorbereiden.

9. Het verzoek van [gedaagde] om in geval van ontruiming daaraan de voorwaarde te verbinden hem in een tijdelijk huurdersprogramma van Eigen Haard te plaatsen, wordt gepasseerd nu niet is gebleken dat Eigen Haard daartoe gehouden is.

10. [gedaagde] heeft niet betwist dat de huurachterstand tot en met oktober 2016 € 1.158,10 bedraagt, zodat dit bedrag wordt toegewezen, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente. De kantonrechter gaat er evenwel van uit dat Eigen Haard met betrekking tot voornoemde huurachterstand de met [gedaagde] getroffen betalingsregeling gestand zal doen.

11. De gevorderde betaling van een bedrag gelijk aan de huur vanaf 1 november 2016 tot het gehuurde zal zijn ontruimd, wordt toegewezen.

12. Met betrekking tot de gevorderde contractuele boete van € 10.000,-- wordt het volgende overwogen. [gedaagde] is consument. Eigen Haard beroept zich op een boetebeding (zie hiervoor onder 1.3) dat is opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen. De kantonrechter dient daarom op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie (o.a. 4 juni 2009, C 243/08) en de Hoge Raad (13-09-2013 ECLI:NL:HR:2013:691) ambtshalve te beoordelen of het boetebeding oneerlijk is. Eigen Haard heeft een toelichting gegeven waarom er volgens haar geen sprake is van een oneerlijk beding. Er is hier geen sprake van fixatie van schadevergoeding; het beding is opgesteld als prikkel tot nakoming. De boete is gesteld op het kweken van hennep in het gehuurde en bedraagt éénmalig € 10.000,00. Eigen Haard wijst op het brandgevaar dat met het telen van hennep kan ontstaan met alle gevolgen van dien. Daarnaast stelt Eigen Haard dat een volwassen hennepplant een opbrengst kent van tussen de 25 en 100 gram hennep per oogst, terwijl een kilo hennep een straatwaarde heeft van tussen de € 2.500,00 en € 5.000,00. Bij 147 planten kan de omzet per oogst minimaal uitkomen op € 9.187,50 en maximaal op € 73.500,00. Gemiddeld kan er vier keer per jaar worden geoogst. Het boetebeding loopt daarmee niet uit de pas met de omzet.

13. De kantonrechter oordeelt voorshands als volgt. Het telen van hennep is een strafbaar feit en het mag bekend worden verondersteld dat met het telen van hennep het risico op brandgevaar in het gehuurde fors wordt vergroot. Daarnaast brengt een dergelijke situatie voor de omwonenden grote veiligheidsrisico’s met zich. Het is dan ook vanuit dat oogpunt begrijpelijk dat er een boete op de niet naleving van dat verbod is gesteld. Met Eigen Haard is de kantonrechter van oordeel dat die boete - gelet op de gevolgen die niet naleving met zich kunnen brengen - een afschrikwekkend effect moet hebben. Mede gelet op de door Eigen Haard gepresenteerde berekening van de omzet die met het telen van hennep kan worden behaald, welke berekening de kantonrechter niet onredelijk voorkomt, is de gelimiteerde boete niet disproportioneel. Een en ander leidt tot het voorlopig oordeel dat het boetebeding niet onredelijk bezwarend wordt geacht. Dat er niet afzonderlijk over het beding is onderhandeld maakt dat oordeel niet anders. De boete is daarom voorshands toewijsbaar.

13. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten gevallen aan de zijde van Eigen Haard belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [straat] te [plaats] binnen een maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al de zijnen, die zich daar zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevindt, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het bepaalde in artikel 555 e.v. juncto 444 Rv;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eigen Haard van:
- € 1.158,10 aan achterstallige huur tot en met oktober 2016, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening;
- € 632,78 voor iedere maand of gedeelte daarvan gedurende de periode na
31 oktober 2016 totdat Eigen Haard de vrije beschikking over het gehuurde heeft gekregen;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eigen Haard van de contractuele boete van
€ 10.000,--;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
- voor verschuldigd griffierecht € 471,00
- voor het exploot van dagvaarding € 81,41
- voor salaris gemachtigde € 400,00
________
totaal € 952,41
een en ander, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.