Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 15/7988
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2016 in de zaak tussen
[de vrouw] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: M.R. van Yperen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres] (benedenwoning + 1e etage, hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 676.000,-. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2015 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2015 de bij beschikking vastgestelde waarden en de aanslagen gehandhaafd (de bestreden uitspraak).
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2016. Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door [de persoon] , taxateur bij “de juistewaarde.nl”. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [de persoon] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning [adres] (benedenwoning + 1e etage). Het betreft een benedenwoning met een tuin met een totale oppervlakte van 262 m² (152 m² oppervlakte woning en 110 m² tuin). In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014.
2. De waarde van de woning is door verweerder voor het kalenderjaar 2015 op € 676.000,- vastgesteld. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 549.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 676.000,-.
3. Eiseres heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat daarin niet inhoudelijk is ingegaan op hetgeen door haar in het bezwaarschrift is aangevoerd. Deze beroepsgrond slaagt.
4. Op grond van artikel 7:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) rust op verweerder de plicht op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken en op grond van artikel 7:12 van Pro de Awb de plicht, indien van toepassing, inzichtelijk te maken dat hij zijn besluit desondanks handhaaft.
5. Verweerder heeft niet aan deze verplichting voldaan. Een van de belangrijkste gronden die door eiseres in het bezwaarschrift wordt aangevoerd is de grond dat twee van de drie door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten te ver af liggen van de waardepeildatum en daarmee niet bruikbaar zijn voor de waardering. In de uitspraak op bezwaar is geheel niet op deze grond ingegaan. De rechtbank stel vast dat verweerder in beroep vervolgens wel een van de door eiseres genoemde vergelijkingsobjecten achterwege heeft gelaten en een aantal nieuwe vergelijkingsobjecten heeft bijgevoegd. Ook is verweerder in de bestreden uitspraak niet ingegaan op het door eiseres in bezwaar overgelegde taxatierapport. Indien verweerder van oordeel was dat die aspecten niet leiden tot een lagere waarde had hij dat, zoals hij ten aanzien van het door eiseres overgelegde taxatierapport wel doet in het verweerschrift, in de bestreden uitspraak moeten motiveren. Dat heeft verweerder echter niet gedaan. In de bestreden uitspraak is alleen volstaan met standaardoverwegingen over de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. De beroepsgrond slaagt en leidt om die reden al tot vernietiging van de bestreden uitspraak.
6. Om het geschil zoveel mogelijk finaal te beslechten zal de rechtbank beoordelen of de waarde door verweerder niet te hoog is vastgesteld en of dus de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
9. Eiseres voert aan dat de waarde van de woning te hoog is ingeschat. Ter onderbouwing van zijn standpunt zijn standpunt verwijst eiser naar een taxatierapport van “de juistewaarde.nl” van 24 september 2015.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar een door hem overgelegde taxatiematrix. Daarin heeft verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen van in totaal zes uit de omgeving van de woning gelegen woningen (de vergelijkingsobjecten) vermeld, te weten [straat] , verkocht op 14 september 2012 voor € 650.000,-, [straat II] , verkocht op 18 juli 2014 voor € 850.000,-, [straat III] , verkocht op 16 december 2014 voor € 775.000,-, [straat IV] , verkocht op 17 maart 2014 voor € 760.000,-, [straat V] , verkocht op 14 mei 2013 voor € 730.000,- en [straat VI] verkocht op 2 augustus 2013 voor € 795.000,-.
11. De rechtbank overweegt dat, zoals eiseres ook heeft aangevoerd, de transactiedatum van [straat] zodanig ver van de waardepeildatum ligt dat de waarde van het pand niet als vergelijking kan dienen. De overige vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn wat betreft hun aard, oppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Eiseres heeft dat ook niet betwist.
12. Eiseres heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met een aantal verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning aan de [straat II] heeft volgens eiseres een kamer op de vierde etage die is aangemerkt als berging. Volgens eiseres is dit in werkelijkheid een gastenverblijf, wat dus ook veel meer waard is. Verder is dit een chic pand dat meer dan gemiddeld is opgeknapt. Ten aanzien van de [straat IV] heeft eiseres gesteld dat daar in de tuin naast een berging ook een mooi afgewerkt stenen tuinhuis is geplaatst, dat verweerder niet heeft meegenomen in de waardering. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting foto’s getoond van het tuinhuis. Verder stelt eiseres dat de vergelijkingsobjecten in veel betere staat van onderhoud en afwerking verkeren dan de woning van eiseres.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de vijf overgebleven vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is voldoende rekening gehouden in de waardering. Dat het pand aan de [straat II] beschikt over een gastenverblijf wordt door verweerder bestreden en is door eiseres niet nader onderbouwd, zodat de rechtbank dat buiten beschouwing laat. Het stenen tuinhuis bij de [straat IV] is door eiseres met foto’s onderbouwd en verweerder heeft ook ter zitting erkend dat daaraan een hogere waarde zou moeten worden toegekend dan nu in de taxatiekaart is gedaan. De rechtbank is echter evenals verweerder van oordeel dat dit niet tot de conclusie leidt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gelet op het volgende.
Uit de taxatiekaart blijkt dat verweerder per eenheid (m2) voor het woningdeel van de woning van eiseres is uitgegaan van een waarde van € 4.093,-. De gerealiseerde prijzen per eenheid (m2), zijnde de op basis van de Wet WOZ geldende uitgangspunten naar de waardepeildatum herleide verkoopprijs, voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedragen gemiddeld € 5.212,-. Het verschil tussen de taxatiewaarde voor het woningdeel van de woning en het gemiddelde van de gerealiseerde prijzen voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt dus € 1.119,- per m2. Omgerekend naar de oppervlakte van het woningdeel is dus rekening gehouden met een verschil in waarde van ruim € 170.000,-. Gelet op dit substantiële verschil is de rechtbank van oordeel dat de taxateur bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de staat van onderhoud van de woning zoals door eiser gesteld. De stelling dat voor de renovatie van de woning, om deze in vergelijkbare staat te brengen als die van de vergelijkingsobjecten, van (nog) hogere kosten moet worden uitgegaan, is door eiseres op geen enkele manier onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat vanwege het geconstateerde verschil in waarde ook kan worden geconcludeerd dat als rekening wordt gehouden met het tuinhuis bij [straat IV] , dit een zodanig klein effect heeft op de gemiddelde prijs per m2, dat de waarde van de woning nog steeds niet te hoog is vastgesteld.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport en wat hij ter zitting heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan een beoordeling van de door eiseres gestelde waarde en de onderbouwing daarvan.
15. Het beroep is, gelet op de gebrekkige motivering, gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak. Nu de waarde van de woning van € 676.000,- niet te hoog is vastgesteld laat de rechtbank de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1). De gevraagde vergoeding van proceskosten in bezwaar, waaronder ook de kosten van het taxatierapport, wordt afgewezen, nu de opgelegde aanslag in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 992,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. de Vos, rechter, in aanwezigheid van J.J.M. Tol, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2016.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.