Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4621720 CV EXPL 15-32291
vonnis van: 8 juli 2016
fno.: 639
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [plaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: [naam 1]
t e g e n
Stichting de Alliantie
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: De Alliantie
gemachtigde: mr. J.B. Sans Prieto
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 11 november 2015, met producties;
- de conclusie van antwoord van 5 februari 2016, met producties.
Ingevolge het tussenvonnis van 19 februari 2016 heeft op 6 juni 2016 een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Ter zitting is [eiseres] verschenen met mr. G.J. Gelpke. Namens De Alliantie is verschenen [naam 2] , met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, mr. Gelpke aan de hand van pleitnotities, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De aantekeningen van de zitting en de daarin genoemde andere stukken bevinden zich in het procesdossier.
Vervolgens is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten en omstandigheden
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
[eiseres] heeft op 23 april 2014 van De Alliantie het appartement aan de [straat] te [plaats] gekocht. De levering heeft plaatsgevonden op 16 mei 2014.
1.2.
Bij brief van 25 juni 2014 heeft [eiseres] De Alliantie onder meer
medegedeeld:
“Helaas moeten wij constateren dat wij op de volgende gebreken zijn gestuit. De buren hebben enige tijd geleden een scheur in hun muur ontdekt als gevolg van verzakkingen, naar ik begreep. Deze scheur begint nu lichtjes door te dringen in mijn muur en ik baar mij hier ernstig zorgen over de verdere ontwikkeling van deze schade.
De gebreken moeten al aanwezig zijn geweest ten tijde van het sluiten van de koop. Het had op uw weg gelegen om ons hierover te informeren. (…)
De gebreken zijn dermate ernstig dat ik deze zal moeten laten herstellen, voor het behoud van de waarde van de woning. Ik bied u uiteraard de gelegenheid de gebreken te onderzoeken. Gezien het bovenstaande, verzoeken en voor zover nodig sommeren wij u de hierboven bedoelde gebreken binnen 10 dagen na heden te (doen) herstellen of hier een passend vervolg op te geven.
Wanneer u deze termijn laat verstrijken, dan wel uw aansprakelijkheid afwijst, zal ik zelf vervolg geven aan deze kwestie door de gebreken te onderzoeken en toekomst te laten herstellen. De kosten voor de benodigde activiteiten worden op u verhaald (…).”
1.3.
Bij brief van 1 juli 2014 heeft De Alliantie in algemene zin een aantal zaken uiteengezet die bij non-conformiteit aan de orde zijn. Voorts heeft zij [eiseres] medegedeeld:
“Het gebrek waarvan u melding heeft gedaan kan betrekking hebben op een algemene voorziening, deze komt voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren (VvE), wij adviseren daarom om u tevens tot de VvE te wenden.”
1.4.
Eind 2014 heeft een deskundige van het Bureau voor Bouwpathologie BB in opdracht van [eiseres] de staat van het appartementencomplex, waarvan haar appartement deel uitmaakt, onderzocht. Het hiervan opgemaakte onderzoeksrapport vermeldt onder meer:
“Vooralsnog is de fundering zelf niet aan een nader onderzoek onderworpen. (…)
Wanneer alleen naar het appartement van [eiseres] wordt gekeken, dan zijn daar geen noemenswaardige gebreken waarneembaar.
(…)
In appartement [huisnummer] zijn diverse scheuren waarneembaar in de bouwmuren (…)
In het trappenhuis is helemaal bovenin een haarscheur waarneembaar (…) Dit betreft de overgang van verschillende materialen.
(…)
De exacte oorzaak van de scheuren in de bouwmuren van het complex en met name in de woningscheidende wanden, is niet onomstotelijk aan te geven. (…)
(…)
Feitelijk is aan het appartement van [eiseres] op dit moment (nog) geen herstel noodzakelijk. Echter, op korte termijn is een gedegen funderingsonderzoek noodzakelijk.
De hiermee gemoeide kosten zullen rond de € 3.000,-- all-in liggen. Aan de hand van dit onderzoek is een nauwkeurig herstel van de fundering te bepalen. Globaal zal herstel van de fundering per blok van 4 boven elkaar gelegen woningen rond de € 60.000,-- liggen. Wanneer beide blokken samen en tegelijkertijd uitvoeren zullen de kosten rond de € 100.000,-- voor het totaal liggen. (…)”
1.5.
Bij brief van 16 januari 2015 heeft de gemachtigde van [eiseres] De Alliantie medegedeeld:
“Vanwege het uitblijven van een adequate reactie op haar klacht, zag mijn cliënte zich genoodzaakt het probleem te laten onderzoeken door een bouwkundig expertisebureau. (…)
In het rapport wordt een schadebedrag van € 103.000,- vastgesteld (…) voor de hele VvE. (…)
Het aandeel van mijn cliënte in de VvE is 7,3%, dus dit betekent voor haar een schadepost van (afgerond) 7.500 euro (…)”.
De Alliantie is in deze brief gesommeerd tot betaling van € 7.500,-.
1.6.
Bij brief van 23 februari 2015 heeft De Alliantie – kort gezegd – betwist dat sprake is van een gebrek in het appartement van [eiseres] .
Vordering en verweer
2. [eiseres] vordert dat De Alliantie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 9.119,27 aan schadevergoeding;
b. € 1.089,- aan expertisekosten;
c. € 847,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
d. de wettelijke rente over € 7.500,- vanaf 27 januari 2015 tot de dag der algehele
voldoening, alsmede de wettelijke rente over € 2.708,27 vanaf 11 november 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;
e. de proceskosten.
3. [eiseres] beroept zich op non-conformiteit. Daarnaast stelt zij dat De Alliantie haar mededelingsplicht jegens haar heeft geschonden. De vordering van [eiseres] betreft het aandeel van [naam 3] in de (toekomstige) kosten van funderingsherstel. Volgens [eiseres] is duidelijk dat de in het appartementencomplex aanwezige scheuren een potentiële koper aan het twijfelen zouden brengen over de vraag of hij het appartement wil kopen, althans over de prijs die hij daarvoor wil betalen. Hoewel De Alliantie erkent dat zij op de hoogte was van de scheuren, heeft zij hierover ten tijde van verkoop niets aan [eiseres] gemeld. Evenmin heeft De Alliantie haar ervan op de hoogte gesteld dat tussen De Alliantie en de medebewoners van het appartementencomplex de scheurvorming al jaren ter discussie staat en dat hierover zelfs een bestuursrechtelijke procedure aanhangig is geweest.
Ter zitting heeft [eiseres] mede aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Zij heeft toegelicht dat haar vordering niet is gebaseerd op de toestand van haar appartement, maar op de waardevermindering daarvan als gevolg van de toestand van het gebouw. Muurscheuren en scheefstand gaan altijd ten koste van de waarde en aantrekkelijkheid van een pand, of dat nu komt door een gebrekkige fundering of door een andere oorzaak, aldus [eiseres] .
4. De Alliantie voert verweer. Op dit verweer zal, voor zover van belang, bij de beoordeling nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. Anders dan De Alliantie heeft betoogd, is [eiseres] ontvankelijk in haar vordering. Zij vordert een vergoeding van haar aandeel in de geschatte kosten van nader onderzoek en funderingsherstel, althans van de waardevermindering van haar appartement, alsmede een vergoeding van door haar in het kader van deze procedure gemaakte kosten. Dat dergelijke vorderingen uitsluitend aan de VvE zouden toekomen, kan niet worden gevolgd.
6. Dat sprake is van non-conformiteit, heeft De Alliantie gemotiveerd betwist en is ook overigens niet gebleken. Uit het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie BB blijkt dat er geen noemenswaardige gebreken zijn in het appartement van [eiseres] . De scheuren die blijkens voornoemd rapport in de trappenhuizen en gevels zijn vastgesteld leveren geen non-conformiteit op, omdat deze voorafgaand aan de koop zichtbaar waren. De verwachtingen die [eiseres] voorafgaand aan de koop had, hadden dan ook mede daarop gebaseerd moeten zijn. Uit het door De Alliantie overgelegde rapport van Strackee BV Bouwadviesbureau volgt bovendien dat in 2012 is vastgesteld dat sprake is van funderingsklasse II, hetgeen betekent dat de fundering goed of redelijk is en dat de komende 25 jaar geen herstel noodzakelijk is. [eiseres] heeft dit niet weersproken.
7. Nu niet is gebleken dat sprake is van een gebrek aan de fundering of enig ander gebrek, zijn de (herstelde) scheuren in de muren van de buren ter zake van de vordering van [eiseres] niet relevant en rustte dienaangaande ook geen mededelingsplicht op De Alliantie. De Alliantie kan voorts worden gevolgd in haar standpunt dat zij niet gehouden was om [eiseres] op de hoogte te stellen van de bestuursrechtelijke procedure tussen haar en de andere bewoners van het appartementencomplex, aangezien De Alliantie in de betreffende procedure in het gelijk is gesteld. Het beroep van [naam 3] op dwaling, dat naar de kantonrechter begrijpt is gebaseerd op schending van de mededelingsplicht zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b, slaagt daarom evenmin.
8. Dat anderszins sprake is van een waardevermindering van het appartement van [eiseres] die voor rekening van De Alliantie dient komen, heeft [eiseres] , mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door De Alliantie, onvoldoende onderbouwd.
9. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiseres] worden
afgewezen.
10. Bij deze uitkomst van de procedure zal [eiseres] worden veroordeeld in de
proceskosten, zoals in de beslissing vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van De Alliantie tot op heden begroot worden op € 600,00 aan salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief € 300,-), voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiseres] niet binnen
14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. B. van Berge Henegouwen, kantonrechter, bijgestaan door
mr. C.J. Hankel-Luder, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2016.
De griffier De kantonrechter
**