Uitspraak
RECHTBANK [plaats]
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/1008
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 december 2017 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder,
(gemachtigde: mr. D.N.N. Jansen).
Partijen worden hierna aangeduid als het hotel en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 oktober 2016 de WOZ-waarde van het hotel voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 9.693.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 bekend gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 1 februari 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van het hotel ongegrond verklaard. Het hotel heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld op de zitting van 17 november 2017. Het hotel heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam] , vergezeld door [naam] , [naam] en [naam] (taxateurs).
Overwegingen
1. Het hotel is een 3-sterren hotel met 120 kamers, parkeerplaatsen, een restaurant en vergaderzalen. Het hotel is gebouwd in 2013 en ligt aan de [adres] te [plaats] , [locatie] en [locatie] .
2. Partijen zijn het oneens over de WOZ-waarde van het hotel voor 2016, op de waardepeildatum 1 januari 2015. Het hotel vindt de vastgestelde waarde te hoog.
3. De rechtbank moet allereerst de vraag beantwoorden of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het hotel niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het hotel in de beroepsfase onderbouwd op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode en heeft hierbij de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
Hotel
Transactiedatum
Transactieprijs
Aantal kamers
Parkeerplaatsen
Kamerprijs
[naam]
22 december 2015
€ 34.951.954
258
€ 135.473
[naam]
18 mei 2016
€ 14.518.380
180
15
€ 80.685
[naam]
17 juni 2015
€ 51.220.000
443
509
€ 102.475
6. De gemachtigde van het hotel heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuiste oppervlakte van het perceel van het hotel en heeft daarbij verwezen naar een kadastraal uittreksel en een erfpachtcontract. De rechtbank vindt dat hij dit punt eerder aan de orde had moeten stellen. In zijn beroepschrift, noch in zijn nadere reactie van 10 november 2017, heeft de gemachtigde dit aangevoerd. Dit terwijl de rechtbank in haar brief van 7 november 2017 de gemachtigde expliciet heeft gevraagd om zijn beroepsgronden binnen één week kenbaar te maken. De gemachtigde heeft één dag voor de zitting (16 november 2017) nog aanvullende stukken (een e-mailwisseling) aan de rechtbank verstrekt, zonder bijbehorende toelichting. Voor zover de rechtbank uit deze stukken al had kunnen afleiden dat de gemachtigde vindt dat de oppervlakte onjuist is vastgesteld, was de gemachtigde hiermee zo laat, dat de heffingsambtenaar zich hier niet op heeft kunnen voorbereiden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ook verklaard niet in staat te zijn op deze grond te reageren. Gelet op deze gang van zaken heeft rechtbank op de zitting besloten om deze beroepsgrond buiten beschouwing te laten, wegens strijd met de goede procesorde.
7. Het hotel voert aan dat het hotel méér parkeerplaatsen heeft dan het aantal parkeerplaatsen waar de heffingsambtenaar bij zijn waardebepaling van uitgaat. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde een lagere waarde voorstaat, terwijl méér parkeerplaatsen juist zou leiden tot een hogere waarde. Deze beroepsgrond kan dus niet leiden tot het door gemachtigde beoogde resultaat, zodat de rechtbank deze grond verder onbesproken laat.
8. Het hotel voert verder aan dat het hotel, anders dan waar de heffingsambtenaar van uitgaat, géén dakterras heeft. De rechtbank stelt echter vast dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde van het hotel in beroep de eventuele aanwezigheid van een (dak)terras niet heeft betrokken. Deze stelling van de gemachtigde kan daarom nergens toe leiden, zodat de rechtbank deze verder niet zal bespreken.
9. Volgens het hotel heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen toepassing gegeven aan de taxatiewijzer en heeft hij ten onrechte de vergelijkingsmethode toegepast. De rechtbank gaat niet mee met dit betoog van de gemachtigde. Zoals de rechtbank eerder heeft overwogen, kan de vergelijkingsmethode in beginsel worden gebruikt om de waarde van een hotel vast te stellen. [1] Voor zover de gemachtigde zich op het standpunt stelt dat in de beroepsfase ten onrechte een andere methode is toegepast dan in de bezwaarfase, overweegt de rechtbank dat dit volgens vaste rechtspraak is toegestaan.
10. Het hotel vindt (subsidiair) dat de heffingsambtenaar vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die wat betreft klasse, prijs, locatie en aantal kamers niet vergelijkbaar zijn met het hotel.
11. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten ook onvoldoende vergelijkbaar om bij de waardebepaling te gebruiken. Hierbij is van belang dat het [naam] en het [naam] aanzienlijk meer kamers hebben dan het hotel. De rechtbank vindt deze vergelijkingsobjecten om deze reden niet goed vergelijkbaar met het hotel. Volgens de taxateur is een verschil in schaalgrootte tussen (middel)grote hotels niet relevant, omdat een hotel met 120 kamers in staat is tot een even efficiënte bedrijfsvoering als een hotel met 300 kamers. De gemachtigde van het hotel heeft dit op de zitting bestreden en heeft betoogd dat een groter hotel efficiënter kan worden geëxploiteerd, door onder andere efficiënter te werken en grootschalig in te kopen. De rechtbank vindt de niet nader onderbouwde stelling van de taxateur niet overtuigend. Zij is daarom van oordeel dat de taxateur hiermee niet aannemelijk heeft gemaakt dat schaalgrootte niet relevant zou zijn bij de waardebepaling. Het [naam] en het [naam] zijn wat betreft het aantal kamers zodanig veel groter dan het hotel dat deze niet geschikt zijn als vergelijkingsobject. De rechtbank acht verder van belang dat het [naam] 1,5 jaar ná de waardepeildatum is verkocht, zodat dit verkoopcijfer niet zonder meer bruikbaar is voor de waardebepaling van het hotel op de waardepeildatum. Als een dergelijke transactie wordt gebruikt zal in ieder geval een correctie moeten plaatsvinden voor de waarde op de waardepeildatum, wat in dit geval niet is gebeurd. Over de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar merkt de rechtbank nog op dat op de zitting is gebleken dat de taxateur bij de vergelijkingsobjecten nog een correctie heeft toegepast voor de verhuurde staat. Deze correctie is echter geheel niet inzichtelijk gemaakt en niet onderbouwd.
12. De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met vergelijkingsobjecten die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het hotel. Hij heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
13. Het hotel staat een waarde voor van € 8.999.000, maar heeft deze waarde op geen enkele manier onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
14. Dit betekent dus dat geen van de partijen de waarde die zij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt. Ook de stukken van het geding bieden onvoldoende basis voor een exacte(re) waardebepaling. De rechtbank stelt daarom schattenderwijs - met weging van al wat partijen over en weer hebben aangevoerd - de waarde van het hotel vast op € 9.500.000.
15. De aanslag onroerende zaakbelasting moet in overeenstemming met deze waarde worden verminderd.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan het hotel het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door het hotel gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de proceskosten vast op € 1.482,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246,- en een wegingsfactor 1, en 1 punt voor indienen van de beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak bezwaar;
- bepaalt dat de WOZ-waarde van het hotel wordt verminderd tot € 9.500.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan het hotel het door haar betaalde griffierecht van € 333,- zal vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van het hotel tot een bedrag van € 1.482,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C.W.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. B. de Vos en mr. J.W. Vriethoff, leden, in aanwezigheid van mr. H. van der Schaft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.