Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/647455 / HA ZA 18-472
Proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 25 april 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LADYWAX AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Woerden,
eiseres,
advocaat mr. S.S. van Gijn te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.M. den Hollander te Amsterdam.
Partijen worden hierna Ladywax en [gedaagde] genoemd.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank na het tussenvonnis van 28 december 2016 (het Tussenvonnis) in dezelfde zaak, toen nog onder een ander zaaknummer (13/613134/ HA ZA 16-789).
Tegenwoordig zijn mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, en mr. P.C.N. van Gelderen, griffier.
Na uitroeping van de zaak verschijnen
namens Ladywax: mevrouw [vertegenwoordigster Ladywax 1] en (haar partner) de heer [vertegenwoordiger Ladywax 2] met mr. van Gijn,
[gedaagde] en zijn partner met mr. Den Hollander.
In deze zaak heeft heden een zitting voor het houden van pleidooien plaatsgevonden, waarvan afzonderlijk proces verbaal wordt opgemaakt. De rechter heeft bepaald dat de uitspraak mondeling zal worden gedaan.
De rechter doet de volgende uitspraak.
1.De beoordeling
Geschil
1.1.
Voor de leesbaarheid zij het volgende herhaald, hetgeen ook volgt uit het Tussenvonnis.
1.2.
[gedaagde] was eigenaar van het pand [adres] te [plaats] (hierna: het Pand), bestaande uit een winkelruimte (de Winkelruimte), drie bovenliggende woonruimtes en een zolder. In 2013 heeft Ladywax de Winkelruimte van [gedaagde] gehuurd en vervolgens op eigen kosten verbouwd. Ladywax is de vennootschap van Van ’t Eind en haar partner Jongenburger.
1.3.
[gedaagde] heeft het pand op 16 juni 2014 verkocht aan [betrokkene 1] en diens echtgenote voor € 430.000 en op 25 augustus 2014 geleverd, en had voorafgaand aan die verkoop het Pand niet eerst te koop aangeboden aan Ladywax.
1.4.
Het gaat in deze zaak, na wijziging van eis door Ladywax, om de vraag of [gedaagde] verplicht was om het Pand aan Ladywax te koop aan te bieden, en zo ja, of Ladywax als gevolg van het schenden van deze verplichting door [gedaagde] , schade heeft geleden.
Ontvankelijkheid
1.5.
De vordering van Ladywax is voldoende duidelijk, zodat in zoverre geen grond voor niet-ontvankelijkverklaring van Ladywax bestaat. Dit geldt evenzeer voor het gegeven dat [getuige] als getuige meerdere keren in de ik-persoon heeft verklaard. Immers, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, behoeft dat gegeven er niet op te duiden dat niet Ladywax maar [getuige] partij zou zijn in dit geschil, omdat [getuige] deze verklaring ook in hoedanigheid van bestuurder van Ladywax kan hebben afgelegd. Dit betekent dat Ladywax ontvankelijk is in haar vordering en het verweer van [gedaagde] moet worden afgewezen.
Inhoudelijk
1.6.
In het Tussenvonnis is geoordeeld dat gebleken is dat partijen een mondelinge overeenkomst tot het recht van eerste koop van Ladywax van het Pand zijn overeengekomen. Nu er geen reden is om op dit oordeel terug te komen, ook gezien hetgeen op de huidige zitting hieromtrent naar voren is gebracht, neemt de rechtbank dit tot uitgangspunt bij haar beoordeling.
1.7.
De vraag ligt voor of en zo ja welke schade is ontstaan doordat [gedaagde] zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichting om Ladywax het Pand te koop aan te bieden, niet is nagekomen. De wet schrijft voor (artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek (BW)) dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest in overeenstemming is met de aard van de schade. Het gaat hier om onroerend goed dat niet in het vermogen van Ladywax is gekomen. Anders dan Ladywax heeft bepleit, is de waardestijging die dat onroerend goed gehad zou hebben, niet zonder meer als schade aan te merken. Weliswaar is het onroerend goed later daadwerkelijk in waarde gestegen, maar dit kan niet als meer dan een toevallige omstandigheid worden beschouwd; het onroerend goed had immers net zozeer in waarde kunnen dalen.
1.8.
Een geval als dit laat zich het meest vergelijken met de situatie waarin partijen een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed sluiten, maar waarin de verkoper het onroerend goed vervolgens niet aan de koper levert. Gangbare praktijk op grond van het koopcontract is dan dat de verkoper een boete van 10% aan de koper is verschuldigd, hetgeen in dit geval, waarin later daadwerkelijk een koopprijs is gerealiseerd van € 430.000, zou neerkomen op een bedrag van € 43.000.
Relevant onderscheid tussen beide situaties is dat in het onderhavige geval, uitgaande van de (hypothetische) situatie dat [gedaagde]
welzijn verplichting om het Pand aan Ladywax aan te bieden zou zijn nagekomen, niet kan worden gezegd dat daarmee ook zonder meer een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Dit onderscheid kan worden verdisconteerd door een inschatting te maken van de kans dat daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Op basis van het geheel van omstandigheden in deze zaak schat de rechtbank deze kans op 75%. Indien het genoemde schadebedrag van € 43.000 wordt vermenigvuldigd met een met het genoemde percentage overeenkomende factor van 0,75 resulteert € 32.250. Dat betreft de schade die voor toewijzing in aanmerking komt.
welzijn verplichting om het Pand aan Ladywax aan te bieden zou zijn nagekomen, niet kan worden gezegd dat daarmee ook zonder meer een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Dit onderscheid kan worden verdisconteerd door een inschatting te maken van de kans dat daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Op basis van het geheel van omstandigheden in deze zaak schat de rechtbank deze kans op 75%. Indien het genoemde schadebedrag van € 43.000 wordt vermenigvuldigd met een met het genoemde percentage overeenkomende factor van 0,75 resulteert € 32.250. Dat betreft de schade die voor toewijzing in aanmerking komt.
Eigen schuld
1.9.
[gedaagde] heeft nog betoogd dat aan de zijde van Ladywax sprake is van eigen schuld op de grond dat Ladywax de mondelinge toezegging niet (eerst) schriftelijk heeft bevestigd. Nu evenwel naar Nederlands recht uitgangspunt is dat ook mondeling gedane toezeggingen partijen kunnen binden en in overeenstemming daarmee geen rechtsplicht bestaat om een dergelijke toezegging eerst schriftelijk te bevestigen, is geen sprake van eigen schuld. Het verweer van [gedaagde] moet dan ook worden verworpen.
1.10.
Op grond van het voorgaande is de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar, net als de gevorderde schadevergoeding, zij het tot het bedrag van € 32.250. Nu de gevorderde beslagkosten op zich terecht zijn gemaakt, worden deze kosten eveneens toegewezen. Deze kosten worden, bij gebreke van andere toegelichte of gebleken kosten, begroot op € 214,52 aan explootkosten.
1.11.
De proceskosten zullen worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
1.12.
Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
2.De beslissing
De rechtbank
2.1.
verklaart voor recht dat partijen een mondelinge overeenkomst tot het recht van eerste koop van Ladywax van het Pand ( [adres] te [plaats] ) zijn overeengekomen,
2.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Ladywax van een bedrag van € 32.250 aan schadevergoeding,
2.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Ladywax van een bedrag van € 214,52 aan beslagkosten,
2.4.
verklaart de veroordelingen onder 2.2 en 2.3 uitvoerbaar bij voorraad,
2.5.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
2.6.
wijst het gevorderde voor het overige af.
Waarvan proces-verbaal,