ECLI:NL:RBAMS:2017:1326

• Datum uitspraak: 4 januari 2017
• Publicatiedatum: 3 maart 2017
• Zaaknummer: KG ZA 16-1415
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.M. Berkhout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over bedrijfsruimte met ontruimingsvordering en huurachterstand

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Amsterdam op 4 januari 2017, hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een kort geding aangespannen tegen gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], met als doel ontruiming van een bedrijfsruimte en betaling van huurachterstand. De eisers stelden dat gedaagde 1 in gebreke was gebleven met de huurbetalingen en dat er een huurachterstand was ontstaan van € 12.764,95. Gedaagden voerden verweer en stelden dat zij een betalingsregeling wilden treffen. De voorzieningenrechter oordeelde dat de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar was, omdat de huurachterstand minder dan drie maanden bedroeg en er geen herhaalde wanprestatie was. De rechter wees de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 5.697,95 toe, evenals een contractuele boete van € 2.100,-, maar wees de vordering tot ontruiming af. De rechter oordeelde dat de eisers onvoldoende bewijs hadden geleverd dat er sprake was van onrechtmatige onderhuur. De kosten van de procedure werden toegewezen aan gedaagde 1, die grotendeels in het ongelijk was gesteld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/619447 / KG ZA 16-1415 CB/EK

Vonnis in kort geding van 4 januari 2017

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

eisers bij gelijkluidende dagvaardingen van 5 december 2016,

advocaat mr. J. Bol te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

domicilie gekozen hebbende te [plaats] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats] ,

gedaagden,

verschenen in persoon.

Eisers zullen hierna [eisers gezamenlijk] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden gezamenlijk] worden genoemd en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1. De procedure

Ter terechtzitting van 13 december 2016 heeft [eisers gezamenlijk] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden gezamenlijk] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. [eisers gezamenlijk] heeft producties in het geding gebracht. Vervolgens is de zaak pro forma aangehouden tot 30 december 2016 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen tot overeenstemming te komen. Bij faxbericht van 29 december 2016 heeft mr. Bol meegedeeld dat partijen geen minnelijke oplossing hebben bereikt en is verzocht vonnis te wijzen. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 4 januari 2017 de beslissing gegeven. Het hierna volgende bevat de uitwerking daarvan en is afgegeven op 18 januari 2017.

Ter zitting waren mr. Bol, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanwezig.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn met elkaar gehuwd. Zij drijven samen een onderneming genaamd [bedrijf] : een sportschool met onder andere personal training en yoga.

2.2.

Bij overeenkomst van 23 juni 2015 zijn de Maatschap Samenwerkingsverband [eiser 2] en [eiser 1] met [gedaagde 1] een huurovereenkomst aangegaan voor de bedrijfsruimte met kantoorruimte, gelegen op de begane grond en eerste verdieping aan de [straat] (Unit 6) te [plaats] . De huurovereenkomst is ingegaan voor de duur van vijf jaar en zes maanden, met ingang van 1 september 2015. De huurovereenkomst is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – die middels een volledige volmacht het bedrijf [bedrijf 2] vertegenwoordigde – ondertekend.

2.3.

In de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde 1] voor het gebruik van het gehuurde geen huur is verschuldigd in de periode 1 september 2015 tot en met 29 februari 2016. Verder is overeengekomen dat [gedaagde 1] een eenmalige korting krijgt op de aanvangshuurprijs en dat deze korting geldt voor de periode 1 maart 2016 tot en met 28 februari 2017. De korting wordt verdeeld over twaalf gelijke maandelijkse termijnen. Rekening houdend met de maandelijkse korting, is [gedaagde 1] vanaf 1 maart 2016 maandelijks een huurbedrag van € 2.057,00 inclusief BTW aan [eisers gezamenlijk] verschuldigd.

2.4.

[bedrijf] is sinds 21 juli 2015 bij de Kamer van Koophandel als eenmanszaak geregistreerd en heeft als eigenaar [gedaagde 2] . De inschrijving van [bedrijf 2] , op naam van [gedaagde 1] , is bij de Kamer van Koophandel op 1 september 2016 doorgehaald.

2.5.

[gedaagde 1] heeft een huurachterstand doen laten ontstaan.

2.6.

Bij brief van 4 november 2016 heeft mr. M.J. Sarfaty namens [eisers gezamenlijk] aan [gedaagde 1] meegedeeld dat tot en met november 2016 een bedrag van € 12.764,95 aan huur open staat. In de brief is [gedaagde 1] gesommeerd het verschuldigde bedrag binnen zeven dagen te voldoen. In de brief is meegedeeld dat een kopie van de brief is verzonden aan [gedaagde 2] .

2.7.

Naar aanleiding van de brief van 4 november 2016 heeft [gedaagden gezamenlijk] verzocht een betalingsregeling af te spreken waarbij de achterstand voor het einde van het kalenderjaar zou zijn aangezuiverd en de huur over december 2016 in januari 2017 zou worden voldaan. Dit verzoek is door [eisers gezamenlijk] bij brief van 14 november 2016 niet geaccepteerd. [gedaagde 1] is nogmaals gesommeerd binnen een week het bedrag van € 12.764,95 te voldoen. [gedaagde 1] heeft binnen de gestelde termijn het openstaande bedrag niet betaald.

2.8.

Op 9 december 2016 heeft [gedaagde 1] aan [eisers gezamenlijk] een bedrag van € 9.024,00 betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eisers gezamenlijk] vordert – samengevat – [gedaagde 1] te veroordelen:

de bedrijfsruimte met kantoorruimte, gelegen op de begane grond en eerste verdieping op het adres [bedrijf] (Unit 6) in [plaats] te ontruimen, met machtiging van [eisers gezamenlijk] om de ontruiming op kosten van [gedaagde 1] zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;

de (huur)achterstand van € 14.821,95 inclusief BTW aan [eisers gezamenlijk] te voldoen;

met ingang van 1 januari 2017 maandelijks een bedrag van € 2.057,00 inclusief BTW te voldoen tot aan de datum van de algehele ontruiming;

aan [eisers gezamenlijk] een bedrag van € 8.400,- te betalen wegens contractueel verbeurde boetes;

aan [eisers gezamenlijk] een bedrag van € 902,65 inclusief BTW te betalen wegens buitengerechtelijke incassokosten;

in de (na)kosten van dit geding, inclusief wettelijke rente;

[eisers gezamenlijk] vordert [gedaagde 2] te veroordelen om de ontruiming als bedoeld onder a. te gehengen en te gedogen en waar nodig haar medewerking aan de ontruiming te verlenen.

3.2.

[gedaagden gezamenlijk] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

[eisers gezamenlijk] heeft aan de vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nu hij zonder toestemming de bedrijfsruimte aan [gedaagde 2] heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven. [eisers gezamenlijk] heeft dit geconcludeerd omdat op het adres thans een eenmanszaak van [gedaagde 2] staat ingeschreven en de eenmanszaak van [gedaagde 1] is uitgeschreven.

De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende.

Hoewel in de Kamer van Koophandel inderdaad thans op naam van [gedaagde 2] [bedrijf] staat ingeschreven, kan [eisers gezamenlijk] daaraan niet de conclusie verbinden dat [gedaagde 1] het bedrijfspand aan [gedaagde 2] heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn met elkaar gehuwd en zij zijn van begin af aan samen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken geweest. [gedaagde 2] heeft de huurovereenkomst mede ondertekend en zij was kennelijk ook bij mr. Sarfaty bekend, gelet op de brief van 4 november 2016 die in kopie naar [gedaagde 2] is verzonden. Gelet hierop is niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat er sprake is van onrechtmatige onderhuur dan wel onrechtmatige ingebruikgeving aan [gedaagde 2] . Ter zitting is door [gedaagden gezamenlijk] toegelicht dat [bedrijf] op naam van [gedaagde 2] in de Kamer van Koophandel staat ingeschreven vanwege de veronderstelling dat het niet uitmaakte op wiens naam het bedrijf stond ingeschreven omdat zij getrouwd zijn. [gedaagden gezamenlijk] heeft toegezegd de inschrijving weer ongedaan te maken en [bedrijf 2] (Amsterdam) weer te zullen inschrijven op naam van [gedaagde 1] .

4.3.

[eisers gezamenlijk] heeft aan de vordering tot ontruiming tevens ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] met de forse huurachterstand wanprestatie heeft gepleegd die niet meer ongedaan gemaakt kan worden. [gedaagde 1] heeft niet stipt en volledig de huurprijs voldaan en er is geen aanleiding te verwachten dat hij dit in de toekomst wel zal doen. [eisers gezamenlijk] heeft gelet op de hoge huurachterstand geen vertrouwen meer in een verdere continuering van de bestaande huurrelatie en vordert daarom, vooruitlopend op de bodemprocedure, de ontruiming. [eisers gezamenlijk] stelt daarbij een spoedeisend belang te hebben, nu andere middelen dienen te worden aangewend om aan de eigen financiële verplichtingen te kunnen voldoen.

4.4.

Niet in geschil is dat [gedaagde 1] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] op dat moment nog een bedrag van € 5.697,95 aan huurachterstand verschuldigd is. [gedaagden gezamenlijk] heeft verklaard met behulp van familie de volledige achterstand te kunnen voldoen. Partijen zijn na de zitting met elkaar in overleg gegaan ten einde een minnelijke regeling te treffen ten aanzien van alle vorderingen van [eisers gezamenlijk] . Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. De voorzieningenrechter gaat er daarom thans vanuit dat het bedrag aan huurachterstand tot en met december 2016 € 5.697,95 bedraagt. Dit bedrag is minder dan drie maanden huur, zodat niet aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming wegens huurachterstand zal toewijzen, mede omdat er momenteel geen sprake is van herhaalde wanprestatie. Overigens is voorshands niet aannemelijk dat [gedaagden gezamenlijk] in de toekomst de huurtermijnen niet zou kunnen voldoen. [gedaagden gezamenlijk] heeft toegelicht dat hij bij de opstart van het bedrijf problemen had met het incassosysteem, maar dat dit inmiddels is opgelost. Verder stelt [gedaagden gezamenlijk] dat er op dit moment voldoende betalende leden zijn. Dat [eisers gezamenlijk] er geen vertrouwen in heeft dat [gedaagde 1] de verplichtingen zal nakomen, is geen reden om, vooruitlopend op een bodemprocedure, de ontruiming thans toe te wijzen.

4.5.

Nu aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming niet zal toewijzen, is aan hetgeen in r.o. 4.1. is overwogen niet voldaan. Dit betekent dat de voorzieningenrechter deze vordering zal afwijzen. Ook de vordering dat [gedaagde 2] de ontruiming moet gehengen en gedogen wordt afgewezen. Nu de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, zal ook de vordering om maandelijks de huur ad € 2.057,00 inclusief BTW tot aan de ontruiming te voldoen worden afgewezen. De verplichting de huur maandelijks te voldoen volgt reeds uit de huurovereenkomst.

4.6.

De overige vorderingen strekken tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.

4.7.

Allereerst is de huurachterstand tot en met december 2016 (€ 5.697,95, zie hiervoor) toewijsbaar. [eisers gezamenlijk] vordert verder een contractuele boete van in totaal € 8.400,00. [eisers gezamenlijk] stelt dat op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst [gedaagde 1] voor elke verschuldigde maand huur, per maand een boete van 2% van het op dat moment verschuldigde is verschuldigd, met een minimum van € 300,00 per maand. Volgens [eisers gezamenlijk] is [gedaagde 1] wat betreft de huurachterstand over de maand juni 2016 tot en met december 2016, 7 x € 300,00 verschuldigd en over de maand juli 2016 tot en met december 2016, 6 x € 300,00, etc. Dit betekent dat [gedaagde 1] totaal een bedrag van € 8.400,00 (7+6+5+4+3+2+1 x € 300,00) dient te betalen, aldus [eisers gezamenlijk] . [gedaagden gezamenlijk] heeft aangevoerd de boete te hoog te vinden.

4.8.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de door [eisers gezamenlijk] gedane berekeningswijze in strijd is met het bepaalde in artikel 18.2 van de algemene bepalingen. Een redelijke uitleg van deze bepaling brengt voorshands met zich dat per maand waarin er een huurachterstand bestaat de boete van 2% van de in die maand totale huurachterstand dient te worden berekend, met een minimum van

€ 300,00. Berekend over de periode vanaf juni 2016 tot en met december 2016, blijkt dat volgens de hiervoor genoemde systematiek elke maand de boete neerkomt op een bedrag van € 300,00, omdat in elke maand de achterstand niet zó hoog was dat 2% daarvan méér bedroeg dan € 300,00. De boete vanaf juni 2016 tot en met december 2016 bedraagt derhalve 7 x € 300,00, dus totaal een bedrag van
€ 2.100,00. Dit bedrag zal worden toegewezen. Voor een matiging bestaat geen aanleiding, nu geen sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de tot aan de datum van de dagvaarding verschuldigde huurachterstand. Ook verder heeft [gedaagden gezamenlijk] onvoldoende aanknopingspunten geboden om te constateren dat de billijkheid matiging van de boete vereist. Het bedrag tot voldoening waarvan [gedaagde 1] zal worden veroordeeld, geldt als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen hij ten gronde zal blijken verschuldigd te zijn.

4.9.

De voorzieningenrechter stelt vast dat [eisers gezamenlijk] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is berekend over het bedrag van € 12.764,95 (huurachterstand tot en met november 2016). [gedaagde 1] heeft niet betaald na de verzonden sommaties, maar pas na betekening van de dagvaarding voor deze procedure. De berekening van de buitengerechtelijke kosten over dit bedrag aan hoofdsom is daarom niet onredelijk. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt bovendien overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

4.10.

[gedaagde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.

4.11.

De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eisers gezamenlijk] te betalen wegens (huur)achterstand (tot en met december 2016) een bedrag van € 5.697,95 inclusief BTW;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eisers gezamenlijk] te betalen een bedrag van € 2.100,- wegens contractueel verbeurde boetes;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eisers gezamenlijk] te betalen wegens buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 902,65;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eisers gezamenlijk] begroot op:

– € 193,14 € 193,14 aan tweemaal explootkosten,

– € 193,14 € 885,- aan griffierecht en

– € 193,14 € 816,- aan salaris advocaat,

vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [gedaagde 1] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 68,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [gedaagde 1] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.M. Kolkman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2017. ^[1]

Voetnoten

1. type: EK