Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5361328 \ EA VERZ 16-1099
beschikking van: 2 maart 2017
func.: 458
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker] ,
h.o.d.n. [bedrijf]
wonende te [woonplaats] ,
verzoeker
nader te noemen [verzoeker] ,
gemachtigde: [gemachtigde] (Algemeen Juridisch Adviesbureau)
t e g e n
de stichting Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam,
verweerster,
nader te noemen Rochdale,
gemachtigde: mr. N. Vos.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoeker] heeft op 9 september 2016 een verzoekschrift met producties ingediend, waarin hij verzoekt voor recht te verklaren dat Afdeling 6 Boek 7 Burgerlijk Wetboek (BW) op de huurovereenkomst van toepassing is.
Rochdale heeft op 21 december 2016 een verweerschrift met producties ingediend tevens houdende een zelfstandig (tegen)verzoek.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 23 januari 2017. [verzoeker] is in persoon verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde. Rochdale is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [verzoeker] mede aan de hand van pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ter zitting hebben partijen met elkaars instemming stukken in het geding gebracht. Daarna is beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Feiten
1. Bij de beoordeling van het verzoek wordt van het volgende uitgegaan:
1.1.
[verzoeker] huurt van Rochdale met ingang van 22 augustus 2013 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 809,85 per maand. Bovenaan de schriftelijke huurovereenkomst staat vermeld ‘
kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’.Voorheen was in het gehuurde een apotheek gevestigd.
kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’.Voorheen was in het gehuurde een apotheek gevestigd.
1.2.
Daarvoor huurde [verzoeker] van Rochdale met ingang van 15 april 2007 de bedrijfsruimte aan de [adres] , welke huurovereenkomst wegens sloop van het gehuurde met wederzijds goedvinden op 13 augustus 2013 is beëindigd.
1.3.
In de onder 1.1 vermelde huurovereenkomst staat, voor zover van belang, vermeld:
1.2.
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als tandprothetische praktijk. Huurder zal het gehuurde hiertoe ingericht houden en zich houden aan de openingstijden die soortgelijke vestigingen in de omgeving hanteren, dat wil zeggen in ieder geval van maandag t/m vrijdag van 09.00-17.00 uur.
2.1.
Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (…).
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, ingaande op 1 september 2013.
3.2.
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 3 maanden.
1.4.
[verzoeker] staat bij de Kamer van Koophandel ingeschreven met de handelsnaam [bedrijf] waar onder bedrijfsactiviteiten staat vermeld:
‘Tandtechnische bedrijven, Tandprothetische praktijk’.
‘Tandtechnische bedrijven, Tandprothetische praktijk’.
1.5.
[bedrijf] is volgens de informatie op de website (Ariadenttandprothese.nl) gespecialiseerd in kunstgebitprothese, partiële prothese, rebasing, implantologie, implantaatprothese en spoedreparatie. Verder staat, voor zover van belang, op de website vermeld:
Hoe werkt het bij ons?
Tijdens het eerste bezoek aan de tandprotheticus worden de persoonlijke gegevens, het prothese verleden, gezondheid, huidige klachten en wensen genoteerd. De tandprotheticus voert bij u het mondonderzoek uit (…).
Als uw gebitsprothese is gebroken dan kan dit gerepareerd worden terwijl u wacht.
1.6.
Artikel 34 van de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg luidt: Bij algemene maatregel van bestuur kan ter bevordering van een goede uitoefening van individuele gezondheidszorg de opleiding tot een bij de maatregel aangewezen beroep worden geregeld of aangewezen.
1.7.
Artikel 4 van het Besluit opleidingseisen en deskundigheidsgebied tandprotheticus (hierna: het Besluit) luidt:
Tot het gebied van deskundigheid van de tandprotheticus wordt gerekend:
a. Het onderzoeken van de mond van de patiënt, gericht op het verkrijgen van de gegevens die nodig zijn voor de toepassing van een gebitsprothese;
b. Het aanmeten, vervaardigen, passen en aanbrengen van een volledige gebitsprothese voor de bovenkaak en de onderkaak (…)
1.8.
Bij brief van 6 april 2016 heeft Rochdale de huurovereenkomst met [verzoeker] opgezegd tegen 30 september 2016, de ontruiming aangezegd en alternatieve bedrijfsruimte aangeboden.
1.9.
Bij brieven van zijn gemachtigde van 29 april 2016 en 27 juni 2016 heeft [verzoeker] tegen de opzegging geprotesteerd stellende dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.
1.10.
Partijen hebben daarna nog schriftelijk gecorrespondeerd en hun standpunten gehandhaafd.
Verzoek
2. [verzoeker] verzoekt de kantonrechter bij beschikking voor recht te verklaren dat op de huurovereenkomst Afdeling 6 van Boek 7 BW van toepassing is, met veroordeling van Rochdale in de kosten van de procedure.
3. [verzoeker] legt primair aan zijn verzoek ten grondslag dat, anders dan in de kop van de schriftelijke huurovereenkomst is vermeld, sprake is van zogenoemde ‘artikel 7:290-bedrijfsruimte’ en dat hem dus huurbescherming toekomt. [verzoeker] stelt daartoe dat hij als tandtechnicus en tandprotheticus in het gehuurde zijn praktijk uitoefent. Dit moet als ambachtsbedrijf in de zin van 7:290, tweede lid onder a BW worden gekwalificeerd. Volgens [verzoeker] betreft de bedrijfsruimte een voor publiek vrijelijk toegankelijke ruimte waar men zich ook zonder tussenkomst van een tandarts of andere specialist tot hem kan wenden voor het vervaardigen, bijstellen, repareren van een kunstgebit. Dit laatste betreft 90% van de werkzaamheden. De overige 10% betreft het ‘in de mond kijken’, aldus [verzoeker] ter zitting. De ontvangstruimte van de voormalige apotheek is in tact gebleven en in dienst als wachtruimte waar men ook (met pin) aan de balie kan betalen. De overige ruimte heeft [verzoeker] ingericht als behandelruimte en werkplaats waar het hele proces van de vervaardiging en reparaties van kunstgebitten in alle fasen staat opgesteld, zoals de mallenfabricage, de tandenafdeling, de oven e.d..
4. Subsidiair, voor zover geoordeeld wordt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, stelt [verzoeker] dat hij bij het sluiten van de overeenkomst heeft gedwaald. [verzoeker] is afgegaan op de in 3.1 van de huurovereenkomst vermelde bepaling (zie onder 1.3) dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, alsmede op de toezegging die medewerkers van Rochdale ( [naam 3] en [naam 4] ) hem hebben gedaan dat hij dit keer zo lang hij zou willen in het gehuurde zou kunnen blijven. Volgens [verzoeker] was het Rochdale volstrekt duidelijk dat hij in de veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst is aangegaan voor 5 jaren plus vijf optiejaren, zoals dat bij artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte gebruikelijk is. [verzoeker] stelt voorts dat Rochdale haar mededelingsplicht heeft geschonden door hem als juridische leek die de Nederlandse taal niet geheel machtig is niet op de consequenties te wijzen. [verzoeker] heeft om het gehuurde geschikt te maken voor zijn werk fors geïnvesteerd, hetgeen hij nimmer had gedaan als hij had geweten dat het een huurovereenkomst betrof die te allen tijde door Rochdale kon worden opgezegd. Rochdale wist dat [verzoeker] , die door de sloop noodgedwongen de eerdere bedrijfsruimte moest verlaten, niet telkens naar een andere locatie kan verhuizen met alle kosten van dien. Bovendien betekent een verhuizing dat [verzoeker] voor de hoofdzakelijk bejaarde klanten uit de buurt niet meer bereikbaar is, hetgeen funest is voor het voortbestaan van zijn onderneming.
Verweer en tegenverzoek
5. Rochdale voert verweer en verzoekt de kantonrechter bij wijze van tegenverzoek voor recht te verklaren dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Voorts verzoekt Rochdale de kantonrechter bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verzoeker] te veroordelen om het gehuurde binnen 5 dagen na betekening te ontruimen en aan Rochdale ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.
6. Rochdale voert - kort gezegd - aan dat [verzoeker] tandprotheticus is, hetgeen een vrij beroep en geen ambacht is. Ter onderbouwing hiervan verwijst zij naar de registratie van [verzoeker] bij de Kamer van Koophandel, waaruit blijkt dat hij een tandprothetische praktijk uitoefent, alsmede naar artikel 34 van de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg (zie 1.6) en het Besluit (zie 1.7). Uit artikel 4 van dit besluit blijkt dat de daarin omschreven deskundigheid van de tandprotheticus in grote mate overeen stemt met de werkzaamheden die [verzoeker] volgens zijn beschrijving in het verzoekschrift en op zijn website uitvoert.
7. Ook uit de aanhef en de inhoud van de overeenkomst blijkt volgens Rochdale dat partijen niet de intentie hadden om het huurregime van artikel 7:290 BW op de huurovereenkomst van toepassing te verklaren. In de huurovereenkomst is expliciet vermeld dat deze artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betreft. Daarnaast heeft [verzoeker] ingestemd met een opzegtermijn van drie maanden. Dat [verzoeker] onvoldoende op de hoogte is geweest van de betekenis van de term ‘voor onbepaalde tijd’ wordt door Rochdale betwist, althans dit dient volgens Rochdale voor eigen rekening en risico van [verzoeker] te komen. Voorts betwist Rochdale de gestelde toezeggingen die door [naam 3] en [naam 4] zouden zijn gedaan, ter onderbouwing van welke betwisting zij verwijst naar de overgelegde schriftelijke verklaring van [naam 3] . Hieruit blijkt dat [verzoeker] voornemens was terug te keren naar de oude locatie als de nieuwbouw gereed was, aldus Rochdale.
Beoordeling
8. Het geschil betreft primair de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst op grond van artikel 7:230a BW of op grond van artikel 7:290 BW. Vast staat dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een verhuurde gebouwde onroerende zaak en dat [verzoeker] daarin overeenkomstig de contractuele bestemming een bedrijf in de vorm van een tandprothetische praktijk uitoefent (zie artikel 3.1 onder 1.3). Dit stemt overeen met de inschrijving bij de Kamer van Koophandel (zie 1.4) en de informatie op de website (zie 1.5). De enkele omstandigheid dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het gaat om artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte is onvoldoende om te oordelen dat dit daadwerkelijk zo is. Eén en ander dient beoordeeld te worden aan de hand van de feitelijke omstandigheden van het geval.
Verklaring voor recht of niet-ontvankelijkheid
9. Ter zitting is aan de orde geweest of de door [verzoeker] verzochte verklaring voor recht moet worden opgevat als een verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring, zoals dat in dit soort zaken gebruikelijk is. De kantonrechter overweegt hierover dat hoewel een verklaring voor recht in beginsel is voorbehouden aan een dagvaardingsprocedure een dergelijke verklaring onder bijzondere omstandigheden ook in een verzoekschriftprocedure mogelijk is. Nu Rochdale als tegenverzoek eveneens om een verklaring voor recht verzoekt, partijen belang hebben bij duidelijkheid over de vraag welk rechtsregime op het gehuurde van toepassing is en de aard van de procedure zich niet tegen een inhoudelijke beoordeling verzet, zal de kantonrechter een verklaring voor recht geven.
Ambachtsbedrijf of vrij beroep
10. Vervolgens wordt toegekomen aan de vraag of de tandprothetische praktijk van [verzoeker] als een ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290, tweede lid onder a BW kwalificeert of als een vrij beroep moet worden aangemerkt.
11. Volgens Van Dale wordt onder ‘ambacht’ verstaan: ‘een vak waarbij je iets met de hand maakt’. De kantonrechter te Zwolle heeft in een uitspraak van 17 mei 2006 (ECLI:NL:RBZLY:2006:AX2341) overwogen dat een ambacht vooral daardoor wordt gekenmerkt dat producten worden vervaardigd of technische diensten worden geleverd die de essentie van de praktijk vormen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de kantonrechter te Zwolle daarmee een handzame definitie gegeven van het woord ‘ambacht’ met dien verstande dat het moet gaan om niet-fabrieksmatige vervaardiging, zoals is overwogen door het Hof Arnhem in een uitspraak van 14 oktober 2008 (ECLI:NL:GHARN:2008:BJ3596).
12. In het geval van [verzoeker] staat als onvoldoende weersproken vast dat hij 90% van zijn tijd besteedt aan het handmatig vervaardigen, bijstellen en repareren van gebitsprothesen (unieke objecten) en dat 10% van de tijd gemoeid is met de intake, het passen en aanmeten, oftewel cliëntbehandeling. Dit handmatig vervaardigen wordt aangemerkt als ambachtelijke handelingen in de door kantonrechter Zwolle bedoelde zin als hiervoor weergegeven. Van fabrieksmatige vervaardiging is geen sprake. De cliëntbehandeling, bij [verzoeker] een ondergeschikt deel van de werkzaamheden, is net als bij een tandarts, aan te merken als een vrij beroep. De definitie van de kantonrechter te Zwolle aanhoudend, betreft het werk van [verzoeker] daarmee voor 90% een ambacht en voor 10% een vrij beroep. Dat stemt ook overeen met de in artikel 4a van het Besluit (zie 1.6) omschreven werkzaamheden en de informatie op de website van [bedrijf] (zie 1.5). De kantonrechter betrekt bij haar oordeel dat voor het uitoefenen van een tandprothetische praktijk de ‘vooropleiding’ van tandtechnicus is vereist, nu dit een ambachtelijk beroep is dat valt onder het Bedrijfschap Ambachten. Dat op het beroep van tandprotheticus het bepaalde in artikel 34 van de Wet op de beroepen in de individuele gezondheidszorg (zie 1.7) van toepassing is, maakt dit niet anders.
13. Voor zover de 10% activiteiten van [verzoeker] zien op de cliëntbehandeling en er dus sprake is van vrijeberoepshandelingen in plaats van ambachtelijke werkzaamheden, kan gesproken worden van een gemengde bestemming. Nu alle activiteiten in één pand worden verricht, ligt het niet voor de hand om de huurovereenkomst te splitsen in ambachtelijke - en vrijeberoepsactiviteiten (artikel 7:290 BW respectievelijk 7:230a BW bestemming). In dat geval dient bekeken te worden waar het zwaartepunt van de werkzaamheden ligt. Omdat [verzoeker] voor 90% ambachtelijke werkzaamheden uitoefent, leidt dit ertoe dat de gehele huurovereenkomst als artikel 7:290 BW- bedrijfsruimte dient te worden aangemerkt.
Voor publiek toegankelijk lokaal
14. Een voorwaarde voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is nog dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstlevering aanwezig is (artikel 7:290 BW lid 2 onder a laatste zin). Uit de rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat aan het ‘voor publiek toegankelijk lokaal’ geen nadere (materiële) eisen worden gesteld (zie NJ 1987, 979) zodat dit begrip ruim opgevat mag worden. Er hoeft geen besloten lokaal of ruimte aanwezig te zijn (zie NJ 1984, 309) en evenmin is vereist dat het publiek het bedrijf in relevante mate bezoekt (zie NJ 1993, 614 en NJ 1997, 103). Nu onbetwist is dat de praktijk van [verzoeker] een wachtruimte met baliefunctie heeft, waar men op kleine (spoed)reparaties kan wachten en waar ook (per pin) afgerekend kan worden, alsmede dat klanten zonder doorverwijzing van een tandarts of andere arts bij [verzoeker] terecht kunnen, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal.
Conclusie
15. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de orthopedische praktijk van [verzoeker] naar het oordeel van de kantonrechter is aan te merken als een ambachtsbedrijf, mede omdat de ruimte voor het publiek toegankelijk is, en om deze reden te kwalificeren is als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Dit leidt ertoe dat de door [verzoeker] primair verzochte verklaring voor recht zal worden toegewezen en dat het tegenverzoek van Rochdale zal worden afgewezen.
16. Rochdale zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij als na te melden worden veroordeeld in de proceskosten van [verzoeker] . Gelet op de samenhang tussen het verzoek en het tegenverzoek zal de proceskostenveroordeling betreffende het tegenverzoek op nihil worden gesteld.
BESLISSING
De kantonrechter:
op het verzoek van [verzoeker]
verklaart voor recht dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:290 BW van toepassing is;
veroordeelt Rochdale tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verzoeker] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- griffierecht € 79,00
- salaris gemachtigde € 400,00
totaal € 479,00 inclusief eventuele btw;
veroordeelt Rochdale tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Rochdale niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
op het tegenverzoek van Rochdale
wijst het tegenverzoek van Rochdale af;
veroordeelt Rochdale tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verzoeker] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 maart 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.