ECLI:NL:RBAMS:2017:2864

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak
11 april 2017
Publicatiedatum
28 april 2017
Zaaknummer
CV EXPL 16-2670
Instantie
Rechtbank Amsterdam
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Civiel recht
Uitkomst
Toewijzend
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
Aangehaalde wetgeving Pro
Art. 7:226 BWArt. 555 RvArt. 556 lid 1 RvArt. 444 Rv
Verwijzingen
3 uitgaand · 1 inkomend
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens ongeoorloofde bestemmingswijziging en ontruiming bedrijfsruimte Kalverstraat

De zaak betreft een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte aan de Kalverstraat, waarbij de huurder zonder toestemming de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd door souvenirs en woonruimte te exploiteren in plaats van uitsluitend tabak- en rokersbenodigdheden. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand.

De rechtbank stelt vast dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de contractuele verplichtingen, waaronder het verbod op bestemmingswijziging zonder toestemming en het gebruik van de eerste verdieping als woonruimte zonder toestemming. De verhuurder heeft ook op tijd opgezegd vanwege de slechte bedrijfsvoering en het dringend eigen gebruik voor renovatie.

De rechtbank wijst de ontbinding toe en veroordeelt de huurders tot ontruiming binnen drie maanden, met een gebruikersvergoeding tot aan de ontruiming. De gevorderde machtiging tot zelfontruiming en dwangsom worden afgewezen. Daarnaast wordt in reconventie een huurprijsvermindering van 10% toegekend vanwege gebreken aan het gehuurde, waaronder lekkages en stankoverlast, en wordt de verhuurder veroordeeld tot terugbetaling van teveel betaalde huur.

De kosten van de procedure worden grotendeels aan de huurders toegewezen. De rechtbank oordeelt dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurders, mede gezien het langdurige huurcontract en de wens van de verhuurder tot renovatie.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurders worden veroordeeld tot ontruiming binnen drie maanden met een huurprijsvermindering van 10% wegens gebreken.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4760627 CV EXPL 16-2670
vonnis van: 11 april 2017
fno.: 460

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [plaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. T.C. Boer
t e g e n

1. [gedaagde 1] .

gevestigd te [plaats]

2. [gedaagde 2]

wonende te [plaats]

3. [gedaagde 3]

wonende te [plaats]

4. [gedaagde 4]

wonende te [plaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie
nader gezamenlijk te noemen: [gedaagden gezamenlijk]
gemachtigde: mr. A. de Fouw
Gedaagden sub 2, 3 en 4 worden ook gezamenlijke gedaagden genoemd.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 11 januari 2016 met producties van [eiser] ;
- conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie met producties van
[gedaagden gezamenlijk] ;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
- conclusie van antwoord in reconventie met producties van [eiser] .
De comparitie heeft plaatsgevonden op 27 juni 2017. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Namens [gedaagden gezamenlijk] zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 4] verschenen, bijgestaan door mr. W. Lever en vergezeld van [naam 1] (bedrijfsleider). Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] . Nadien zijn nog ingediend:
  • akte van [gedaagden gezamenlijk] met producties;
  • antwoordakte van [eiser] met producties;
  • uitlating producties van [gedaagden gezamenlijk] .
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en in reconventie

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Tussen [naam 2] (moeder van [eiser] ) enerzijds en [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] en [bedrijf 1] i.o. anderzijds is op 21 november 2001 een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij laatstgenoemden de bedrijfsruimte hebben gehuurd van [naam 2] aan het adres [straat] te [plaats] , nader het gehuurde te noemen. Het gehuurde beslaat meerdere verdiepingen.
1.2.
Volgens het handelsregister van de Kamer van Koophandel is sinds
29 december 2001 op het adres van het gehuurde [gedaagde 1] gevestigd, gedaagde sub 1. De vennoten van gedaagde sub 1 zijn gedaagde sub 2 (sinds 2001), gedaagde sub 3 (sinds 2007) en gedaagde sub 4 (sinds 2009).
1.3.
[eiser] is sinds 11 november 2014 krachtens schenking eigenaar van het gehuurde geworden.
1.4.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en is per 1 oktober 2011 voor onbepaalde tijd verlengd.
1.5.
De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 22.804,87 exclusief btw per kwartaal.
1.6.
De huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier van belang, als volgt:
1.2: het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als detailhandelsverkoopruimte van tabak- en rokersbenodigdheden;
1.3: het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst;
1.4: de door huurder te verrichten betalingen zijn bij vooruitbetaling verschuldigd en moeten uiterlijk de eerste dag van elke betaalperiode volledig zijn voldaan.
1.7.
Op de huurovereenkomst zijn de door [eiser] gehanteerde algemene bepalingen van toepassing, waarin onder meer een onderverhuurverbod is opgenomen.
1.8.
Op de begane grond wordt een winkel gedreven. De eerste verdieping wordt bewoond.
1.9.
Vanaf 2008 is er bij herhaling een huurachterstand ontstaan.
1.10.
[gedaagden gezamenlijk] is vanuit het gehuurde souvenirs gaan verkopen.
1.11.
Bij brief van 31 juli 2012 heeft [gedaagden gezamenlijk] [eiser] om toestemming gevraagd om naast tabak en rokersbenodigdheden ook souvenirs, textiel en lederwaren te mogen verkopen. [eiser] heeft hiermee niet ingestemd.
1.12.
Bij brief gedateerd op 14 november 2014 hebben gedaagden aan [naam 2] geschreven dat zij wensen te stoppen met werken en hebben zij verzocht om medewerking aan indeplaatsstelling. [eiser] heeft hiermee niet ingestemd.
1.13.
Bij brief van 8 januari 2015 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2016 op de gronden dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en op grond van de algemene belangenafweging. [gedaagden gezamenlijk] heeft niet ingestemd met de opzegging.
1.14.
Bij brief van 15 februari 2016 heeft [gedaagden gezamenlijk] [eiser] verzocht om verschillende gebreken aan het gehuurde te verhelpen.

Vordering en verweer in conventie

2. [eiser] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair
ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en hoofdelijke veroordeling van gedaagden om het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom te ontruimen, met een machtiging de ontruiming zelf te bewerkstellingen;
II. subsidiair
de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd vast te stellen op 1 maart 2016, althans een in goede justitie te bepalen datum, en hoofdelijke veroordeling van gedaagden om het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom te ontruimen, met een machtiging de ontruiming zelf te bewerkstellingen;
III. meer subsidiair
a. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen uitsluitend conform de bestemming als verkoopruimte van tabaks- en rokersbenodigdheden te gebruiken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
b. gedaagde hoofdelijk te veroordelen tot het binnen veertien dagen stellen van een nieuwe waarborgsom van € 22.804,87;
IV. primair en subsidiair
gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een gebruikersvergoeding vanaf de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming;
V. in alle gevallen
hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3. [eiser] baseert zijn vorderingen op de volgende grondslag. Primair stelt [eiser] dat [gedaagden gezamenlijk] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele en wettelijke verplichtingen door zonder toestemming de bestemming van het gehuurde te wijzingen. In het gehuurde op de begane grond worden in plaats van tabak hoofdzakelijk souvenirs verkocht, terwijl het gehuurde zonder toestemming wordt gebruikt als woonruimte. Een dergelijke ongeoorloofde bestemmingswijziging rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast schiet [gedaagden gezamenlijk] volgens [eiser] toerekenbaar tekort door structureel te laat te betalen en bij herhaling huurachterstanden te laten ontstaan. [gedaagden gezamenlijk] is met betrekking tot beide verplichtingen in verzuim komen te verkeren. Subsidiair stelt [eiser] dat hij op juiste gronden heeft opgezegd. Door ongeoorloofd de bestemming te wijzigen en stelselmatig te laat de huur te voldoen staat vast dat de bedrijfsvoering van [gedaagden gezamenlijk] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. [eiser] stelt verder dat hij een groter belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst dan het belang van [gedaagden gezamenlijk] bij behoud ervan. De huurovereenkomst duurt ruim 15 jaar en [gedaagden gezamenlijk] heeft haar investeringen kunnen terugverdienen. Gedaagden hebben bovendien laten weten dat zij met hun onderneming willen stoppen. [eiser] kan de noodzakelijke renovatie van het gehuurde, dat zich in slechte staat bevindt en niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd, uitvoeren na de ontruiming. Daarbij zal het vloeroppervlak worden vergroot. Met de renovatie zal [eiser] een aanzienlijke rendementsverbetering kunnen realiseren. De renovatie is zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk, zodat de beëindiging ook gegrond is op dringend eigen gebruik. Het hele pand zal bij de renovatie worden betrokken en de tabakswinkel zal niet terugkeren, aangezien die in de huidige tijd niet meer rendabel is. De dringendheid van de renovatie is mede ingegeven door bedrijfseconomische redenen. Meer subsidiair zal [gedaagden gezamenlijk] zich moeten houden aan haar contractuele verplichtingen. Dat betekent dat [gedaagden gezamenlijk] het gehuurde uitsluitend zal moeten gebruiken conform de contractuele bestemming en tijdig aan haar betalingsverplichtingen zal moeten voldoen. Daarnaast is [gedaagden gezamenlijk] gehouden om de waarborgsom aan te passen aan de thans geldende betalingsverplichting, aldus steeds [eiser] .
4. [gedaagden gezamenlijk] voert verweer. Voor zover van belang zal hierop bij de beoordeling worden ingegaan.

Vordering en verweer in reconventie

5. [gedaagden gezamenlijk] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
veroordeling van [eiser] om op straffe van verbeurte van een dwangsom de gebreken als genoemd in de brief van 15 februari 2016 te verhelpen;
te bepalen dat de huurprijs wordt verminderd met 20% dan wel een in goede justitie te bepalen percentage, vanaf 15 februari 2016, althans, een in goede justitie te bepalen datum, tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen;
veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van de wegens de huurprijsvermindering door [gedaagden gezamenlijk] teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente;
veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
6. [gedaagden gezamenlijk] stelt daartoe dat het gehuurde sinds geruime tijd in slechte staat van onderhoud verkeert. [gedaagden gezamenlijk] heeft [eiser] schriftelijk verzocht de gebreken te verhelpen. [eiser] is daartoe op grond van artikel 9.1 van de algemene bepalingen gehouden. [eiser] heeft daaraan geen gevolg gegeven, zodat hij in verzuim is komen te verkeren. De gebreken verminderen het huurgenot substantieel. Een huurprijsvermindering van 20% is daarom gerechtvaardigd.
7. [eiser] voert verweer. Voor zover van belang zal de kantonrechter daar bij de beoordeling op ingaan.

Beoordeling in conventie

8. De kantonrechter stelt vooreerst vast dat partijen het erover eens zijn dat zij beiden partij zijn bij de in het geschil zijnde huurovereenkomst.
Primaire vordering: ontbinding huurovereenkomst
9. De vraag die ter beantwoording voorligt is of [gedaagden gezamenlijk] de contractuele bestemming eenzijdig heeft gewijzigd en, zo ja, of zij dit zonder toestemming van [eiser] heeft gedaan.
10. Beide partijen hebben foto’s in geding gebracht waaruit genoegzaam blijkt dat naast tabak (sigaretten, sigaren) en rokersbenodigdheden (zoals aanstekers) allerlei koopwaar wordt aangeboden die niet valt onder de definitie ‘tabak- en rokersbenodigdheden’. Zo worden er voetballen, maskers, snoep, frisdrank, (baby)kleding, schoeisel, zonnebrillen en allerlei (andere) souvenirs te koop aangeboden. Gezien de omvang van deze koopwaar in- en buiten de winkel kan de winkel niet worden gekwalificeerd als winkel die uitsluitend mag worden gebruikt als detailhandelsverkoopruimte van tabak- en rokersbenodigdheden. Integendeel, uit de foto’s blijkt veeleer dat de tabak- en rokersbenodigdheden van ondergeschikt belang zijn. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden gezamenlijk] voor deze contractuele bestemmingswijziging voorafgaand schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft gekregen, hetgeen in artikel 1.2 van de huurovereenkomst is voorgeschreven. Stilzwijgende instemming (achteraf), zoals betoogd door [gedaagden gezamenlijk] , is dus onvoldoende. Dat [gedaagden gezamenlijk] altijd al met toestemming van de verhuurder souvenirs heeft verkocht is betwist en niet verder geconcretiseerd. Daarbij geldt dat [gedaagden gezamenlijk] zelf heeft aangevoerd dat zij het assortiment aan souvenirs in 2010 heeft uitgebreid om de exploitatie van de winkel rendabel te maken en dat [gedaagden gezamenlijk] de bij brief van 31 september 2012 verzochte toestemming niet heeft gekregen. [gedaagden gezamenlijk] is nadien niet gestopt met de verkoop van souvenirs en is dus tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
11. [gedaagden gezamenlijk] heeft voorts de eerste verdieping van het gehuurde als woonruimte in gebruik, hoewel daarop dezelfde contractuele bestemming als de begane grond rust. Deze verdieping wordt bewoond door een zoon met zijn vriendin van een van de vennoten van [gedaagden gezamenlijk] , gedaagde sub 4. [gedaagden gezamenlijk] betwist dat die verdieping zonder toestemming wordt bewoond. Volgens [gedaagden gezamenlijk] gaat het om een afhankelijke bovenwoning die al werd bewoond door de vorige huurders en vanaf het begin van de huurovereenkomst werd bewoond door (familie van) de vennoten van [gedaagden gezamenlijk] . De rechtsvoorganger van [eiser] heeft aan de keukentafel van het gehuurde mondeling ingestemd met het gebruik als woning, aldus [gedaagden gezamenlijk] . [eiser] heeft ter zitting uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat hij of zijn moeder ooit heeft ingestemd met het gebruik als woning. Ook heeft [eiser] betwist dat aan [gedaagden gezamenlijk] toestemming is verleend om onder te verhuren. [eiser] heeft daarbij betoogd dat het zonder toestemming onderverhuren een extra tekortkoming oplevert. [gedaagden gezamenlijk] heeft op haar beurt geen nadere concrete onderbouwing gegeven van haar stellingen. De kantonrechter zal daarom als onvoldoende onderbouwd voorbij gaan aan de stelling dat er toestemming was voor bewoning en onderhuur. Dat betekent dat [gedaagden gezamenlijk] ook tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om de bovengelegen verdieping(en) volgens de contractuele bestemming te gebruiken, alsmede in het verbod om zonder voorafgaande toestemming onder te verhuren.
12. [eiser] heeft de gevorderde ontbinding nog gegrond op het betalingsgedrag van [gedaagden gezamenlijk] . Voor zover [gedaagden gezamenlijk] tekort is geschoten in de betalingsverplichtingen, liggen die tekortkomingen blijkens de door [eiser] overlegde aanmaningsbrieven alle voor de datum van eigendomsoverdracht (11 november 2014), althans, niet gebleken is dat [gedaagden gezamenlijk] ook nadien tekort is geschoten in haar betalingsverplichtingen. Op grond van artikel 7:226 BW Pro kan [eiser] zich niet beroepen de tekortkomingen voor de eigendomsoverdracht.
13. Nu [gedaagden gezamenlijk] evenwel jegens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, was [eiser] bevoegd om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
14. Het betoog van [gedaagden gezamenlijk] dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet kunnen rechtvaardigen, zal de kantonrechter niet volgen. Anders dan [gedaagden gezamenlijk] aanvoert is het geen feit van algemene bekendheid dat in een winkel waar tabaks- en rookartikelen worden verkocht in de huidige tijd tevens snoep, kranten, tijdschriften en souvenirs worden verkocht. Dat dit mogelijk veelal gebeurt, maakt dit niet een feit algemene bekendheid en evenmin dat dit telkens het geval is. Daar komt bij dat tussen partijen uitdrukkelijk is
overeengekomendat de winkel uitsluitend mag worden gebruikt als detailhandelsverkoopruimte van tabak- en rookartikelen. De omstandigheid dat het vigerende bestemmingsplan het gebruik van het gehuurde als souvenirwinkel toestaat, maakt niet dat de contractueel gemaakte afspraak ter zijde moet worden gesteld. Juist is dat [eiser] erkent dat de exploitatie van alleen tabak en rookwaren niet (meer) rendabel is, maar dat maakt niet dat [gedaagden gezamenlijk] zonder toestemming naar eigen goeddunken een nieuwe contractuele bestemming mocht geven aan het gehuurde. Ook maakt deze erkentenis niet dat het onredelijk is om de verkoop van souvenirs op de wijze als [gedaagden gezamenlijk] dit doet, niet toe te staan. Van belang hierbij is dat [gedaagden gezamenlijk] ermee bekend was dat de rechtsvoorganger van [eiser] de verkoop van souvenirs, textiel en lederwaren niet wilde. Dat maakte haar een gewaarschuwd huurder. Gelet hierop mocht [gedaagden gezamenlijk] er ook niet op vertrouwen dat de verkoop van souvenirs mocht worden voortgezet.
15. Vast staat voorts dat [gedaagden gezamenlijk] in 2014 nog om indeplaatsstelling heeft verzocht en in de brief van 14 november 2014 heeft aangegeven te willen stoppen met werken en met de overdracht van de onderneming haar oudedagvoorziening wenst veilig te stellen. [gedaagden gezamenlijk] heeft ter zitting echter toegelicht dat zij daarmee bedoelde dat zij elders een grotere winkelruimte wilde om een souvenirwinkel te kunnen beginnen. In het licht hiervan legt het argument van [gedaagden gezamenlijk] dat de ontbinding en ontruiming zeer ingrijpend is voor alle vennoten en hun gezinnen en [naam 6] en zijn gezin, die allen van de inkomsten van de exploitatie afhankelijk zijn, tegenover het de ernst van de tekortkomingen onvoldoende gewicht in de schaal. De omstandigheid dat de zoon van gedaagde sub 4 en zijn vriendin op straat komen te staan als de huurovereenkomst wordt ontbonden, komt voor hun risico. Van belang hierbij is dat het hier om de huur van bedrijfsruimte gaat en aan hen geen huurbescherming toekomt. Tenslotte verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich gezien het voorgaande niet tegen de gevraagde ontbinding en ontruiming.
16. [eiser] heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv Pro, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De door [eiser] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen. Ook de gevorderde dwangsom op de ontruiming zal worden afgewezen, nu [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Het lag op de weg van [eiser] te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Een dergelijke onderbouwing ontbreekt.
17. Het verzoek van [gedaagden gezamenlijk] om de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring niet toe te staan, wijst de kantonrechter af, nu de belangen van [eiser] gezien het voorgaande zwaarder wegen dan die van [gedaagden gezamenlijk] . Wel zal de kantonrechter een ruimere ontruimingstermijn toestaan.
18. Gelet op het voorgaande behoeven de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen geen bespreking.
19. [gedaagden gezamenlijk] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure in conventie te vergoeden.

Beoordeling in reconventie

20. [gedaagden gezamenlijk] vordert veroordeling van [eiser] tot het verhelpen van de gebreken als genoemd in de brief van 15 februari 2016. Daarin is onder meer opgenomen:
“het algehele onderhoud laat te wensen over; er is de afgelopen 15 jaar geen groot onderhoud uitgevoerd.”
21. Hoewel op de overgelegde foto’s een slechte staat van onderhoud zichtbaar is, is de enkele verwijzing naar deze zinssnede te weinig concreet bepaald en zal vordering op dit onderdeel reeds daarom worden afgewezen.
22. [gedaagden gezamenlijk] verzoekt verder herstel van de volgende gebreken:
a. lekkage als gevolg van de gebrekkige afvoer van de douche;
b. stankoverlast, als gevolg van een gebrekkige riolering;
c. schilderwerk buitenkant;
d. elektraleidingen die niet voldoen, waardoor het licht uitvalt;
e. loslatend hekwerk voor de ramen bij het souterrain;
f. loszittende tegels op de muren van het souterrain;
23. Voorop staat dat [eiser] verplicht is om op verlangen van [gedaagden gezamenlijk] gebreken te verhelpen. Verzuim is niet vereist. Het verweer van [eiser] dat hij niet bekend is met de gebreken, voor zover die al voor zijn rekening komen, wordt gepasseerd, nu hij onvoldoende heeft weersproken dat hij de brief van [gedaagden gezamenlijk] van 15 februari 2016 (aangetekend en per gewone post aan [eiser] verstuurd) heeft ontvangen. Daar komt bij dat [eiser] met de conclusie van antwoord bekend is geraakt met de gestelde gebreken. Aan het vereiste verzoek om de gebreken te verhelpen is voldaan.
24. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
25. Artikel 9.1 van de algemene bepalingen, waar [gedaagden gezamenlijk] naar verwijst, bepaalt dat voor rekening van de verhuurder zijn, voor zover hier relevant:
onderhoud, herstel, vernieuwing van constructieve onderdelen, zoals daken;
onderhoud, herstel, vernieuwing van rioleringen, onverminderd het in artikel 9.2.4 gestelde;
(..)
buitenschilderwerk.
26. Artikel 9.2.1 van de algemene bepalingen, waar [eiser] zich op baseert, bepaalt dat voor rekening van de huurder zijn, voor zover hier relevant:
alle overige onderhoud, herstel en vernieuwingen zoals:
a. (..)
hang- en sluitwerk, spiegel/venster- en andere ruiten, zowel binnen als buiten,
(..)
schakelaars, stopcontacten, lampen en verlichting, stoffering, binnenschilderwerk, sanitair;
leidingen van kranen van gas, water en elektriciteit vanaf de meter of hoofdkraan, behoudens vernieuwing wegens normale slijtage;
(..)
En volgens artikel 9.2.4 van de algemene bepalingen, voor zover thans van belang, komt voor rekening van huurder de zorg voor het schoonmaken en ontstoppen van alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde (..).
27. Gebrekkige elektriciteit komt volgens artikel 9.2.1 voor rekening van [gedaagden gezamenlijk] , nu niet is gesteld of gebleken dat het gaat om normale slijtage. Tegels vallen onder stoffering. Dit is geen onderdeel van het casco van het gehuurde, althans, niet gebleken is dat anders is overeengekomen. Het losgelaten hekwerk valt gezien de overgelegde foto veeleer onder het bepaalde in artikel 9.2.1 (sub b) dan onder artikel 9.1, dat meer ziet op het casco en de constructie van het gehuurde.
28. Voor zover de douche met zijn gebrekkige afvoer tot het gehuurde behoort – [eiser] heeft dit onweersproken gelaten – komt herstel van de afvoer voor rekening van [eiser] . Immers, slechts over het schoonmaken en ontstoppen ervan is een nadere bepaling opgenomen (artikel 9.2.4). Over herstel van afvoeren is geen bepaling opgenomen. Nu niet is weersproken dat de afvoer gebrekkig is en dit onderdeel uitmaakt van het casco, zal [eiser] een gebrek hieraan dienen te verhelpen. Het schilderen van het buitenwerk komt op grond van artikel 9.1 van de algemene bepalingen eveneens voor rekening [eiser] . Hetzelfde geldt voor de riolering waarvan onvoldoende weersproken is dat die gebrekkig is en tot stankoverlast in het gehuurde leidt. Niet gesteld of gebleken is dat dit gebrek onder artikel 9.2.4 van de algemene bepalingen valt.
29. Gelet op het nadere einde van de huurrelatie en de renovatieplannen van [eiser] zal het gevraagde gebod om de gebreken te verhelpen bij afwezigheid van voldoende belang worden afgewezen. Evenwel zal een huurprijsvermindering worden toegewezen. [gedaagden gezamenlijk] ondervindt immers een substantiële vermindering van het huurgenot als gevolg van de gebreken, waarvan herstel voor rekening van [eiser] komt (r.o. 28). Naast die gebreken heeft [gedaagden gezamenlijk] ter zitting nog gesteld dat de lekkage van het dak als gevolg van loszittende dakpannen het huurgenot belemmert. [eiser] heeft de slechte staat van het dak als zodanig niet betwist en herstel van dit gebrek komt voor rekening van [eiser] . Anders dan [eiser] aanvoert leiden de lekkages tot een verminderd huurgenot, ook als die niet de winkel treffen, maar alleen de bovengelegen verdiepingen. Het gehuurde beslaat immers alle verdiepingen. De klacht dat het gebrek aan de riolering stank veroorzaakt in de winkel is niet bestreden.
30. Alhoewel vast staat dat [gedaagden gezamenlijk] belemmeringen door de gebreken ondervindt en zij meent dat dit moet leiden tot een huurprijsvermindering van 20%, heeft [gedaagden gezamenlijk] niet geconcretiseerd hoe vaak zij last heeft van lekkages en de stankoverlast. [eiser] heeft het door [gedaagden gezamenlijk] gestelde percentage van 20% gemotiveerd betwist. De kantonrechter zal de genotsvermindering en de daaraan evenredige huurprijsvermindering in redelijkheid vaststellen op 10%, ingaande op 15 februari 2016 tot aan de ontruiming, of zoveel eerder als [eiser] alsnog overgaat tot herstel van de gebreken als genoemd onder r.o. 28. [eiser] zal worden veroordeeld om het teveel aan huurprijs betaalde terug te betalen aan [gedaagden gezamenlijk] .
31. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij komen de kosten in reconventie voor rekening van [eiser] .

BESLISSING

De kantonrechter:
In conventie
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [straat] te [plaats] ;
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 4 hoofdelijk om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagden sub 1 tot en met 4 bevindt, binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 4 hoofdelijk om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] een gebruikersvergoeding te betalen ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs vanaf de datum van ontbinding tot aan de daadwerkelijke ontruiming;
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 4 hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 77,75
salaris € 450,00
griffierecht € 79,00
-----------------
totaal € 606,75
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 4 hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en gedaagden sub 1 tot en met 4 niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde wordt verminderd met 10% vanaf 15 februari 2016 tot aan de daadwerkelijke ontruiming of zoveel eerder als de gebreken zijn verholpen;
veroordeelt [eiser] tot terugbetaling van het wegens de huurprijsvermindering door gedaagden sub 1 tot en met 4 teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente als gevorderd;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van gedaagden sub 1 tot en met 4 tot op heden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiser] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.