Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/618312 / KG ZA 16-1318 MvdV/EK
Vonnis in kort geding van 27 januari 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LANVAS BELEGGINGEN NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij dagvaarding van 14 november 2016
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
1.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK GELEGEN AAN DE [adres],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK GELEGEN AAN DE [adres],
van wie zijn verschenen:
2.
[gedaagde sub 1] ,
[gedaagde sub 1] ,
3.
[gedaagde sub 2] ,
[gedaagde sub 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam.
Eiseres wordt hierna Lanvas genoemd en de verschenen gedaagden gezamenlijk ook wel de krakers.
1.De procedure
1.1.
Ter terechtzitting van 2 december 2016 heeft Lanvas gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De krakers hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Lanvas: [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en mr. Vermeulen;
aan de zijde van de krakers: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , twee tolken in de Engelse taal en mr. Uppal.
1.2.
Bij tussenvonnis van 16 december 2016 (hierna het tussenvonnis) is Lanvas in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na vonnisdatum verklaringen en/of andere onderbouwende stukken in het geding te brengen als onder 4.2 van het tussenvonnis is bedoeld. De krakers zijn in de gelegenheid om binnen twee weken na indiening door Lanvas van de hiervoor bedoelde stukken daarop te reageren.
1.3.
Lanvas heeft op 27, 28 en 29 december 2016 stukken in het geding gebracht. De krakers hebben op 11 januari 2017 gereageerd. Nadien is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Lanvas is eigenaar van het voortdurende recht van erfpacht van een perceel grond, in eigendom van de gemeente Amsterdam, met de rechten van de erfpachter op de op die grond gestichte opstallen, bestaande uit een kantoorgebouw met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] (hierna: het bedrijfspand).
2.2.
De krakers hebben zich met anderen toegang verschaft tot het bedrijfspand en gebruiken het als woonruimte. Hiervoor heeft Lanvas geen toestemming gegeven.
2.3.
Lanvas wenst het bedrijfspand aan startende ondernemers tijdelijk in gebruik te geven. Voor haar plannen heeft zij 24/7 Vastgoedbeheer ingeschakeld. Lanvas heeft één bruikleenovereenkomst in het geding gebracht, aangegaan tussen 24/7 Vastgoedbeheer en “Kristies”.
2.4.
Onder de gedingstukken van Lanvas bevinden zich een “plan van aanpak tijdelijk beheer” van 24/7 Vastgoedbeheer en een offerte van 3 oktober 2016 betreffende het uitvoeren van schoonmaak- en herstelwerkzaamheden in en om het bedrijfspand. Verder heeft Lanvas stukken van een eerdere kort geding procedure tussen partijen over hetzelfde geschil in het geding gebracht, die is aangevangen met de dagvaarding van 18 juli 2016. Deze kort geding procedure is deels door middel van een proces-verbaal van schikking en deels door doorhaling van de procedure door Lanvas beëindigd. De krakers zijn niet vertrokken.
2.5.
In een e-mail van 29 oktober 2016 heeft [naam 3] namens 24/7 Vastgoedbeheer het volgende aan de advocaat van Lanvas geschreven:
“Hierbij deel ik u mede dat door de toekomstige gebruikers van het pand aan de [adres] , waarmee ik onlangs een overeenkomst heb gesloten, is aangegeven dat ze het niet op prijs stellen dat hun NAW-gegevens openbaar worden gemaakt (…)
Daarnaast heb ik nog meerdere partijen die graag een overeenkomst willen aangaan voor het gebruik van de [adres] , echter wensen zij pas tot ondertekening van de overeenkomst over te gaan als het pand door de huidige gebruikers leeg is opgeleverd. (…)”
2.6.
Na het tussenvonnis heeft Lanvas zeven ondertekende en twee niet-ondertekende “intentieverklaringen” in het geding gebracht, met de volgende omschrijving:
“Hierbij verklaar ik, (naam), de intentie te hebben om, zodra het gebouw aan de [adres] leeg is opgeleverd, één of meerdere ruimtes in het gebouw als werk-/studio-/kantoorruimte in gebruik te nemen. Ik ben tevens bereid om hiervoor een maandelijkse vergoeding te betalen.”
Op één van de niet ondertekende intentieverklaringen staat de naam [naam 4] ingevuld. Aan die intentieverklaring is een mail bijgevoegd, verstuurd door 24/7 Vastgoedbeheer aan [naam 4] op 27 december 2016:
“(…) Momenteel ben ik met een 7-tal andere gegadigden (o.a. een andere fotograaf, theatermaker en video artist) in gesprek (…)
De verwachting is dat we half januari kunnen starten met bezichtigen en definitief indelen van ruimtes.
Indien je interesse hebt verzoek ik je z.s.m. de intentieverklaring in te vullen. De intentieverklaring is slechts om de mate van enthousiasme en interesse te peilen zodat ik vooraf aan de slag kan met een voorlopige indeling.
Na bezichtiging in januari zouden we dan zaken definitief kunnen maken.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
Lanvas vordert samengevat - gedaagden te veroordelen de onroerende zaak aan de [adres] terstond na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met al de hunnen en het hunne en ontruimd te houden, met machtiging aan Lanvas om gedurende één jaar na het vonnis, dit vonnis ten uitvoer te leggen tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daarbinnen treden en telkens wanneer dat zich voordoet, met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding.
3.2.
De krakers voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat jegens de niet verschenen gedaagden het gevraagde verstek zal worden verleend.
4.2.
Als onbetwist staat vast dat de krakers zich zonder recht of titel in het bedrijfspand bevinden, waarmee zij onrechtmatig jegens Lanvas handelen. Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.3.
In het tussenvonnis is onder meer het volgende overwogen:
“(…)
4.2.
Lanvas heeft ter zitting aangevoerd dat er op korte termijn concrete plannen zijn voor het pand aan de [adres] die ontruiming in kort geding rechtvaardigen. Er is één bruikleenovereenkomst met een partij die als “Kristies” is aangeduid in het geding gebracht. Ter zitting heeft Lanvas verklaard met meerdere potentiële gebruikers in serieus gesprek te zijn om delen van het pand in gebruik te geven. Het zou dan gaan om startende ondernemers die om niet of tegen een geringe vergoeding gebruik kunnen maken van de ruimtes. Volgens Lanvas willen deze gebruikers alleen een bruikleenovereenkomst tekenen als de krakers vertrokken zijn, al dan niet omdat zij druk van de krakers voelen. Verder heeft Lanvas verklaard dat zij voornemens is om, indien het gebruik goed bevalt en de bedrijfjes levensvatbaar blijken te zijn, deze ondernemers op termijn een huurovereenkomst aan te bieden. De stellingen van Lanvas op dit punt zijn door de krakers betwist. Lanvas heeft haar plannen vooralsnog mager met stukken onderbouwd. Uit de overgelegde bruikleenovereenkomst kan de bedoeling van Lanvas als hierboven weergegeven niet worden afgeleid. De ter zitting gegeven toelichting op de plannen roept vragen op. Zo is onduidelijk of Lanvas van plan is meer dan schoonmaakwerkzaamheden in het pand te verrichten, en of het projectplan van 24/7 Vastgoedbeheer wel doorgang kan vinden gezien de op termijn te verwachten sloop en herontwikkeling. Lanvas heeft verklaard dat zij omtrent de concrete plannen die zij op korte termijn wil uitvoeren stukken in het geding kan brengen, zoals verklaringen van de potentiële gebruikers. (…)”
4.4.
Lanvas heeft nadien de “intentieverklaringen” zoals genoemd onder 2.6. in het geding gebracht en in haar reactie benadrukt dat de ter zitting genoemde termijn van een jaar voor de sloop en herontwikkeling het meest gunstige scenario is en dat het zeer wel mogelijk is dat dit nog vele jaren gaat duren in welk geval zal worden gestreefd naar meerjarige huurovereenkomsten.
4.5.
Overwogen wordt als volgt. Op zich is aannemelijk dat Lanvas belang heeft bij een constructie waarbij de krakers dienen te wijken voor gebruikers waarmee anti-kraak gebruiksovereenkomsten worden gesloten. Lanvas kan de inhoud van die gebruiksovereenkomsten meer naar haar hand zetten omdat zij een betere onderhandelingspositie heeft. De overeenkomsten worden immers afgesloten voordat de bedrijfjes hun intrek in het pand nemen. Ook kan Lanvas op deze wijze de publiekrechtelijk niet toegestane bewoning van het pand omzetten in - wel toegestaan - bedrijfsmatig gebruik.
In dit geval bestaat echter onvoldoende concreet zicht op spoedige ingebruikname van (delen van) het pand door die bedrijfjes. Lanvas heeft weliswaar een aantal “intentieverklaringen” in het geding gebracht, maar deze verklaringen zijn te summier voor de onderbouwing van het standpunt dat er op korte termijn bruikleenovereenkomsten en/of huurovereenkomsten tot stand zullen komen. De verklaringen zijn daarvoor, mede gelet op de inhoud van de e-mail van 27 december 2016, te vrijblijvend. Zoals uit die e-mail blijkt zijn de intentieverklaringen kennelijk slechts bedoeld om enthousiasme en interesse te peilen. Verder zijn op een andere intentieverklaring door een potentiële gebruiker nog handgeschreven voorwaarden aan de intentie gekoppeld. Uit de overgelegde intentieverklaringen blijkt niet dat er met de bedrijfjes al afgeronde afspraken zijn gemaakt en dat het enige wat de bedrijfjes zou weerhouden tot ondertekening van de bruikleenovereenkomst over te gaan - zoals door Lanvas is gesteld - het verblijf van de krakers is. Het standpunt van Lanvas is na het tussenvonnis ook niet met andere stukken onderbouwd.
4.6.
Gelet op het voorgaande heeft Lanvas onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er concreet zicht is op spoedige ingebruikgeving dan wel verhuur aan derden. Dit lag wel op haar weg. Op grond van de toelichting in het tussenvonnis en de eerdere kort geding procedure had het voor Lanvas duidelijk moeten zijn dat zij haar plannen concreet moest onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, is het spoedeisend belang bij ontruiming onvoldoende aannemelijk gemaakt. Bij de huidige stand van zaken kan onvoldoende worden uitgesloten dat de ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. De gevraagde voorzieningen zullen worden geweigerd. Dit geldt ook ten aanzien van de niet verschenen gedaagden.
4.7.
Lanvas zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.3.
veroordeelt Lanvas in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van de krakers begroot op:
– € 619,- € 619,- aan griffierecht en
– € 619,- € 816,- aan salaris advocaat,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.M. Kolkman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2017. [1]