Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5229149 CV EXPL 16-21417
vonnis van: 19 mei 2017
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
SQV Beheer B.V.,
gevestigd te Assendelft,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.W.C. Bruins,
t e g e n
1.[gedaagde sub 1] ,
en
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. M.L. Cohen.
Eiseres zal hierna ‘SQV’ worden genoemd. Gedaagde sub 1 zal ‘ [gedaagde sub 1] ’ en gedaagde sub 2 ‘ [gedaagde sub 2] ’ worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk als ‘ [gedaagden gezamenlijk] ’ (mannelijk meervoud) worden aangeduid.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 juli 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 6 oktober 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 10 maart 2017 met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 2] heeft in 1987 het appartement(srecht) [straat] , tweede verdieping (hierna: het appartement), aangekocht en heeft daar vanaf dat moment gewoond. Sinds 1995 is [gedaagde sub 1] mede-eigenaar van het appartement.
2.2.
Ten tijde van de aankoop van het appartement was een gedeelte van de vloer verhoogd. [gedaagde sub 2] heeft die verhoging aanvankelijk laten zitten, maar in 1997 hebben [gedaagden gezamenlijk] besloten een deel ervan te verwijderen om zodoende een extra slaapkamer aan de voorkant van het appartement te kunnen realiseren en het effectief bruikbaar gebruiksoppervlak van de woonkamer te vergroten. De verhoging aan de zijkant van de slaapkamer hebben [gedaagden gezamenlijk] gehandhaafd.
2.3.
Eind februari 2015 hebben [gedaagden gezamenlijk] de woning te koop aangeboden. Zij hebben bij de verkoop geen (verkopende) makelaar ingeschakeld.
2.4.
Op 18 maart 2015 deden [gedaagden gezamenlijk] mee aan een openhuizendag. [gedaagde sub 2] was die dag in de woning aanwezig om geïnteresseerden te woord te staan. [naam 1] , [functie] van SQV (hierna: [naam 1] ), heeft die dag tezamen met de door SQV ingeschakelde makelaar de woning bezichtigd.
2.5.
Op 11 mei 2015 is tussen SQV en [gedaagden gezamenlijk] een koopovereenkomst met betrekking tot het appartement tot stand gekomen. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 275.000,-. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen.
“(..)
MEDEDELINGSPLICHT
Artikel 3
Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
(..)
VERKLARINGEN VAN KOPER
Artikel 6
Koper verklaart:
a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor Pro hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn;
b. (..)
c. Hij is voornemens het Verkochte te gaan gebruiken als beleggingsobject.
(..)”
2.6.
Op 26 mei 2015 heeft ( [naam 1] van) SQV het appartement opnieuw bezichtigd, tezamen met haar makelaar, een architect en een aannemer.
2.7.
Op 11 juni 2015 is vervolgens, overeenkomstig artikel 9 van Pro de koopovereenkomst, de eigendom van het appartement(srecht) overgedragen aan SQV.
3.Het geschil
3.1.
SQV vordert - samengevat - dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht (primair) gedeeltelijk wordt ontbonden dan wel (subsidiair) gedeeltelijk wordt vernietigd, in de zin dat de door SQV voldane koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 8.470,62, met veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] tot betaling aan SQV van laatstgenoemd bedrag alsook een bedrag van € 1.270,59 aan buitengerechtelijke kosten, één en ander vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
SQV legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden gezamenlijk] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde sub 2] heeft tijdens zowel de eerste als de tweede bezichtiging aan SQV meegedeeld dat er geen aanleiding voor de verhoging van de vloer bestond en dat daaronder niets bijzonders, ook geen scheefstand, zou worden aangetroffen. SQV behoefde daarom geen scheefstand van de vloer te verwachten. Na verwijdering van de verhoging (en de aanwezige wanden) bleek evenwel dat de onderliggende vloer 11 cm lager (en aflopend als een soort ‘wokkel’) was ten opzichte van de vloer in de woonkamer en dat het appartement daarmee niet geschikt was voor normaal gebruik. Nu [gedaagden gezamenlijk] destijds al een (ander) deel van de verhoging hadden verwijderd, moeten zij met deze problemen bekend zijn geweest. Gezien de scheefstand en de wokkel is sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Zelfs als [gedaagden gezamenlijk] niet van de genoemde gebreken op de hoogte waren geweest en geen mededelingen met betrekking tot de vloer en/of de verhoging zouden hebben gedaan, is, gezien de ernst van deze gebreken, sprake van non-conformiteit. SQV heeft [gedaagden gezamenlijk] verzocht de vloer te laten herstellen. Omdat [gedaagden gezamenlijk] dit hebben geweigerd, heeft SQV dit zelf (moeten) laten doen. SQV vordert gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding gelijk aan de kosten van dit herstel.
SQV legt subsidiair aan haar vorderingen ten grondslag dat zij, als gevolg van de mededeling van [gedaagde sub 2] dat de vloer geen scheefstand kende, op dit punt heeft gedwaald (artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro). Zij zou het appartement niet, althans niet tegen deze prijs, hebben gekocht als zij van de scheefstand op de hoogte was geweest. SQV vordert daarom gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst tot het bedrag van de herstelkosten met vergoeding van dat bedrag aan haar.
SQV legt meer subsidiair aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden gezamenlijk] door het doen van genoemde onjuiste mededelingen onrechtmatig jegens SQV hebben gehandeld en dat [gedaagden gezamenlijk] de daaruit voortvloeiende schade (de kosten van het herstel) aan haar dienen te vergoeden.
3.3.
[gedaagden gezamenlijk] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ten aanzien van de primaire grondslag van de vordering, de gestelde non-conformiteit, wordt het volgende overwogen. Op grond van artikel 7:17 BW Pro moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik als bij de overeenkomst voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan onder omstandigheden meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als de verkoper het gebrek niet kende.
4.2.
In het kader van de mededelings- en de onderzoeksplicht van partijen is van belang welke mededelingen over de vloer aan SQV zijn gedaan en of daarnaast op SQV nog een onderzoeksplicht rustte.
4.3.
De kantonrechter stelt op basis van de met partijen ter zitting bekeken tekeningen van het appartement vast dat [gedaagden gezamenlijk] destijds - bij het verwijderen van een gedeelte van de verhoging - niet onder het resterende deel van de verhoging hebben kunnen kijken, omdat dit resterende deel zich achter een wand bevond. Daarmee staat vast dat [gedaagden gezamenlijk] niet bekend waren met de situatie onder dat deel van de verhoging. SQV heeft voorts, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagden gezamenlijk] , haar stelling dat [gedaagden gezamenlijk] destijds als gevolg van de verwijdering van een deel van de verhoging een aanmerkelijke scheefstand hebben moeten waarnemen (en daarvan problemen moeten hebben ondervonden), onvoldoende onderbouwd. [gedaagden gezamenlijk] hebben in reactie hierop ter zitting immers toegelicht dat [gedaagde sub 2] destijds, zonder enige hulp van derden, zelfstandig een vloer heeft kunnen leggen, waarbij zij geen last heeft ondervonden van (aanmerkelijke) scheefstand. Dit laatste heeft SQV onweersproken gelaten.
4.4.
Ter beoordeling ligt voor of [gedaagde sub 2] tijdens de openhuizendag op 18 maart 2015, namens [gedaagden gezamenlijk] , (desalniettemin) een mededeling heeft gedaan waaruit SQV heeft mogen afleiden dat zij, als zij de verhoging zou verwijderen, geen scheefstand en geen overige bijzonderheden met betrekking tot de vloer zou aantreffen en of SQV in dat geval op grond daarvan was ontslagen van de op haar rustende onderzoeksplicht.
4.5.
[gedaagden gezamenlijk] betwisten dat een dergelijke mededeling is gedaan. Volgens [gedaagden gezamenlijk] heeft [gedaagde sub 2] , ten tijde van de bezichtigingen van het appartement, een ieder die daarnaar had gevraagd (en dat waren er volgens hen velen) geantwoord dat zij niet bekend was met de situatie onder de verhoging, maar dat zij, omdat zij twintig jaar geleden een deel van de verhoging in zowel de woon- als de slaapkamer had verwijderd en daar(onder) toen geen bijzonderheden had aangetroffen, op dit punt geen problemen verwachtte. Ten aanzien van de scheefstand van de vloer heeft [gedaagde sub 2] volgens [gedaagden gezamenlijk] geen mededelingen gedaan. Dat was ook niet nodig omdat enige mate van scheefstand (over de gehele vloer van het appartement) voor een ieder waarneembaar was, aldus [gedaagden gezamenlijk]
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat zelfs in het geval [gedaagde sub 2] de door SQV gestelde mededeling zou hebben gedaan, hetgeen de kantonrechter - in het licht van de gegeven onderbouwing daarvoor en de gemotiveerde betwisting van [gedaagden gezamenlijk] - overigens betwijfelt, SQV niet zonder meer op de juistheid van die mededeling heeft mogen afgaan. In dit verband wordt het volgende overwogen.
4.7.
Allereerst is van belang dat de gestelde mededeling dan zou zijn gedaan tijdens een (drukbezochte) openhuizendag door een particuliere verkoper ( [gedaagde sub 2] ), die niet werd bijgestaan door een makelaar, aan een professionele koper (SQV) en haar makelaar.
Voorts is van belang dat [naam 1] , als [functie] van SQV, ter zitting heeft verklaard dat de makelaar en hij tijdens de openhuizendag vragen hebben gesteld over de verhoging, omdat zij daar zelf niet onder konden kijken, en dat zij zijn afgegaan op de mededelingen van [gedaagde sub 2] , omdat zij dit destijds wél heeft kunnen doen. Uit het voorgaande volgt evenwel dat [gedaagde sub 2] helemaal niet onder het restant van de verhoging heeft kunnen kijken en dat dit, gezien de aanwezige wand, tijdens de bezichtiging ook kenbaar moet zijn geweest voor SQV. Dit maakt dat, zelfs in het geval [gedaagde sub 2] concrete mededelingen zou hebben gedaan over dat wat SQV, na verwijdering van de verhoging, mogelijk zou kunnen aantreffen, SQV deze mededelingen slechts als uitgesproken verwachtingen heeft kunnen duiden, hetgeen aansluit bij het betoog van [gedaagden gezamenlijk] dat zij ook slechts verwachtingen heeft uitgesproken. Hierbij is mede van belang dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde sub 2] uit andere bron dan eigen waarneming kennis kan hebben gehad van de situatie onder de verhoging, of - meer precies - van de situatie van de vloer voor zover deze zou zijn gemaskeerd door de aanwezigheid van die verhoging.
Tot slot is van belang dat SQV zich destijds, blijkens haar eigen stellingen, tezamen met haar makelaar heeft afgevraagd of de aanwezige verhoging slechts uit esthetisch oogpunt was geplaatst en niet om iets als scheefstand (en eventuele daarmee samengaande problemen) te maskeren. Voor die twijfel bestond ook aanleiding, aangezien het appartement onderdeel uitmaakt van een pand dat omstreeks 1900 is gebouwd. Bij een dergelijk oud pand ligt het in de rede om op enige mate van scheefstand bedacht te zijn. Er bestond te meer aanleiding om daarop bedacht te zijn, nu - volgens de stellingen van SQV - de vloer totaal ongeschikt bleek te zijn voor normaal gebruik, omdat op die vloer geen tafel, stoel of kast recht zou kunnen blijven staan. Aangenomen dat de scheefstand daadwerkelijk zo aanmerkelijk is geweest als SQV stelt, betekent dit dat het in het appartement aanwezige meubilair dus ook ten tijde van de bezichtiging (zichtbaar) scheef moet hebben gestaan en dat [gedaagden gezamenlijk] terecht hebben betoogd dat enige mate van scheefstand voor een ieder waarneembaar moet zijn geweest. Het meubilair stond toen immers op dezelfde vloer als die beoordeeld werd na verwijdering van de verhoging, welke verhoging een oppervlakte van slechts 5,5 m2 besloeg. De aanwezigheid van de verhoging of enkele wanden, kan, anders dan SQV betoogt, de waarneembaarheid van de gestelde aanmerkelijke scheefstand in dat geval dan ook niet in de weg hebben gestaan.
4.8.
Gelet op de hiervoor besproken omstandigheden mocht van SQV, ook in het geval de gestelde mededeling door [gedaagde sub 2] zou zijn gedaan, worden verwacht dat zij eerst nader onderzoek zou doen naar de vloer of op dit punt een voorbehoud in de overeenkomst zou (laten) opnemen, voordat zij de koop zou sluiten. Dat SQV het appartement nog een tweede maal heeft bezichtigd in het bijzijn van haar architect en aannemer, betekent niet dat zij daarmee aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan. Deze bezichtiging heeft immers pas na het sluiten van de koopovereenkomst plaatsgevonden, zodat eventuele resultaten van dit onderzoek niet bij de uitleg van die koopovereenkomst en de daarop gebaseerde verwachtingen kunnen worden betrokken. Daar komt bij dat ook tijdens die tweede bezichtiging, behoudens de hiervoor besproken navraag, door SQV geen zelfstandig onderzoek naar de vloer is verricht. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat SQV zich ten aanzien van de vloer niet op non-conformiteit kan beroepen, hetgeen ook in lijn is met het bepaalde in artikel 3 en Pro 6 van de koopovereenkomst.
4.9.
Dit betekent dat de vorderingen, voor zover die zijn gebaseerd op non-conformiteit, zullen worden afgewezen. De vraag of de scheefstand (met wokkel), ondanks de omstandigheid dat [gedaagden gezamenlijk] gedurende jaren op die vloer hebben geleefd, wel zodanig was dat dit een normaal gebruik van het appartement als woning/beleggingsobject in de weg stond, kan dan ook in het midden blijven.
4.10.
[gedaagden gezamenlijk] komen evenmin een beroep op dwaling toe. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt immers dat, mocht er al sprake zijn van dwaling, het beroep op dwaling in verband met de verkeersopvattingen en/of de omstandigheden van het geval, zoals hiervoor omschreven in r.o. 4.6 tot en met 4.8, voor rekening van SQV behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW Pro).
4.11.
SQV heeft verder onvoldoende gesteld om het oordeel te dragen dat de gedragingen van [gedaagden gezamenlijk] (de gestelde onjuiste mededelingen), zo die al zijn gedaan, onafhankelijk van de gestelde wanprestatie (non-conforme levering) jegens SQV een onrechtmatige daad opleveren (vergelijk HR 9 december 1955, NJ 1956, 157).
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van SQV zullen worden afgewezen.
4.13.
Bij deze uitkomst van de procedure zal SQV als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de [gedaagden gezamenlijk] Deze kosten worden begroot op € 500,- (2 punten x tarief € 250,-) aan salaris gemachtigde.
4.14.
Verder zal SQV worden veroordeeld in de nakosten voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden begroot op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt SQV in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] tot op heden begroot op € 500,00,
5.3.
veroordeelt SQV in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat SQV niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Bongers-Scheijde, kantonrechter, bijgestaan door
mr. W.A. Bree, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2017.