Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/2822
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 augustus 2017 in de zaak tussen
de besloten vennootschap Clever Real Estate B.V.,gevestigd te Eindhoven, eiseres
(gemachtigde: mr. K. de Graaf),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. B. Brekveld).
Als derde belanghebbenden hebben aan het geding deelgenomen:
[belanghebbende 1] ,
[belanghebbende 2] ,
[belanghebbende 3] ,
[belanghebbende 4] ,
allen wonende te Amsterdam
(gemachtigde: G.C. Zijlstra).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 28 februari 2015 heeft verweerder voor de 229 appartementen aan [het adres] en aan [het adres met nummers] (de objecten) de waarden ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld en aan eiseres een gecombineerde aanslag onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing 2015 opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 maart 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op een regiezitting van 22 november 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 1] en [de persoon 2] , bijgestaan door mr. M. Klomp, kantoorgenoot van haar gemachtigde en door J.M.A. Driessen (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. N.M. Kell en R. Bruijnzeel en K. van de Ruit (taxateurs). Derde belanghebbenden hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting voortgezet op 10 april 2017. Eiseres en verweerder hebben zich door de hiervoor genoemde personen laten vertegenwoordigen. Derde belanghebbenden hebben zich met voorafgaande kennisgeving niet laten vertegenwoordigen.
Overwegingen
1. Aan [de straat 1] en [de straat 2] te Amsterdam ligt een complex met van oudsher een bestemming als kantoortoren. Begin november 2014 is een verbouwing afgerond, waarbij het complex is omgebouwd tot woontoren met 229 appartementen. Op 1 februari 2016 heeft eiseres, tot die datum eigenaar van de woontoren, deze verkocht. Derde belanghebbenden zijn of waren huurders van de appartementen in de woontoren in 2015.
2. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard, wegens het ontbreken van procesbelang bij het vaststellen van hogere WOZ-waarden.
3. De rechtbank overweegt allereerst dat per 1 oktober 2015 het woningwaarderingsstelsel is gewijzigd, waardoor de WOZ-waarde per vierkante meter en de absolute WOZ-waarde van een woning ieder voor 50% worden meegewogen bij de puntentoekenning aan een onroerende zaak. Het aantal punten is relevant bij het vaststellen van de maximaal redelijke huurprijs van een onroerende zaak. Deze wijziging van het woningwaarderingsstelsel kent geen overgangsrecht en heeft directe werking. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de huurders van de objecten belang hebben bij de vaststelling van de hoogte van de WOZ-waarde van de objecten omdat deze invloed kan hebben op de huurprijs van de objecten.
4. Voor zover de huurders niet al zelf op grond van artikel 24, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ, voor bezwaar vatbare beschikkingen hebben gekregen omdat zij bij aanvang van het kalenderjaar huurder waren, hadden zij daarom op grond van artikel 26, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet WOZ kunnen verzoeken voor zover zij in de loop van het jaar de hoedanigheid van huurder hebben gekregen. Zoals op de zitting van 22 november 2016 is besproken, hadden de huurders echter geen bezwaar tegen de door verweerder bij de beschikkingen van 31 mei 2014 vastgestelde waarden op grond van de Wet WOZ. Gelet daarop kan hen niet verweten worden dat zij niet zelf bezwaar hebben gemaakt. Pas nu eiseres, zoals hierna is overwogen een hogere waarde bepleit, is er voor de huurders een belang ontstaan. Verweerder heeft in bezwaar de vastgestelde WOZ-waarden gehandhaafd zodat de huurders ook geen aanleiding hebben hoeven zien om zelf beroep in te stellen. Daarnaast acht de rechtbank het niet wenselijk als naast een beroepsprocedure waarin een hogere WOZ-waarde voor een object wordt bepleit een beroepsprocedure zou lopen waarin een lagere WOZ-waarde wordt bepleit. Uiteindelijk moet immers voor elk object één WOZ-waarde worden vastgesteld. Gelet hierop stelt de rechtbank de huurders op grond van artikel 8:26, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid als partij aan het geding deel te nemen.
5. Eiseres heeft in beroep - kort samengevat- aangevoerd dat de WOZ-waarden te laag zijn vastgesteld. Eiseres heeft een WOZ-waarde bepleit van € 4.100,- per vierkante meter.
6. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde juist heeft vastgesteld.
7. In artikel 29, eerste lid, sub b, van de Wet WOZ, zoals dit artikel luidt per 1 oktober 2015, is bepaald dat indien bij de uitspraak op een bezwaarschrift dan wel bij een ambtshalve door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar genomen besluit met betrekking tot een op de voet van dit hoofdstuk genomen beschikking de bij die beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd of verhoogd, de bekendmaking daarvan aan de belanghebbenden die het aangaat en de mededeling daarvan aan de afnemers geschiedt met overeenkomstige toepassing van artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel 28; mededeling van de uitspraak op een bezwaarschrift aan de afnemers geschiedt eerst indien deze onherroepelijk vaststaat.
8. De rechtbank overweegt allereerst dat bij de wijziging van artikel 29 van Pro de Wet WOZ per 1 oktober 2015 niet is voorzien in overgangsrecht en deze dus onmiddellijke werking heeft. Met deze wijziging heeft de wetgever beoogd mogelijk te maken dat een beroep tegen de vaststelling van een WOZ-waarde mede kan leiden tot een hogere WOZ-waarde dan in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Met deze wijziging en de onmiddellijke werking daarvan is naar het oordeel van de rechtbank voor eiseres als eigenaar van de objecten op de waardepeildatum, ten name van wie de WOZ-beschikkingen zijn genomen, voor het aannemen van procesbelang voldoende dat zij hogere WOZ-waarden bepleit dan verweerder voorstaat in beroep. De rechtbank verwijst in dit verband naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 oktober 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:8122). Verweerder heeft het bezwaar van eiseres gelet daarop ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep is reeds daarom gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal hierna allereerst beoordelen of verweerder de WOZ-waarde van de objecten in de beschikkingen van 28 februari 2015 juist heeft vastgesteld.
9. In geschil zijn de waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2014. Tussen partijen is niet in geschil dat daarbij gelet op het bepaalde in artikel 18 van Pro de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de toestand van de woningen op 1 januari 2015, omdat de woningen pas in de loop van 2014 zijn opgeleverd.
10. De taxateur van verweerder heeft zich in de bijlage bij het verweerschrift op het standpunt gesteld dat in dit geval alleen door middel van de vergelijkingsmethode de in het kader van de Wet WOZ van belang zijnde waarden in het economisch verkeer kunnen worden vastgesteld. De stichtingskosten en de herbouwwaarde waarnaar eiseres heeft verwezen benaderen niet per definitie de waarde van de objecten in het economische verkeer. Verder is de verkoopprijs van het complex niet bruikbaar omdat de datum van de verkoop te ver verwijderd ligt van de peildatum. Bovendien heeft de transactieprijs betrekking op het gehele pand terwijl voor de Wet WOZ alle woningen afzonderlijk van elkaar dienen te worden gewaardeerd. Daarbij zijn de huurinkomsten voor de woningen van invloed geweest op de prijsvorming. Volgens de taxateur moeten de objecten getaxeerd worden op € 3.200,- per m2. Verweerder heeft als bijlage 2 bij het verweerschrift een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overgelegd. Daarin heeft hij als voorbeeld de opbouw van de waardering van de woning [de straat 1] (de woning) weergegeven. Verweerder heeft de waarde van deze woning onderbouwd met gerealiseerde verkoopprijzen rond de waardepeildatum van objecten gelegen aan [de wijk] . De prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn teruggerekend naar de prijs per vierkante meter. Vervolgens zijn de getaxeerde prijzen per vierkante meter van de woning afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarden van de vergelijkingsobjecten. De gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.325,-. De gemiddelde vierkante meterprijs van de woning is vastgesteld op € 3.200,-. De taxateur heeft in bijlage 3 bij het verweerschrift toegelicht dat de vierkante meterprijs van de objecten van eiseres lager is vastgesteld, omdat de vergelijkingsobjecten, de appartementen in het voormalig [kantoor] aan het [adres] een beter afwerkingsniveau hebben dan de objecten van eiseres.
11. Verweerder stelt zich onder verwijzing naar het voorgaande op het standpunt dat na uitvoerig en gedegen onderzoek is vast komen te staan dat de WOZ-waarden van de objecten in de beschikkingen van 28 februari 2015 te laag zijn vastgesteld. De waarden dienen te worden verhoogd, waarbij uit wordt gegaan van een vierkante meterprijs van € 3.200,-.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in dit geval terecht de vergelijkingsmethode heeft gehanteerd om de WOZ-waarde van de objecten vast te stellen. De stichtingskosten, herbouwwaarde en de transactieprijs zijn, om de redenen zoals genoemd door de taxateur van verweerder, niet bruikbaar om de waarde in het economisch verkeer vast te stellen.
13. De vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gehanteerd zijn naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar. Het zijn woningen in het complex “De Studio” aan het [adres] , waarbij (kleine) starterswoningen zijn ontstaan uit voormalige kantoorpanden. Eiseres heeft de vergelijkbaarheid van deze objecten ook niet bestreden en heeft in haar eigen onderbouwing vergelijkingsobjecten gebruikt in hetzelfde complex. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder echter niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Door verweerder is namelijk in het geheel niet gespecificeerd en onderbouwd in hoeverre de afwerkingsniveaus van de vergelijkingsobjecten beter zijn die van de objecten. Door verweerder is daarmee niet aannemelijk gemaakt dat deze verschillen zodanig zijn, dat hierdoor de lager getaxeerde vierkante meterprijs van € 3.200,- voor de objecten gerechtvaardigd is.
14. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
15. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de vierkante meterprijs vastgesteld dient te worden op € 4.100,-- verwezen naar een ongedateerd taxatierapport van Bosrijck Makelaars en Taxateurs (Bosrijck). In dit rapport is geconcludeerd dat de waarde van de objecten per vierkante meter dient te worden vastgesteld op € 3.200,-. Eiseres heeft ter zitting toegelicht dat in dit rapport geen rekening is gehouden met de WOZ-fictie van volle en onbezwaarde eigendom en geen rekening is gehouden met het ter plaatse van de objecten geldende recht van erfpacht. Door eiseres is ook een taxatierapport van Cushman & Wakefield van 11 september 2015 overgelegd. In dit rapport is wel rekening gehouden met het ter plaatse geldende recht van erfpacht en is een leegwaarde vastgesteld van € 4.250,- tot 4.500,- per vierkante meter. Eiseres stelt dat het gelet hierop gerechtvaardigd is om voor de objecten uit te gaan van een vierkante meterprijs van € 4.100,-.
16. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de vastgestelde canon betalingen in verband met het ter plaatse geldende recht van erfpacht voor de duur van 50 jaar bij elkaar dienen te worden opgeteld, om te berekenen wat de prijs is van de afkoop van het recht van erfpacht voor de duur van 50 jaar. Op dat bedrag past verweerder een afslag toe van 40 procent. Deze methode van erfpachtcorrectie is in de jurisprudentie geaccepteerd. Dat is niet de methode die in het rapport van Cushman & Wakefield is gehanteerd volgens verweerder.
17. Naar het oordeel van de rechtbank is de door de verweerder gehanteerde berekeningswijze een juiste methode om een transactiegegeven waarbij sprake is van de verkoop van een op erfpachtgrond gelegen object, te herleiden tot de volle eigendomswaarde. De rechtbank verwijst naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 2 oktober 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:5966). Met de door eiseres overgelegde rapporten van Bosrijck en Cushman & Wakefield heeft eiseres gelet daarop de door haar bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt.
18. Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaak, stelt de rechtbank de waarden van de objecten van eiseres als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast. Voor een overzicht van de vastgestelde waarden wordt verwezen naar de bijlage bij deze uitspraak, welke onderdeel uitmaakt van deze uitspraak. Bij het vaststellen van de waarden is de rechtbank uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 3.325,-. De aanslagen onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing dienen overeenkomstig te worden aangepast. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
19. Eiseres heeft verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
20. De vraag of de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen (zie het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. De omstandigheden van het geval kunnen aanleiding geven een langere behandelduur te rechtvaardigen. De rechtbank stelt vast dat er vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres door verweerder, op 9 april 2015, ten tijde van deze uitspraak ruim 2 jaar en 3 maanden zijn verstreken. Er is geen aanleiding om deze lange behandelduur gerechtvaardigd te achten. Dit betekent dat de procedure 3 maanden te lang heeft geduurd. Deze overschrijding moet geheel worden toegerekend aan de bestuurlijke fase, omdat uitsluitend sprake is geweest van een te lange behandelduur door verweerder. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, brengt dit mee dat recht bestaat op € 500,- schadevergoeding.
21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.729,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1,5 punt voor het tweemaal verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1). Eiseres heeft tevens verzocht om vergoeding van de kosten van het door haar ingebrachte taxatierapport van Bosrijck. De rechtbank overweegt dat op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039 van 18 december 2012) in dit geval een bedrag van € 242,- (4 uren tegen een tarief van € 50,- vermeerderd met 21% omzetbelasting) voor vergoeding in aanmerking komt.
23. Eiseres heeft verzocht om integrale vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten. Volgens eiseres is verweerder verwijtbaar nalatig geweest bij het vaststellen van de waarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het verzoek van eiseres gehoor te geven. Niet is gebleken dat verweerder tegen beter weten in de waarden van de objecten onjuist heeft vastgesteld.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de objecten van eiseres vast conform de bijlage bij deze uitspraak;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing overeenkomstig dienen te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres van € 500,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 319,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.971,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. B. de Vos en mr. J.W. Vriethoff, leden, in aanwezigheid van mr. L.M.M. Schenk, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.