ECLI:NL:RBAMS:2017:6174

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht - team kanton

zaaknummer: 6130136 KK EXPL 17-696

vonnis van: 23 augustus 2017

func.: 245

Vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap D&B The Facility Group B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: D&B

gemachtigde: mr. P.L. Visser

t e g e n

de besloten vennootschap [gedaagde]

gevestigd te Amstelveen

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. F.J.H. Mulder

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 7 juli 2017 heeft D&B een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de zitting hebben D&B en [gedaagde] stukken ingezonden, c.q. producties ingediend.

Ter terechtzitting van 31 juli 2017 is de zaak mondeling behandeld. D&B is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] en de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij [naam 3] en [naam 4] en de gemachtigde. Daarnaast waren diverse belangstellenden aanwezig.

Beide partijen hebben een (uitgebreide) toelichting verstrekt, deels aan de hand van ingebrachte pleitnotities. De kantonrechter heeft vervolgens vragen gesteld en de zaak met partijen besproken. Aan het eind van de zitting is in overleg met partijen de zaak aangehouden, teneinde te bezien of partijen een schikking konden bereiken. [gedaagde] heeft de kantonrechter verzocht voor de (mogelijke) voortzetting van het kort geding, ter plaatse te komen kijken, aan welk verzoek D&B zich heeft gerefereerd.

Bij brieven van 8 augustus 2017 hebben partijen de kantonrechter bericht dat een regeling in der minne niet kon worden bereikt. Op 10 augustus 2017 heeft de kantonrechter met de griffier, voorafgaand aan de voortgezette mondelinge behandeling, de locatie waar het geschil om draait, gelegen aan [adres] , bezocht.

Aansluitend is de mondelinge behandeling in het Gerechtsgebouw voortgezet, waarbij beide partijen nogmaals het woord hebben gevoerd.

Vonnis is vervolgens bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende:

1.1.

D&B is een dienstverlener, die een veelheid van facilitaire diensten aanbiedt, zoals beveiliging, receptiediensten, schoonmaak, catering en management. D&B opereert in het hogere marktsegment. [gedaagde] is eigenaar van (de kantoor-ruimte in) het zogenoemde Heempark, een gebouw aan de [adres] (verder het complex en/of het Heempark).

1.2.

Het Heempark is een opvallend en representatief vrijstaand kantoorgebouw, met verschillende vleugels van ieder meerdere verdiepingen, die in het midden ver-bonden zijn door een monumentale gemeenschappelijke entree. Het Heempark staat in een parkachtige tuin met een vijver, een oprijlaan en een parkeer-gedeelte voor de entree. De vorige huurder van het Heempark was Omnity, die het complex in 2015 heeft verlaten.

1.3.

[gedaagde] heeft een deel van het Heempark aan D&B te huur aangeboden. De huuraanbieding van 19 februari 2015 van [gedaagde] vermeldt:
“Heempark I” is een zeer representatief vrijstaand kantoorgebouw op loopafstand van het oude dorp van Amstelveen. Het gehuurde bestaat uit ca. 1.245 m2 kantoorruimte op de 2e verdieping van het gehuurde, dit is inclusief een aandeel in de algemene ruimte en het restaurant.

1.4.

Bij overeenkomst van 10 juli 2015 heeft D&B 1.245 m2 in het complex gehuurd. Het door D&B gehuurde deel bevindt zich op de derde verdieping van een van de vleugels van het complex. D&B heeft flink in het gebouw geïnvesteerd. Conform de afspraken heeft ook [gedaagde] aanzienlijke investeringen gedaan, onder meer door de entree ten behoeve van D&B te verbouwen.

1.5.

De huur is ingegaan 1 januari 2016 en loopt tot en met 31 december 2020. De huur is gesloten voor 5 jaar, met twee verlengingsopties van 5 jaar en een breakoptie voor de huurder. De huurovereenkomst bepaalt dat het door D&B gehuurde deel door haar alleen gebruikt mag worden als kantoorruimte, archief, restaurant en parkeerplaatsen en dat er in die bestemming geen wijziging gebracht mag worden.

1.6.

De huurprijs bedraagt ca. € 270.000,- per jaar exclusief servicekosten en BTW. De huurovereenkomst geeft recht op 32 parkeerplekken tegen een bedrag van € 950,- per stuk, per jaar. De servicekosten bestaan uit drie delen: servicekosten A (bestaande onder meer uit onderhoudskosten), servicekosten B (bestaande onder meer uit bemensing van de receptie, management van het restaurant, schoonmaak en beveiliging) en servicekosten C (bestaande uit onder meer levering van energie en water).

1.7.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] de servicekosten B zal afnemen van D&B. Daarbij is bepaald:
Indien onverhoopt de overeengekomen services niet door verhuurder afgenomen worden, wordt huurder vrijgesteld van de huurbetaling tot de eerste breakoptie.

1.8.

Tegelijk met de huurovereenkomst is de “Overeenkomst Facilitaire Dienst-verlening Locatie Heempark” (verder de facilitaire overeenkomst) gesloten, waarbij [gedaagde] per 1 juli 2016 een dochtervennootschap van D&B inhuurt voor het verlenen van de diverse facilitaire diensten in het complex. De overeenkomst heeft een looptijd van 4,5 jaar en kan uiterlijk 12 maanden voor het einde worden opgezegd.

1.9.

De overeenkomst bepaalt daarnaast in art 4.2 :
[ [gedaagde] ] heeft op 1-1-2018 de eerste mogelijkheid kosteloos de serviceovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van 6 maanden, te weten per 1-7-2017. De tweede mogelijkheid om kosteloos de serviceovereenkomst op te zeggen is op 1-1-2019 met een opzegtermijn van 6 maanden, te weten per 1-7-2018. […]

1.10.

In de zomer van 2016 heeft [gedaagde] D&B voorgesteld de huurovereenkomst voortijdig te ontbinden, omdat zij de mogelijkheid had het gehele complex aan een internationale school (ISA) te verhuren. D&B heeft bij e-mail van 1 augustus 2016 [gedaagde] bericht bereid te zijn te spreken over een (tijdelijk) vertrek uit het Heempark, onder een aantal voorwaarden zoals een zeer reële compensatie. Partijen hebben daarover overleg gevoerd. ISA heeft zich als huurder terug getrokken, waarna de gesprekken zijn gestaakt.

1.11.

Begin april 2017 heeft [gedaagde] D&B laten weten dat er gesprekken werden gevoerd met een internationale lagere school (Amity) voor de huur van het resterende deel van het complex.

1.12.

Bij e-mail van 24 april 2017 heeft D&B daartegen geprotesteerd en gesteld :
[…..] waarbij wij aangeven dat we de komst van Amity niet zullen frustreren, onder de voorwaarden dat we dan wel op zijn minst de toezegging krijgen dat we kunnen blijven huren in Heempark onder de overeengekomen voorwaarden en de huurovereenkomst derhalve volledig wordt gerespecteerd, wij exclusief leverancier blijven voor de facilitaire diensten op Heempark (….) voor de komende jaren en wij een tegemoetkoming ontvangen voor het feit dat wij niet langer Heempark kunnen gebruiken als onze showcase.

1.13.

[gedaagde] heeft niet op de e-mail gereageerd.

1.14.

Op 31 mei 2017 heeft Amity een omgevingsvergunning aangevraagd om in afwijking van het bestemmingsplan zich in het complex te kunnen huisvesten. Op 2 juni 2017 heeft [gedaagde] met Amity een huurovereenkomst gesloten voor de resterende m2’s in het Heempark. Bij brief van 27 juli 2017 heeft de Gemeente Amstelveen de omgevingsvergunning verleend.

1.15.

Bij brief van 9 juni 2017 heeft [gedaagde] de Facility overeenkomst onder verwijzing naar artikel 4.2 per 1 januari 2018 opgezegd.

1.16.

Bij e-mail van 20 juni 2017 heeft D&B verzocht opheldering te geven over de mensen van allerlei nationaliteiten, die overal in het complex rondliepen. Bij e-mail van 27 juni 2017 heeft [gedaagde] D&B bericht dat zij de resterende m2’s hadden verhuurd aan Amity en dat de mensen in de hal aan het werk waren om ervoor te zorgen dat de school in september open kon gaan. Bij e-mail van 4 juli 2017 heeft D&B tegen de komst van een school geprotesteerd.

1.17.

Bij brief van 15 juni 2017 heeft de gemachtigde van D&B [gedaagde] gesommeerd te bevestigen dat niet zal worden overgegaan tot verhuur van het Heempark aan een school of andere onderwijsinstelling.

1.18.

[gedaagde] heeft niet aan de sommatie voldaan.

1.19.

D&B heeft aan Amity een offerte uitgebracht voor een facility overeenkomst, die (nog) niet is geaccepteerd. D&B en [gedaagde] hebben overleg gevoerd over een tegemoetkoming. Er is geen overeenstemming bereikt.

1.20.

In het Heempark zijn op dit moment werkzaamheden aan de gang om het complex geschikt te maken voor een school.

Vordering en verweer

2. D&B vordert als voorziening uitvoerbaar bij voorraad
primair[gedaagde] te verbieden om het Kantoorgebouw aan Amity of aan een andere onderwijsinstelling in gebruik te geven althans een mogelijke ingebruik geving aan Amity te staken, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat aan dit verbod te voldoen;
subsidiair[gedaagde] te gebieden om de niet aan D&B verhuurde ruimten in het Kantoorgebouw alsnog binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan D&B te huur aan te bieden in overeenstemming met het bepaalde in artikel 8.16 van de Huurovereenkomst, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 10.000,-- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat aan dit gebod te voldoen;
meer subsidiair[gedaagde] te verbieden de gemeenschappelijke gedeelten van het Kantoorgebouw en het park waarin het Kantoorgebouw gelegen is bouwkundig en/of uiterlijk te wijzigen door bijvoorbeeld het treffen van veiligheidsmaatregelen voor kinderen, het plaatsen van hekken en/of het plaatsen van speeltoestellen en/of de aanleg van sportvelden, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van EUR 10.000,-- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat aan dit verbod te voldoen;
alles met - kort gezegd - veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3. D&B stelt - verkort samengevat - met betrekking tot haar primaire en subsidiaire vorderingen dat de komst van een lagere school onacceptabel is, nu het pand gebouwd is voor kantoordoeleinden, als zodanig verhuurd is aan D&B en ook als zodanig door D&B wordt gebruikt. Het vestigen van een school in een hoogwaardig, monumentaal kantoorgebouw kwalificeert als een gebrek en D&B heeft er recht en belang bij om de komst van de school tegen te houden.

4. [gedaagde] meent - eveneens verkort samengevat - dat de vorderingen van D&B moeten worden afgewezen en voert daartoe aan dat D&B dit kort geding uitsluitend is gestart met het doel meer geld van [gedaagde] te ontvangen. D&B heeft immers reeds eerder gesteld op zich geen bezwaar te hebben tegen de komst van de internationale school. Zij stelde daaraan zuiver financiële voorwaarden. De door D&B gevraagde vergoedingen (van € 1,3 mio) zijn op niets gebaseerd en zijn voor [gedaagde] onaanvaardbaar. D&B wendt de procedure aan voor haar financiële gewin. Zij slaat geen acht op het algemeen belang bij goed internationaal onderwijs, waaraan dringend behoefte is in de metropool regio Amsterdam, alsmede de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde] en alle andere betrokkenen.

5. Verdere standpunten komen bij de beoordeling aan de orde.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van D&B in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. D&B heeft haar vordering gegrond op de stelling dat de komst van de internationale school in het complex Heempark kwalificeert als een gebrek. De kantonrechter volgt D&B in deze stelling. Als ruimte wordt gehuurd in een monumentaal kantoorgebouw als het Heempark, welke ruimte door de verhuurder is aangeprezen als eerder onder rov. 1.3 weergegeven, hoeft de huurder niet te verwachten dat in dat gebouw, op alle niveaus én in de door haar mede gehuurde ruimtes als het restaurant, een flink aantal scholieren rondlopen. De enkele aanwezigheid van scholieren past niet bij een ‘zeer representatief vrijstaand kantoorgebouw’, zoals [gedaagde] het Heempark (terecht) aan D&B heeft aangeboden.

8. Daarbij geldt dat alle goede bedoelingen van [gedaagde] en Amity ten spijt, de twee stromen - de bezoekers en werknemers van D&B enerzijds en de scholieren en leraren van Amity anderzijds - zich in het gebouw niet laten scheiden. Het aanzien van het gebouw verandert door de aanwezigheid van scholieren, zowel van leerlingen met de leeftijd van de basisschool, als van leerlingen met de middelbare schoolleeftijd. Dat het in het begin ‘slechts’ een 100-tal leerlingen zal betreffen, maakt dit niet anders. Bovendien is het de bedoeling dat de school aanzienlijk zal groeien.

9. De stelling van [gedaagde] dat D&B tegen de komst van een school geen bezwaar heeft, maar het haar slechts gaat om een onredelijk hoge financiële vergoeding en zij dus de komst van Amity niet kan tegenhouden, wordt niet gevolgd. D&B heeft steeds aan de komst van een internationale school (eerst ISA en daarna Amity) duidelijke voorwaarden verbonden, welke voorwaarden door [gedaagde] tot heden niet zijn vervuld. Het ligt op de weg van [gedaagde] om met D&B tot overeenstemming te komen. Dat had zij dienen te doen, voordat zij de huurovereenkomst met Amity tekende. Dat [gedaagde] nu geconfronteerd wordt met de onverenigbare belangen van twee huurders, kan D&B niet worden verweten.

10. Dat de belangen van [gedaagde] én Amity groot zijn, kan niet worden ontkend. Dit maakt het oordeel van de kantonrechter echter niet anders. Ook de belangen van D&B zijn aanzienlijk en zij heeft als (oudere) huurder rechten, die [gedaagde] niet kan en mag negeren.

11. Alles wegende oordeelt de kantonrechter dat de primaire vordering van D&B moet worden toegewezen, zij het dat de dwangsom zal worden gemaximeerd op het bedrag van € 1.300,000,-. [gedaagde] zal boven dat bedrag geen dwangsommen meer verschuldigd zijn.

12. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proces-kosten gevallen aan de zijde van D&B, tot heden bepaald op € 117,00 aan griffiegeld,
€ 80,42 aan dagvaardingskosten en € 400,00 aan salaris gemachtigde.

BESLISSING

De kantonrechter:

verbiedt [gedaagde] om het complex Heempark aan Amity of aan een andere onderwijsinstelling in gebruik te geven althans een mogelijke ingebruik geving aan Amity te staken, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 10.000,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat aan dit verbod te voldoen, waarbij boven het bedrag van € 1.300.000,- [gedaagde] geen dwangsommen meer verschuldigd zal zijn;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van D&B tot op heden begroot op € 597,42 voor zover verschuldigd inclusief BTW;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander indien van toepassing inclusief BTW;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.

Griffier Kantonrechter