Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/633950 / KG ZA 17-928 MvdV/AB
Vonnis in kort geding van 29 september 2017
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie bij dagvaarding van 18 augustus 2017,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J. de Groot te Amstelveen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. B.K.M. Thuijs te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 15 september 2017, waar partijen en hun raadslieden aanwezig waren, heeft [eisers] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen en in reconventie gevorderd overeenkomstig de eveneens in kopie aan dit vonnis gehechte akte. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] is sinds 2006 eerste bewoner en eigenaar van een stuk grond met tussenwoning aan de [adres 1] te [plaats] . [eisers] is in 2010 eigenaar geworden van een aangrenzend stuk grond met hoekwoning aan de [adres 2] te [plaats] .
2.2.
De akte van levering bevat de navolgende bepaling:
“
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
(…)
Over en weer ten behoeve en ten laste van het verkochte enerzijds en ten behoeve en ten laste van de naastgelegen kavels bouwterrein anderzijds, voor zover die bouwterreinen nog eigendom zijn van de gemeente Amstelveen, eveneens deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente Amstelveen, sectie O nummer 6910 gedeeltelijk:
die erfdienstbaarheden waardoor de toestand, waarin de percelen zich na voltooiing van het bouwplan ten opzichte van elkaar bevinden blijft gehandhaafd, speciaal:
de erfdienstbaarheid van overbouw, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienend erf om te dulden, zonder schadeloosstelling, dat ten gevolge van de uitvoering van het desbetreffende bouwplan (…) eventueel een op een naastgelegen perceel te bouwen woning gedeeltelijk op zijn perceel wordt gebouwd, dan wel hierboven zal uitsteken, dan wel de versnijdingen van de funderingen of de bij de woning behorende leidingen gedeeltelijk in zijn perceel zullen worden aangebracht;
Onder deze erfdienstbaarheid worden uitdrukkelijk mede begrepen de eventuele inbalking en inankering, over- en onderbouw, licht en uitzicht van de meerdere bebouwing casu quo uitbreiding, die als bouwkundige optie in de bouwvergunning voor de eerste bebouwing van de bouwkavels is toegestaan, alsmede ingeval een eigenaar of diens buren besluiten tot uitbouw van de begane grond en/of eerste verdieping, zoals deze in het individuele meer- en minderwerk worden aangeboden.
De koper eigenaar is verplicht al hetgeen op grond van het in dit artikel bepaalde is aangebracht te gedogen ook indien de zijmuren van belendende aanbouw(en) binnen de kadastrale grenzen van zijn perceel komen te rusten.
Notabene: De hier omschreven erfdienstbaarheid geldt slechts voor die bouwwerken die in de projectbrochure als opties zijn aangegeven. (…)
(…)
De erfdienstbaarheid tot afvoer van hemelwater, overeenkomstig de aan te brengen goten, leidingen en putten;
(…)”
2.3.
[gedaagden] heeft bij de aankoop van de tussenwoning – destijds nog een bouwkavel – gekozen voor de extra optie de woning aan de achterzijde drie meter uit te bouwen, evenals zijn rechterburen. De toenmalige eigenaar van het linkerperceel waarop de hoekwoning zou worden gebouwd heeft er destijds voor gekozen de uitbouw niet te realiseren. [gedaagden] heeft dankzij de erfdienstbaarheid de buitenmuur van zijn uitbouw over de erfgrens heen op het perceel van de hoekwoning kunnen plaatsen, waardoor de binnenmuren van de uitbouw recht aansloten op de binnenmuren van zijn woning.
2.4.
[eisers] heeft in 2010 de hoekwoning belast met voormelde erfdienstbaarheid van zijn rechtsvoorganger geleverd gekregen.
2.5.
In 2017 heeft [eisers] het plan opgevat zijn woning aan de achterzijde alsnog uit te bouwen. De plannen behelzen een (vergunningsvrije) uitbouw van in totaal 3.80 meter. Om te voorkomen dat de binnenmuur van de uitbouw van [eisers] zal inspringen wenst [eisers] dat onder meer de bestaande buitenmuur van de uitbouw van [gedaagden] – die op het perceel van [eisers] staat – op zijn kosten wordt afgebroken en wordt vervangen door een binnenmuur van de uitbouw van [eisers]
2.6.
[eisers] heeft [gedaagden] op de hoogte gesteld van de plannen en [gedaagden] de tekeningen van de architect ( [naam architect] ) doen toekomen.
2.7.
Bij e-mail van 9 juni 2017 heeft [gedaagden] laten weten bezwaar te hebben tegen de uitbouw en daarvoor geen toestemming te verlenen.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – [gedaagden] te veroordelen
I. te gedogen dat [eisers] uitvoering geeft aan de bouwplannen zoals die zijn opgenomen in de tekeningen van [naam architect] van 25 april 2017 en toe te staan dat de buitenmuur van de uitbouw van zijn woning en de dakrand, die op/boven de grond van [eisers] staan, worden verwijderd en vervangen door een binnenmuur van de uitbouw van [eisers] ,
II. te gedogen dat [eisers] de erfscheiding tussen de percelen [adres 1] en [nummer] verplaatst, zodanig dat die op de erfgrens staat,
III. een en ander met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding
3.2.
[gedaagden] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagden] vordert – op straffe van verbeurte van een dwangsom – [eisers]
I. te verbieden uitvoering te geven aan de bouwplannen zoals die zijn opgenomen in de tekeningen van [naam architect] van 25 april 2017 en aldus te verbieden de buitenmuur en de dakrand van de uitbouw van de woning van [gedaagden] te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, één en ander onverminderd het recht van [gedaagden] om aanvullend schadevergoeding te vorderen,
II. te verbieden uitvoering te geven aan ieder ander bouwplan waarmee in strijd wordt gehandeld met de gevestigde erfdienstbaarheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom, één en ander onverminderd het recht van [gedaagden] om aanvullend schadevergoeding te vorderen,
III. een en ander met veroordeling van [eisers] in de kosten van dit geding, het nasalaris van de advocaat daarbij inbegrepen.
4.2.
[gedaagden] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
De directe feitelijke aanleiding voor dit kort geding is de omstandigheid dat [eisers] binnenkort wil starten met bouwwerkzaamheden aan zijn woning aan de [adres 2] . Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.
5.2.
Vast staat dat in 2005 een erfdienstbaarheid is gevestigd met het erf van [gedaagden] als heersend en het erf van [eisers] als dienend erf. Kern van het geschil is de vraag of de erfdienstbaarheid door [eisers] als eigenaar van het dienend erf (nog) gerespecteerd dient te worden.
5.3.
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder de mogelijkheid van nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van [eisers] in een eventueel aan te spannen bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de gevorderde voorziening gerechtvaardigd is. De beslissing van de kort geding rechter heeft een voorlopig karakter. Zoveel mogelijk moet worden voorkomen dat de beslissing onomkeerbare gevolgen heeft. Dit noopt tot een terughoudende beoordeling.
5.4.
[eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat de erfdienstbaarheid alleen is bedoeld voor de situatie dat één van de twee eigenaren van aangrenzende percelen een uitbouw wil realiseren en de ander niet. Indien beide percelen een uitbouw realiseren, ook als dat niet op hetzelfde moment is, is een overbouw op het buurperceel onnodig en onmogelijk, aangezien daar de binnenmuur van de uitbouw van het buurperceel staat. De erfdienstbaarheid is daar niet voor bedoeld. Volgens [eisers] kan slechts een beroep op de erfdienstbaarheid worden gedaan als de eigenaar van het buurperceel niet uitbouwt. Nu [eisers] wil uitbouwen gaat dat beroep niet op. Voorts stelt [eisers] zich op het standpunt dat opheffing of wijziging van de erfdienstbaarheid in de rede ligt. Een beroep op de erfdienstbaarheid is onder de huidige omstandigheden in ieder geval in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
5.5.
Overwogen wordt als volgt. Bij de uitleg van de bij notariële leveringsakte gevestigde erfdienstbaarheid komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In de leveringsakte staat vermeld dat
de toestand waarin de percelen zich na voltooiing van het bouwplan ten opzichte van elkaar bevinden gehandhaafd blijft, speciaal de erfdienstbaarheid van overbouw, inhoudende de verplichting om te dulden dat tengevolge van de uitvoering van het bouwplan eventueel een op een naastgelegen perceel te bouwen woning gedeeltelijk op zijn perceel wordt gebouwd, danwel hierboven zal uitsteken.Uit deze tekst blijkt voorshands voldoende duidelijk dat is bedoeld de toestand vast te leggen waarin de percelen zich na voltooiing van het bouwplan in 2006 bevonden. Die toestand dient volgens de tekst te worden gehandhaafd. Het standpunt van [eiser 1] dat voor aanbouwplannen van latere datum de verplichting om de bestaande toestand te dulden niet geldt verdraagt zich niet met deze tekst. Ook verder ontbreken voor die uitleg aanknopingspunten.
de toestand waarin de percelen zich na voltooiing van het bouwplan ten opzichte van elkaar bevinden gehandhaafd blijft, speciaal de erfdienstbaarheid van overbouw, inhoudende de verplichting om te dulden dat tengevolge van de uitvoering van het bouwplan eventueel een op een naastgelegen perceel te bouwen woning gedeeltelijk op zijn perceel wordt gebouwd, danwel hierboven zal uitsteken.Uit deze tekst blijkt voorshands voldoende duidelijk dat is bedoeld de toestand vast te leggen waarin de percelen zich na voltooiing van het bouwplan in 2006 bevonden. Die toestand dient volgens de tekst te worden gehandhaafd. Het standpunt van [eiser 1] dat voor aanbouwplannen van latere datum de verplichting om de bestaande toestand te dulden niet geldt verdraagt zich niet met deze tekst. Ook verder ontbreken voor die uitleg aanknopingspunten.
5.6.
Of [eisers] in een eventuele bodemprocedure succes zal hebben met zijn beroep op het bepaalde in artikel 5:78 aanhef en sub a BW valt te betwijfelen. [eisers] wenst in dat kader opheffing dan wel wijziging van de erfdienstbaarheid op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (ongewijzigde) instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd. Die situatie lijkt hier echter niet aan de orde. Inderdaad is het voor [eisers] niet mogelijk om, anders dan [gedaagde 1] , een uitbouw met een recht doorlopende binnenmuur te realiseren. Maar [eisers] heeft destijds geleverd gekregen wat hij gekocht heeft: een perceel grond belast met de onderhavige erfdienstbaarheid. Dat bij vestiging van de erfdienstbaarheid niet werd voorzien dat een (opvolgend) eigenaar later alsnog een uitbouw zou willen realiseren is niet nader met stukken onderbouwd, en is op basis van de tekst en gelet op de aard van de erfdienstbaarheid niet erg waarschijnlijk.
5.7.
Bij de uitoefening van zakelijke rechten speelt de rechtszekerheid een belangrijke rol. Partijen dienen te weten waar ze aan toe zijn. Als het destijds de bedoeling was geweest de (opvolgend) eigenaren zonder uitbouw de mogelijkheid te laten behouden in de toekomst alsnog een uitbouw zonder knik in de binnenmuur te realiseren - met afbraak van de bestaande buitenmuur van de buren tot gevolg - dan had dit uitdrukkelijk en in niet mis te verstane bewoordingen in de regeling moeten worden vastgelegd. Het belang van de stabiliteit van rechtsverhoudingen die uit zakelijke rechten voortvloeien brengt dit mee.
5.8.
Ook verder is geen sprake van onaanvaardbare strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 5:78 sub a BW. Verwezenlijking van een uitbouw op het perceel van [eisers] is immers niet onmogelijk door de onderhavige erfdienstbaarheid. [eisers] zal zijn bouwplan wel op de erfdienstbaarheid moeten afstemmen. Een knik in de binnenmuur is een gangbare situatie bij uitbouw van een woning die grenst aan een andere woning. Andere buurtbewoners van partijen die na voltooiing van het bouwplan een uitbouw hebben gerealiseerd zijn terecht ook uitgegaan van het dulden van de buitenmuur van het buurpand op hun perceel.
5.9.
Dat de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 BW dient te worden opgeheven wegens gebrek aan redelijk belang van [gedaagden] bij handhaving van de erfdienstbaarheid, is evenmin aannemelijk. Ter zitting heeft de architect een toelichting op de werkzaamheden gegeven. Bij uitvoering van het bouwplan zal de buitenmuur van [gedaagden] worden afgebroken, waarna deze wordt vervangen door een binnenmuur. De bestaande isolatie zal worden verwijderd. Het dak en de hemelwaterafvoer moet worden aangepast. Dit zijn ingrijpende werkzaamheden waarvan [gedaagden] naar verwachting de nodige hinder zal ondervinden, ook indien de kosten gedragen worden door [eisers] en zekerheid wordt geboden ter dekking van de kans op schade. Die hinder levert voorshands voldoende redelijk belang op bij handhaving van de erfdienstbaarheid.
5.10.
Gelet op het voorgaande is voorshands niet in voldoende mate aannemelijk dat een bodemrechter een beroep op de erfdienstbaarheid zal afwijzen, of deze zal opheffen of wijzigen, zodat het deel van de onder I genoemde vordering van [eisers] dat ziet op verwijdering van de buitenmuur van [gedaagden] zal worden afgewezen. Dit betekent dat [eisers] thans geen uitvoering kan geven aan de door hem gewenste bouwplannen. De in verband met de bouwplannen in conventie gevorderde verwijdering van de dakrand en verplaatsing van de erfscheiding zullen eveneens worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat daarbij een zelfstandig belang resteert.
5.11.
De slotsom is dat in reconventie de vorderingen van [gedaagden] zullen worden toegewezen als na te melden. De voorzieningenrechter ziet aanleiding een dwangsom op te leggen, bedoeld als prikkel tot nakoming. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als na te melden. Zoals hiervoor reeds overwogen zullen de conventionele vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
5.12.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de [gedaagden] . in conventie worden thans begroot op:
- griffierecht € 287,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.103,00
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden de kosten in reconventie aan de zijde van [gedaagden] begroot op nihil.
5.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
6.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.103,00.
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
In reconventie
6.4.
verbiedt [eisers] uitvoering te geven aan de bouwplannen zoals die zijn opgenomen in de tekeningen van [naam architect] van 25 april 2017 in die zin dat de buitenmuur en de dakrand van de uitbouw van [gedaagden] niet mogen worden verwijderd,
6.5.
verbiedt [eisers] uitvoering te geven aan ieder ander bouwplan waarmee in strijd wordt gehandeld met de gevestigde erfdienstbaarheden,
6.6.
bepaalt dat [eisers] een dwangsom verbeurt van € 5.000,00 per (gedeelte van een) dag dat hij in strijd handelt met (één van) de onder 6.4. en 6.5. gegeven verboden, met een maximum van € 500.000,00,
6.7.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 131,00 voor nasalaris te vermeerderen met € 68,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt
€ 131,00 voor nasalaris te vermeerderen met € 68,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt
6.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.9.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op nihil,
6.10.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. A. Bank-Buijs, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 september 2017. [1]