Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/634451 / KG ZA 17-968/ CB/MR
Vonnis in kort geding van 5 oktober 2017in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] , [land] ,
eiser bij dagvaarding van 7 september 2017
advocaat mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [plaats] ,
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [plaats] ,
niet verschenen,
5.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE [gedaagde 5],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE [gedaagde 5],
van wie is verschenen: [naam 1] ,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
gedaagden,
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden gezamenlijk] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Ter terechtzitting van 20 september 2017 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden gezamenlijk] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren - voor zover van belang - aanwezig:
aan de zijde van [eiser] : [eiser] met mr. Groenewoud
aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] : [gedaagde 1] en [naam 1] met mr. Uppal en [gedaagde 2] en [gedaagde 3] met mr. Rutteman.
2.De feiten
2.1.
De 93 jarige [eiser] is eigenaar van de vrijstaande woning gelegen op een perceel eigen grond van 2130 m2 aan de [straat] (hierna te noemen: het pand) .
2.2.
[eiser] heeft het pand op 4 maart 2016 gekocht van zijn zoon [naam 2] (hierna te noemen [naam 2] ) die sinds 1990 eigenaar was.
2.3.
[naam 2] heeft het pand, nadat er enkele jaren achtereen regelmatig inbraken en vandalisme plaatsvonden in de wijk waarin het pand is gelegen, sinds circa 2003 niet meer zelf bewoond.
2.4.
Rond 2003 is het pand gekraakt en sindsdien tot op heden door wisselende groepen krakers bewoond.
2.5.
[naam 2] heeft rond 2004 de kraak besproken met de politie en de toenmalige burgemeester van Amstelveen. Op 30 maart 2016 heeft [eiser] aangifte gedaan van de kraak bij de politie van Amstelveen. Omdat deze aangifte door een administratieve fout niet was verwerkt, heeft zijn stiefzoon [naam 3] op 21 augustus 2016 - namens [eiser] - opnieuw aangifte gedaan. Tot op heden heeft het Openbaar Ministerie hierop geen actie ondernomen.
2.6.
Bij deurwaardersexploot van 10 maart 2016 heeft [eiser] de krakers verzocht om de woning uiterlijk op 30 april 2016 vrijwillig te ontruimen.
2.7.
Bij brief van 14 maart 2016 heeft advocaat mr. Uppal namens de toenmalige bewoners van het pand aan [eiser] laten weten dat zij begrijpen dat hij als eigenaar over het pand wil beschikken, maar dat hij geen spoedeisend belang heeft bij ontruiming.
2.8.
Op 21 mei 2017 heeft [eiser] opdracht aan makelaar [naam 4] verstrekt om het pand te verkopen met hantering van een vraagprijs van
€ 1.150.000 k.k.
2.9.
Op 24 mei 2017 heeft de advocaat van [eiser] de advocaat van de krakers op de hoogte gesteld van de verkoopplannen van [eiser] en hem laten weten dat als de krakers het pand niet vrijwillig verlaten, hij overgaan zal gaan tot het instellen van een ontruimingsvordering in kort geding.
2.10.
Bij brief van 5 juli 2017 heeft de makelaar aan [eiser] bericht dat het verkooptraject wordt belemmerd door de kraak, dat er geen bezichtigingen kunnen worden gepland en doordat het perceel in slechte en rommelige staat verkeert er geen representatieve foto’s kunnen worden gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - gedaagden op straffe van een dwangsom te veroordelen het pand aan de [straat] , binnen 24 uur na betekening van dit vonnis te verlaten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevinden/bevindt, en indien zij hieraan niet vrijwillig voldoen hen te veroordelen in de kosten van de ontruiming, met bepaling dat dit vonnis tot een half jaar na vonnisdatum ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van een voorschot op een schadevergoeding en tot slot hen te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten.
3.2.
[eiser] heeft daartoe - samengevat - gesteld dat:
- hij gezien zijn hoge leeftijd (93 jaar) een spoedeisend belang heeft bij verkoop van het pand aangezien hij zijn erfgenamen niet wil belasten met de onverdeelde eigendom van een gekraakt pand.
- het pand en terrein door toedoen van de krakers in ernstig verloederde staat verkeren en het pand vanwege de gekraakte toestand niet te verzekeren is.
- hij een makelaar opdracht heeft gegeven het perceel te verkopen, maar deze geen verkoopacties kan ondernemen omdat het pand gekraakt is.
- hij tot aan het door hem gewenste moment van ontruiming bereid is een gebruiksovereenkomst met de krakers aan te gaan.
3.3.
[gedaagden gezamenlijk] voeren verweer met - samengevat - de strekking dat:
- het spoedeisend belang in deze zaak ontbreekt nu - naar ook uit de door [eiser] ingebrachte producties blijkt - het pand ook vóór de kraak in 2003 vanaf 1990 nauwelijks bewoond is geweest en [eiser] ook vóór de aankoop regelmatig als vertegenwoordiger van de toenmalige eigenaar (zijn zoon) optrad, zodat er de facto sprake is van dezelfde eigenaar die na een periode van bijna 27 jaar leegstand thans in kort geding ontruiming vordert in plaats van een bodemprocedure aanhangig te maken
- het pand, indien [eiser] met hen een gebruiksovereenkomst sluit, wel te verzekeren is.
- zij - naar ook ter zitting is bevestigd - bereid zijn mee te werken aan bezichtigingen en opnames ten behoeve van het verkoopproces, het pand vrijwillig zullen verlaten indien de verkoopplannen voldoende concreet zijn en zij tot die tijd bereid en in staat zijn een gebruiksovereenkomst met [eiser] aan te gaan, maar dat wederzijdse pogingen om met elkaar in overleg te komen kennelijk zijn gestrand door communicatieve misverstanden.
- zij reeds bij de aanvang van de bewoning het pand en terrein in slecht onderhouden staat aantroffen en zij er tijdens de bewoning alles aan gedaan hebben om het pand en terrein in - gegeven de omstandigheden - bewoonbare staat te brengen en te houden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend.
4.2.
Aan de orde is de vraag of de krakers gehouden zijn het pand te ontruimen. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voorts geldt dat een ontruimingsvordering in kort geding slechts toewijsbaar is, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.3.
Anders dan [gedaagden gezamenlijk] betogen wordt geoordeeld dat [eiser] er in beginsel gelet op zijn leeftijd en zijn wens om het pand te verkopen voordat hij zou komen te overlijden, voldoende – spoedeisend - belang bij heeft om zo spoedig mogelijk een einde te maken aan de voortdurende aantasting van zijn vermogen, veroorzaakt door het feit dat het hem in eigendom toebehorende pand zonder zijn toestemming in gebruik is bij [gedaagden gezamenlijk] Hieraan doet niet af dat gedaagden bereid zijn een gebruiksovereenkomst te sluiten, en [eiser] , naar ter zitting is gebleken, bereid is een dergelijke overeenkomst voor korte tijd met hen aan te gaan.
4.4.
Een vordering tot ontruiming kan echter niet worden toegewezen wanneer aannemelijk is dat de ontruiming tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden.
Hiervoor is - naar vaste rechtspraak - mede bepalend of de plannen die [eiser] met het pand heeft voldoende concreet zijn.
De in de dagvaarding vermelde vraagprijs van € 1.150.000,00 is blijkens het in het geding gebrachte taxatierapport van makelaar [naam 4] gebaseerd op het na een investering van € 800.000,00 realiseren van twee woningen onder één kap van 250 m2 elk, met elk een waarde van € 950,000,00. Daarbij wordt er van uitgegaan dat:
“de bestaande woning leeg en ontruimd wordt opgeleverd en er een bouwvergunning wordt afgegeven door de gemeente Amstelveen voor het bouwen van een 2-1 kapwoning van bovenvermeld formaat.”
[gedaagden gezamenlijk] voeren terecht aan dat voor een dergelijk plan, waarbij buiten de contouren van de bestaande bebouwing zal worden gebouwd, naar gangbare bestemmingsplanprocedures onder andere een omgevingsvergunning verleend dient te worden, hetgeen minimaal 6 maanden in beslag zal nemen. Nu bovendien niet is gesteld of gebleken dat een dergelijke vergunning al is aangevraagd, noch dat er een koper in beeld is, zou een ontruiming nú tot een ongewisse periode van leegstand kunnen leiden.
Dat de plannen, naar eerst ter zitting tijdens repliek is aangevoerd hetgeen de geloofwaardigheid van dat standpunt niet ten goede komt, intussen zodanig veranderd zouden zijn dat [eiser] wenst over te gaan tot onmiddellijke verkoop van het pand in de huidige staat aan een belegger, doet hieraan niet af. Niet is gesteld noch is gebleken dat [eiser] al een gewijzigde verkoopopdracht heeft verleend en evenmin is duidelijk op welke wijze het verkoopobject zal worden aangeboden in de markt, terwijl de krakers ter zitting expliciet hun wil hebben getoond om toegang te verlenen voor bezichtigingen en opnames ten behoeve van het starten van het verkoopproces. Zij zijn ook bereid zodra de plannen concreet genoeg zijn het pand vrijwillig te verlaten en bovendien tot die tijd een gebruikersovereenkomst aan te gaan. Dit laatste brengt tenslotte mee dat indien ook [eiser] tot het sluiten van zo’n overeenkomst bereid is, het pand (weer) te verzekeren zal zijn.
4.5.
Met betrekking tot de beweerde schade aan het pand heeft [eiser] verzuimd te onderbouwen in hoeverre de “verloederde staat” van het pand is veroorzaakt door de krakers en waaruit de schade bestaat. Voor toewijzing van een voorschot op enige schadevergoeding in dit kort geding is dan ook geen plaats.
4.6.
Het vorenstaande leidt er toe dat de gevorderde voorziening zal worden geweigerd. [eiser] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagden gezamenlijk] .
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding,
aan de zijde van [gedaagde 1] en [naam 1] tot op heden begroot op
– € 287,= € 287,= aan griffierecht en
– € 287,= € 816,= aan advocaatkosten,
aan de zijde van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] tot op heden begroot op
– € 78,= € 78,= aan griffierecht en
– € 78,= € 816,= aan advocaatkosten,
en aan de zijde van de niet verschenen gedaagden begroot op nihil,
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter,
bijgestaan door mr. C.M. Rümke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op
5 oktober 2017. [1]