Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6306485 KK EXPL 17-954
vonnis van: 25 oktober 2017
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
de stichting Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Rochdale,
gemachtigde: mr. R.N.E. Visser,
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [plaats 1] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.A. van Hapert.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 15 september 2017, met producties heeft Rochdale een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 16 oktober 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Rochdale is [woningbegeleider] (hierna: [woningbegeleider] ), woningbegeleider, verschenen, vergezeld door de gemachtigde en [naam] . [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting (Rochdale aan de hand van een pleitnota) hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens hebben partijen de kantonrechter verzocht om de procedure tot 30 oktober 2017 aan te houden om te trachten onderling tot een oplossing te komen. Bij brief van 17 oktober 2017 heeft de gemachtigde van Rochdale vonnis gevraagd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 17 oktober 2017 gereageerd op eerder genoemde brief van de gemachtigde van Rochdale.
Thans is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Uitgangspunten
Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1
[gedaagde] huurt sinds 1 april 1996 van (de rechtsvoorganger van) Rochdale de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt thans
€ 373,54 per maand.
1.2
In het gehuurde zijn zogenaamde open verbrandingstoestellen aanwezig, te weten een geiser en een gaskachel. Deze geiser en gaskachel zijn eigendom van Rochdale en worden door Rochdale gecontroleerd en onderhouden.
1.3
In verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoestellen zijn verbonden is het Ministerie van VROM (thans het Ministerie van Infrastructuur en Milieu) enige jaren geleden een campagne gestart die als doel heeft in heel Nederland open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten verbrandingstoestellen.
1.4
Rochdale heeft zich in dat kader ten doel gesteld om in de komende twee jaar alle in haar woningen aanwezige open verbrandingstoestellen te vervangen door HR-ketels. Het betreft in totaal vervanging van 1.429 open verbrandingstoestellen, waaronder die in de woning van [gedaagde] .
1.5
Rochdale heeft [gedaagde] bij brief van 17 juni 2016 meegedeeld dat zij voornemens is de in zijn woning aanwezige open verbrandingstoestellen te vervangen, met verhoging van de huurprijs met € 20,00 voor een HR-ketel met één radiator. De huurder kan optioneel kiezen voor de aanleg van meerdere radiatoren in de overige vertrekken voor een huurverhoging van € 5,00 per vertrek, met een maximum huurverhoging van in totaal € 35,00. Rochdale heeft haar verzoek aan [gedaagde] om medewerking herhaald bij brieven van 30 juni, 11 juli, 1 augustus 2016 en 5 juli 2017.
1.6
[gedaagde] heeft Rochdale bij e-mail van 8 juli 2017 meegedeeld zijn medewerking te weigeren op de volgende gronden:
“(…) 1. De huur wordt duurder, zeker 20 euro meer per maand;
2. Het is een verbouwing. 2 dagen werk.
3. Geisers zijn niet verboden.
4. Geisers zijn in hele Europa verkrijgbaar.
5. Mijn woning wordt binnenkort gesloopt.(…)”
1.7
[woningbegeleider] is op 3 oktober 2017 op huisbezoek bij [gedaagde] geweest.
2.De vordering en het verweer
2.1
Rochdale vordert - na intrekking van de gewijzigde eis ter zitting - dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden:
- om uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te gehengen en gedogen dat Rochdale c.q. haar installatiebedrijf in de woning de open verbrandingstoestellen zal vervangen door een HR-ketel met één radiator, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor elke dag, een gedeelte daaronder begrepen, met een maximum van € 5.000,00 en, als [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, [gedaagde] te veroordelen de woning tijdelijke te ontruimen als bedoeld in artikel 555 juncto Pro 558 sub b Rechtsvordering teneinde de hiervoor omschreven werkzaamheden uit te voeren;
- tot betaling van een verhoging van de huurprijs van € 20,00, naast de tot dan geldende huurprijs, met ingang van de maand volgend op die waarin de werkzaamheden hebben plaatsgevonden;
- tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 925,00, althans € 426,50;
- in de kosten van de procedure.
2.2
Rochdale stelt hiertoe - kort gezegd - dat zij als verhuurder de veiligheid en gezondheid van haar huurders zoveel mogelijk wil waarborgen. Omdat het gevaar van koolmonoxidevergiftiging inherent is aan het gebruik van open verbrandingstoestellen, wenst Rochdale deze te vervangen door HR-ketels. Naast het belang van veiligheid zal door de beoogde vervanging ook een verbetering van het woningbestand worden bereikt en zal minder energie worden verbruikt. Bovendien zullen de kosten van huur en onderhoud voor de open verbrandingstoestellen dan vervallen. Het voorstel dat Rochdale met het oog op die vervanging heeft gedaan is volgens haar aan te merken als een redelijk voorstel tot renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Op grond daarvan is [gedaagde] gehouden zijn medewerking te verlenen aan de voorgestelde werkzaamheden.
2.3
[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij stelt in de eerste plaats dat deze vordering zich niet leent voor een kort geding, alsmede dat een spoedeisend belang ontbreekt. Rochdale heeft de zaak tegen [gedaagde] immers op 1 augustus 2016 aan haar juridische afdeling gegeven en [gedaagde] vervolgens pas een jaar later gedagvaard in kort geding. Rochdale heeft daarbij ook niet aangegeven wanneer zij met de werkzaamheden in de woning van [gedaagde] zou willen beginnen. [gedaagde] betwist voorts de redelijkheid van het voorstel, in de eerste plaats omdat zijn woning binnen afzienbare tijd wordt gesloopt. Het gehuurde maakt deel uit van de Kolenkitbuurt, waar een stadsvernieuwingsoperatie aan de gang is en diverse huizenblokken in de buurt al gesloopt zijn: alleen de Wiltzanghlaan ligt nog tussen de gesloopte huizenblokken en het blok waarin zich het gehuurde bevindt. Een en ander is op de websites van Rochdale en de Gemeente Amsterdam te vinden en [gedaagde] heeft ook brochures hierover uitgereikt gekregen. Er is bovendien geen acuut gevaar bij handhaving van de gaskachel en geiser, omdat deze jaarlijks door Rochdale worden gecontroleerd en schoongemaakt. Onder deze omstandigheden valt niet aan te nemen dat de bodemrechter het voorstel tot vervanging van de gaskachel met verhoging van de huurprijs als redelijk zal aanmerken, laat staan dat een voorziening in kort geding op zijn plaats is. Ook los van het feit dat het gehuurde binnen afzienbare tijd gesloopt wordt is het voorstel van Rochdale niet een redelijk voorstel. [gedaagde] betwist het door Rochdale aangevoerde veiligheidsaspect, terwijl Rochdale evenmin heeft aangetoond dat er een financieel en/of logistiek belang is om de verbrandingstoestellen tijdens de huurovereenkomst al te vervangen. Van een “redelijk” voorstel van Rochdale kan evenmin gesproken worden omdat daarin niet de individuele belangen van [gedaagde] zijn meegenomen, die zwaarder wegen dan de belangen van Rochdale. Het belang van [gedaagde] bij het handhaven van de huidige situatie is onder meer gelegen in het voorkomen dat alles in de woning overhoop wordt gehaald, dat leidingen verlegd moeten worden en de vloerbedekking stuk gaat, dat het gehuurde tijdelijk onbewoonbaar zal zijn en dat de huurprijs verhoogd wordt.
Met betrekking tot de gevorderde huurverhoging stelt [gedaagde] voorts dat dit het bestek van een kort geding te buiten gaat en neerkomt op een verkapte verklaring voor recht, derhalve een declaratoire beslissing, waarvoor in kort geding geen plaats is. Of en welke huurverhoging ex art. 7:255 BW Pro in het individuele geval gerechtvaardigd is, moet in een bodemzaak worden uitgemaakt. Tenslotte verzoekt [gedaagde] de gevorderde dwangsom te matigen en de tijdelijke ontruiming op grond van art. 558 Rv Pro af te wijzen.
3.Beoordeling
3.1
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
3.2
Met betrekking tot het spoedeisend belang overweegt de kantonrechter als volgt. Rochdale heeft naar voren gebracht dat het door haar in de arm genomen installatiebedrijf een planning heeft gemaakt voor de vervanging van de open verbrandingstoestellen in al haar woningen, dat de werkzaamheden al zijn uitgevoerd bij 825 woningen en dat zij financieel nadeel zal lijden als het vervangen van de open verbrandingstoestellen bij de huurders die niet akkoord willen gaan uitgesteld moet worden. Gelet op de financieel nadelige gevolgen die Rochdale zal ondervinden indien de projectmatige aanpak van de open verbrandingstoestellen wordt doorkruist, wordt geoordeeld dat Rochdale een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Het feit dat pas een jaar na het overdragen van deze zaak aan de juridische afdeling is gedagvaard in kort geding doet daaraan niet af, omdat een dergelijk tijdsverloop niet ongewoon geacht kan worden bij projecten van deze omvang.
3.3
In de onderhavige zaak is vervolgens de vraag aan de orde of de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] zijn medewerking dient te verlenen aan de vervanging van de open verbrandingstoestellen in zijn woning, met veroordeling tot het betalen van € 20,00 naast de geldende huurprijs. Bij de beantwoording van deze vraag wordt vooropgesteld dat een huurder uit hoofde van artikel 7:220 lid 2 juncto Pro lid 1 BW dient mee te werken aan een renovatie indien de verhuurder daartoe, gelet op de belangen van de verhuurder en van de huurder, een redelijk voorstel heeft gedaan.
3.4
Gelet op de specifieke omstandigheden van deze zaak is de kantonrechter van oordeel dat thans niet aangenomen kan worden dat de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat een voorziening als gevorderd is gerechtvaardigd, op grond van het volgende. Rochdale heeft in de dagvaarding gesteld dat haar belang bij toewijzing van de vorderingen niet alleen gelegen is in het veiligheidsaspect, maar ook in een verbetering van haar woningbestand en in een minder verbruik van energie, hetgeen een positieve invloed op het milieu heeft.
3.5
Rochdale wijst enerzijds ten aanzien van het veiligheidsaspect terecht op het risico bij open verbrandingstoestellen dat, als het toestel niet goed is afgesteld of is vervuild of als de luchttoevoer en/of de rookgasafvoer onvoldoende is (zie prod. 2, pag. 6 bij de dagvaarding) koolmonoxide en andere ongezonde gassen kunnen vrijkomen alsmede dat ook de veiligheid van omwonenden in het geding kan komen. Ook heeft Rochdale voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een financieel en logistiek belang heeft bij het uitvoeren van deze werkzaamheden in één planning binnen een afzienbare periode, welk belang niet gediend wordt indien zij met het vervangen van de open verbrandingstoestellen moet wachten tot de huurovereenkomst geëindigd is.
3.6
Anderzijds heeft [gedaagde] in deze specifieke zaak reeds in zijn e-mail van 8 juni 2017 gesteld dat zijn woning binnen afzienbare tijd gesloopt gaat worden en dat Rochdale op grond daarvan geen belang heeft om op stel en sprong de open verbrandingstoestellen te vervangen, althans dat in dat geval zijn belangen zwaarder wegen en dat daarom het voorstel van Rochdale niet als redelijk kan worden aangemerkt. Hij heeft daartoe ter zitting verwezen naar de op de website van Rochdale gepubliceerde informatie over de Kolenkitbuurt en heeft gesteld dat hij brochures heeft ontvangen waarin melding van stadsvernieuwingsactiviteiten zou worden gemaakt.
Rochdale heeft noch in antwoord op voornoemde e-mail van [gedaagde] , noch in de dagvaarding, noch tijdens de kort geding-zitting onderbouwd betwist en aan de hand van concrete informatie ontkracht dat het blok waarvan het gehuurde deel uitmaakt op de nominatie staat om gesloopt te worden. Ook in de brief van 17 oktober 2017, waarin de gemachtigde de kantonrechter verzoekt vonnis in het onderhavige kort geding te wijzen, staat niet concreet vermeld dat de woning van [gedaagde] niet gesloopt gaat worden. Nu Rochdale aldus in het geheel niet heeft weerlegd dat het gehuurde binnen afzienbare tijd wordt gesloopt, komt de redelijkheid van het voorstel van Rochdale in een ander daglicht te staan. Immers, bij een spoedige sloop van het gehuurde vervalt het belang van Rochdale bij een verbetering van haar woningbestand door het vervangen van de open verbrandingstoestellen, terwijl het belang van minder energieverbruik sterk wordt gerelativeerd. Tegenover het resterende veiligheidsbelang van Rochdale staat dat de geiser en gaskachel eigendom van Rochdale zijn en jaarlijks door Rochdale worden geïnspecteerd en schoongemaakt. Gesteld noch gebleken is dat de gaskachel en geiser in het individuele geval van [gedaagde] onveilig zijn en dat een acute maatregel noodzakelijk is. Gelet daarop is de kantonrechter met [gedaagde] van oordeel dat onder deze omstandigheden, nu niet uitgesloten kan worden dat het gebruik van de gaskachel en geiser in de woning nog maar voor beperkte tijd zal plaatsvinden, aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de belangen van [gedaagde] zoals voornoemd prevaleren boven die, op grond waarvan het voorstel van Rochdale niet als redelijk zal worden aangemerkt.
Dit leidt er toe dat de vordering wordt afgewezen.
3.6
Rochdale dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Rochdale in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Rochdale tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde van betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Rochdale niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.