Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 16/7325 en 16/7329
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 december 2017 in de zaken tussen
[eiseres 1] , eiseres 1,
[eiseres 2] , eiseres 2,
(gemachtigde: mr. J.W.C. Nuis)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
(gemachtigde: mr. D.N.N. Jansen).
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [naam] ’ en ‘ [naam] ’ (of gezamenlijk als ‘de hotels’) en ‘de heffingsambtenaar’.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2015 de WOZ-waarde van [naam] voor het kalenderjaar jaar 2015 vastgesteld op € 6.056.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2015 bekend gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 4 november 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar 1) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard. [naam] heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar 1 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregisteerd onder zaaknummer AMS 16/7325.
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2015 de WOZ-waarde van [naam] voor het kalenderjaar jaar 2015 vastgesteld op € 4.688.500. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2015 bekend gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 5 november 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar 2) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [naam] ongegrond verklaard. [naam] heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar 2 beroep ingesteld. Dit beroep is bij de rechtbank geregisteerd onder zaaknummer AMS 16/7329.
De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaken gevoegd behandeld op de zitting van 17 november 2017. De hotels hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde, bijgestaan door [naam] ( [functie] ) en [naam] ( [functie] ). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam] , vergezeld door [naam] , [naam] en [naam] ( [functie] ).
Overwegingen
1. [naam] is een 3-sterren hotel met 90 kamers, 18 parkeerplaatsen en een restaurant. Het hotel is gebouwd in 1989 en ligt langs de [locatie] in [locatie] .
2. [naam] is eveneens een 3-sterren hotel. Dit hotel heeft 68 kamers, 6 parkeerplaatsen en een restaurant. Het is gebouwd in 1988 en gelegen op een [locatie] in [locatie] .
3. Partijen zijn het oneens over de WOZ-waarde van de hotels voor 2015, op de waardepeildatum 1 januari 2014. De hotels vinden de vastgestelde WOZ-waarden te hoog.
4. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de hotels niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de hotels in de beroepsfase onderbouwd op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Voor beide hotels heeft de taxateur de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
Hotel
Transactiedatum
Transactieprijs
Aantal kamers
Parkeerplaatsen
Kamerprijs
[naam]
22 december 2015
€ 34.951.954
258
€ 135.473
[naam]
18 mei 2016
€ 14.518.380
180
15
€ 80.685
[naam]
17 juni 2015
€ 51.220.000
443
509
€ 102.475
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
7. De hotels hebben gesteld dat de vergelijkingsmethode niet geschikt is om de waarde van de hotels vast te stellen. Een toetsing van de waarde aan de hand van vergelijkingsobjecten is volgens de hotels niet mogelijk, omdat de hotelmarkt zich kenmerkt door een beperkt aantal transacties per jaar en omdat de hotels zich met de specifieke Bastionformule richten op een niche van de zakelijke markt.
8. De rechtbank ziet geen rechtsgrond voor het standpunt dat de hotels zich niet lenen voor de methode van directe vergelijking. Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling noemt immers expliciet de vergelijkingsmethode als een van de methodes om de waarde voor courante niet-woningen vast te stellen. Voor een juiste toepassing van de vergelijkingsmethode moeten de gebruikte objecten wel voldoende vergelijkbaar zijn [1] . Dat zal hierna nog aan bod komen.
9. De hotels vinden dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt onvoldoende vergelijkbaar zijn met de hotels. De rechtbank is het daar mee eens. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten die de taxateur in deze zaak heeft gebruikt om een aantal redenen onvoldoende vergelijkbaar.
10. Ten eerste zijn de transactieprijzen van alle drie de vergelijkingsobjecten ver ná de waardepeildatum tot stand gekomen. Het [naam] is zelfs 2,5 jaar na de waardepeildatum verkocht. Het [naam] was op de waardepeildatum nog helemaal niet gebouwd en is alleen daarom al niet zonder meer bruikbaar. Transactieprijzen die meer dan een jaar zijn verwijderd van de waardepeildatum zijn niet zonder meer bruikbaar voor de waardebepaling. Bovendien zijn de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten in dit geval niet gecorrigeerd naar het prijspeil op de waardepeildatum. De taxateur heeft op zitting gesteld dat in de hotelbranche in deze periode nauwelijks sprake is geweest van waardeontwikkeling, zodat een correctie niet nodig is. Deze stelling is echter door de hotels bestreden en is door de taxateur op geen enkele manier onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee dan ook niet aannemelijk gemaakt dat deze transactieprijzen, ondanks het tijdsverloop, toch bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de hotels op de waardepeildatum.
11. De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten aanzienlijk meer kamers hebben dan de hotels. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten ook om deze reden niet goed vergelijkbaar. Volgens de taxateur is een verschil in schaalgrootte tussen (middel)grote hotels niet relevant, omdat een hotel met 90 kamers in staat is tot een even efficiënte bedrijfsvoering als een hotel met 300 kamers. De heer [naam] heeft dit op de zitting bestreden en heeft namens de hotels toegelicht dat een groter hotel een ander soort bedrijfsvoering kent dan een klein hotel. De rechtbank vindt de niet nader onderbouwde stelling van de taxateur niet overtuigend. Zij is daarom van oordeel dat de taxateur niet aannemelijk heeft gemaakt dat schaalgrootte niet relevant zou zijn bij de waardebepaling. Het [naam] en het [naam] zijn wat betreft het aantal kamers zodanig veel groter dan de hotels dat deze ook om die reden niet geschikt zijn als vergelijkingsobject.
12. Ten slotte vindt de rechtbank van belang dat de vergelijkingsobjecten veel recenter zijn opgericht dan de hotels. De hotels zijn al in 1988 en 1989 gebouwd. Ter vergelijking: het [naam] is pas in 2015 gebouwd en het [naam] en het [naam] zijn respectievelijk in 2009 en 2014 omgebouwd tot hotel. Hierdoor zijn vergelijkingsobjecten wat betreft bouwstijl en uitstraling niet goed vergelijkbaar met de hotels. Zoals namens de hotels op de zitting is toegelicht, kan dit verschil in uitstraling ook met een renovatie van de hotels niet worden opgeheven omdat hiermee de ‘gedateerde’ bouwstijl niet verandert. Bovendien is namens de hotels toegelicht dat in de loop der tijd de eisen aan de kamergrootte zijn veranderd, waardoor nieuwere hotels zoals de vergelijkingsobjecten over het algemeen over grotere kamers beschikken, terwijl de kamers van [naam] en [naam] relatief klein zijn. Ook dit is iets dat bij een renovatie niet kan worden verholpen.
13. De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de hotels heeft onderbouwd met vergelijkingsobjecten die onvoldoende vergelijkbaar zijn met de hotels. Hij heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de hotels niet te hoog is vastgesteld. De beroepen zijn daarom gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraken op bezwaar.
14. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de hotels de waardes die zij voorstaan wél aannemelijk hebben gemaakt.
15. [naam] bepleit een waarde van € 3.500.000, [naam] van € 2.900.000. Ter onderbouwing van deze waardes hebben de hotels taxatierapporten ingebracht waarin de huurkapitalisatiemethode is toegepast. In de taxatierapporten wordt ter staving van de voorgestane waarden ook een aantal vergelijkingsobjecten genoemd.
16. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de hotels de door hen gestelde waarden hiermee niet aannemelijk gemaakt. De hotels hebben namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactor is berekend. In hun taxatierapporten is in dit verband alleen aangegeven van welk bruto-aanvangsrendement (BAR) is uitgegaan. Omdat voor de vaststelling van de kapitalisatiefactor de BAR niet de enige relevante factor is, is dit onvoldoende. Ook de directe vergelijking met andere objecten, die niet nader is uitgewerkt, is niet genoeg om (zelfstandig) de waarden mee te onderbouwen.
17. Dit betekent dus dat geen van de partijen de waarde die zij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt. Ook de stukken van het geding bieden onvoldoende basis voor een exacte(re) waardebepaling. De rechtbank stelt daarom schattenderwijs - met weging van al wat partijen over en weer hebben aangevoerd – de waarde van [naam] vast op € 5.400.000 en de waarde van [naam] vast op € 4.000.000.
18. De aanslagen onroerende zaakbelasting moeten in overeenstemming met deze waarden worden verminderd.
19. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan de hotels het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
20. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door de hotels gemaakte proceskosten. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bbp). Dit heeft tot gevolg dat deze zaken ten aanzien van de kosten van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand moeten worden beschouwd als één zaak. De rechtbank verwijst hierbij naar het bepaalde in artikel 3, eerste lid, gelezen in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het Bpb. De rechtbank stelt de proceskosten vast op € 1.482,-
(1 punt voor het indienen van de bezwaarschriften, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246,- en een wegingsfactor 1, en 1 punt voor het indienen van de beroepschriften en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1).
(1 punt voor het indienen van de bezwaarschriften, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 246,- en een wegingsfactor 1, en 1 punt voor het indienen van de beroepschriften en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1).
21. De hotels hebben verder verzocht om vergoeding van de kosten voor opname van de locatie, het opstellen van de taxatierapporten die zij hebben ingebracht en de kosten van de taxateur voor het verschijnen op de zitting. De rechtbank sluit voor het te vergoeden uurtarief aan bij het tarief voor de taxatie van courante niet-woningen op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039 van 18 december 2012), namelijk € 65,- per uur.
De rechtbank overweegt dat in de richtlijn voor het aantal uur dat is gemoeid met de taxatie van niet-woningen geen norm wordt gesteld. [naam] en [naam] hebben ieder verzocht om vergoeding van de kosten voor 2 uur voor de opname van de locatie en 14 uur voor het opstellen van het taxatierapport. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Uitgaande van een tarief van € 65,-, vermeerderd met 21% omzetbelasting, komt in dit geval voor de opname van de locaties en het opstellen van de taxatierapporten een bedrag van in totaal € 2.516,80 voor vergoeding in aanmerking. Voor het verschijnen van de taxateur ter zitting van de rechtbank hanteert de rechtbank hetzelfde tarief, vermenigvuldigd met 2,5 uur, wat neerkomt op een bedrag van € 196,63. In totaal komt dus een bedrag van € 4.195,43
(€ 1.482 + € 2.516,80 + € 196,63) voor vergoeding in aanmerking. Van overige proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
De rechtbank overweegt dat in de richtlijn voor het aantal uur dat is gemoeid met de taxatie van niet-woningen geen norm wordt gesteld. [naam] en [naam] hebben ieder verzocht om vergoeding van de kosten voor 2 uur voor de opname van de locatie en 14 uur voor het opstellen van het taxatierapport. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Uitgaande van een tarief van € 65,-, vermeerderd met 21% omzetbelasting, komt in dit geval voor de opname van de locaties en het opstellen van de taxatierapporten een bedrag van in totaal € 2.516,80 voor vergoeding in aanmerking. Voor het verschijnen van de taxateur ter zitting van de rechtbank hanteert de rechtbank hetzelfde tarief, vermenigvuldigd met 2,5 uur, wat neerkomt op een bedrag van € 196,63. In totaal komt dus een bedrag van € 4.195,43
(€ 1.482 + € 2.516,80 + € 196,63) voor vergoeding in aanmerking. Van overige proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de WOZ-waarde van [naam] wordt verminderd tot € 5.400.00;
- bepaalt dat de WOZ-waarde van [naam] wordt verminderd tot € 4.000.000;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarden worden verminderd;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan de hotels het door hen betaalde griffierecht van € 668,- zal vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van de hotels tot een bedrag van € 4.195,43.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. de Vos, voorzitter, en mr. A.C.W.M. van Emmerik en mr. J.W. Vriethoff, leden, in aanwezigheid van mr. H. van der Schaft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.