Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/426
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 december 2017 in de zaak tussen
[de man] , te Jerusalem (Israël), eiser,
(gemachtigde: [de persoon] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(mr. N.M. Kell).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak aan [de straat] te Amsterdam (het object) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 4.484.000,-. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2015 de bij de beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. B. van der Wielen, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. N.M. Kell en taxateur Y. Takken.
Bij beslissing van 27 juli 2017 heeft de rechtbank het onderzoek in de zaak heropend om verweerder in de gelegenheid te stellen een nadere toelichting te geven op de taxatiekaart. Bij brief van 14 augustus 2017 heeft verweerder dit gedaan. Namens eiser is hierop bij brief van 30 augustus 2017 gereageerd. Verweerder heeft daarop nog een nadere reactie van de taxateur van 17 november 2017 overgelegd.
De rechtbank heeft op grond van artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) partijen in de gelegenheid gesteld binnen vier weken kenbaar te maken of zij een nadere zitting wensen. Partijen hebben aangegeven geen nadere zitting meer te wensen. De rechtbank heeft het onderzoek gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van het object. In het object is het [bedrijf] gevestigd. Het [bedrijf] is een [bedrijf] met [ruimtes] en heeft een totaal vloeroppervlak van 1791 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object op waardepeildatum [1] 1 januari 2014. Eiser vindt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 3.407.000. Verweerder vindt dat hij de waarde goed heeft vastgesteld op € 4.484.000.
3. Verweerder heeft de waarde in eerste instantie vastgesteld aan de hand van de landelijke [taxatiewijzer] . Volgens eiser heeft verweerder de waarde daarmee vastgesteld volgens een operationele cashflowmethode. In beroep heeft verweerder, zoals ter zitting bevestigd, alleen de vergelijkingsmethode gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Volgens eiser had verweerder vast moeten houden aan een operationele cashflowmethode en is de vergelijkingsmethode niet geschikt voor de vaststelling van de waarde van het object.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Verder moet de waarde van het object worden vastgesteld alsof er geen sprake is van verhuur. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Zoals deze rechtbank eerder heeft overwogen [2] noemt artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (de Uitvoeringsregeling) expliciet de vergelijkingsmethode als een van de methodes om de waarde voor courante niet-woningen vast te stellen. Het staat verweerder dus vrij om de waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode vast te stellen. Verweerder zal de waarde dan wel goed moeten onderbouwen met vergelijkbare objecten en er blijk van moeten geven dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Eisers betoog dat verweerder in beroep had moeten vasthouden aan de operationele cashflowmethode slaagt dus niet.
6. Verweerder heeft de waarde onderbouwd in de reactie van de taxateur van 15 maart 2017 en de daarbij gevoegde taxatiekaart. Daarin is de waarde van het object getaxeerd op € 4.484.000, oftewel € 86.231 per [object] . De taxatiekaart bevat gegevens van vier vergelijkingsobjecten in Amsterdam, namelijk het [bedrijf 2] aan de [straat 1] , het [bedrijf 3] aan [straat 2] , het [bedrijf 4] aan de [straat 3] en [bedrijf 5] aan de [straat 4] ( [bedrijf 5] ). Verweerder heeft ter vergelijking met het object de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend naar een prijs per [object] . Volgens verweerder valt uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten en de daaruit af te leiden prijs per [object] , op te maken dat de WOZ-waarde van het object van eiser niet te hoog is vastgesteld.
7. De rechtbank overweegt allereerst dat het gelet op de aard van [een bedrijf] gerechtvaardigd is dat verweerder voor de waardevaststelling van [een bedrijf] , anders dan bij andere onroerende zaken, uitgaat van een eenheidsprijs per [object] in plaats van een eenheidsprijs per vierkante meter.
8. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met het object?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object?
Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?
9.1
De rechtbank vindt dat het [bedrijf 4] onvoldoende vergelijkbaar is met het object. Het [bedrijf 4] wijkt namelijk op veel punten af van het object. Het is allereerst een [bedrijf 4] dat gericht is op een andere doelgroep, namelijk [mensen] . Ook is het met [ruimtes] vele malen groter dan het object. Daarnaast heeft het [ruimtes] , vindt er ook zalenverhuur plaats en heeft het een restaurant met een veel grotere omzet per [object] . Verder ligt het object in Amsterdam Zuid, terwijl het [bedrijf 4] in Amsterdam Zuid-Oost ligt. Daarmee zijn er ook qua locatie aanmerkelijke verschillen in type buurt, afstand tot het centrum en de grondwaarde. Dit alles maakt dat het [bedrijf 4] zoveel afwijkt van het object van eiser, dat de transactie van het [bedrijf 4] naar het oordeel van de rechtbank niet ter onderbouwing van de waarde van het object kan worden gebruikt.
9.2
Het [bedrijf 2] , het [bedrijf 3] en [bedrijf 5] kunnen daarentegen wel als vergelijkingsobject worden gebruikt. Het zijn allemaal [bedrijven] zonder zalenverhuur. De locatie, de hoeveelheid [ruimtes] en de aanwezigheid van een restaurant is weliswaar niet precies hetzelfde, maar die verschillen zijn niet zodanig dat de vergelijkingsobjecten daardoor niet meer vergelijkbaar zijn met het object. De transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen daarom worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van het object.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de drie resterende vergelijkingsobjecten en het object?
10.1
De rechtbank heeft verweerder in de heropeningsbeslissing gevraagd een nadere toelichting te geven op de vaststelling van de geanalyseerde [ruimtes] per m² per vergelijkingsobject. Verweerder heeft in de aanvulling van 14 augustus 2017 toegelicht dat er voor het [bedrijf 2] en het [bedrijf 3] een correctie heeft plaatsgevonden voor het lopende huurcontract. Dit is gedaan omdat de contract-huren hoger liggen dan de getaxeerde huren, zodat de kopers van de vergelijkingsobjecten daar nog een aantal jaren voordeel van hebben. Dit zal dus invloed hebben gehad op de transactieprijs. Verweerder heeft voor [bedrijf 5] geen correctie toegepast, omdat daar dichtbij de waardepeildatum een nieuw huurcontract tot stand is gekomen waardoor een dergelijk voordeel niet aanwezig was. De rechtbank acht deze correctie begrijpelijk en aanvaardbaar, omdat met die correctie de voordelen van een lopend huurcontract zijn weggenomen.
10.2
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ook geen rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico van het object in onverhuurde staat. Verweerder heeft in zijn reactie van 17 november 2017 aangegeven dat voor [bedrijven] in Amsterdam geen leegstandsrisico bekend is, omdat de [branche] floreert en de bezetting uitstekend is. Opnieuw verhuren als [een bedrijf] leegkomt is daardoor geen probleem. De rechtbank acht dit standpunt van verweerder, gelet op de ontwikkelingen in de [branche] in Amsterdam, voldoende aannemelijk. Eiser heeft bovendien zijn stelling dat het leegstandsrisico 15% is niet nader onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
10.3
Nu kan worden aangenomen dat er geen leegstandsrisico is, houdt verweerder met de correctie voor de lopende huurcontracten ook rekening met de in de Wet WOZ geldende fictie dat de vergelijkingsobjecten en dus ook het object in onverhuurde staat zijn verkocht op de waardepeildatum. In die situatie kan namelijk worden aangenomen dat na een transactie vrijwel direct een huurcontract tegen de geldende markthuur wordt afgesloten en die aanname is verdisconteerd in de transactieprijs. De beroepsgrond van eiser dat met die fictie geen rekening is gehouden slaagt daarom evenmin.
10.4
De rechtbank vindt dat verweerder inzichtelijk heeft gemaakt dat en hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de drie resterende vergelijkingsobjecten en het object. De vergelijkingsobjecten beschikken anders dan het object niet over een restaurant. De rechtbank vindt het aannemelijk dat, zoals verweerder heeft gesteld, de aanwezigheid van een restaurant een waarde verhogend effect heeft. Verweerder heeft dit verschil echter in het voordeel van eiser buiten beschouwing gelaten, zodat de waarde van het object in dit opzicht in ieder geval niet te hoog is vastgesteld.
10.5
Volgens het taxatierapport bestaat er verder een verschil in onderhoud tussen het object en [bedrijf 5] . [bedrijf 5] is een voormalig kantoorpand dat vrij recent, in 2012, tot [een bedrijf] is getransformeerd. Verweerder gaat ervan uit dat bij [een bedrijf] ongeveer eens in de zeven jaar een modernisering van de [ruimtes] dient plaats te vinden en dat dit bij het object wel en bij [bedrijf 5] niet rond de waardepeildatum hoefde te gebeuren. Verweerder heeft voor dat verschil een correctie toegepast van € 5.000,- per [object] . Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat uit interviews die hij heeft afgenomen bij een aantal [bedrijven] , is gebleken dat dit het bedrag is dat eens in de zeven jaar nodig is om één [object] te moderniseren. Eiser heeft dit niet bestreden en het komt de rechtbank ook niet onredelijk voor.
10.6.
Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat het [bedrijf 2] , het [bedrijf 3] , [bedrijf 5] en het object niet beschikken over parkeergelegenheid, zodat daarmee geen rekening gehouden hoefde te worden.
10.7
Eiser heeft in beroep nog aangevoerd dat ook de verschillen in de bezettingsgraad in de vergelijkingsmethode meegenomen had moeten worden. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat gekeken is naar de prijs per [object] , omdat het gaat om de mogelijkheden van het gebouw. De bezettingsgraad is daarbij niet meegenomen omdat die mede afhankelijk is van de inzet van de exploitant.
10.8.
De rechtbank is het met verweerder eens dat de bezettingsgraad van [een bedrijf] - deels - afhankelijk is van de inzet van de exploitant. Die inzet is een subjectief element dat bij een vergelijking buiten beschouwing moet worden gelaten. Daarnaast is de bezettingsgraad van [een bedrijf] ook afhankelijk van onder meer de locatie van [een bedrijf] en de voorzieningen die worden geboden zoals een restaurant. De locatie van [bedrijf 5] en het [bedrijf 3] is vergelijkbaar met de locatie van het object. Het verschil in locatie tussen het [bedrijf 2] en het object komt tot uitdrukking in een [prijs] van het [bedrijf 2] , zodat met de invloed van de locatie op de bezettingsgraad in zoverre rekening is gehouden. De voorzieningen van de vergelijkingsobjecten zijn verder, behoudens de aanwezigheid van een restaurant, vergelijkbaar met die van het object.
10.9
Eiser heeft weliswaar aangevoerd dat in ieder geval één van de vergelijkingsobjecten, [bedrijf 5] dan wel het [bedrijf 3] beschikt over een bar, maar verweerder heeft ter zitting toegelicht dat ook het object beschikt over een bar. Voor zover moet worden aangenomen dat de aanwezigheid van een bar een voorziening is die een positief effect heeft op de bezettingsgraad, stelt de rechtbank vast dat verweerder in de vergelijking geen rekening heeft gehouden met het positieve effect van de aanwezigheid van een bar op de bezettingsgraad van het object. Gelet daarop is de invloed van een bar in het [bedrijf 3] of [bedrijf 5] op de bezettingsgraad voldoende gecompenseerd. Met de objectieve elementen die invloed hebben op de bezettingsgraad, voor zover bekend, is dus al voldoende rekening gehouden. Verweerder heeft gelet daarop terecht geen rekening gehouden met de bezettingsgraad als zelfstandige factor in de vergelijking.
10.1
De rechtbank stelt vast dat als het [bedrijf 4] niet als vergelijkingsobject wordt meegenomen, de gemiddelde prijs per [object] € 98.052 is. Dat is € 11.821,- per [object] meer dan de prijs per [object] van het object (€ 86.231). De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
10.11
Verweerder heeft dus voldoende aannemelijk gemaakt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. B. de Vos. en mr. M.C.M. Hamer, leden, in aanwezigheid van mr. S. van Douwen, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 december 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
1000 BH Amsterdam.
U kunt ook digitaal hoger beroep indienen. Dat kan alleen via het speciale (hoger)beroepschrift-formulier dat u op de website van de rechtspraak vindt (www.rechtspraak.nl). Om toegang te krijgen tot het formulier moet u beschikken over DigiD. Het formulier kunt u dan digitaal verzenden. Bijlagen levert u eveneens digitaal aan via het loket.
Let op: u kunt geen beroep instellen per e-mail.