Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/648805 / KG ZA 18-540 MvW/EB
Vonnis in kort geding van 24 oktober 2018
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 4 juni 2018,
advocaat mr. M.E. van Huet te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 3] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.W. Ebbink te Haarlem.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd en afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] en de heer en mevrouw [eiser 3] . Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd en afzonderlijk de heer en mevrouw [gedaagde 1] en KKB.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 8 juni 2018 hebben [eisers] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] hebben heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is de procedure pro forma aangehouden teneinde partijen gelegenheid te bieden de mogelijkheid van een minnelijke regeling te onderzoeken.
1.2.
Bij brief van 10 augustus 2018 hebben [eisers] verzocht om voortzetting van de behandeling. Voorafgaand aan de zitting van 10 oktober 2018 hebben [eisers] hun eis gewijzigd en hebben beide partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Op de zitting van 10 oktober 2018 hebben [gedaagden] verweer gevoerd tegen de gewijzigde eis. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
1.3.
Op beide zittingen waren aan de zijde van [eisers] aanwezig [eiser 1] , [eiser 2] en de heer [eiser 3] , mr. Van Huet en ing. W. Keijzer (bouwkundig adviseur), die als informant is gehoord. Aan de zijde van [gedaagden] waren op beide zitting aanwezig [naam 1] (statutair bestuurder van KKB) en mr. Ebbink. Op de zitting van 8 juni 2018 was [naam 2] (werkzaam bij [naam bedrijf] , hierna: [naam bedrijf] ) eveneens aanwezig en op de zitting van 10 oktober 2018 de heer [gedaagde 1] .
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn allemaal eigenaars van appartementsrechten en bewoners van de appartementen die deel uitmaken van het pand aan de [pand] te [plaats] . [eiser 1] woont op de begane grond ( [huisnr. 1] ), [eiser 2] woont op de tweede verdieping ( [huisnr. 2] ) en de heer en mevrouw [eiser 3] wonen op de derde verdieping ( [huisnr. 3] ).
2.2.
[gedaagden] hebben het appartement op de eerste verdieping van het pand ( [huisnr. 4] ) gekocht. Zij hebben begin december 2017 opdracht aan KBB gegeven tot (ingrijpende) verbouwing van het appartement, op basis van door constructeur [naam bedrijf] in januari 2018 opgestelde berekeningen, een constructietekening en een stempelplan. Bij de verbouwing is onder andere een dragende muur verwijderd en is een vervangende stalen constructie aangebracht.
2.3.
Nog tijdens de werkzaamheden hebben [eisers] Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Amsterdam ingeschakeld, in verband met scheurvorming en klemmende deuren in hun eigen appartementen en scheurvorming in het gemeenschappelijke trappenhuis. Daarnaast hebben zij bouwkundig adviseur
W. Keijzer in de arm genomen. Keijzer heeft een bouwkundige inspectie van de werkzaamheden uitgevoerd en is op basis van een vergelijking van die werkzaamheden met de constructieve bescheiden tot de conclusie gekomen – neergelegd in een ongedateerd rapport – dat de stempelconstructie en het stalen spant ondeugdelijk zijn en niet op de juiste wijze zijn aangebracht. Hij heeft geadviseerd geen werkzaamheden meer uit te voeren totdat een herstelplan is ingediend en goedgekeurd. De bouwinspecteur heeft die conclusie onderschreven. [eisers] hebben [gedaagden] gesommeerd de werkzaamheden stil te leggen en pas te hervatten als er een door Bouw- en Woningtoezicht en [eisers] goedgekeurd herstelplan ligt.
2.4.
Tijdens een schouw van de werkzaamheden op 14 mei 2018, waarbij onder andere Keijzer en [naam 2] aanwezig waren, is afgesproken dat er een nieuw plan met herberekening moest komen en dat zolang dat er niet was, geen andere werkzaamheden mochten worden verricht dan het stuken van de vertrekken die niet dichtbij de staalconstructie liggen en het plaatsen van glas.
2.5.
Aanleiding voor dit kort geding was dat [eisers] meenden dat [gedaagden] de gemaakte afspraak schonden. Zij vorderden aanvankelijk een bouwstop.
2.6.
Na afloop van de vorige zitting hebben partijen gezamenlijk gezocht naar een oplossing. In aanvullende tekeningen en berekeningen van [naam bedrijf] d.d. 16 juli 2018 staat (onder meer) dat een plafondbalk op de eerste verdieping moet worden opgevijzeld, in de oude positie moet worden teruggebracht en vervolgens door middel van hardhouten wiggen moet worden gezekerd. De constructeur van [gedaagden] heeft in overleg met Keijzer en de constructeur van de VvE nieuwe constructieve bescheiden gemaakt. Op de bouwtekening staat als punt 5 van de te treffen maatregelen vermeld:
“bestaande balk (boven de toegang tot de badkamer op de eerste verdieping, vzr.) opvijzelen middels hardhouten wiggen (tussen UNP80 en bestaande balk)”.
In een rapport van Keijzer van 5 oktober 2018 staat onder meer het volgende:
“Na overleg tussen de constructeurs is uiteindelijk op 13-07-2018 besloten een U profiel ter ondersteuning van de balk aan te brengen.”
Er hebben enige in overleg bepaalde werkzaamheden plaatsgevonden in de maand juli 2018.
2.7.
De VvE waarvan [eisers] en de heer en mevrouw [gedaagde 1] lid zijn, heeft bij UFA Bouw B.V. een offerte opgevraagd voor herstelwerkzaamheden in de appartementen op de begane grond en de tweede en derde verdieping. UFA Bouw heeft op 26 juli 2018 geoffreerd de werkzaamheden voor in totaal € 23.000,00 exclusief BTW uit te voeren. Omdat UFA Bouw het appartement op de derde verdieping niet heeft kunnen opnemen, heeft zij voor de in dat appartement te verrichten werkzaamheden een stelpost van € 4.750,00 opgenomen. In de offerte zijn voor de werkzaamheden op de begane grond en derde verdieping termijnen van twee tot drie werkweken genoemd en voor de werkzaamheden op de tweede verdieping een termijn van drie tot acht werkweken.
2.8.
KKB heeft de onder 2.6 genoemde werkzaamheden niet uitgevoerd wegens tijdgebrek. De heer en mevrouw [gedaagde 1] wilden het appartement op 1 augustus 2018 opgeleverd hebben. Zij wonen inmiddels in het appartement.
2.9.
KKB heeft de schade gemeld bij haar verzekeraar. Die heeft niet schriftelijk aansprakelijkheid erkend. Wel heeft zij One Expertise ingeschakeld om de schadeclaim af te handelen. In een e-mail van 2 oktober 2018 aan KKB heeft One Expertise geschreven dat zij zich niet kan verenigen met de claims van de bewoners en dat zij de herstelkostenoffertes zwaar overtrokken vindt.
2.10.
Op 8 oktober 2018 heeft [naam 4] (halfzus van [eiser 2] ) aan [eiser 2] de volgende e-mail gestuurd:
“Ik bevestig bij deze dat de diverse keren dat ik bij jou langs ben geweest en ook heb gelogeerd op de [pand] [huisnr. 2] gedurende de afgelopen 14 jaar, de vloer nergens schuin af liep. Terwijl ik, als ik nu over de vloer in de hal bij de wc en badkamer loop, heel duidelijk voel dat de vloer schuin naar beneden in de richting van de muur die de gang van de badkamer en de wc scheidt afloopt.”
2.11.
In het hiervoor onder 2.6. al genoemde, laatste rapport van Keijzer van 5 oktober 2018 staat onder punt 10:
“Zaken die nu per 5 oktober 2018 nog moeten worden hersteld zijn:
De stalenbalk, U profiel uit punt 5, dient nog te worden aangebracht, deze balk was op het werk aanwezig maar door de drang tot oplevering d.d. 1 augustus niet uitgevoerd.
Op de tweede en derde verdieping zijn deuren en kozijnen niet meer op de juiste plaats na het vijzelen in de oorspronkelijke positie terug gekomen. Deze deuren en kozijnen dienen te worden hersteld zodat deuren weer goed kunnen functioneren, sloten goed werken en deuren weer volledig open kunnen draaien
Op de beganegrond en de verdiepingen zijn diverse bouwmuren volledig los gescheurd van haaks daar op staande wanden. Ter plaatse van sparingen en dergelijke zijn eveneens scheuren ontstaan. Deze scheuren dienen door en door gerepareerd te worden waarna de betreffende wanden weer kunnen worden gestukadoord en gesausd. (…)
Voor het repareren van deze wanden moet eerst een plan van aanpak worden gemaakt. Daarnaast moet voor de gebruikers een planning ten behoeve van ontruiming worden gemaakt
De reparatie in het trappenhuis moet nog volledig worden uitgevoerd volgens het herstelplan. Daarna moet nog worden gecontroleerd welke schade deze reparatie aan de badkamerkanten heeft veroorzaakt.”
3.Het geschil
3.1.
Na wijziging van eis vorderen [eisers] , naar de voorzieningenrechter begrijpt en kort gezegd, [gedaagden] te veroordelen:
A.
primair
primair
1. tot het uitvoeren van het herstelplan conform het laatste rapport van Keijzer door:
- uitvoering van de werkzaamheden in de drie appartementen van [eisers] zoals vermeld in de voorlopige schadeopstelling van 8 juli 2018 die ten grondslag lag aan de offerte van UFA Bouw B.V. en binnen de in die offerte vermelde termijnen,
- het aanbrengen van een U-profiel in het appartement van de heer en mevrouw [gedaagde 1] en
- uitvoering van herstelwerkzaamheden in het trappenhuis,
alles aan te vangen binnen een week na dit vonnis en af te ronden binnen acht weken daarna,
2. tot het zorgen voor vervangende huisvesting dan wel betaling van de kosten voor vervangende huisvestiging,
alles op straffe van een dwangsom,
subsidiair
tot betaling aan hen van € 23.000,00 ex BTW voor het herstel van hun privé gedeelten en tot betaling aan hen of aan hen en de VvE van € 15.000,00 ex BTW voor herstel van het trappenhuis.
B. tot betaling van € 10.000,00 per appartementseigenaar bij wijze van voorschot op de door hen geleden schade, waaronder de kosten van Keijzer en de blijvende schade aan de appartementen,
C. tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisers] vorderen (onder A) nakoming van volgens hen gemaakte afspraken. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitslag van de bodemprocedure afwacht. [gedaagden] betwisten het bestaan van de gestelde afspraken, althans dat zij tegenover [eisers] gehouden zijn tot nakoming daarvan.
Zaak geschikt voor kort geding?
4.2.
Anders dan [gedaagde 1] c.s menen, leent de zaak zich voor behandeling in kort geding. De deskundigen van partijen zijn het eens geworden en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom er nog deskundigen zouden moeten worden benoemd of getuigen zouden moeten worden gehoord. [gedaagden] hebben dat niet geconcretiseerd.
Bindende afspraken?
4.3.
[eisers] stellen dat een aantal van de tussen de constructeurs van partijen overeengekomen werkzaamheden nog moeten worden verricht, te beginnen met het plaatsen van een U-profiel bij de balk boven de badkamer op de eerste verdieping. [gedaagden] betwisten niet dat de constructeurs van partijen op enig moment hebben besproken dat het plaatsen van een U-profiel bij de badkamer de beste oplossing zou zijn, maar zij menen niet gebonden te zijn aan het overleg tussen de constructeurs. Daarin worden zij niet gevolgd. Partijen hebben er tijdens de eerste mondelinge behandeling van het kort geding voor gekozen om in overleg te gaan en zij hebben dat om begrijpelijke redenen laten voeren door de constructeurs, die de nodige expertise hebben, en hen laten beslissen over de te treffen maatregelen. De constructeurs hebben dat namens partijen gedaan. Voorshands worden partijen dan ook gebonden geacht aan de tussen de constructeurs gemaakte afspraken naar aanleiding van het plan van aanpak (productie 4 van de aanvullende producties van [eisers] d.d. 8 oktober 2018).
Verplicht tot nakoming?
4.4.
[gedaagden] stellen dat bij het openen van het plafond bij de toegang tot de badkamer, ter voorbereiding van de plaatsing van het U-profiel, is gebleken dat er geen of nauwelijks verband meer bestaat tussen de vloerplanken en de balk die er nog zit. Op basis van de aangetroffen situatie stellen [gedaagden] dat de schade niet is veroorzaakt door hun verbouwing, maar dat het gaat om een oude schade van tien tot vijftien jaar oud als gevolg van een eerdere verbouwing van de badkamer op II-hoog. Zij achten zich niet gehouden tot herstel van die schade.
Dit argument gaat niet op. Mogelijk is de balk boven de badkamerdeur wel verzwakt bij de eerdere verbouwing, maar voorshands is aannemelijk dat het de verbouwing door [gedaagden] is geweest die de verzakking in gang heeft gezet. De klachten over scheuren in de muren, aflopende vloeren en klemmende deuren dateren van de start van de verbouwing door [gedaagden] Voordien is nooit melding gemaakt van de problemen die zich nu voordoen, en in een rapport van Bouwadviesbureau Strackee, dat in opdracht van het bestuur van de VvE de schade heeft geanalyseerd, staat bijvoorbeeld dat geen schade zichtbaar is op foto’s die in maart 2018 van het trappenhuis zijn gemaakt. [gedaagden] hebben geen nulmeting verricht bij de start van de verbouwing, hoewel dat wel gebruikelijk is. De nadelige gevolgen van het achterwege laten van de nulmeting kunnen [gedaagden] niet afwentelen op [eisers] Voorshands is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de verzakking een gevolg is van de verbouwing door [gedaagden] en dat zij op grond van de gemaakte afspraken verplicht zijn tot het aanbrengen van het U-profiel.
Wie komt de aanspraak op nakoming toe?
4.5.
[gedaagden] voeren ten aanzien van niet alleen het U-profiel, maar van alle gevorderde werkzaamheden aan dat de vorderingsrechten voor die werkzaamheden niet bij [eisers] liggen, maar bij de VvE, omdat die het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten. De dragende muren, het ruwe metselwerk, de vloeren, deuren, balkonconstructies, gangen en het trappenhuis, worden in het reglement van splitsing gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten. Weliswaar worden in het reglement van splitsing rechten en plichten van de appartementseigenaren benoemd, maar dat neemt niet weg dat de VvE het beheer voert.
4.6.
Dit verweer gaat niet op. Uit de overgelegde plannen en verslagen die zijn opgesteld in de periode tussen de eerste mondelinge behandeling en de opleveringsdatum blijkt dat partijen, in aanwezigheid van de constructeur die namens de VvE optreedt ( [naam 5] ), afspraken hebben gemaakt over herstel in de appartementen en in het trappenhuis. [gedaagden] zijn jegens [eisers] gehouden om deze afspraken na te komen. Het feit dat de VvE het beheer over de gemeenschappelijke ruimtes voert staat daaraan niet in de weg. Dat zou anders kunnen zijn indien partijen bij het maken van de afspraken een duidelijke scheiding zouden hebben aangebracht tussen de verplichtingen van [gedaagden] jegens de VvE en die jegens [eisers] maar daarvan is niet gebleken.
Spoedeisend belang bij herstel?
4.7.
[eisers] hebben een spoedeisend belang bij hun vordering. De gevolgen van de verbouwing van het appartement van [gedaagden] zijn voor [eisers] dagelijks storend aanwezig. Niet weersproken is dat dagelijks witsel uit de muren valt, wat wijst op een instabiele situatie.
Beslissing over de vordering tot herstel
4.8.
Met inachtneming van het voorgaande zal de primaire vordering worden toegewezen. Voor de termijnen hebben [eisers] aangeknoopt bij de offerte van UFA Bouw. [gedaagden] hebben bezwaren tegen die offerte, onder meer omdat zij niet zijn uitgenodigd om de opname die tot de offerte heeft geleid, bij te wonen. Mede vanuit dat oogpunt zullen de termijnen zekerheidshalve worden verlengd op de in de beslissing vermelde wijze. Voorshands worden die termijnen redelijk geacht.
4.9.
Niet betwist is dat [eisers] de appartementen zullen moeten verlaten gedurende de periodes dat daarin wordt gewerkt. [gedaagden] zullen in die periodes moeten zorgen voor vervangende huisvesting. In ieder geval zullen zij de door [eisers] gemaakte, redelijke kosten voor vervangende huisvesting moeten betalen. In deze zin zal de vordering worden toegewezen.
4.10.
De gevorderde dwangsommen zullen worden beperkt als in de beslissing vermeld.
Voorschot op schadevergoeding
4.11.
Ten slotte vorderen [eisers] (onder B) betaling van een voorschot op de door hen geleden schade, bestaande uit de kosten van de door hen ingeschakelde constructeur Keijzer en uit de waardevermindering van de drie appartementen. Zij menen dat een voorschot van € 10.000,00 per appartement redelijk is, overigens zonder daarbij te vermelden of dat in- of exclusief BTW is.
4.12.
Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.13.
[eisers] hebben Keijzer ingeschakeld om namens hen te onderzoeken welke schade precies is ontstaan, hoe die is ontstaan en hoe die moet worden hersteld. Dat zij dat hebben gedaan, komt alleszins redelijk voor. De kosten van Keijzer komen voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 6:96 2b lid 3 (kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid).
4.14.
Op 8 augustus 2018 heeft Keijzer voor zijn werkzaamheden vanaf 5 mei 2018 tot en met 23 juli 2018 € 7.036,57 inclusief BTW gefactureerd. Die factuur ziet voor een klein deel op controle van het trappenhuis, maar Keijzer heeft toegelicht dat de badkamers van de verschillende appartementen grenzen aan het trappenhuis en dat de controle (mede) bedoeld was om de problemen in de appartementen te onderzoeken. Ná 8 augustus 2018 heeft Keijzer ook nog werkzaamheden verricht, gezien zijn rapport van 5 oktober 2018, zodat zijn kosten uiteindelijk op een hoger bedrag zullen komen. Voorshands wordt er echter van uitgegaan dat al deze kosten kunnen worden betaald uit een voorschot van € 10.000,00 dat [gedaagden] begin september 2018 al hebben betaald.
4.15.
Naast de voormelde schadeposten is ook aannemelijk dat aan het appartement van [eiser 2] op de tweede verdieping blijvende schade is toegebracht in de vorm van een (gedeeltelijk) aflopende vloer. Te verwachten valt dat de schuin aflopende vloer een waardedaling tot gevolg heeft, die al snel € 10.000,00 zal bedragen. Mede gelet op de mate van waarschijnlijkheid dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen, heeft [eiser 2] voldoende spoedeisend belang bij toewijzing van deze vordering in kort geding.
4.16.
Op grond van de stukken is aannemelijk dat aan het appartement op de derde verdieping ook blijvende schade is toegebracht, maar voorshands is niet bij benadering in te schatten of dat tot een waardedaling zal leiden en zo ja, tot welk bedrag. Er zijn in ieder geval geen signalen dat de vloer niet waterpas is.
4.17.
Onduidelijk is of de verzekeraar van KKB aansprakelijkheid voor de schade zal aanvaarden. Van [eisers] kan niet worden gevergd dat zij afwachten tot daarover duidelijkheid bestaat. Het bedrag tot voldoening waarvan [gedaagden] zullen worden veroordeeld, geldt als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen zij ten gronde zullen blijken verschuldigd te zijn.
Proceskosten
4.18.
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht 895,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.973,01.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen een maand na betekening van dit vonnis te starten met de uitvoering van de in het rapport van Keijzer van 5 oktober 2018 genoemde herstelwerkzaamheden door:
- uitvoering van de werkzaamheden in de drie appartementen van [eisers] zoals vermeld in de voorlopige schadeopstelling van 8 juli 2018 die ten grondslag lag aan de offerte van UFA Bouw B.V. en binnen de in die offerte vermelde termijnen,
- het aanbrengen van een U-profiel in het appartement van de heer en mevrouw [gedaagde 1] en
- uitvoering van herstelwerkzaamheden in het trappenhuis,
en die werkzaamheden af te ronden:
- voor wat betreft de appartementen op de begane grond en de derde verdieping binnen vijf weken na aanvang; en
- voor wat betreft de overige werkzaamheden binnen tien weken na aanvang,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van een dwangsom aan [eisers] van
€ 500,00 voor iedere dag dat zij niet voldoen aan de onder 5.1 uitgesproken veroordeling, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] tot het aanbieden van vervangende huisvesting aan [eisers] voor de perioden dat zij hun appartementen niet kunnen gebruiken in verband met de onder 5.1 genoemde werkzaamheden, danwel tot vergoeding van de door [eisers] gemaakte kosten voor vervangende huisvesting van maximaal € 200,- per dag per appartement,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van een dwangsom aan [eisers] van
€ 200,00 voor iedere dag dat zij niet voldoen aan de onder 5.3 uitgesproken veroordeling, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 10.000,00 (zegge: tienduizend euro) aan [eiser 2] bij wijze van voorschot op schadevergoeding,
5.6.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.973,01,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2018. [1]