Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6619438 KK EXPL 18-105
vonnis van: 23 februari 2018
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Stadgenoot
gemachtigde: S.E. D’Agostino ( vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders)
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. van Viegen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 6 februari 2018 heeft Stadgenoot een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 16 februari 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Stadgenoot is verschenen bij de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , vergezeld van de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Op grond van wat is aangevoerd en de overgelegde stukken wordt in dit geding het volgende tot uitgangspunt genomen.
1.1.
Stadgenoot is een woningcorporatie en heeft de woning aan het [adres] te [plaats] met ingang van 17 oktober 2014 verhuurd aan [gedaagde] . De huurprijs is
€ 679,51 per maand.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn Algemene Voorwaarden van toepassing. Deze bevatten onder meer de volgende, op de huurder betrekking hebbende, bepalingen:
- artikel 7.1: U gebruikt en onderhoudt uw woning zoals het hoort.
- artikel 7.6: U neemt maatregelen om schade aan uw woning te voorkomen. (...)
- artikel 7.8: U houdt brandblusvoorzieningen, vluchtwegen en nooddeuren altijd vrij. Er zijn geen goederen in uw woning die gevaar opleveren. Zoals brand- en/of ontploffingsgevaar of gevaar voor milieuverontreiniging. (...)
- artikel 7.9: U voorkomt overlast of hinder voor omwonenden. Ook uw huisgenoten, anderen die met uw toestemming in uw woning zijn en uw huisdieren geven geen overlast. (...)
- artikel 7.10: In uw woning vinden geen prostitutie en strafbare feiten plaats. Bij strafbare feiten moet u denken aan de aanwezigheid van wapens, (soft)drugs of gestolen waar. U teelt geen hennep in of bij uw woning en ook maakt u zich niet schuldig aan andere drugsdelicten. Pleegt u toch een strafbaar feit in uw woning of staat u zo ‘n feit toe, dan moet u een boete van tien keer de maandhuurprijs die dan geldt aan ons betalen.
- artikel 7.13: U gebruikt uw woning en alles wat daarbij hoort waarvoor deze bedoeld zijn. Uw woning is een schaars goed. Zonder onze schriftelijke toestemming: oefent u in (een gedeelte van) uw woning geen bedrijf of een beroep uit.
1.3.
Stadgenoot heeft op 12 januari 2018 een proces-verbaal van de politie ontvangen. Uit dit proces-verbaal is op te maken dat de politie op 13 december 2017 een bezoek aan de woning van [gedaagde] heeft gebracht. De inhoud van het proces-verbaal, voor zover hier van belang, luidt als volgt:
“(…)
Op woensdag 13 december 2017 om 10:20 uur constateerde ik bij de woning op de locatie
het [adres] , [plaats] het volgende: een van de twee kamers was
deels ingericht als hennepkwekerij.
De woning deels niet als woning in gebruik
Ik zag dat er in de woning sprake was van een:
- hennepkwekerij
Aantal kamers woning : 1
Kweekruimte : In één van de twee kamers stond een tent waarin 64
potten met aarde stonden waarin hennep gekweekt was
Aantal hennepplanten : 0
Aantal assimilatielampen : 6
Diefstal van energie : Ja
De volgende persoon was op het adres aanwezig:
Achternaam : [gedaagde]
Voornamen : [gedaagde]
Geboren : [geboortedatum]
(…)
Ik zag eveneens dat de woning wel als woning in gebruik was. Dit bleek uit:
- verklaring van bewoner(s)
- anders, nl. Er stond een bed dat duidelijk normaal gebruikt werd. Bewoner werd bovendien gewoon in de woning aangetroffen. (…)”
1.4.
Bij dagvaarding heeft Stadgenoot een groot aantal foto’s van het gehuurde ten tijde van het bezoek door de politie overgelegd. Daarop zijn onder meer een kweektent en toebehoren voor het kweken van hennep te zien.
1.5.
Uit een door Liander ingesteld onderzoek is gebleken dat er is gefraudeerd met de elektriciteitsmeter. Ter zitting heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat hij inmiddels een betalingsregeling met Liander heeft getroffen voor wel afgenomen maar niet betaalde elektriciteit.
1.6.
Bij brief van 22 december 2017 heeft Stadgenoot [gedaagde] geïnformeerd over haar bevindingen en hem gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft aan deze sommatie niet voldaan en is evenmin ingegaan op de uitnodiging van Stadgenoot de kwestie bij haar op kantoor te komen bespreken.
1.7.
[gedaagde] heeft de huur niet opgezegd en heeft het gehuurde niet ontruimd.
Vordering
2.1.Stadgenoot vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de woning te ontruimen. Verder vordert Stadgenoot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van 10 maal de maandhuur, te weten € 6.795,10, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
2.2.
Stadgenoot voert aan dat in de woning sprake is (geweest) van hennepteelt. In de Algemene Voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst is hennepteelt uitdrukkelijk verboden. Bovendien is de bestemming van de woning veranderd door de woning deels voor het kweken van hennep te gebruiken. Daarnaast is er sprake geweest van ernstige risico’s en gevaren voor de omwonenden, waaronder brandgevaar. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en het vooruitlopen daarop in kort geding door de ontruiming te vorderen.
Stadgenoot voert een actief beleid tegen het kweken ook om verloedering in de buurt tegen te gaan. Mede daarom bevatten de Algemene Voorwaarden een boetebeding ter grootte van tien maal de maandhuur. Zij acht dit beding niet onredelijk bezwarend omdat het onrechtmatig gebruik van sociale huurwoningen als hier aan de orde en de aanleg van een hennepkwekerij een veelvoorkomende (zeer) ongewenste situatie is. Dit beleid levert Stadgenoot extra kosten op en de boete dient daarnaast een repressief karakter te hebben.
Verweer
3.3.
[gedaagde] betwist dat er sprake is geweest van het kweken van hennep. Hij heeft ter zitting aangevoerd dat hij de aangetroffen toebehoren van een hennepkwekerij voor een zacht prijsje heeft overgenomen en dat hij er een experimentele testopstelling van heeft gemaakt. Hij stelt dat hij dit uit interesse heeft gedaan en dat de opstelling bedoeld was voor onderzoek op het gebied van klimaatbeheersing. Hij heeft belangstelling voor elektrische installaties en hij heeft eerder in een elektrotechnisch bedrijf gewerkt. Hij is momenteel werkloos en afhankelijk van een uitkering ingevolge de Participatiewet.
Als hij zijn woning kwijtraakt is hij dakloos. Hij meent dat de eventuele tekortkoming de ontruiming niet rechtvaardigt en dat in ieder geval een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. Er is geen sprake geweest van gevaar of overlast en er is dus geen gevaarlijke situatie ontstaan, zodat niet kan worden gesteld dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft een zeer zwaarwegend belang bij het behoud van zijn woning.
Beoordeling
4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
De ontruiming
5. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende komen vast te staan dat in de woning van [gedaagde] sprake is (geweest) van een hennepkwekerij, gelet op hetgeen de politie blijkens het proces-verbaal heeft geconstateerd, in combinatie met de overgelegde foto’s. Er is een kweektent aangetroffen en overige apparatuur zoals assimilatielampen en 64 potten die voor hennepteelt geschikt zijn. Op de foto’s zijn daarnaast resten van plantjes te zien waarvan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat het hier hennepplantjes betreft. Er is voorts – onbetwist - sprake van diefstal van energie nu er een voorziening is aangebracht waarbij elektriciteit buiten de meter om werd betrokken. Dit kan een brandgevaarlijke situatie opleveren. Het houden van een hennepplantage in de woonomgeving kan zeer gevaarlijke situaties opleveren en draagt bij aan het gevoel van onveiligheid in de woonomgeving. Bovendien kan het op deze wijze gebruiken van de woning schadelijk zijn voor de woning met mogelijk financiële gevolgen voor Stadgenoot. [gedaagde] heeft hier tegenin gebracht dat hij weliswaar met enige regelmaat gebruiker van hennepproducten is, maar nooit zelf heeft geteeld. Hij heeft niet betwist dat hij de (kweek-) opstelling heeft ingericht. Hij stelt dat hij dit heeft gedaan voor puur hobbymatige onderzoeksdoeleinden. Deze verklaring komt de kantonrechter, gelet op de – niet betwiste – foto’s en het proces-verbaal van de politie echter volstrekt ongeloofwaardig voor. [gedaagde] heeft zijn stellingen ook op geen enkele wijze onderbouwd of gedocumenteerd. De geconstateerde gedraging van [gedaagde] levert een ernstige tekortkoming op en het is begrijpelijk dat door Stadgenoot op dit gebied een actief beleid wordt gevoerd.
6. Op basis van deze feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, is in dit geding voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat sprake is geweest van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Iedere tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan [gedaagde] als de tekortschietende partij om feiten en omstandigheden te stellen – en bij betwisting – in dit geding aannemelijk te maken die aanleiding kunnen geven deze uitzondering op de zojuist geschetste hoofdregel toe te passen.
7. Daarin is [gedaagde] niet geslaagd. Hij heeft aangevoerd dat hij de woning niet kan missen omdat hij anders dakloos zal worden. Hij heeft er verder op gewezen dat het vinden van een andere woning, mede gelet op zijn inkomen, niet eenvoudig zal zijn. Deze omstandigheden hadden [gedaagde] er juist van moeten weerhouden om te handelen zoals hij heeft gedaan en vormen een onvoldoende verontschuldiging om de tekortkoming haar ernstige karakter te ontnemen. Ook overigens zijn door [gedaagde] geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die aannemelijk maken dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat ontbinding van de huurovereenkomst niet op zijn plaats zal zijn.
8. Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering van Stadgenoot tot ontruiming wordt toegewezen. Stadgenoot heeft ter zitting gesteld geen probleem te hebben met een enigszins langere ontruimingstermijn dan gevorderd en de kantonrechter zal dan ook bepalen dat de ontruimingstermijn drie maanden zal zijn, zodat [gedaagde] nog enige tijd gelegenheid heeft om naar andere woonruimte om te zien.
De boete
9. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Volgens artikel 3, lid 1, van de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) wordt een beding in een overeenkomst als het onderhavige waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan, in bijzonder het boetebeding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Op grond van vaste jurisprudentie dient ambtshalve te worden getoetst of het boetebeding eerlijk is. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.
10. Zoals ter zitting al besproken kan er verschillend worden gedacht over de vraag of de gevorderde boete als oneerlijk moet worden aangemerkt. In een betrekkelijk recent arrest van het gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017 (zaaknummer 200.215.372/01 SKG), waarbij Stadgenoot eveneens partij was, is overwogen dat een boeteding als hier in artikel 7.10 van de Algemene Voorwaarden aan de orde niet oneerlijk is, nu dit beding niet onbeperkt in omvang is en enigszins is gerelateerd aan de draagkracht van de partij voor wie de boete geldt.
11. Blijkens een daarna op 8 september 2017 gewezen arrest van de Hoge raad (ECLI: NL: HR:2017:2275) dient echter niet alleen naar het boetebeding te worden gekeken, maar ook naar eventuele andere bedingen in de algemene voorwaarden die financieel nadeel voor de consument opleveren. Dat is ook het geval wanneer de vordering niet op deze andere bedingen wordt gebaseerd, nu ook het eventuele cumulatieve effect van belang is. Zoals uit het arrest van de Hoge Raad blijkt speelt het arrest van het Hof van Justitie inzake [naam 3] (Hof van Justitie van 21 april 2016, zaaknr. C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283) hierbij een belangrijke rol.
12.Naar het oordeel van de kantonrechter is, gelet op het voorgaande, het juridische debat over de eventuele oneerlijkheid van het boetebeding, al dan niet in combinatie van andere (oneerlijke) bedingen, nog niet voldoende uitgekristalliseerd om nu in kort geding tot toewijzing daarvan over te gaan. De gevorderde boete zal daarom worden afgewezen.
13. [gedaagde] zal als de in belangrijke mate in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan het [adres] te [plaats] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Stadgenoot te stellen, met afgifte van de sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot Haard begroot op:
exploot € 98,01
salaris € 400,00
griffierecht € 476,00
--------
totaal € 974,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.