ECLI:NL:RBAMS:2018:165 - Rechtbank Amsterdam - Huurprijsverlaging appartement Amsterdam-West na aangekon...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5757908 CV EXPL 17-5368

vonnis van: 9 januari 2018

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. N. Vos

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. H.M. Meijerink

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

dagvaarding van 8 februari 2017, met producties;
antwoord;
instructievonnis;
repliek, met een productie;
dupliek;
dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

De Gemeente Amsterdam en diverse Amsterdamse woningcorporaties, waaronder Rochdale, hebben op 20 juni 2007 een protocol opgesteld betreffende ‘samenwerkingsafspraken waardering onroerende zaken in het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken’ (hierna: het Protocol). Doel van dit Protocol is, blijkens het Protocol zelf, om door middel van samenwerking en uitwisseling te komen tot overeenstemming omtrent de gegevensbestanden en te komen tot een effectieve en efficiënte uitvoering van de waardebepaling van de objecten in de gemeente Amsterdam, waarbij wordt gestreefd naar waarden die voor beide partijen aanvaardbaar zijn. In bijlage V bij het Protocol zijn afspraken ten aanzien van bijzondere omstandigheden weergegeven. In paragraaf VI.II, ‘Renovatie’, van die bijlage is bepaald:

“VI.II.1.a Wordt binnen 3 jaar gerekend vanaf het belastingjaar waarvoor de WOZ waarde wordt bepaald aan een woning een renovatie uitgevoerd dan zal de waarde van de betreffende woning worden vastgesteld op 70% van de waarde van vergelijkbare objecten met een normaal onderhouds- en kwaliteitsniveau.”

1.2.

[gedaagde] huurt sinds 25 januari 2013 de woning aan het adres [adres] van Rochdale.

1.3.

Bij beschikking van 31 maart 2016 is de WOZ-waarde met ingang van 1 januari 2016, met peildatum 1 januari 2015, door de Gemeente Amsterdam bepaald op € 127.000,00. Daarbij is, naar aanleiding van het door Rochdale aan de Gemeente Amsterdam kenbaar gemaakte voornemen tot renovatie van de woning, de onder 1.1 bedoelde 70%-regeling toegepast. Het jaar daarvoor was de WOZ-waarde vastgesteld op € 153.000,00.

1.4.

Op 12 augustus 2016 heeft [gedaagde] aan Rochdale voorgesteld om met ingang van 1 november 2016 de kale huur te verlagen van € 570,57 naar € 549,26. Daarbij is hij uitgegaan van een WOZ-waarde van € 127.000,00, corresponderend met een puntenaantal van 39. [gedaagde] gaat in zijn voorstel uit van een totaal aantal punten van 114. Rochdale heeft niet met het voorstel ingestemd.

1.5.

Op 16 augustus 2016 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht te beoordelen of zijn huurverlagingsvoorstel redelijk is. In het kader van deze procedure heeft een hoorzitting bij de Huurcommissie plaatsgevonden, waar Rochdale niet is verschenen. Bij uitspraak van 2 december 2016, verzonden op 15 december 2016, heeft de Huurcommissie geoordeeld dat het huurverlagingsvoorstel redelijk is. Daarbij heeft de Huurcommissie het volgende overwogen:

“In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 112 punten. De huurder heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De verhuurder heeft aanvankelijk het voorstel van de huurder niet geaccepteerd omdat uit zou zijn gegaan van een onjuiste WOZ-waarde. De verhuurder heeft dit niet met bewijs omkleed of ter zitting toegelicht. De Huurcommissie ziet daarom geen aanleiding uit te gaan van een andere WOZ-waarde dan in het rapport van onderzoek staat vermeld (€ 127.000,00, ktr). Dit betekent dat zij het puntenaantal van de woonruimte op 1 november 2016 conform het rapport vaststelt op 112. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 542,20 per maand. De voorgestelde huurprijs is hoger dan de maximale huurprijs. Het voorstel is dus redelijk. De Huurcommissie is niet bevoegd een lagere huurprijs vast te stellen dan de huurder heeft voorgesteld.”

Vordering en verweer

2. Rochdale vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, bepaalt dat de woning aan het adres [adres] op grond van de woningwaardering het puntenaantal van 129 punten toekomt en dat het voorstel tot huurverlaging zijdens [gedaagde] niet redelijk is, dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Rochdale stelt daartoe dat de Huurcommissie en [gedaagde] bij hun puntenberekening ten onrechte uitgaan van de WOZ-waarde van € 127.000,00, die op grond van afspraken uit het Protocol tot 70% is verlaagd. Deze afspraken uit het Protocol dateren echter uit een periode waarin de WOZ-waarde nog geen onderdeel uitmaakte van het wettelijk woningwaarderingsstelsel. De bedoelde afspraken met de gemeente Amsterdam zijn uitsluitend tot stand gekomen ter bevordering van een efficiënte en effectieve invulling van het belastingtechnische aspect, zonder daarbij een grote hoeveelheid bezwaarprocedures te hoeven voeren, en doen geen recht aan de feitelijke marktwaarde van de woning, terwijl het nu juist de intentie van de wetgever is geweest om deze feitelijke marktwaarde, dat wil zeggen de waarde bij overdracht van de woning, onderdeel van het woningwaarderingsstelsel te laten uitmaken. Als gevolg van de wijziging in het woningwaarderingsstelsel waarbij de WOZ-waarde onderdeel is gaan uitmaken van de woningwaardering, in combinatie met de reeds bestaande afspraken tussen de woningcorporaties en de gemeente Amsterdam, ontstaat een situatie die door de wetgever noch door de partijen bij het Protocol is voorzien. Rochdale acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] onder deze omstandigheden de tot 70% verlaagde WOZ-waarde aangrijpt om tot huurprijsverlaging te komen. De redelijkheid en billijkheid brengen juist mee dat in dit geval bij de woningwaardering uitsluitend de 100%-WOZ-waarde (de overdrachtswaarde) gehanteerd wordt. Voor het overige conformeert Rochdale zich aan de woningwaardering zoals opgesteld door de Huurcommissie. De 100%-WOZ-waarde voor deze woning bedraagt € 181.500,00. Daarmee correspondeert een puntenaantal van 54, hetgeen het totale puntenaantal op 129 brengt. Daaraan is een maximale huurprijs gekoppeld van € 630,08, zodat er geen grondslag is om de huurprijs van € 570,57 te verlagen, aldus nog steeds Rochdale.

4. [gedaagde] heeft de vorderingen van Rochdale bestreden. Op zijn verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.

Beoordeling

5. Vooropgesteld wordt dat de onderhavige procedure binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie, en dus binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro genoemde termijn, aanhangig is gemaakt. Daarmee zijn partijen niet langer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie.

6. Ter beoordeling ligt thans (opnieuw) voor of de door [gedaagde] per 1 november 2016 voorgestelde huurprijsverlaging van € 570,57 naar € 549,26 redelijk is. Daarover overweegt de kantonrechter als volgt.

7. De vraag of de door [gedaagde] voorgestelde huurverlaging redelijk is dient te worden beoordeeld aan de hand van de in artikel 7:252 lid 3 BW Pro genoemde ‘waardering van de kwaliteit van de woonruimte’ als bedoeld in artikel 10 lid 1 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). Op grond van artikel 5 lid 1 sub a van Pro het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) vindt de hiervoor bedoelde waardering van de kwaliteit van (in dit geval: zelfstandige) woonruimte plaats overeenkomstig het in bijlage I, onder A, van dit besluit vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting (de zogeheten puntentelling). In die bijlage I onder A is onder 9 vermeld dat en op welke wijze punten voor de WOZ-waarde worden toegekend. Op grond van artikel 14 lid 3 juncto Pro artikel 13 lid 6 van Pro de UHW wordt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs beoordeeld naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verlaging van de huurprijs genoemde ingangsdatum.

8. Het geschil tussen partijen spitst zich (uitsluitend) toe op de vraag welke WOZ-waarde in het kader van de puntentelling dient te worden gehanteerd. Volgens [gedaagde] is dat
€ 127.000,00, volgens Rochdale € 181.500,00 (welk bedrag, zo begrijpt de kantonrechter, de 100%-WOZ-waarde is indien de 70% gelijk staat aan € 127.000,00).

9. Blijkens de toelichting op de hiervoor bedoelde Bijlage I wordt onder WOZ-waarde voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) (met een bepaalde minimumwaarde). Op grond van artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In artikel 22 van Pro de Wet WOZ is bepaald dat de (in de wet bedoelde) ambtenaar van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen, de waarde van de onroerende zaak vaststelt bij een voor bezwaar vatbare beschikking.

10. [gedaagde] heeft primair betoogd dat er in een huurprijsprocedure, zoals de onderhavige, geen ruimte is voor een discussie over de juistheid van de door de Gemeente vastgestelde WOZ-waarde: die discussie had volgens hem, conform artikel 22 van Pro de Wet WOZ, door Rochdale in een bezwaarprocedure bij de Gemeente gevoerd moeten worden. Nu Rochdale heeft nagelaten zo’n procedure te voeren, staat de WOZ-waarde vast en moet deze als uitgangspunt worden genomen bij de waardering ingevolge de puntentelling, aldus [gedaagde] .

11. De kantonrechter stelt voorop dat Rochdale niet stelt dat de Gemeente de WOZ-waarde onjuist heeft vastgesteld. Zij erkent juist dat de Gemeente op correcte wijze (want conform het Protocol) de waarde voor het belastingjaar 2016 op 70% van de WOZ-waarde heeft vastgesteld, naar aanleiding van een aankondiging van een renovatie door Rochdale. Om die reden heeft Rochdale ook geen bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Het verweer van [gedaagde] schiet voorbij aan de kern van het geschil en behoeft dan ook geen verdere bespreking.

12. Wat Rochdale betoogt is dat bij de waardebepaling van de woning via het puntenstelsel
nietmag worden uitgegaan van deze aldus vastgestelde WOZ-waarde, omdat deze waarde niet de marktwaarde van de woning weerspiegelt maar slechts een (in haar woorden) “belastingtechnische waarde” betreft die voortvloeit uit de afspraken op grond van het Protocol. Dat de 70%-WOZ-waarde van € 127.000,00 geen recht doet aan de feitelijke en werkelijke waarde blijkt volgens haar eens te meer nu de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 inmiddels is vastgesteld op € 191.500,00. Het hanteren van de 70%-WOZ-waarde om tot een huurverlaging te komen is volgens Rochdale onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

13. De kantonrechter volgt Rochdale daarin niet. Op zichzelf betoogt Rochdale terecht dat de WOZ-waarde, die onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel, bedoelt de overdrachts- of marktwaarde van de woning te weerspiegelen. Dat is in dit geval echter ook gebeurd, waarbij met inachtneming van de tussen Rochdale en de Gemeente Amsterdam gemaakte afspraken een korting van 30% is toegepast op de 100%-marktwaarde zónder aangekondigde renovatie van € 181.500,00, omdat Rochdale juist wél een renovatie voor deze woning heeft aangekondigd. Daarmee is echter nog steeds sprake van een overdrachts- of marktwaarde, alleen is deze lager dan in het geval er geen renovatie op handen zou zijn. Dat de 70%-regel uit het Protocol louter een belastingtechnische kwestie betreft (die, zo bedoelt Rochdale klaarblijkelijk, niet de marktwaarde zou weerspiegelen), is niet uit dat Protocol noch uit de stellingen van Rochdale op te maken.

14. Dat deze waarde niet de feitelijke overdrachts- marktwaarde van de woning weerspiegelt omdat een vergelijkbare woning in dezelfde straat hoger gewaardeerd is dan wel omdat de WOZ-waarde voor een later belastingjaar zonder inachtneming van de 70%-regel is vastgesteld, zoals Rochdale heeft betoogd, gaat evenmin op. Rochdale heeft niet duidelijk gemaakt of de woning op de [adres 1] , die voor het belastingjaar 2016 is gewaardeerd op € 193.500,00 ook gerenoveerd gaat worden. Dat de WOZ-waarde van de door [gedaagde] gehuurde woning voor het belastingjaar 2017 op een hoger bedrag dan in 2016 is bepaald, is evenmin doorslaggevend, reeds nu de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs beoordeeld wordt naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verlaging van de huurprijs genoemde ingangsdatum.

15. Andere argumenten die maken dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep op huurverlaging ex artikel 7:252 BW Pro toekomt, heeft Rochdale niet naar voren gebracht. Met name is niet naar voren gebracht dat de feitelijke waarde niet weerspiegeld wordt door de WOZ-waarde omdat de aangekondigde renovatie inmiddels is uitgevoerd. Integendeel, Rochdale heeft bij repliek juist gesteld dat de renovatie nog niet is aangevangen. Niet valt in te zien waarom onder deze omstandigheden, waarin Rochdale zelf melding heeft gemaakt van het voornemen tot renovatie, voor hetzelfde belastingjaar aan de ene kant (de belastingheffing) wél zou moeten worden uitgegaan van een WOZ-waarde van
€ 127.000,00, maar voor de puntentelling waarin de WOZ-waarde ook een rol speelt, van een hogere WOZ-waarde zou moeten worden uitgegaan. Het feit dat het Protocol dateert uit 2007, terwijl de WOZ-waarde op dat moment nog niet in de woningwaardering als bedoeld in bijlage I sub A bij het BHW werd betrokken, doet aan het voorgaande niet af. Rochdale had zich toen zij bij de Gemeente aankondiging deed van de renovatie en aldus verzocht om toepassing van de 70%-regel als professionele verhuurder kunnen realiseren dat per 1 oktober 2015 de WOZ-waarde wel onderdeel uitmaakt van het puntensysteem.

16. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Rochdale niet toewijsbaar zijn.

17. Nu met betrekking tot de door de Huurcommissie bepaalde huurprijs slechts de kwestie van de WOZ-waarde in geschil was, zal de kantonrechter voor het overige dezelfde puntenwaardering hanteren als de Huurcommissie heeft gedaan. Niet in geschil is dat het aldus resulterende puntentotaal correspondeert met een maximale huurprijs die ligt onder de door [gedaagde] per 1 november 2016 voorgestelde huurprijs van € 549,26. Gelet hierop is een huurprijs van € 549,26 per maand vanaf 1 november 2016 redelijk en zal deze aldus worden vastgesteld.

18. Rochdale wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering van Rochdale af;

stelt de huurprijs tussen partijen voor de woning aan het adres [adres] vast op € 549,26 per maand met ingang van 1 november 2016;

veroordeelt Rochdale in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden worden begroot op € 500,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Rochdale tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Rochdale niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.