Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/644444 / KG ZA 18-235 AB/MB
Vonnis in kort geding van 10 april 2018
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BREEVAST B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MESDAG DELTA PROPERTIES HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MESDAG DELTA PROPERTIES I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PORTALEN MONUMENTEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MESDAG DELTA MONUMENTEN (A) B.V.,
gevestigd te Utrecht,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MESDAG DELTA VASTGOED EXPLOITATIE XXXII B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
7. de commanditaire vennootschap
C.V. CITY CENTRUM NOVIOMAGUM,
gevestigd te Amsterdam,
8. de commanditaire vennootschap
BEHEER NIEUWENDIJK AMSTERDAM C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
9. de commanditaire vennootschap
BEHEER STADHUISPLEIN C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
10. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. DE VEEGTES IV,
gevestigd te Venlo,
11. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HYPERMARKTEN HOLLAND B.V.,
gevestigd te Geldrop,
12. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BREEVAST PARTICIPATIES B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
13. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TELINED BEHEER B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
14. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BREEVAST ASSET MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen bij dagvaarding van 16 maart 2018,
advocaat mr. K.P. Hoogenboezem te Amsterdam,
tegen
1. de rechtspersoon naar buitenlands recht
PINE CAPITAL DAC,
gevestigd te Dublin (Ierland),
advocaat mr. B.W.G. van der Velden te Amsterdam,
2. de stichting
STICHTING SECURITY AGENT MESDAG (DELTA),
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. M.A. Broeders te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MESDAG (DELTA) B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. M.A. Broeders te Amsterdam,
4. de rechtspersoon naar buitenlands recht
SITUS INTERNATIONAL LIMITED,
gevestigd te Londen,
advocaat mr. M.A. Broeders te Amsterdam,
gedaagden.
1.De procedure
Ter zitting van 27 maart 2018 hebben eiseressen, hierna gezamenlijk ook Breevast c.s., of Breevast, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagden, hierna afzonderlijk ook Pine (gedaagde sub 1), Security Agent (gedaagde sub 2), Mesdag Delta (gedaagde sub 3) en Situs (of Special Servicer, gedaagde sub 4), hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Breevast c.s., Pine en gedaagden 2 tot en met 4 (deze gedaagden hierna gezamenlijk ook Situs c.s. of Situs) hebben hun standpunten doen toelichten aan de hand van een pleitnota en Breevast c.s. en Situs c.s. hebben producties in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Breevast c.s.: [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] ,
[naam 4] en [naam 5] , met mr. K.P. Hoogeboezem en diens kantoorgenoot
[naam 4] en [naam 5] , met mr. K.P. Hoogeboezem en diens kantoorgenoot
mr. M. Deckers
aan de zijde van Situs c.s.: [naam 6] , mr. Broeders en diens kantoorgenoot
mr. M.R.A. Vogels;
aan de zijde van Pine: mr. Van der Velden en haar kantoorgenoten mr. D.M. van de Houwen en mr. J.C. de Groodt.
Tevens waren aanwezig [naam 7] en [naam 8] , tolken in de Engelse taal ten behoeve van [naam 6] .
2.De feiten
2.1.
Op 28 december 2006 zijn Breevast B.V. en enkele tot de groep van Breevast behorende vennootschappen, waaronder een aantal eiseressen (verder tezamen ook: Leningnemers) een kredietovereenkomst aangegaan met een syndicaat van Nederlandse banken bestaande uit NIBC Bank N.V. (verder: NIBC), Fortis, SNS en FGH, onder leiding van NIBC. Onder de kredietovereenkomst is een lening ten behoeve van herfinanciering van commercieel vastgoed voor een totaalbedrag van € 679.161.960,- beschikbaar gesteld aan Leningnemers (de Whole Loan).
2.2.
Ter zekerheid voor de terugbetaling van de lening zijn (onder meer) hypotheekrechten gevestigd op de onroerende zaken van Leningnemers en pandrechten op (huur)vorderingen, inventaris en banksaldi van Leningnemers.
De zekerheden werden destijds gehouden door NIBC in hoedanigheid van ‘security agent’. Breevast is thans nog eigenaar van 55 vastgoedobjecten (hierna ook: de Objecten).
2.3.
In 2007 heeft een securitisatietransactie plaatsgevonden. (securitiseren = het omzetten van schuldvorderingen of leningen in verhandelbare effecten). In verband daarmee is in april 2007 de lening omgezet in een senior loan (hoofdsom
€ 638.350.000,-) en een achtergestelde (subordinated) loan van € 40.811.960,-. Gelijktijdig zijn de rechten en plichten van NIBC als leninggever overgedragen aan Mesdag Delta. De zekerheden zijn overgegaan op de Security Agent.
2.4.
In het kader van de securitisatietransactie heeft Mesdag Delta in 2007 notes uitgegeven. Deze notes betreffen schuldpapier (obligaties) en zijn bij professionele investeerders geplaatst. Met de opbrengst van de verkoop van de notes heeft Mesdag Delta vervolgens de senior loan van € 638.350.000,-- gekocht van het syndicaat banken. Mesdag Delta werd daarmee de geldverstrekker van Leningnemers tezamen met de houder van de subordinated loan, toen nog NIBC (verder tezamen: de geldverstrekkers).
2.5.
Bij de securitisatietransactie is Situs (toen handelend onder de naam Hatfield Philips International Limited) op grond van een servicing agreement als ‘special servicer’ aangesteld.
2.6.
In haar hoedanigheid van special servicer handelt Situs als bevoegd vertegenwoordiger en oefent zij alle rechten en bevoegdheden uit van de geldverstrekkers en de zekerhedenagent onder de kredietovereenkomst en daarmee verband houdende stukken.
Indien sprake is van een tekortkoming door Leningnemers onder de Whole Loan, is de special servicer bevoegd om over te gaan tot uitwinning van de zekerheden.
2.7.
De Whole Loan is op of omstreeks 28 december 2016 opeisbaar geworden doordat de (terug)betalingstermijn is verstreken, zonder dat de lening is afgelost.
2.8.
Vervolgens zijn Breevast c.s. en Situs met elkaar in overleg getreden over een ‘stand still’ periode voordat de zekerheden eventueel zouden worden uitgewonnen en over de aan Breevast te betalen vergoedingen (fees). Gedurende deze periode zoude de Objecten in fases onderhands kunnen worden verkocht.
2.9.
Op 22 februari 2017 heeft CBRE Valuation Advisory B.V. (CBRE) de totale marktwaarde van de Objecten getaxeerd op € 538.703.000,-
2.10.
Op 22 maart 2017 heeft Situs aan Breevast geschreven:
“
I have mentioned that in the standstill we need to put some milestones:
I have mentioned that in the standstill we need to put some milestones:
° Deliver dataroom for all properties by 30 May
(…)
A restructuring agreement is currently drafted and reviewed by all parties. A standstill letter will be executed along with the restructuring agreement. The Special Servicer will update the Noteholders once the agreement is executed.”
2.11.
Op 21 april 2017 heeft [naam 9] van Situs aan Breevast twee concept- overeenkomsten toegezonden, de Standstill Agreement en de Restructuring Framework Agreement. Boven de teksten staat “Draft” waaraan bij de Standstill Agreement is toegevoegd: “for discussion purposes only”.
In de begeleidende e-mail zijn de concepten omschreven als
“
(…) agreements documenting the workout route and fees which we have agreed at our last meeting in London.” Aan Breevast wordt verzocht de documenten naar haar advocaten te sturen ‘for review’.
(…) agreements documenting the workout route and fees which we have agreed at our last meeting in London.” Aan Breevast wordt verzocht de documenten naar haar advocaten te sturen ‘for review’.
2.12.
Op 25 april 2017 heeft Situs een “Special Servicer Update” opgesteld. Daarin staat onder meer:
“
The borrower prepared an initial Business Plan for each single asset; such Business Plan was reviewed and amended by the Special Servicer. Assets will be disposed of in an orderly manner over the next three years (…)
The borrower prepared an initial Business Plan for each single asset; such Business Plan was reviewed and amended by the Special Servicer. Assets will be disposed of in an orderly manner over the next three years (…)
The disposal process shall start with the small assets and assets with no potential value enhancement. The Special Servicer is aiming at sales of approx. EUR 120-150m in 2017, EUR 150-200m in 2018 and the remaining properties in 2018.
The Special Servicer also agreed to retain the borrower as the property manager and asset manager for its portfolio under a revised asset management agreement.
A restructuring agreement is currently being drafted and reviewed by all parties.
A stand still letter will be executed along with the restructuring agreement. The Special Servicer will update the Noteholders once the agreement is executed.”
2.13.
Op 2 mei 2017 heeft Situs geïnformeerd naar fiscale gevolgen van door Breevast c.s. voorgestelde transacties. Breevast heeft aan Situs onder meer gemaild:
“
(…) we are currently liaising with our tax advisors to fully understand the tax position. (..)
(…) we are currently liaising with our tax advisors to fully understand the tax position. (..)
We will have our comments on the draft to you before the end of the week.”
2.14.
Op 15 mei 2017 heeft Situs bij Breevast c.s. aangedrongen op het verstrekken van aanvullende informatie. Zij schrijft onder meer:
“
This e-mail is to follow-up on our earlier queries with respect to the tax position of Breevast. Although we have not yet received further information from you on the tax position, a preliminary assessment of the situation by our lawyers on the basis of public information leads us to the conclusion that a considerable amount of CIT(corporate income tax, vzr.)
may be payable in case of a (consensual) gradual wind-down of the portfolio. This situation comes a s a surprise to us and we are considering our options and the impact that this may have on the going concern restructuring options. (…)
“
This e-mail is to follow-up on our earlier queries with respect to the tax position of Breevast. Although we have not yet received further information from you on the tax position, a preliminary assessment of the situation by our lawyers on the basis of public information leads us to the conclusion that a considerable amount of CIT(corporate income tax, vzr.)
may be payable in case of a (consensual) gradual wind-down of the portfolio. This situation comes a s a surprise to us and we are considering our options and the impact that this may have on the going concern restructuring options. (…)
We have reviewed your comments on the Standstill and Restructuring Agreement, but to make a final assessment the tax positions need to be clarified. (…)
We reiterate that we, also on behalf of the security agent, continue to reserve all our rights and that our communications to date should not be taken as a waiver or consent (…)
We continue to evaluate the situation.”
2.15.
Op 22 mei 2017 heeft Situs aangepaste concepten van de Overeenkomsten aan Breevast c.s. gestuurd. In de begeleidende e-mail staat onder meer:
“
We have taken some comments on board, some, which we think are of more technical nature, we have rejected. We have also added some wording to reflect the tax situation. I propose to have a call before you send any comments.
We have taken some comments on board, some, which we think are of more technical nature, we have rejected. We have also added some wording to reflect the tax situation. I propose to have a call before you send any comments.
Lastly, we have received feedback from (…) (who are interested in the [naam 10] property) that (…) has told them he has a refinancing with the noteholders and is not selling any property. This clearly contradicts the commercial understanding and is not a good start into the consensual selldown which we are currently negiotiating. Breevast’s ultimate owner has to stop acting in such a way.
In our last call you have told us that you in the process of receiving other offers for the property. I expect you to progress these discussions and (i) update us by Wednesday this week and (ii) present final offers by our next meeting on 2 June. We trust, and that’s why we are recirculating new drafts of these agreements, you will act appropriately and in the spirit of the current negotiations. However should the [naam 10] situation not be resolved to our satisfaction until Friday, 2 June, we reserve the right to pursue other options in respect of the property, e.g. a mortgage enforcement, and reconsider the complete Standstill and Restructuring Agreement.”
In het meegezonden concept van de Standstill Agreement is als “
Termination Date (means close of business on the earlier of)” opgenomen 25 januari 2018 “(
or such later date as agreed in writing by all of the Participating Creditors”.
Termination Date (means close of business on the earlier of)” opgenomen 25 januari 2018 “(
or such later date as agreed in writing by all of the Participating Creditors”.
2.16.
Eind 2016 en in de loop van 2017 heeft het Amerikaanse hedge fund Davidson Kempner (DK) grote aantallen door Mesdag Delta op de Ierse beurs uitgebrachte obligaties gekocht en heeft NIBC haar obligaties (F-Notes) aan DK overgedragen, waardoor (sinds 2 juni 2017) niet langer NICB maar DK de zeggenschap in de groep van houders van die Notes heeft.
2.17.
Op 9 juni 2017 heeft Breevast c.s. datarooms ingericht voor de drie grootste panden die volgens de concept Restructuring Agreement in 2017 moesten worden verkocht.
2.18.
Op 13 juni 2017 heeft Situs aan Breevast c.s. meegedeeld dat zij de nieuwe houder van de meerderheid van de F-Notes heeft ontmoet. In deze mail staat onder meer:
“
The party is still in the process of reviewing the business plan, but the initial idea is to (i) accelerate the sales process to some extent (…). The fee structure might also have to be tweaked (…) In the interim, I would ask you to have (…) call (…) to discuss the few elements which were still open.”
The party is still in the process of reviewing the business plan, but the initial idea is to (i) accelerate the sales process to some extent (…). The fee structure might also have to be tweaked (…) In the interim, I would ask you to have (…) call (…) to discuss the few elements which were still open.”
2.19.
Op 21 juli 2017 heeft DK aan Breevast voorgesteld een aantal punten van het “Restructuring Proposal” aan te passen.
2.20.
In e-mails van 22 juli 2017 en 13 oktober 2017 maakt Breevast melding van een ‘agreement’ met Situs en op 11 september 2017 heeft tussen hen een bespreking plaatsgevonden. In de e-mail van 13 oktober 2017 van Breevast aan DK staat:
“(…) we got (…) a discussion about fee’s, equity, etc etc. In our view we got an agreement with Situs about this, we like to solve and finish this item and in last meeting with Situs they told us, that we to discuss this with you. When can we have a meeting to discuss this in person (…) with you about this to finalize.”
2.21.
Op 14 oktober 2017 heeft DK aan Breevast onder meer gemaild:
“
I believe you are referring to the Breevast initial workout proposal that was discussed with Situs but not agreed to by Situs or the previous controlling class.”
I believe you are referring to the Breevast initial workout proposal that was discussed with Situs but not agreed to by Situs or the previous controlling class.”
2.22.
Bij brief van 22 december 2017 heeft Situs aan Breevast meegedeeld dat geen overeenstemming bestond over een herstructurering of een ‘standstill’ en dat de Special Servicer daarom volledige terugbetaling verwacht van de op grond van de kredietovereenkomst uitstaande bedragen.
2.23.
Bij brief van 15 januari 2018 heeft Breevast aan Situs onder meer meegedeeld dat volgens haar wel sprake was van (een) overeenkomst(en).
2.24.
Op 24 januari 2018 heeft Pine, een aan DK gelieerde entiteit, de senior loan overgenomen, waarmee alle rechten en plichten van Mesdag Delta op Pine zijn overgegaan.
2.25.
Op 25 januari 2018 zijn de notes integraal volgestort en ingetrokken tegen uitbetaling van 100% van de nominale waarde van de uitstaande notes. Daarmee is de securitisatie geëindigd. De
Whole Loan zelf is blijven uitstaan. Situs is ook aangebleven als special servicer.
Whole Loan zelf is blijven uitstaan. Situs is ook aangebleven als special servicer.
2.26.
Op 2 februari 2018 is ook de subordinated loan overgedragen aan Pine.
2.27.
Op 5 februari 2018 heeft Situs aangekondigd tot uitwinning van de zekerheidsrechten over te gaan, waaronder de hypotheekrechten op de vastgoedobjecten.
2.28.
Bij exploten van 6 februari 2018 en 16 februari 2018 heeft Situs verweersters aangezegd dat de openbare verkoop van de 55 vastgoedobjecten ten overstaan van notaris mr. drs. L.W.J. Hoppenbrouwers MRICS zal plaatsvinden op 24 april 2018. De betalingsachterstand bedroeg op dat moment € 615.114.265,58 en een bedrag van € 966.822,93 aan rente.
2.29.
Onder de gedingstukken (productie 50 van Breevast) bevinden zich taxatierapporten van Savills Taxaties, gedateerd 28 februari 2018, waarin de Objecten in zijn totaliteit zijn gewaardeerd op € 708.600.000,-.
2.30.
Op 23 maart 2018 is een Investment Memorandum, opgesteld door Jones Lang LaSalle geplaatst op de website www.bog-auctions.com (de veilingwebsite). De Objecten zijn in drie “Buckets” gesplitst.
2.31.
Bij exploot van 26 maart 2018 heeft Situs aan Breevast, onder intrekking van de datum van 24 april 2018, de openbare verkoop (door middel van een internetveiling) van de vastgoedportefeuille aangezegd voor 15 mei 2018, via de veilingwebsite ten overstaan van de notaris).
2.32.
Onder de gedingstukken (productie 51 van Breevast) bevindt zich een Memo van 22 maart 2018 van BNP Paribas Real Estate, gericht aan de raadslieden van Breevast, waarin onder meer is vermeld dat de veilingwebsite het bekendste en meest gebruikte platform is voor transacties zoals hier in het geding.
3.Het geschil
3.1.
Breevast vordert, samengevat:
- primair: dat het gedaagden op straffe van verbeurte van dwangsommen wordt verboden om de executie van de zekerheden en de uitwinning van de beslagen voort te zetten en dat ze worden veroordeeld de Standstill Agreement en de Restructuring Agreement na te komen.
- subsidiair: gedaagden op straffe van verbeurte van dwangsommen te veroordelen de onderhandelingen met Breevast voort te zetten en te verbieden door te gaan met de executie gedurende die onderhandelingen, althans gedurende een periode van zes maanden;
- meer subsidiair: schorsing van de executie voor de duur van zes maanden, althans gedurende een andere door de voorzieningenrechter te bepalen termijn;
- in het geval deze vorderingen worden afgewezen, de executie te schorsen hangende een eventueel hoge beroep, waarbij Breevast gehouden is om binnen zeven dagen na het in eerste aanleg te wijzen vonnis binnen zeven dagen spoedappel in te stellen;
alles met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Whole Loan sinds 28 december 2016 opeisbaar is en dat Breevast in gebreke is met de terugbetaling ervan. Evenmin is in geschil dat Situs in verband daarmee op grond van de hypotheken op de Objecten in beginsel het recht heeft van parate executie. Daarbij mogen gedaagden vanzelfsprekend geen misbruik van bevoegdheid maken en dienen Situs c.s. rekening te houden met gerechtvaardigde belangen van Breevast en van derden.
De Overeenkomsten
4.2.
Breevast heeft in de eerste plaats gesteld dat de openbare verkoop van de Objecten prematuur is, aangezien partijen overeenkomsten hebben gesloten (de Stand Still en de Restructuring Agreement) op grond waarvan de Objecten in een tijdvak van drie jaar (2017 tot en met 2019) gefaseerd onderhands zullen worden verkocht. Volgens Breevast is daarover op 22 mei 2017 definitieve overeenstemming bereikt en handelen gedaagden in strijd met deze afspraken en onrechtmatig jegens haar door nu de veiling te willen doorzetten.
4.3.
Gedaagden hebben hiertegenover terecht aangevoerd dat geen sprake is van finale overeenkomsten.
4.3.1.
Allereerst is daarvoor van belang dat in de eerste helft van 2017 concepten zijn uitgewisseld, maar dat ondertekende overeenkomsten niet tot stand zijn gekomen. Duidelijk is dat het gaat om concepten - “drafts”, “for discussion purposes only” - data ontbreken veelal en sommige punten staan nog tussen grote haken. Breevast heeft haar stelling dat vervolgens alle nog openstaande punten zijn besproken en geregeld, zodat definitieve afspraken tot stand zijn gekomen, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door gedaagden, niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt. Na 22 mei 2017 zijn geen nadere concepten uitgewisseld, noch heeft Breevast aangedrongen op spoedige ondertekening. In de e-mails in die periode verwijst Situs c.s. bovendien telkens naar ‘negotiations’. Verder heeft op 11 september 2017 een bespreking tussen partijen plaatsgevonden, waarbij tal van punten nog onderwerp van discussie waren, zoals de belastingkwestie, die in de e-mails van mei 2017 door Situs c.s. ter sprake is gebracht. Breevast heeft de stelling van Situs dat zij zich toen niet heeft beroepen op reeds bereikte overeenstemming, niet betwist. Daar komt bij dat Breevast zelf in haar e-mail van 13 oktober 2017 weliswaar spreekt over de “agreement” met Situs, maar ook vraagt om een bespreking met DK ‘to finalize’. Hieruit volgt dat definitieve afspraken niet aan de orde waren en dat Breevast, zoals Situs terecht heeft aangevoerd, wist dat ook de houders van de notes, de ‘controllers’, met een Standstill en nadere afspraken zouden moeten instemmen, waarvan nooit sprake is geweest.
Verder heeft Situs terecht aangevoerd dat als einddatum in de concept Standstill Agreement 25 januari 2018 was opgenomen, welke datum inmiddels is verstreken. Ook in het geval wel al overeenstemming zou zijn bereikt over dit punt is daarom niet aannemelijk dat de afspraak inhield dat Situs haar recht op uitwinning van de Objecten voor een periode van 3 jaar zou hebben prijsgegeven.
4.3.2.
Ook de stelling dat partijen al uitvoering zouden hebben gegeven aan de Overeenkomsten heeft Breevast onvoldoende aannemelijk gemaakt. Situs heeft tal van punten uit de concepten opgenoemd, onder meer de informatieverstrekking over de Objecten, die niet, of niet tijdig zijn nagekomen. Tot heden is geen enkel object onderhands verkocht. Breevast heeft ook niet aangedrongen op een spoedige nakoming van de door haar gepretendeerde overeenkomsten. Van handelen conform die overeenkomsten is dan ook geen sprake geweest. Dat sommige taken die Breevast heeft verricht, zoals het inrichten van datarooms voor de Objecten, ook in de concept Overeenkomsten zijn vermeld, waarop Breevast zich beroept, is daartoe onvoldoende, nog daargelaten dat de aanvankelijk daarvoor gestelde termijnen niet steeds zijn gehaald.
4.3.3.
Kortom, Breevast heeft niet aannemelijk gemaakt dat bindende afspraken tussen partijen de uitwinning van de Objecten door de hypotheekhouder in dit geval in de weg staan.
Andere gronden voor een executieverbod
4.4.
Een andere grond waarop Breevast haar vorderingen baseert, is dat Situs haar executiebevoegdheid zou aanwenden voor een ander doel dan waarvoor deze is bedoeld. DK zou niet uit zijn op een zo hoog mogelijke opbrengst van de Objecten, maar deze enkel willen veilen om de Objecten zelf onder de marktwaarde in handen te krijgen. Aldus zou Situs handelen in strijd met het ‘Loan to own’ verbod en onrechtmatig handelen jegens Breevast c.s. Daarnaast zou onzorgvuldig zijn gehandeld in de aanloop naar de executie en zou de veiling voor potentiële kopers, met name voor buitenlandse investeerders die het Nederlands niet goed beheersen, niet goed toegankelijk zijn. De kans op reële biedingen van derden is daarom niet groot, volgens Breevast. Ook dit argument gaat niet op.
4.4.1.
Duidelijk is dat partijen (althans hun rechtsvoorgangers) aanvankelijk hebben getracht een oplossing te bereiken waarbij de Objecten onderhands zouden kunnen worden verkocht. Op dit punt is echter geen overeenstemming bereikt. Breevast heeft in de tussentijd niet op de lening afgelost en met het oog op het tot stand brengen van de onderhandse verkoop van (een deel van) de Objecten weinig voortvarend gehandeld. Situs heeft er herhaaldelijk op gewezen dat executie tot de mogelijkheden behoorde, althans zich haar rechten tot executie voorbehouden (onder meer in de brief van 22 december 2017). Inmiddels is Breevast c.s. al bijna anderhalf jaar in verzuim, zonder dat zij een concrete oplossing (herfinanciering, aflossing) in het vooruitzicht heeft gesteld. Gedaagden hebben dan ook een gerechtvaardigd belang bij het uitwinnen van hun zekerheden. Voorshands is er onvoldoende reden om aan te nemen dat gedaagden niet uit zouden zijn op een zo hoog mogelijke opbrengst van de Objecten. Dat de veiling niet zorgvuldig zou zijn voorbereid, de veilingwebsite niet zou deugen en de informatievoorziening onvoldoende zou zijn, wordt gelogenstraft door de bevindingen van Bnp (2.32), die Breevast zelf heeft ingeschakeld – die stelt dat de veilingwebsite de meest gebruikte is voor dit soort transacties en opsomt aan welke voorwaarden voldaan moet zijn –
en doordat het geheel onder leiding staat van een (ter zake kundige) notaris. De splitsing in drie “buckets” maakt dat de Objecten ook voor meerdere investeerders aantrekkelijk zijn.
4.4.2.
Ook de omstandigheid dat Breevast c.s. beschikken over een rapport waarin de Objecten aanzienlijk hoger zijn getaxeerd dan in de eerdere taxatie, betekent niet dat Situs niet zou mogen executeren. Breeveld c.s. hebben niet weersproken dat zijzelf tot voor kort ook uitgingen van de eerdere taxatiewaarde (2.9). Bovendien heeft Situs terecht een aantal vraagtekens geplaatst bij het rapport van Savills – bijvoorbeeld dat de waardestijging in zeer korte tijd voor een aantal projecten 60% zou bedragen – en zou herfinanciering van de Objecten, als deze echt zoveel waard waren als uit dat rapport zou volgen, voor Breevast c.s. niet heel problematisch moeten zijn. Deze laatste optie had Breevast c.s. in ieder geval sinds het aantreden van DK, die van meet af aan een ander beleid voorstond, kunnen en moeten onderzoeken. De uitkomsten van het rapport maken in elk geval de aangekondigde executie niet onrechtmatig.
4.4.3.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Situs met het doorzetten van de voorgenomen veiling geen misbruik van bevoegdheid maakt en ook niet op andere gronden onrechtmatig jegens Breevast handelt en/of de gerechtvaardigde belangen van betrokken derden zou schaden.
4.5.
De slotsom is dat de primaire vorderingen, alsmede de meer subsidiaire vordering (schorsing van de executie gedurende zes maanden) zullen worden afgewezen.
Dooronderhandelen
4.6.
Ook voor de vordering tot het voortzetten van de onderhandelingen is onvoldoende grond aanwezig. Voorop staat dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. De door Breevast aangevoerde feiten en omstandigheden zijn niet van dien aard dat een gerechtvaardigd vertrouwen in deze zin op zijn plaats was.
Ook deze vordering zal dus worden afgewezen.
Ook deze vordering zal dus worden afgewezen.
Schorsing in afwachting van spoedappel
4.7.
Tot slot bestaat evenmin een grond om de executie te schorsen totdat in een eventueel spoedappel zal zijn beslist. Daar komt bij dat de executie thans is aangezegd voor 15 mei 2018. De termijn tussen dit vonnis en de veilingdatum lijkt toereikend om een beslissing in spoedappel te verkrijgen.
Conclusie
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat alle gevraagde voorzieningen worden geweigerd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Breevast worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt Breevast in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Situs c.s. begroot op:
– € 626,- € 626,- aan griffierecht en
– € 626,- € 816,- aan salaris advocaat;
5.3.
veroordeelt Breevast in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Pine begroot op:
– € 626,- aan griffierecht en
– € 816,- aan salaris advocaat;
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2018. [1]