Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/644166 / KG ZA 18-215 AB/EB
Vonnis in kort geding van 13 april 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING LANDJUWEEL 2000,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 13 maart 2018,
advocaat mr. L.D.H. Hamer te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] , feitelijk verblijvende te [woonplaats] ,
in persoon verschenen,
2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN
GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN AAN HET ADRES [adres] TE [plaats],
niet verschenen,
gedaagden.
Eiseres zal hierna Landjuweel worden genoemd en de verschenen gedaagde [gedaagde sub 1] .
1.De procedure
Ter zitting van 30 maart 2018 heeft Landjuweel gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Verder zijn geen gedaagden verschenen. Landjuweel en [gedaagde sub 1] hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aan de zijde van Landjuweel aanwezig [naam 1] (bestuurslid), [naam 2] (voorzitter van Stichting Ruigoord ) en mr. Hamer.
[gedaagde sub 1] was zonder advocaat aanwezig.
[gedaagde sub 1] was zonder advocaat aanwezig.
2.De feiten
2.1.
Landjuweel verzorgt evenementen in de publieke ruimten van Ruigoord , een voormalige dorpskern in het Westelijk Havengebied van Amsterdam die, na aanvankelijke plannen tot sloop in verband met uitbreiding van de haven en het industriegebied, is uitgegroeid tot een kunstenaarsgemeenschap.
2.2.
In 2010 heeft Landjuweel het pand [adres] te [plaats] , ook wel ‘De Vuurvogel’ genoemd, ondergehuurd van hoofdhuurder Stichting Ruigoord . In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als atelier en niet als woonruimte.
2.3.
Landjuweel had het plan om bij wijze van experiment één ruimte in De Vuurvogel om niet ter beschikking te stellen aan een door haar aan te wijzen beheerder en de overige kamers in het pand te gebruiken als logies voor incidentele gasten, optredende artiesten of muzikanten en dergelijke. Landjuweel heeft [gedaagde sub 1] aangesteld als beheerder.
2.4.
In een brief van 30 januari 2014 heeft Landjuweel [gedaagde sub 1] in kennis gesteld van haar besluit tot beëindiging van zijn beheerderstaak en tot zijn vertrek uit De Vuurvogel per 1 april 2014. Zij heeft daarvoor de volgende redenen gegeven:
“(…) Bij het gebruik is destijds afgesproken dat jij zorg zou dragen voor intern onderhoud, en tevens voor het beschikbaar houden van de overige ruimte in het pand voor logiesdoeleinden.
Het bestuur van de Stichting Landjuweel heeft moeten vaststellen dat hier – zeker in de laatste jaren – onvoldoende van terecht komt, en ook dat het pand ernstig wordt verwaarloosd. Ook de kosten voor huur, gas en licht etc. drukken te zwaar op de begroting van St. landjuweel. Verder is er sprake van permanente bewoning door jou, hetgeen in strijd is met de algemene huurvoorwaarden in Ruigoord , die gelden voor alle ateliers. Tenslotte is er sprake van ongewenste situaties in en rond het pand en herhaalde politieaandacht, hetgeen zowel voor Landjuweel als voor de Stichting Ruigoord onaanvaardbaar is. (…) ”
2.5.
Landjuweel heeft de huur van De Vuurvogel opgezegd per 1 april 2014 en Stichting Ruigoord heeft die opzegging aanvaard.
2.6.
Tot het vertrek van [gedaagde sub 1] uit De Vuurvogel heeft dit alles niet geleid, ondanks herhaalde verzoeken daartoe van Landjuweel in de afgelopen jaren.
3.Het geschil
3.1.
Landjuweel vordert, kort gezegd, [gedaagde sub 1] en eventuele andere personen die gebruik maken van De Vuurvogel te veroordelen dat pand binnen één week na betekening van dit vonnis te ontruimen en Landjuweel te machtigen de ontruiming zo nodig te laten bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, alles met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
De overeenkomst op grond waarvan [gedaagde sub 1] ruimte in De Vuurvogel in gebruik heeft is geen huurovereenkomst, omdat het gebruik om niet is. Van een feitelijke tegenprestatie die als huur zou moeten worden aangemerkt is niet gebleken. [gedaagde sub 1] is al sinds 1 april 2014 geen beheerder meer, ook al is hij daar blijven zitten, en het betalen van de kosten van water en elektra is geen tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte in De Vuurvogel. [gedaagde sub 1] heeft dan ook geen huurbescherming. De overeenkomst voor onbepaalde tijd is een duurovereenkomst die in beginsel opzegbaar is. Op grond van artikel 6:248 lid 1 Burgerlijk Wetboek kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen zouden verder kunnen meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat bij opzegging moet worden aangeboden om eventuele schade te vergoeden.
4.3.
In dit geval is zo’n zwaarwegende grond voor opzegging niet nodig. Het gaat hier om atelierruimte, waarin [gedaagde sub 1] volgens zijn eigen stellingen niet woont. Begrijpelijk is dat [gedaagde sub 1] graag gebruik wil blijven maken van de atelierruimte die hem gedurende een aantal jaren ter beschikking is gesteld, maar hij heeft dat gebruik na de opzegging in 2014 nog vier jaar voort kunnen zetten en het staat Landjuweel vrij om het nu welletjes te vinden. Een langere opzegtermijn of vergoeding van schade is dan ook niet aan de orde. Verder is niet in geschil dat zich een aantal incidenten in en rond De Vuurvogel heeft voorgedaan en dat de politie een aantal keren heeft moeten langskomen. Ook als het zo is dat [gedaagde sub 1] daarbij geen blaam trof, dan mocht Landjuweel besluiten De Vuurvogel af te stoten, omdat het haar niet heeft gebracht wat zij ervan had gehoopt. [gedaagde sub 1] heeft het grote geduld dat Landjuweel met hem heeft gehad ten onrechte opgevat als een wens om de relatie voort te zetten. Voor die opvatting bestond geen enkele grond, gelet op de herhaalde en ondubbelzinnige verzoeken van zowel Landjuweel als Stichting Ruigoord om De Vuurvogel te ontruimen.
4.4.
Landjuweel heeft een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering. Niet betwist is dat Stichting [adres] na het vertrek van [gedaagde sub 1] twee atelierruimtes in De Vuurvogel wil vestigen. Verder is er veel belangstelling voor atelierruimte in [adres] . De vordering zal dan ook worden toegewezen.
4.5.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat het tegen de niet verschenen gedaagden gevraagde verstek zal worden verleend. De tegen hen gerichte vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde sub 1] .
4.6.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Landjuweel worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.540,01
te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
veroordeelt gedaagden om binnen één week na betekening van dit vonnis het pand [adres] te [plaats] met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van Landjuweel te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Landjuweel tot op heden begroot op € 1.540,01, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2018. [1]